【正文】 中投越紅地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告中投信托有限責(zé)任公司中投越紅地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃項(xiàng)目申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：信托業(yè)務(wù)四部日期：201358 聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對此申報(bào)書及盡職調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。 第一信托經(jīng)理（簽名）：陸一卿第二信托經(jīng)理（簽名）：韓煒部門負(fù)責(zé)人（簽名）： 馬軍 信托項(xiàng)目要素表信托項(xiàng)目名稱中投越紅地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃信托項(xiàng)目規(guī)模、應(yīng)列明信托項(xiàng)目項(xiàng)下信托規(guī)模，明確上限與下限；屬系列性業(yè)務(wù)的，請注明系列設(shè)置方案（總規(guī)模、單體項(xiàng)目規(guī)模限制）。1400015000萬元信托報(bào)酬（年化率和金額）%/年收益率（年化）待定管理運(yùn)用方式主動(dòng)管理信托項(xiàng)目期限24個(gè)月，滿18個(gè)月之日可提前終止?fàn)I銷方案平安銀行杭州分行代理發(fā)行交易對手 本指引所稱交易對手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承擔(dān)負(fù)債的主體。如果是系列項(xiàng)目，請明確交易對手選擇標(biāo)準(zhǔn)。期望資金到位時(shí)間6月初監(jiān)管銀行（若有）待定法律顧問（若有）金杜律師事務(wù)所杭州分所評(píng)估機(jī)構(gòu)（若有）浙江眾誠房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司其他（若有）目 錄第一章 信托項(xiàng)目概述一、信托項(xiàng)目背景二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)說明三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用第二章 交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查一、交易對手基本情況及分析二、其它交易主體基本情況及分析第三章 標(biāo)的項(xiàng)目盡職調(diào)查一、標(biāo)的項(xiàng)目基本信息和進(jìn)展?fàn)顩r二、投融資標(biāo)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析第四章 信托項(xiàng)目還款來源分析第五章 信托項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及風(fēng)險(xiǎn)揭示一、 信托項(xiàng)目整體優(yōu)劣勢分析二、 信托項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對措施分析第六章 增信措施盡職調(diào)查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章 必備法律文件第八章 信托項(xiàng)目綜合結(jié)論附件第一章 信托項(xiàng)目概述一、信托項(xiàng)目背景 （一）信托項(xiàng)目來源 本項(xiàng)目由平安銀行杭州分行推薦。交易對手紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以注冊地紹興市為主要開發(fā)地區(qū)的中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前，企業(yè)正在開發(fā)位于紹興市越城區(qū)袍江區(qū)塊內(nèi)的“江南名苑”項(xiàng)目，希望與我司合作，以融資形式幫助企業(yè)完成該項(xiàng)目開發(fā)。經(jīng)初步考察，形成如下報(bào)告。（二）主要交易對手 委托人及受益人：符合法律規(guī)定的合格投資者；受托人：中投信托有限責(zé)任公司（簡稱“中投信托”）；交易對手：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越紅地產(chǎn)”或“交易對手”）；抵押人：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；保證人：浙江越紅控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“越紅控股”）和越紅控股實(shí)際控制人金興全、金仙花夫婦（以下簡稱“金興全夫婦”）。（三）項(xiàng)目期限24個(gè)月，滿18個(gè)月對應(yīng)日可提前終止。二、信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)說明 保管費(fèi)投資分配收益貸款管理信托報(bào)酬支付本息。保管、監(jiān)管信 托 計(jì) 劃合格投資者銀行中投信托江南名苑越紅地產(chǎn) 土地抵押。資金用途。保證 。越紅控股amp。 金興全夫婦。交易流程如下：信托計(jì)劃項(xiàng)下交易對手及相關(guān)方和受托人分別簽訂《信托貸款合同》、《抵押合同》、《保證合同》等法律性文件，辦妥土地抵押登記及強(qiáng)制執(zhí)行公證等相關(guān)手續(xù)；中投信托發(fā)行信托計(jì)劃，募集資金；中投信托以信托資金向交易對手發(fā)放信托貸款； 交易對手取得信托貸款后，專項(xiàng)用于江南名苑項(xiàng)目建設(shè)。交易對手按約定向中投信托按時(shí)足額支付信托貸款本息；交易對手根據(jù)賬戶監(jiān)管協(xié)議的約定按照雙方約定的時(shí)間進(jìn)程和比例歸集賬戶沉淀資金，以確保信托計(jì)劃按時(shí)順利終止清算。受托人向投資者分配信托本金和投資收益，信托計(jì)劃終止。三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用（一）信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式、資金用途 ，擬以全部信托計(jì)劃資金向交易對手發(fā)放信托貸款，貸款利率12%/年。越紅地產(chǎn)應(yīng)于信托計(jì)劃成立后，每個(gè)自然季度末月的20日支付當(dāng)期利息，在信托貸款期限屆滿24個(gè)月之日或貸款期限屆滿18個(gè)月提前還款之日歸還貸款，利隨本清。信托計(jì)劃期限2年，滿18個(gè)月對應(yīng)日交易對手可選擇提前一次性還清貸款本息。若提前還款，則信托計(jì)劃提前終止。交易對手應(yīng)將本次融資資金全部用于其江南名苑項(xiàng)目建設(shè)。 為確保交易對手履行按時(shí)足額支付貸款本息的義務(wù)和責(zé)任，信托計(jì)劃設(shè)置了國有土地使用權(quán)抵押、越紅控股和金興全夫婦提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保措施。本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)的管理與運(yùn)用由受托人、保管銀行、監(jiān)管銀行共同完成。各方根據(jù)本信托計(jì)劃下的相關(guān)合同與協(xié)議履行各自的職責(zé)。（二）資金監(jiān)管措施、資金歸集措施 交易對手在監(jiān)管銀行處開設(shè)監(jiān)管賬戶，其取得的信托計(jì)劃資金將根據(jù)與受托人、監(jiān)管銀行簽訂的三方賬戶監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定專項(xiàng)用于江南名苑項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。歸集信托貸款到期前，交易對手需按以下方式歸集資金至監(jiān)管賬戶，歸集的資金優(yōu)先償還信托貸款。交易對手歸集沉淀資金進(jìn)度表時(shí)點(diǎn)歸集資金比率信托貸款期限滿22個(gè)月末信托貸款本金的30%信托貸款期限滿24個(gè)月末信托貸款本金的100%及未付利息同時(shí)，在預(yù)售收入、本筆融資及先期投入之和達(dá)到預(yù)計(jì)工程款130%后，超過部分預(yù)售收入的40%需沉淀在監(jiān)管賬戶不得使用。該項(xiàng)監(jiān)管措施與項(xiàng)目臨近結(jié)束時(shí)的沉淀資金措施按孰高者執(zhí)行。（三）信托財(cái)產(chǎn)退出及返還方式 信托計(jì)劃終止時(shí)，信托利益歸屬于信托受益人。受托人以信托利益為限，按信托文件約定，以分配信托利益的形式向受益人返還信托財(cái)產(chǎn)。信托計(jì)劃項(xiàng)下，信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的分配方式以現(xiàn)金方式進(jìn)行。若信托計(jì)劃終止時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)形態(tài)全部或部分為非現(xiàn)金的，則受托人將在信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)后，按約定對受益人進(jìn)行信托利益的二次分配。 （四）信托資金的募集、開放贖回 信托資金由平安銀行杭州分行代理發(fā)行，信托計(jì)劃不設(shè)開放贖回。（五）信托收益 信托計(jì)劃利益與收益的計(jì)算本信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托計(jì)劃利益主要來源于交易對手支付的貸款本息、信托專戶銀行存款的利息收入以及信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)其他運(yùn)用產(chǎn)生的其他利益。信托計(jì)劃利益是指信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)扣除信托稅費(fèi)和負(fù)債后剩余的部分。信托計(jì)劃收益是指信托計(jì)劃利益減去信托計(jì)劃資金后剩余的部分。信托計(jì)劃利益的分配（1）受托人以信托計(jì)劃利益為限向受益人分配信托利益（2）信托利益分配分為期間分配和終止分配期間分配計(jì)算基準(zhǔn)日為2013年12月20日及2014年12月20日（若信托計(jì)劃未提前終止）；終止分配計(jì)算基準(zhǔn)日為信托計(jì)劃終止日或提前終止日。（3）信托利益的分配①期間分配受托人在期間分配計(jì)算基準(zhǔn)日后10個(gè)工作日內(nèi)向受益人分配如下金額的信托利益：期間分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托計(jì)劃利益，受益人期間預(yù)期收益】受益人期間預(yù)期收益=∑某受益人持有的信托單位1元該受益人對應(yīng)的預(yù)期年化收益率信托計(jì)劃成立日至分配基準(zhǔn)日期間的天數(shù)/365天—累計(jì)已獲得的信托利益若受益人分類，則不同受益人的信托資金與對應(yīng)類別的預(yù)期收益率分別計(jì)算，然后加總。②終止分配A．當(dāng)信托計(jì)劃終止時(shí)信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)均以現(xiàn)金形式存在時(shí)，則受托人以信托計(jì)劃終止日作為信托計(jì)劃利益的清算分配基準(zhǔn)日，并于該基準(zhǔn)日后的10個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)以下公式計(jì)算的金額向受益人分配信托計(jì)劃利益：終止清算信托計(jì)劃利益分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托計(jì)劃利益，全體受益人預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益累計(jì)已分配的全部信托利益】（信托計(jì)劃終止日全體受益人預(yù)計(jì)可獲得全部信托利益（設(shè)為Z）為各受益人預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益（設(shè)為M）之和，M=某受益人持有的信托單位份額1元（1+該受益人對應(yīng)的預(yù)期年化收益率信托計(jì)劃存續(xù)時(shí)間（天數(shù)）247。365）B．當(dāng)信托計(jì)劃終止時(shí)信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)以現(xiàn)金和非現(xiàn)金組合形式存在時(shí)，則受托人將分兩次向受益人進(jìn)行信托計(jì)劃利益分配：首次分配于信托計(jì)劃終止后的10個(gè)工作日內(nèi)以信托計(jì)劃終止時(shí)可供分配的現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)為限進(jìn)行分配；二次分配于非現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)后的10個(gè)工作日內(nèi)以分配時(shí)可供分配的現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)為限進(jìn)行分配，分配金額=MIN【Z累計(jì)已分配的全部信托利益，非現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)凈額】。C．信托計(jì)劃項(xiàng)下的受益人根據(jù)委托人的認(rèn)購份額、預(yù)期年化收益率及信托計(jì)劃存續(xù)期限獲取相應(yīng)的信托利益，若信托計(jì)劃利益無法滿足全體投資者預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益的，則信托計(jì)劃利益?zhèn)€受益人之間按M：Z的比重進(jìn)行分配。預(yù)期收益率本信托計(jì)劃項(xiàng)下受益人的分類以及預(yù)期收益率在信托計(jì)劃發(fā)行時(shí)根據(jù)市場情況，由代理銀行于發(fā)行前確定。（六）信托費(fèi)用受托人因處理信托事務(wù)所支出的，應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用包括但不限于下列各項(xiàng)：受托人的信托報(bào)酬；銀行保管費(fèi)（托管費(fèi)）、監(jiān)管費(fèi)、律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、資產(chǎn)或項(xiàng)目評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)等中介費(fèi)用；信息披露費(fèi)用；信托計(jì)劃終止時(shí)的清算費(fèi)用；文件或賬冊制作、印刷費(fèi)用；銀行代理收付費(fèi)；信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)生的稅費(fèi)；受益人大會(huì)召開費(fèi)用；按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費(fèi)和費(fèi)用（七）信托報(bào)酬本信托計(jì)劃項(xiàng)下受托人的信托報(bào)酬指信托管理費(fèi)。信托管理費(fèi)=固定信托報(bào)酬+浮動(dòng)信托報(bào)酬固定信托報(bào)酬%/年（暫定）。具體計(jì)算公式為：F=VE/360式中：F為每日應(yīng)計(jì)算的固定信托報(bào)酬；V為當(dāng)日信托計(jì)劃項(xiàng)下信托計(jì)劃資金；E為年計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。信托計(jì)劃存續(xù)期間，固定信托報(bào)酬按日計(jì)算。受托人有權(quán)在信托計(jì)劃期間內(nèi)不超過三次提取固定信托報(bào)酬。浮動(dòng)信托報(bào)酬浮動(dòng)信托報(bào)酬＝信托計(jì)劃收益－除浮動(dòng)信托報(bào)酬外的其他信托費(fèi)用和負(fù)債Z浮動(dòng)信托報(bào)酬于信托計(jì)劃終止時(shí)由受托人收取。 第二章 交易對手及其他交易主體盡職調(diào)查一、交易對手基本情況及分析——越紅地產(chǎn)（一）交易對手基本信息主體資格： 企業(yè)全稱紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時(shí)間2002年1月17日注冊地址紹興市越城區(qū)斗門鎮(zhèn)上窯村經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊資本陸仟萬元實(shí)收資本陸仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊號(hào)330600000158826機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)735279188稅務(wù)登記證號(hào)330602735279188貸款卡號(hào)330600000037027301法定代表人金阿富主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。股權(quán)結(jié)構(gòu)：股東名稱出資額（萬元）比例%出資方式浙江越紅控股集團(tuán)有限公司5000%貨幣金阿富340%貨幣金錦海330%貨幣馮張水330%貨幣合計(jì)6000100%貨幣 公司經(jīng)營管理： 紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年1月，注冊資本陸仟萬元，法定代表人金阿富。主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。越紅房產(chǎn)擁有從事多年銷售地產(chǎn)和策劃經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，先后開發(fā)建設(shè)的樓盤：紹興袍江“越中新天地”小區(qū)、“越紅花苑”、“越商大廈”，紹興市區(qū)“江南世家”、“瀛洲名苑”小區(qū)；上虞市區(qū)“江南一品”小區(qū)；貴州遵義“江南一品”等，先后開發(fā)總面積約120萬平方米（不含“江南名苑”），取得了較好的效益和聲譽(yù)，并獲得長江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80強(qiáng)、浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng)、紹興市第五屆房地產(chǎn)博覽會(huì)榮獲“最受消費(fèi)者喜愛樓盤”、紹興市房地產(chǎn)綜合實(shí)力20強(qiáng)、紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積10強(qiáng)企業(yè)、袍江工業(yè)區(qū)“開發(fā)建設(shè)先進(jìn)單位”等榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)和稱號(hào)。項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備情況已完工項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）已銷售面積/總可售面積項(xiàng)目類型已銷售總收入投資比例越中新天地262300100%商住54510萬元100%江南世家50790100%商住53538萬元100%江南一品15825680%住宅/商業(yè)142575萬元100%瀛洲名苑50909100%住宅36959萬元100%在開發(fā)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱總投資額資金缺口抵押狀態(tài)預(yù)售面積及比例投資比例江南名苑4915315000已抵押，正常/100%貴州遵義“江南一品”153345已抵押，正常100%土地儲(chǔ)備情況項(xiàng)目名稱建筑規(guī)劃面積（m2）規(guī)劃用途抵押狀態(tài)土地費(fèi)用交納情況應(yīng)付實(shí)付無無無無無無公司目前已完工并全部銷售的項(xiàng)目均為2006年以前開發(fā)的項(xiàng)目。銷售量80%的“江南一品”項(xiàng)目為交易對手下屬紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售，該項(xiàng)目于2012年1月已經(jīng)全面竣工，大部分為商業(yè)用房。，，均為“江南一品”項(xiàng)目土地款及開發(fā)成本。，全部為項(xiàng)目預(yù)售款，公司沒有計(jì)息負(fù)債。與其項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度相匹配。該公司后續(xù)無需繼續(xù)投入資金，尾盤銷售可為借款人提供一定的現(xiàn)金流入。貴州遵義“江南一品”由越紅房地產(chǎn)下屬貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售，，計(jì)劃分四期開發(fā)；目前已經(jīng)開發(fā)完成第一期，該期與2011年12月底完成，，目前正在進(jìn)行二期開發(fā)，截止2012年12月該項(xiàng)目公司金融機(jī)構(gòu)負(fù)債余額為5000萬元，，該期項(xiàng)目與2012年9月已經(jīng)開盤銷售。，，（全升房產(chǎn)）。該公司目前正處在項(xiàng)目開發(fā)和預(yù)售期，滾動(dòng)開發(fā)已啟動(dòng)，后續(xù)開發(fā)資金主要由預(yù)售款投入，對借款人整體現(xiàn)