房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告-資料下載頁
2025-04-30 15:25本頁面
【正文】 證、土地使用證與原建房時(shí)的建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可及計(jì)劃部門的立項(xiàng)審批進(jìn)行核 3 對(duì)，業(yè)主戶名一致才能認(rèn)可。但由于許多自建自用住房的個(gè)人在完工辦證后將有關(guān)資料遺失，或?qū)儆谒椒柯?lián)建形式根本沒有相關(guān)資料，因而導(dǎo)致稅務(wù)部門不能認(rèn)定。 三是家庭唯一生活用房界定難。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。如何確定家庭唯一生活用房，僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握證據(jù)資料，深入調(diào)查難度較大。房管部門也沒 有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢，對(duì)此，稅務(wù)部門只能依據(jù)街道或單位出示的相關(guān)證明，將二手房按照家庭唯一生活用房處臵。 （三）二手房交易缺乏有效監(jiān)管 二手房交易涉及多個(gè)部門，信息共享、監(jiān)督和制約機(jī)制十分重要，僅靠某一個(gè)部門無法完成監(jiān)管任務(wù)。一是信息不能共享。目前部門之間二手房交易的相關(guān)信息交流不暢，不能做到信息共享，部門間配合不夠，各管其事，缺乏相應(yīng)的聯(lián)合控管制度；二是缺乏相互制約機(jī)制。至今未明確房屋買賣合同真?zhèn)舞b別的權(quán)力機(jī)關(guān)，也未明確房屋轉(zhuǎn)讓過程中的鏈條機(jī)制，以及相關(guān)部門之間的權(quán)力與義務(wù)，房屋交易的稅收沒有有效監(jiān)控手段，易導(dǎo)致稅款流失；三是檢查監(jiān)督力度不夠。二手房只憑買、賣雙方銷售合同是不夠的，只有發(fā)揮稅務(wù)稽查、房管、土地、公安等部門綜合治稅的 作用，才能加大對(duì)二手房交易的個(gè)案進(jìn)行檢查、查處的力度。 三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的對(duì)策及建議 （一）積極宣傳房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。新的稅收政策出臺(tái)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)加大宣傳力度，提高納稅人依法納稅遵從度。一是加大新聞媒體宣傳。通過報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)加大對(duì)房地產(chǎn)稅收相關(guān)政策宣傳力度，讓廣大市民了解房地產(chǎn)交易過程、相關(guān)稅收政策，違規(guī)處罰等系列知識(shí)，做到家喻戶曉。二是加強(qiáng)法制宣傳，通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，提醒市民遵紀(jì)守法。同時(shí)還要公開舉報(bào)電話，提高社會(huì)監(jiān)督舉報(bào)力度。 （二）改 進(jìn)征管手段，提高征管力度。目前我市已推行不動(dòng)產(chǎn)建筑業(yè)項(xiàng)目管理軟件，就是著重加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)基礎(chǔ)信息管理，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)檔案和建筑施工單位臺(tái)帳，做到開發(fā)一處管理一處，建成一棟登記一棟。特別是要重點(diǎn)抓好發(fā)票管理，實(shí)現(xiàn)以票控稅。凡建筑企業(yè)和施工企業(yè)不開具正規(guī)發(fā)票的，開發(fā)商和建設(shè)單位不予結(jié)算工程款項(xiàng)；凡開發(fā)商銷售不動(dòng)產(chǎn)，不開具正規(guī)發(fā)票或不如實(shí)開具發(fā)票的，房產(chǎn)土地管理部門不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。稅務(wù)部門也可以委托有關(guān)部門代征代扣各項(xiàng)稅款。如此一環(huán)扣一環(huán)，只要規(guī)范管理，就能堵塞漏洞，防止稅款流失 。 （三）采取有效措施，有效控制虛假交易。合同銷售價(jià)是征稅機(jī)關(guān)有效控制二手房交易過程中涉稅金額的重要一環(huán)。一是對(duì)合同銷售價(jià)格與測(cè)定價(jià)接近的實(shí)行查驗(yàn)征收。對(duì) 5 二手房交易中能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額，稅務(wù)機(jī)關(guān)比對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)后，實(shí)行查驗(yàn)征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅。二是對(duì)合同銷售價(jià)明顯低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)又無正當(dāng)理由的，實(shí)行核定征收。稅務(wù)機(jī)關(guān)要依據(jù)不同地段、樓盤、結(jié)構(gòu)、樓層等比對(duì)當(dāng)?shù)卣虾鯐r(shí)宜的、權(quán)威的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，核定征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅和印花稅。三是舉報(bào) 與查處并舉。加大群眾對(duì)二手房虛假合同銷售、虛假贈(zèng)與、騙取稅收減免的舉報(bào)力度，并對(duì)舉報(bào)人實(shí)施一定獎(jiǎng)勵(lì)。稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門對(duì)有意虛假交易進(jìn)行偷、逃稅的，采取聯(lián)合行動(dòng)，加大綜合檢查、處罰力度，達(dá)到處罰一個(gè)、整治一方的目的。 （四）加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化軟件管理。加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合，對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化軟件管理是從源頭上加強(qiáng)二手房交易稅收控管的重要途徑。一是由地方政府牽頭組織地稅、財(cái)政、計(jì)劃、國(guó)土、房管、城建等相關(guān)部門，要做到網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享，保證稅務(wù)部門能夠及時(shí)收集到房地產(chǎn)企業(yè)的各類 信息，只有稅網(wǎng)周密，偷逃稅者才無可乘之機(jī)。明確各部門工作職責(zé)，房管、國(guó)土、城建等部門每半年對(duì)各地段房產(chǎn)交易平均價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，報(bào)當(dāng)?shù)卣_定后公布，同時(shí)制定具體的處罰措施，由政府指定專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督執(zhí)行，確保稅務(wù)部門對(duì)住宅性質(zhì)（普通與非普通）、成交價(jià)格能及時(shí)科學(xué)確定。二是通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)涉 6 及的各職能部門的管理職責(zé)的劃分，爭(zhēng)取相關(guān)部門的配合，發(fā)揮職能部門的管理優(yōu)勢(shì)，堵塞稅收漏洞。計(jì)劃部門要將房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)審批及投資計(jì)劃定期向稅務(wù)部門通報(bào)；國(guó)土部門要憑完稅憑證和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票辦理土地使用證；城建部門應(yīng)將辦 理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證開具情況定期向稅務(wù)部門通報(bào)；房管部門必須憑納稅人的完稅憑證，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票方可辦理房屋權(quán)屬登記或變更登記，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”；地稅部門根據(jù)各部門提供的信息實(shí)施稅收征管。各部門的信息應(yīng)全部納入軟件聯(lián)網(wǎng)管理，及時(shí)整理、歸集、比對(duì)，建立房地產(chǎn)管理的綜合信息庫，并及時(shí)將有關(guān)信息反饋給各部門，逐步實(shí)現(xiàn)各部門間最大程度的信息共享。同時(shí)，地稅部門還要充分利用房地產(chǎn)管理信息庫，及時(shí)判斷納稅人房屋性質(zhì)，掌握稅源變化情況，調(diào)整工作重點(diǎn)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)管理，采取一戶一檔形式，跟蹤監(jiān)控商品房 的銷售進(jìn)度、辦理產(chǎn)權(quán)證情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。三是定期召開各相關(guān)部門的聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)情況、反饋信息、研究對(duì)策。不僅對(duì)現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信息共享，還要對(duì)以往的建設(shè)項(xiàng)目資料進(jìn)行收集，整合資源，對(duì)房屋用途改變情況進(jìn)行跟蹤管理。
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