【正文】 。其中有政界及企業(yè)內(nèi)的高收入群體、各行各業(yè)的中產(chǎn)階層。劣——戶型設(shè)計(jì)不合理。 五組團(tuán)2004年5月2日第一次開盤推出500套，2004年8月7日第二次開盤推出160套。物業(yè)管理榮和物業(yè)投資商廣西榮和企業(yè)集團(tuán)建筑單位區(qū)一建四分、區(qū)二建二分及北流的幾家建筑單位。近期沒(méi)有其它推廣計(jì)劃。綠化率42%交通狀況6路、42路、213路公交車經(jīng)過(guò)容積率供電自備應(yīng)急品牌發(fā)電機(jī)組結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土框架供水全自動(dòng)恒壓變頻供水設(shè)備電梯名牌電梯供氣管道燃?xì)馔鈮Ω呒?jí)涂料廚房管線預(yù)埋到位，預(yù)留管道燃?xì)饨涌谛^(qū)配套香榭里國(guó)際學(xué)校4100 m m幼兒園1245 m商業(yè)街通訊有線電視安裝到每戶客廳和主臥，寬帶安裝到每戶書房。由于地區(qū)先天條件比較好，鳳嶺將來(lái)的規(guī)劃建設(shè)也將充分挖掘這個(gè)地區(qū)的價(jià)值潛力。作為中國(guó)東盟博覽會(huì)的重要配套項(xiàng)目，中國(guó)東盟國(guó)際商貿(mào)城，不久的將來(lái)，將出現(xiàn)在南寧鳳嶺區(qū)內(nèi)。南寧鳳嶺區(qū)域的大盤的建設(shè)對(duì)于園林環(huán)境的建設(shè)均下足功夫，無(wú)論是樹木的栽培還是水景的營(yíng)造，均顯示出較高的水平，與廣州、北京的大盤相比毫不遜色。好地段就有好房子，鳳嶺地區(qū)目前已經(jīng)形成純高檔居住區(qū)。2003年，鳳嶺的寂靜終被打破，香榭里、翡翠園、新天地別墅、榮和山水美地相繼開盤，繼轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動(dòng)”過(guò)后，南寧樓市進(jìn)入了真正規(guī)?；绕措A段的“大盤時(shí)代”，掀起一陣曠古絕今“造城風(fēng)暴”。東盟１０＋１博覽會(huì)（即南博會(huì)），埌東ＣＢＤ承載未來(lái)國(guó)際化大都市的ＣＢＤ功能有些吃力，而與瑯東相連的鳳嶺，由于其地理環(huán)境優(yōu)越，土地資源豐富，又是南寧的東大門，加上南寧國(guó)際會(huì)展中心、埌東客運(yùn)站、東盟國(guó)際商貿(mào)城的落戶鳳嶺，目前已逐漸顯露其將與埌東連成一片成為未來(lái)南寧國(guó)際化大都市的ＣＢＤ之后起之秀。結(jié)合現(xiàn)狀地形，保持自然山體和水面，布置生態(tài)控制綠地和公園綠地，以點(diǎn)、線、面形式分布于各居住片之間，充分體現(xiàn)生態(tài)自然特點(diǎn)，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。區(qū)域用地呈方格狀。根據(jù)鳳嶺地區(qū)地形地貌特點(diǎn)，結(jié)合周邊用地性質(zhì)情況，突出生態(tài)特點(diǎn)，表現(xiàn)規(guī)劃性質(zhì)，形成結(jié)構(gòu)清晰、合理完善的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。規(guī)劃將坡度較大、不利于開發(fā)建設(shè)的山體；部分山體陰面的用地；沿山谷走線的道路兩旁20米寬的用地：控制水面兩旁的用地確定為控制綠地。民族大道延長(zhǎng)線與新建的瑯東客運(yùn)站連接市區(qū)與桂海高速路，交通便捷。純居住高檔社區(qū)如果說(shuō)埌東CBD區(qū)域內(nèi)的住宅公寓屬于以投資為主的高端產(chǎn)品的話，那么，鳳嶺地區(qū)則是最適宜純居住的高檔公寓區(qū)之一。在整體上營(yíng)造一個(gè)獨(dú)具特色的、悠閑的自然環(huán)境，引入各種奇花異草，讓業(yè)主充分感受回歸自然的悠然生活。由于南博會(huì)的舉辦，面向東南亞，服務(wù)南博會(huì)，該區(qū)域又被賦予了新的歷史重任，在功能上展開了新的定位，目前正處于資源重新整合、價(jià)值重新挖掘的時(shí)期。兩園共處連綿低丘的北側(cè)，由東至西的小東山、小南山、石門森林公園等自然景觀帶將東西兩園連成一體，一脈相承。項(xiàng)目概況周邊環(huán)境開發(fā)商廣西東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該項(xiàng)目緊鄰會(huì)展中心和市人大廣場(chǎng)，出行暢通，便利。最近一次促銷推廣活動(dòng)在2004年5月底，意圖消化剩下的三十幾套樓中樓，折后均價(jià)3300，為面積260～270㎡的復(fù)式，還有個(gè)別280㎡的三層復(fù)式。樓盤個(gè)案——榮和山水美地物業(yè)類別：住宅物業(yè)地址：南寧市民族大道155號(hào)售樓熱線：5530885531885價(jià)格范圍：4500～2900項(xiàng)目進(jìn)度：該項(xiàng)目一期一、二、三組團(tuán)及公建部分占地約300畝，2002年11月正式開工，到2004年2月10日，公建部分除會(huì)所正在作外墻外，其余都已完工；各組團(tuán)交付時(shí)間分別為：一組團(tuán)2004年4月、二組團(tuán)2004年9月、三組團(tuán)2004年10月。在五一推出的五組團(tuán)總套數(shù)約630套，其中約有9%是75平方米二房，約45%是112~118平方米的三房，約18%是128平方米的3+1房。超大型社區(qū)內(nèi)擁有自己的完善配套，包括：北大南寧附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、幼兒園、飲食中心、商業(yè)中心、豪華會(huì)所、商業(yè)步行街，并且所有的配套交付時(shí)間都先于住宅。近期主推119㎡到120㎡的三房，均價(jià)3300。其中龍盈庭為多層，以三房為主，2004年10月底交房。綠化率%容積率總戶數(shù)878戶主力戶型： 123138三房，130套車位350建筑密度%建筑間距30～100米開發(fā)規(guī)模4棟12層小高層、5棟18層小高層結(jié)構(gòu)框架供電、供水、燃?xì)馑姽艿廊細(xì)獾綉?，?dú)立戶外電水表、燃?xì)獗硗鈮ν鈮Υ纱u門窗高級(jí)防盜入戶門，室內(nèi)地面水泥抹平，毛胚小區(qū)智能化配套高級(jí)可視對(duì)講系統(tǒng)（每戶一個(gè)終端）、單元入戶門電梯品牌電梯通訊寬帶網(wǎng)、電話線、有線電視電纜到戶小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：主要以三房四房為主，其中四房?jī)蓮d：145㎡—167㎡；三房二廳101㎡—139㎡；二房二廳80㎡—86㎡。廚衛(wèi)精裝修。形象推廣策略：工地現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告牌、專遞、樓書、南國(guó)早報(bào)、路牌、電視媒體宣傳。夢(mèng)之島的進(jìn)駐對(duì)其商場(chǎng)銷售會(huì)有一定的正面影響，對(duì)一些資金較雄厚的投資客有一定的吸引力。小戶型出租有一定前景。策劃代理金界咨詢建筑單位設(shè)計(jì)單位占地面積約40畝建筑面積90316平方米綠化率容積率停車位地下兩層小結(jié)：樓盤的戶型特點(diǎn)及分配：圍合式小區(qū)布局，分三期開發(fā)，共有公寓房885套。均價(jià)3600元/㎡。價(jià)格情況：沿街商場(chǎng)均價(jià)15000左右，高層住宅起步價(jià)2500元/㎡，均價(jià)33003500元/㎡客戶群體分析：中小投資客項(xiàng)目同比競(jìng)爭(zhēng)分析：項(xiàng)目地處瑯東較成熟的公務(wù)員小區(qū)生活圈，生活配套比其他瑯東項(xiàng)目齊全，社區(qū)生活初步成型。但工程進(jìn)度慢，31層建筑現(xiàn)在仍在坐地基；且周邊辦公商住物業(yè)密集，投資風(fēng)險(xiǎn)較大?，F(xiàn)房的香榭里，目前所剩尾房，就以樓中樓為主。同樣，此類客戶對(duì)生活居住環(huán)境有著較高的要求，但是對(duì)于面積和總價(jià)過(guò)高的大戶型卻有心無(wú)力，并且此類年輕一代、新新一代更崇尚“飄”的生活方式，對(duì)于“安家”還未有定論。整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)一直都處于南寧市的前沿，都在引導(dǎo)著南寧樓價(jià)的前進(jìn)。五、另眼看鳳嶺榮和事件對(duì)區(qū)域的影響從上海、廣州房?jī)r(jià)下跌看南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，鳳嶺在南寧房地產(chǎn)中的新格局以房產(chǎn)投資為導(dǎo)向的市場(chǎng)，面對(duì)真正的市場(chǎng)需求，未來(lái)的路在哪？鳳嶺的高價(jià)位能維持多久？以南博會(huì)為推動(dòng)的房產(chǎn)業(yè)，面對(duì)未知的成敗命運(yùn)，南寧房地產(chǎn)又將何去何從？鳳嶺呢？31 / 31。南博會(huì)的召開，對(duì)寫字辦公樓的需求在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)有較大的增長(zhǎng)，以商務(wù)為主的埌東區(qū)域在未來(lái)房產(chǎn)的增值和受益上，將直接借助南博會(huì)，還將有相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g。從市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房地產(chǎn)處于市場(chǎng)化的初期，市場(chǎng)的購(gòu)買力強(qiáng)盛，作為實(shí)際需求和存量需求，120㎡以上的大面積戶型是市場(chǎng)消化量最多的，但市場(chǎng)成熟后，需求回歸理性，60～80㎡和80～100㎡實(shí)用的面積戶型就會(huì)成為市場(chǎng)主流。造成此現(xiàn)象的原因，是多方面的，除了市場(chǎng)本身的需求外，還有推