【正文】 二、主要增信措施——保證 企業(yè)法人保證紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股股東浙江越紅控股集團有限公司提供連帶責任擔保。項目實施前，融資方會釋放該兩塊土地，提供抵押擔保。該土地為越紅地產(chǎn)通過公開招拍掛程序取得。若抵押時可抵押范圍與現(xiàn)有評估標的不完全相同，評估機構(gòu)將在正式評估報告中將評估對象校正為實際抵押范圍。第六章 增信措施盡職調(diào)查一、主要增信措施——抵押（一）抵押人基本信息紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（詳見第二章“一、交易對手基本情況及分析”）（二）本項目項下抵押擔保措施 越紅地產(chǎn)提供其持有的“江南名苑”項目土地及在建工程作為抵押擔保。若信托計劃在執(zhí)行過程中或到期時，資金使用人因經(jīng)營不善或出現(xiàn)不可抗力以及其它不可預(yù)知的意外事件，造成不能按期歸還借款情況時，我部作為受托人的具體業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門將按照公司對項目運行期間管理的有關(guān)項目風險報告、監(jiān)管、預(yù)警、處置的各個環(huán)節(jié)的要求，根據(jù)信托計劃中的有關(guān)條款，積極履行管理人的職責，保護委托人的權(quán)益，盡可能最大限度減少信托資金的損失。（四）管理風險在本信托計劃的管理運作過程中，受托人的知識、經(jīng)驗、判斷、決策、技能等會影響其對信息的占有以及對投資的判斷，由此可能導致信托計劃財產(chǎn)遭受損失。目前的房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整穩(wěn)定期，因此不比繁榮時期的行業(yè)情況，但在本信托期限2年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)進入衰退周期的可能性不大。但本項目的期限為2年，預(yù)計在2年以內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不會有大的波動。二、信托項目主要風險揭示與應(yīng)對措施分析（一）政策風險貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等國家政策的變化對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，從而影響信托計劃收益。（二）項目劣勢目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重點調(diào)控的對象，且新政府上臺后對其調(diào)控力度未見緩和跡象,行業(yè)發(fā)展前景并不明朗。本項目總投資49153萬元，其中申請人自有資金24194萬元已到位，%。本項目成本較低，抗風險能力較強。本項目樓面地價為1478元/平方米，低于目前市區(qū)住宅樓面地價為4714元/平方米的平均水平，成本優(yōu)勢明顯；預(yù)期銷售價格定于8000元/平方米，低于當前9000元/平方米住宅銷售均價。2012年紹興市商品住宅成交6852套，%；，%；成交均價11995元/平方米，%。購房人群以本地人為主，以改善型為主，投機、投資目的較少，市場供求關(guān)系基本平衡，近5年來，漲幅溫和，漲幅遠落后于臨近城市杭州和寧波，房價水平較同類城市合理。第五章 信托項目優(yōu)劣勢分析及風險揭示一、 信托項目整體優(yōu)劣勢分析（一）項目優(yōu)勢區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，剛性需求旺盛。（考慮到長期預(yù)測的不確定性，目前只對未來一年的現(xiàn)金流做預(yù)測）單位：萬元2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度一、期初現(xiàn)金流余額二、現(xiàn)金流入67361195083008300新增銀行貸款資金其他收入5120515033003300（1）服務(wù)費收入120150300300（2）往來資金流入5000500030003000投資收益1616680050005000現(xiàn)金流入合計三、現(xiàn)金流出營業(yè)稅金及附加300350400400歸還銀行貸款本息1885190019002000投資支出4000300010002000其他支出3200720032004200（1）期間費用支出200200200200（2）往來資金流出3000700030004000現(xiàn)金流出合計93851245065008600四、期末現(xiàn)金余額根據(jù)公司目前融資情況公司在融資期內(nèi)2013年到期的融資金額約為40303萬元。二、第二還款來源本項目第二還款來源于項目融資方控股股東同時也是本項目的保證方越紅控股的日常經(jīng)營現(xiàn)金流。根據(jù)越紅房地產(chǎn)對全升房地產(chǎn)享有的權(quán)益（占股比例：%）。第四章 信托項目還款來源分析一、第一還款來源本項目第一還款來源為越紅房地產(chǎn)開發(fā)的“江南名苑”項目銷售回款。 如上表所示，即使出現(xiàn)項目銷售均價下降10%。顯然是所得稅的影響所致。項目投資成本上升10%18654%%投資成本上升10%,%，成本上升的抵稅效果明顯，%。項目銷售均價下降10%16113%%銷售均價下降10%,成本凈利潤率下降12%，銷售率償債平衡點上升2%。項目損益表項目損益預(yù)測表序號項目/年份建設(shè)期經(jīng)營期合計2012年2013年2014年2015年1一、經(jīng)營收入08714 45376 28617 827072 減：經(jīng)營成本1837915770 6111 3199 43459 3 銷售費用380 300 680 經(jīng)營稅金及附加567 2950 1858 5375 其中：銷售稅金及附加480 2496 1572 4548 4 土地增值稅87 454 286 827 5二、經(jīng)營利潤183798003 36015 23560 33193 6 減：管理費0325 325 325 975 7 財務(wù)費用0500 1500 1000 3000 8三、營業(yè)利潤183798828 34190 22235 29218 9減：稅前彌補以前年度虧損18379 27207 10四、利潤總額1837927207 6983 22235 29218 11 減：所得稅00 1746 5558 7304 12五、凈利潤00 5237 16677 2191413經(jīng)營凈利潤率%注：經(jīng)營成本為開發(fā)成本按年銷售比例分年結(jié)轉(zhuǎn)項目財務(wù)現(xiàn)金流預(yù)測項目財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目建設(shè)期經(jīng)營期合計2012年2013年2014年2015年一、現(xiàn)金流入8714 45376 28617 82707 1 預(yù)售收入2 銷售收入08714 45376 28617 82707 3 出租收入4 其他二、現(xiàn)金流出1837916852 12242 11250 58723 1 建設(shè)期開發(fā)成本1837915080 5421 2509 41389 2 經(jīng)營期營業(yè)成本/////3 銷售費用0380 300 0 680 4 管理費用0325 325 325 975 5 財務(wù)費用0500 1500 1000 3000 6 銷售稅金及附加0480 2496 1572 4548 7 土地增值稅087 454 286 827 8 所得稅00 1746 5558 7304 9 其他///三、凈現(xiàn)金流量183798138 33134 17367 23984 四、累計凈現(xiàn)金流量1837926517 6617 23984 五、凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%)13322 六、累計凈現(xiàn)值13322 內(nèi)部收益率：37%（三）敏感性分析和壓力測試。金湖灣普通住宅80008500，建筑面310000平米銷售收入與稅金預(yù)測表銷售收入及銷售稅金預(yù)測表項目基礎(chǔ)指標2013年度2014年度2015年度合計（萬元）均價（元/平米）面積銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）住宅800012%871456%4066332%2323572612商業(yè)鋪面13500250060%202540%13503375車位(個)12000560個40%268860%40326720銷售收入合計8714453762861782707銷售稅金及附加%480249615724548營業(yè)稅教育附加稅城建附加稅土地增值稅1%87454286827銷售凈收入8147424262675977332備注%,土地增值稅取值1%上表中，住宅部分參照周圍同類項目價格8000元/平方米的價格計算，實際上，項目包含聯(lián)排形式的低密度住宅和花園洋房，實際銷售單價將高于此價格。名稱資質(zhì)施工單位浙江中恒建設(shè)有限公司壹級資質(zhì)監(jiān)理公司 浙江智杰建設(shè)管理有限公司 甲級資質(zhì)二、投融資標的項目財務(wù)效益分析（一）項目資金安排投資計劃與資金籌措表序號項目/年份建設(shè)期項目預(yù)算金額合計已累計完成投資金額至制表日已實際付款/收款金額2012年2013年 2014年2015年1一、總投資來源合計18379169758236452448114　　2信托貸款0100005000　15000　03銀行貸款000　0　04自籌資金　　　　　　249705預(yù)(銷）售收入01975164545248684　06項目資本金1837950001591　24970　249707二、總投資支出合計1837916975823645244811418919189198（一）土地費用14729　　　1472914729147299其中：土地取得費用14729　　　14729147291472912拆遷安置補償費0　　　　　　13（二）前期工程費76540404088576576517（三）房屋開發(fā)費2885150405381　2330628852885　其中: 樁基工程費用25350002535　　18建安工程費　135403060　19135　　19附屬工程費　　1821　1821　　20室外工程費3501500500　2350　　21 (四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費　　　24692469　　22（五）銷售費用　380300　680　　23（六）管理費用0325325325975　　24（七）財務(wù)費用0500150010003000　　25（八）預(yù)備費用06906906902070　　項目開發(fā)成本　　　　48114　　期間費用　　　　3960　?。ǘ╉椖夸N售分析根據(jù)介紹本項目預(yù)計2013年上半年開始預(yù)售，前期預(yù)售業(yè)態(tài)主要是排屋，疊排住宅部分，目前預(yù)訂情況超出預(yù)期，據(jù)企業(yè)方預(yù)估開盤后至2014年間應(yīng)能銷售開盤規(guī)模的80%左右。截止報告日，該樓盤已領(lǐng)出部分樓預(yù)售證。60元/m178。10元/m178。12元/m178。25元/m178。30元/m178。160元/m178。50元/m178。200元/m178。2500元/m178。1350元/m178。根據(jù)紹市府辦抄第235號給袍江管委會的袍委{2011}20號文件按照“老地老政策”（附憑證）。 （三）標的項目進展狀況資金狀況 本項目總投資為49153萬元，截止2012年12月底，越紅地產(chǎn)共投入自有資金24194萬元，其中土地款14300萬元、稅金429萬元、（附進賬單據(jù)）。該公司已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質(zhì)。（二）項目應(yīng)當取得的建設(shè)批準文件、證照取得狀況。其中：120 m2以下的戶型362套，占56%，140 m2以下的戶型588套，占90%。該地塊地處袍江新區(qū)最繁華的地段 “世紀大道”西側(cè)，緊接鏡湖新區(qū)，該路段集商貿(mào)、金融、休閑于一體，周圍商廈、銀行、休閑地帶眾多是袍江新區(qū)最理想的居住休閑區(qū)之一。第三章 標的項目盡職調(diào)查一