房地產現(xiàn)狀調查報告-資料下載頁
2025-04-30 15:25本頁面
【正文】 證、土地使用證與原建房時的建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可及計劃部門的立項審批進行核 3 對，業(yè)主戶名一致才能認可。但由于許多自建自用住房的個人在完工辦證后將有關資料遺失，或屬于私房聯(lián)建形式根本沒有相關資料，因而導致稅務部門不能認定。 三是家庭唯一生活用房界定難。個人轉讓自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。如何確定家庭唯一生活用房，僅憑稅務部門力量不能確切掌握證據(jù)資料，深入調查難度較大。房管部門也沒 有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢，對此，稅務部門只能依據(jù)街道或單位出示的相關證明，將二手房按照家庭唯一生活用房處臵。 （三）二手房交易缺乏有效監(jiān)管 二手房交易涉及多個部門，信息共享、監(jiān)督和制約機制十分重要，僅靠某一個部門無法完成監(jiān)管任務。一是信息不能共享。目前部門之間二手房交易的相關信息交流不暢，不能做到信息共享，部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應的聯(lián)合控管制度；二是缺乏相互制約機制。至今未明確房屋買賣合同真?zhèn)舞b別的權力機關，也未明確房屋轉讓過程中的鏈條機制，以及相關部門之間的權力與義務，房屋交易的稅收沒有有效監(jiān)控手段，易導致稅款流失；三是檢查監(jiān)督力度不夠。二手房只憑買、賣雙方銷售合同是不夠的，只有發(fā)揮稅務稽查、房管、土地、公安等部門綜合治稅的 作用，才能加大對二手房交易的個案進行檢查、查處的力度。 三、加強對房地產稅收管理的對策及建議 （一）積極宣傳房地產相關稅收政策。新的稅收政策出臺后，稅務機關應及時加大宣傳力度，提高納稅人依法納稅遵從度。一是加大新聞媒體宣傳。通過報刊、電臺、電視臺加大對房地產稅收相關政策宣傳力度，讓廣大市民了解房地產交易過程、相關稅收政策，違規(guī)處罰等系列知識，做到家喻戶曉。二是加強法制宣傳，通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責任，提醒市民遵紀守法。同時還要公開舉報電話，提高社會監(jiān)督舉報力度。 （二）改 進征管手段，提高征管力度。目前我市已推行不動產建筑業(yè)項目管理軟件，就是著重加強對房地產開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)基礎信息管理，建立房地產開發(fā)企業(yè)檔案和建筑施工單位臺帳，做到開發(fā)一處管理一處，建成一棟登記一棟。特別是要重點抓好發(fā)票管理，實現(xiàn)以票控稅。凡建筑企業(yè)和施工企業(yè)不開具正規(guī)發(fā)票的，開發(fā)商和建設單位不予結算工程款項；凡開發(fā)商銷售不動產，不開具正規(guī)發(fā)票或不如實開具發(fā)票的，房產土地管理部門不予辦理房屋產權證和土地使用證。稅務部門也可以委托有關部門代征代扣各項稅款。如此一環(huán)扣一環(huán)，只要規(guī)范管理，就能堵塞漏洞，防止稅款流失 。 （三）采取有效措施，有效控制虛假交易。合同銷售價是征稅機關有效控制二手房交易過程中涉稅金額的重要一環(huán)。一是對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。對 5 二手房交易中能提供完整、準確的房屋原值憑證，能正確計算房屋原值和應納稅額，稅務機關比對市場指導價后，實行查驗征收營業(yè)稅、個人所得稅和印花稅。二是對合同銷售價明顯低于市場指導價又無正當理由的，實行核定征收。稅務機關要依據(jù)不同地段、樓盤、結構、樓層等比對當?shù)卣虾鯐r宜的、權威的市場指導價，核定征收營業(yè)稅、個人所得稅、契稅和印花稅。三是舉報 與查處并舉。加大群眾對二手房虛假合同銷售、虛假贈與、騙取稅收減免的舉報力度，并對舉報人實施一定獎勵。稅務機關和有關部門對有意虛假交易進行偷、逃稅的，采取聯(lián)合行動，加大綜合檢查、處罰力度，達到處罰一個、整治一方的目的。 （四）加強部門協(xié)調配合，實施房地產稅收一體化軟件管理。加強部門間的協(xié)調配合，對房地產稅收實施一體化軟件管理是從源頭上加強二手房交易稅收控管的重要途徑。一是由地方政府牽頭組織地稅、財政、計劃、國土、房管、城建等相關部門，要做到網絡互聯(lián)、信息共享，保證稅務部門能夠及時收集到房地產企業(yè)的各類 信息，只有稅網周密，偷逃稅者才無可乘之機。明確各部門工作職責，房管、國土、城建等部門每半年對各地段房產交易平均價格進行測算，報當?shù)卣_定后公布，同時制定具體的處罰措施，由政府指定專門機構監(jiān)督執(zhí)行，確保稅務部門對住宅性質（普通與非普通）、成交價格能及時科學確定。二是通過對房地產業(yè)涉 6 及的各職能部門的管理職責的劃分，爭取相關部門的配合，發(fā)揮職能部門的管理優(yōu)勢，堵塞稅收漏洞。計劃部門要將房地產開發(fā)立項審批及投資計劃定期向稅務部門通報；國土部門要憑完稅憑證和轉讓無形資產發(fā)票辦理土地使用證；城建部門應將辦 理房地產開發(fā)項目的施工許可證開具情況定期向稅務部門通報；房管部門必須憑納稅人的完稅憑證，銷售不動產發(fā)票方可辦理房屋權屬登記或變更登記，嚴格執(zhí)行“先稅后證”；地稅部門根據(jù)各部門提供的信息實施稅收征管。各部門的信息應全部納入軟件聯(lián)網管理，及時整理、歸集、比對，建立房地產管理的綜合信息庫，并及時將有關信息反饋給各部門，逐步實現(xiàn)各部門間最大程度的信息共享。同時，地稅部門還要充分利用房地產管理信息庫，及時判斷納稅人房屋性質，掌握稅源變化情況，調整工作重點；對房地產開發(fā)項目實行單項管理，采取一戶一檔形式，跟蹤監(jiān)控商品房 的銷售進度、辦理產權證情況，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。三是定期召開各相關部門的聯(lián)席會議，通報情況、反饋信息、研究對策。不僅對現(xiàn)有的開發(fā)項目進行信息共享，還要對以往的建設項目資料進行收集，整合資源，對房屋用途改變情況進行跟蹤管理。
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