【正文】 40%13503375車(chē)位(個(gè))12000560個(gè)40%268860%40326720銷(xiāo)售收入合計(jì)8714453762861782707銷(xiāo)售稅金及附加%480249615724548營(yíng)業(yè)稅教育附加稅城建附加稅土地增值稅1%87454286827銷(xiāo)售凈收入8147424262675977332備注%,土地增值稅取值1%上表中，住宅部分參照周?chē)?lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格8000元/平方米的價(jià)格計(jì)算，實(shí)際上，項(xiàng)目包含聯(lián)排形式的低密度住宅和花園洋房，實(shí)際銷(xiāo)售單價(jià)將高于此價(jià)格。因此，總收入測(cè)算結(jié)果是個(gè)較為保守的結(jié)果。項(xiàng)目損益表項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目/年份建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2012年2013年2014年2015年1一、經(jīng)營(yíng)收入08714 45376 28617 827072 減：經(jīng)營(yíng)成本1837915770 6111 3199 43459 3 銷(xiāo)售費(fèi)用380 300 680 經(jīng)營(yíng)稅金及附加567 2950 1858 5375 其中：銷(xiāo)售稅金及附加480 2496 1572 4548 4 土地增值稅87 454 286 827 5二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)183798003 36015 23560 33193 6 減：管理費(fèi)0325 325 325 975 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用0500 1500 1000 3000 8三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)183798828 34190 22235 29218 9減：稅前彌補(bǔ)以前年度虧損18379 27207 10四、利潤(rùn)總額1837927207 6983 22235 29218 11 減：所得稅00 1746 5558 7304 12五、凈利潤(rùn)00 5237 16677 2191413經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)率%注：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)成本按年銷(xiāo)售比例分年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入8714 45376 28617 82707 1 預(yù)售收入2 銷(xiāo)售收入08714 45376 28617 82707 3 出租收入4 其他二、現(xiàn)金流出1837916852 12242 11250 58723 1 建設(shè)期開(kāi)發(fā)成本1837915080 5421 2509 41389 2 經(jīng)營(yíng)期營(yíng)業(yè)成本/////3 銷(xiāo)售費(fèi)用0380 300 0 680 4 管理費(fèi)用0325 325 325 975 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用0500 1500 1000 3000 6 銷(xiāo)售稅金及附加0480 2496 1572 4548 7 土地增值稅087 454 286 827 8 所得稅00 1746 5558 7304 9 其他///三、凈現(xiàn)金流量183798138 33134 17367 23984 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量1837926517 6617 23984 五、凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%)13322 六、累計(jì)凈現(xiàn)值13322 內(nèi)部收益率：37%（三）敏感性分析和壓力測(cè)試。敏感性分析表項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)成本凈利潤(rùn)率銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)分析正常值21914%%項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)上升10%27713%%銷(xiāo)售均價(jià)上升10%,成本凈利潤(rùn)率提高12%，由于所得稅的影響，%。項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降10%16113%%銷(xiāo)售均價(jià)下降10%,成本凈利潤(rùn)率下降12%，銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)上升2%。顯然是所得稅的影響所致。項(xiàng)目投資成本上升10%18654%%投資成本上升10%,%，成本上升的抵稅效果明顯，%。項(xiàng)目投資成本下降10%25112%%投資成本下降10%,%，%。顯然是所得稅的影響所致。銷(xiāo)售率償債平衡點(diǎn)=（我司信托貸款+銀行貸款+銷(xiāo)售收入再投入建設(shè)資金+經(jīng)營(yíng)稅金及附加+土地增值稅+所得稅+其他需在我司信托借款償還之前償付的負(fù)債）/總銷(xiāo)售收入*100%。 如上表所示，即使出現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)下降10%。事實(shí)上，我們測(cè)算的依據(jù)是項(xiàng)目整體住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8000元/平方米（含排屋），這是一個(gè)較為保守的價(jià)格，整體下降10%的可能性已經(jīng)很小，測(cè)算繼續(xù)下降對(duì)應(yīng)的情況意義很小。第四章 信托項(xiàng)目還款來(lái)源分析一、第一還款來(lái)源本項(xiàng)目第一還款來(lái)源為越紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“江南名苑”項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。本項(xiàng)目期限為27個(gè)月，根據(jù)目前該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，本項(xiàng)目期限完全覆蓋該項(xiàng)目的建設(shè)周期，根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)，公司在20132014年間預(yù)計(jì)“江南名苑”項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入為50573萬(wàn)元，根據(jù)項(xiàng)目毛利率42%計(jì)算，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)21120萬(wàn)元，由于目前越紅房地產(chǎn)在融資期內(nèi)無(wú)到期的金融機(jī)構(gòu)借款，該項(xiàng)目本身還款來(lái)源是充裕的。，根據(jù)越紅房地產(chǎn)對(duì)全升房地產(chǎn)享有的權(quán)益（占股比例：%）。完全能夠覆蓋本次借款本息。二、第二還款來(lái)源本項(xiàng)目第二還款來(lái)源于項(xiàng)目融資方控股股東同時(shí)也是本項(xiàng)目的保證方越紅控股的日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。根據(jù)目前企業(yè)方未來(lái)一年的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，完全能夠覆蓋本次融資成本。（考慮到長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的不確定性，目前只對(duì)未來(lái)一年的現(xiàn)金流做預(yù)測(cè)）單位：萬(wàn)元2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度一、期初現(xiàn)金流余額二、現(xiàn)金流入67361195083008300新增銀行貸款資金其他收入5120515033003300（1）服務(wù)費(fèi)收入120150300300（2）往來(lái)資金流入5000500030003000投資收益1616680050005000現(xiàn)金流入合計(jì)三、現(xiàn)金流出營(yíng)業(yè)稅金及附加300350400400歸還銀行貸款本息1885190019002000投資支出4000300010002000其他支出3200720032004200（1）期間費(fèi)用支出200200200200（2）往來(lái)資金流出3000700030004000現(xiàn)金流出合計(jì)93851245065008600四、期末現(xiàn)金余額根據(jù)公司目前融資情況公司在融資期內(nèi)2013年到期的融資金額約為40303萬(wàn)元。2013年公司需負(fù)擔(dān)的融資現(xiàn)金流出約為45902萬(wàn)元，2014年需負(fù)擔(dān)的融資現(xiàn)金流出約為8934萬(wàn)元，考慮到轉(zhuǎn)貸金額約為4億左右（參考2013年到期融資本金金額），以此測(cè)算公司2014年融資到期現(xiàn)金約為5億元，根據(jù)2012年公司經(jīng)營(yíng)收入約12億元，不考慮業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，公司能夠承擔(dān)這次融資本息歸還壓力并為本次融資承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保責(zé)任。第五章 信托項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)揭示一、 信托項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢(shì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，剛性需求旺盛。紹興市是一個(gè)工業(yè)化程度較高的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民富裕，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)有著傳統(tǒng)偏好和良好持有心態(tài)。購(gòu)房人群以本地人為主，以改善型為主，投機(jī)、投資目的較少，市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡，近5年來(lái)，漲幅溫和，漲幅遠(yuǎn)落后于臨近城市杭州和寧波，房?jī)r(jià)水平較同類(lèi)城市合理。在剛性需求的牽引下，目前紹興小戶(hù)型住房剛性旺盛。2012年紹興市商品住宅成交6852套，%；，%；成交均價(jià)11995元/平方米，%。標(biāo)的項(xiàng)目成本較低，抗跌能力較強(qiáng)標(biāo)的項(xiàng)目地塊原系越紅集團(tuán)工業(yè)用地，越紅集團(tuán)實(shí)行輔業(yè)資產(chǎn)改制，2011年5月該地塊經(jīng)政府定向拍賣(mài)程序轉(zhuǎn)性為商住用地，支付土地出讓金總計(jì)14300萬(wàn)元，稅金429萬(wàn)元，折畝價(jià)為246萬(wàn)元/畝。本項(xiàng)目樓面地價(jià)為1478元/平方米，低于目前市區(qū)住宅樓面地價(jià)為4714元/平方米的平均水平，成本優(yōu)勢(shì)明顯；預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格定于8000元/平方米，低于當(dāng)前9000元/平方米住宅銷(xiāo)售均價(jià)。售價(jià)即使下跌30%，即售價(jià)為5600元/平方米, 元/平方米,其內(nèi)部收益率為17 %，凈現(xiàn)值為4242萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率5648萬(wàn)元。本項(xiàng)目成本較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目自有資金占比高。本項(xiàng)目總投資49153萬(wàn)元，其中申請(qǐng)人自有資金24194萬(wàn)元已到位，%。其股東單位浙江越紅控股集團(tuán)有限公司現(xiàn)金流充足。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，且新政府上臺(tái)后對(duì)其調(diào)控力度未見(jiàn)緩和跡象,行業(yè)發(fā)展前景并不明朗。而越紅地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)單一，經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)極大。二、信托項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對(duì)措施分析（一）政策風(fēng)險(xiǎn)貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等國(guó)家政策的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，從而影響信托計(jì)劃收益。且從目前來(lái)看關(guān)于房地產(chǎn)的國(guó)家政策處于審慎情況，因此行業(yè)前景不甚明朗。但本項(xiàng)目的期限為2年，預(yù)計(jì)在2年以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有大的波動(dòng)。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響大，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有強(qiáng)周期性的特點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有絕對(duì)的影響力，從而對(duì)信托計(jì)劃收益產(chǎn)生影響。目前的房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整穩(wěn)定期，因此不比繁榮時(shí)期的行業(yè)情況，但在本信托期限2年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入衰退周期的可能性不大。（三）經(jīng)營(yíng)及信用風(fēng)險(xiǎn)信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，可能因?yàn)樾袠I(yè)、地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、交易對(duì)手的違約等原因?qū)е沦Y金使用企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，信托資金不能及時(shí)退出，從而最終可能導(dǎo)致信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)到期無(wú)法變現(xiàn)，給受益人信托利益的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（四）管理風(fēng)險(xiǎn)在本信托計(jì)劃的管理運(yùn)作過(guò)程中，受托人的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、判斷、決策、技能等會(huì)影響其對(duì)信息的占有以及對(duì)投資的判斷，由此可能導(dǎo)致信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)遭受損失。（五）其它風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、重大政治事件等不可抗力以及其它不可預(yù)知的意外事件可能導(dǎo)致信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)遭受損失。若信托計(jì)劃在執(zhí)行過(guò)程中或到期時(shí)，資金使用人因經(jīng)營(yíng)不善或出現(xiàn)不可抗力以及其它不可預(yù)知的意外事件，造成不能按期歸還借款情況時(shí)，我部作為受托人的具體業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)將按照公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行期間管理的有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告、監(jiān)管、預(yù)警、處置的各個(gè)環(huán)節(jié)的要求，根據(jù)信托計(jì)劃中的有關(guān)條款，積極履行管理人的職責(zé)，保護(hù)委托人的權(quán)益，盡可能最大限度減少信托資金的損失。同時(shí)，我部對(duì)該項(xiàng)目設(shè)置了監(jiān)管賬戶(hù)，所有信托資金將進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行支付管理，同時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，對(duì)該賬戶(hù)的支付情況進(jìn)行復(fù)核管理。第六章 增信措施盡職調(diào)查一、主要增信措施——抵押（一）抵押人基本信息紹興市越紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（詳見(jiàn)第二章“一、交易對(duì)手基本情況及分析”）（二）本項(xiàng)目項(xiàng)下抵押擔(dān)保措施 越紅地產(chǎn)提供其持有的“江南名苑”項(xiàng)目土地及在建工程作為抵押擔(dān)保。該抵押地塊基本信息如下：抵押財(cái)產(chǎn)名稱(chēng)權(quán)屬證書(shū)及其他有關(guān)證書(shū)編號(hào)處 所面積或數(shù)量抵押面積或數(shù)量抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值（萬(wàn)元）已經(jīng)為其他債權(quán)設(shè)定抵押的金額（萬(wàn)元）備注袍江新區(qū)H4號(hào)地塊紹市國(guó)用（2011）第6199號(hào)、第6200號(hào)袍江新區(qū)38696平方米*全部31500（含在建工程） 8200土地及其上的在建工程抵押*：因該項(xiàng)目已進(jìn)入預(yù)售階段，實(shí)際抵押面積以辦理抵押時(shí)為準(zhǔn)。若抵押時(shí)可抵押范圍與現(xiàn)有評(píng)估標(biāo)的不完全相同，評(píng)估機(jī)構(gòu)將在正式評(píng)估報(bào)告中將評(píng)估對(duì)象校正為實(shí)際抵押范圍。實(shí)際抵押率不高于50%。該土地為越紅地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛程序取得。目前該兩塊土地均處于抵押狀態(tài)。項(xiàng)目實(shí)施前，融資方會(huì)釋放該兩塊土地，提供抵押擔(dān)保。目前抵押情況如下：借款行金額時(shí)間土地證號(hào)借款單位農(nóng)行越城支行4000萬(wàn)元20121220201312096200號(hào)浙江越韓科技透氣材料有限公司200萬(wàn)元2012122820130628200萬(wàn)元2012122820130930華夏銀行紹興分行3800萬(wàn)元20121218201312176199號(hào)紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司 該土地（在建工程）由浙江眾誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司出具價(jià)值評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)格為31500萬(wàn)元（），評(píng)估均價(jià)為：8140元/平方米，以本次融資規(guī)模計(jì)算，%，抵押物足值。二、主要增信措施——保證 企業(yè)法人保證紹興市越紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的控股股東浙江越紅控股集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保。（越紅控股情況分析詳見(jiàn)第二章“二、其他交易主體基本情況及分析”） 2