【正文】 目前抵押情況如下：借款行金額時間土地證號借款單位農(nóng)行越城支行4000萬元20121220201312096200號浙江越韓科技透氣材料有限公司200萬元2012122820130628200萬元2012122820130930華夏銀行紹興分行3800萬元20121218201312176199號紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司 該土地（在建工程）由浙江眾誠房地產(chǎn)評估事務所有限公司出具價值評估報告，評估價格為31500萬元（），評估均價為：8140元/平方米，以本次融資規(guī)模計算，%，抵押物足值。實際抵押率不高于50%。同時，我部對該項目設置了監(jiān)管賬戶，所有信托資金將進入監(jiān)管賬戶進行支付管理，同時與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，對該賬戶的支付情況進行復核管理。（三）經(jīng)營及信用風險信托資金運用于房地產(chǎn)項目，可能因為行業(yè)、地域經(jīng)濟的發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況、交易對手的違約等原因?qū)е沦Y金使用企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，信托資金不能及時退出，從而最終可能導致信托計劃財產(chǎn)到期無法變現(xiàn)，給受益人信托利益的實現(xiàn)帶來風險。且從目前來看關于房地產(chǎn)的國家政策處于審慎情況，因此行業(yè)前景不甚明朗。其股東單位浙江越紅控股集團有限公司現(xiàn)金流充足。售價即使下跌30%，即售價為5600元/平方米, 元/平方米,其內(nèi)部收益率為17 %，凈現(xiàn)值為4242萬元，凈利潤率5648萬元。在剛性需求的牽引下，目前紹興小戶型住房剛性旺盛。2013年公司需負擔的融資現(xiàn)金流出約為45902萬元，2014年需負擔的融資現(xiàn)金流出約為8934萬元，考慮到轉(zhuǎn)貸金額約為4億左右（參考2013年到期融資本金金額），以此測算公司2014年融資到期現(xiàn)金約為5億元，根據(jù)2012年公司經(jīng)營收入約12億元，不考慮業(yè)績增長，公司能夠承擔這次融資本息歸還壓力并為本次融資承擔連帶責任擔保責任。完全能夠覆蓋本次借款本息。事實上，我們測算的依據(jù)是項目整體住宅銷售均價為8000元/平方米（含排屋），這是一個較為保守的價格，整體下降10%的可能性已經(jīng)很小，測算繼續(xù)下降對應的情況意義很小。項目投資成本下降10%25112%%投資成本下降10%,%，%。敏感性分析表項目凈利潤成本凈利潤率銷售率償債平衡點分析正常值21914%%項目銷售均價上升10%27713%%銷售均價上升10%,成本凈利潤率提高12%，由于所得稅的影響，%。項目與周邊物業(yè)銷售價格對比：項目名稱項目性質(zhì)開盤銷售時間銷售均價（元/平方米）已售比例（%）與本項目對比優(yōu)勢江南名苑（本項目）普通住宅/排屋8000/，建筑面積96737平米，樓面地價較低，售價定價較為謹慎恒聯(lián)錦園普通住宅、別墅11000,建筑面積41711平米親親家園普通住宅8300，建筑面積280000平米臥龍小計：（4）營銷費用銷售展示中心裝修費用：80廣告費用投入：250開盤禮品及布置費用：100銷售人員獎勵措施費：250小計：680（5）人員工資及經(jīng)營費用辦公室及其經(jīng)營費：100/年3年300工作人員工獎費：15人15萬/人年3年675其它不可預見費：300物業(yè)公司開辦費：50小計：1325（6）利息：1500010%1年1800小計：1800本項目投資總成本（2）資金來源情況序號　金額（萬元）占比1自有資金24194%2信托貸款（資金缺口）15000%3銷售收入9959%合計49153100%（3）已投資資金情況(截止目前)資金掛賬一覽表序號項目科目 金額（萬元） 1土地成本存貨147292預付工程款預付賬款3材料款存貨45924建安成本存貨25135開發(fā)間接費存貨5806設備款存貨2853　合計　建設狀況：標的項目計劃建設周期為27個月，自2012年8月至2015年6月。地質(zhì)勘察費：30招投標及質(zhì)監(jiān)費：60墻改、散裝水泥等費用：100防雷、白蟻、圖審等費用60煤氣初裝費：694戶3500元/戶有線電視、電話等初裝費： 178。場外景觀設計費：29000m178。小計：27265（3）其它有關配套費用用水、用電配套費：178。7500樁基工程費用： 178。（1）項目投資構(gòu)成 （1）土地費用土地拍買成交價：　　　　　　　　　14300土地契稅：143003%429小計：14729（2）主體建筑建安費用主體房屋建安費： 178。本項目資金運用房地產(chǎn)項目已經(jīng)具備四證，四證情況如下：國有土地使用權(quán)證編號：紹市國用（2011）第6199號和紹市國用（2011）第6200號；建設用地規(guī)劃許可證編號：地字第330602201100022號袍；建設工程規(guī)劃許可證編號：建字第33060220110004號袍；建設工程施工許可證編號：建字第330602201104174201?？偨ㄖ娣e（平方米）其中：計容積率面積（平方米）獨立住宅()多層住宅高層住宅商業(yè)2500辦公其他870（物業(yè)、社區(qū)用房）自用及公共建筑(幼兒園)合計不計容積率面積（平方米）地下室30000地下車庫527個其他合計30000項目目前實際進度為完成建安基礎工程的90%，結(jié)構(gòu)工程進度的45%，設備安裝和裝飾工程的30%，總體工程進度50%，預計明年年年中前可完成主體工程施工，明年下半年進行主體收尾和綠化、道路建設，預計明年年底前可完工。地塊交通便利，配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)越，是袍江新區(qū)不可多得的居住佳地。 越紅控股及下屬企業(yè)對外擔保明細 （單位：萬元）擔保主體被擔保單位借款機構(gòu)期限金額 浙江越紅控股集團有限公司喜臨門控股集團有限公司紹興市商業(yè)銀行2200喜臨門控股集團有限公司招商紹興城東支行6000家天下家居生活廣場有限公司中信銀行紹興分行13200紹興家天下家居有限公司恒豐銀行2000喜臨門集團有限公司北京銀行紹興分行3500紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司喜臨門控股集團有限公司浦發(fā)銀行紹興分行3000紹興家天下家居生活有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行2000紹興匯同蓄電池有限公司華夏銀行紹興分行1200紹興家天下家居生活有限公司瑞豐銀行越州支行7500紹興市紅茂織造有限公司　　　紹興匯同蓄電池有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行300紹興市城東紡織廠有限公司北京銀行紹興支行1000紹興華綠園林建設有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行550紹興市明瑞紡織服飾有限公司恒信銀行皋埠支行800合計（單位：萬元）43250上述被擔保人中，喜臨門和家天下為關聯(lián)企業(yè)，占總對外擔保的91%，兩家企業(yè)受同一實際控制人控制，經(jīng)查，上述喜臨門集團有限公司系為上市公司喜臨門家具股份有限公司曾用名，其在A股主板上市，股票代碼603008。（4）償債能力分析 截止2012年12月越紅控股的負債為104318萬元，%，公司總體負債率歷年來皆保持在55%左右，從公司負債結(jié)構(gòu)來看，%， ，顯示企業(yè)存貨對公司償債能力影響較大。截止2012年12月，公司主要營收分布情況如下業(yè)務板塊營業(yè)收入（萬元）占比（%）凈利潤（萬元）占比（%）紡織業(yè)務117931%8603%房地產(chǎn)業(yè)務1755%119%合計119686100%8722100%根據(jù)公司應收款和應付款科目明細顯示公司上游供應商相對集中且付款帳期相對較短，下游渠道賣家相對分布廣泛。公司毛利水平近幾年維持在16%左右，毛利水平與公司所處行業(yè)平均毛利水平相符。這與公司主營業(yè)務所處行業(yè)近幾年的總體經(jīng)營情況相符。其中2010年度審計報告由紹興天和聯(lián)合會計師事務所出具無保留意見報告；2011年度審計報告由紹興天清會計師事務所出具無保留意見報告；2012年度報表未經(jīng)審計。（8）浙江越韓科技透氣材料有限公司浙江越韓科技透氣材料有限公司成立于2004年8月，法定代表人金華江，是一家以生產(chǎn)、研發(fā)透氣性材料包括透氣膜、透氣粒子等的專業(yè)化公司，其中，透氣粒子為中國國內(nèi)首家生產(chǎn)，透氣膜生產(chǎn)技術領先國際水平，公司05年4月投產(chǎn)以來,目前產(chǎn)能已達到年產(chǎn)24000噸透氣材料，是國內(nèi)最大的多功能透氣材料生產(chǎn)企業(yè)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計 84190萬元，固定資產(chǎn)36291萬元，短期借款23139萬元，應付票據(jù)10174萬元，長期借款14800萬元，%，所有者權(quán)益合計 35915萬元；實現(xiàn)主營業(yè)務收入62110萬元，利潤4463萬元，凈利潤3347萬元。（6）紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司成立于2002年2月，注冊資本2138萬美元，法定代表人金福榮，經(jīng)營生產(chǎn)、銷售高檔織物面料、服裝、針織品。目前為止已成交10萬平方米，；袍江新區(qū)H4號地塊“江南名苑”（建設用地面積38695平方米，土地成交價14729萬元（含稅）已交清。（4）紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年4月，注冊資本6000萬元，法定代表人金阿富，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售：五金建材、建筑裝潢材料。年生產(chǎn)能力達2800萬米。創(chuàng)建于1997年9月。（2）紹興市紅茂織造有限公司紹興市紅茂織造有限公司成立于1992年12月，注冊資本2000萬元人民幣，法定代表人馮張水，主要經(jīng)營范圍: 從事T/C牛仔面料及棉縐布的生產(chǎn)，為紹興地區(qū)生產(chǎn)T/C牛仔布的龍頭企業(yè)。通過先進設備公司與浙江工程學院建立起了長期的產(chǎn)、學、研合作的企校關系，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢，創(chuàng)立了“越紅科技研發(fā)中心”，近年來取得了一系列的科研成果。秉承“瞄準市場導向，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)環(huán)保面料，滿足顧客要求，誠信立業(yè)合作共贏”的發(fā)展理念，已逐步形成以織造為中心，面料研發(fā)、對外貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、高科技新型材料等轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)格局，全力打造先進制造業(yè)基地，實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。目前，以浙江越紅控股集團有限公司為管理核心的集團管理的企業(yè)既包括自己直接控股的子公司，也包括由直接控制人控制的關聯(lián)公司紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司（報表數(shù)據(jù)不合并）。 股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下： （1）股東構(gòu)成 股東名稱出資額（萬元）比例%出資方式紹興市斗門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司貨幣金興全貨幣馮張水貨幣金錦海貨幣金志根貨幣金福榮貨幣邵國慧貨幣章長卿貨幣合計100%貨幣 該公司從持股比例上來看，第一大股東為紹興市斗門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司，但該資產(chǎn)經(jīng)營公司向越紅控股出資主要是財務投資行為，實質(zhì)并未參與越紅控股的經(jīng)營管理活動。目前公司負債主要是針對集團內(nèi)部的關聯(lián)負債，扣除該部分的金額，%，負債水平非常低。20102012年銷售收入明細單位：萬元房產(chǎn)項目201220112010越中新天地 17211206979江南世家 30814198瀛洲名苑 21124816越紅花園53合計175431452047（3）現(xiàn)金流分析：從各期公司現(xiàn)金流情況來看，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流流入水平與營業(yè)收入出現(xiàn)了比較大差距。越紅地產(chǎn)本部財務報表數(shù)據(jù)摘要項 目2010年2011年2012年12月2013年3月（已審）（已審）（已審）總資產(chǎn)52212773938541687584流動資產(chǎn)14205288563692639104其中：貨幣資金2607239624031031 應收票據(jù)　10　 預付帳款　97610361137 其他應收款49292624764604 存貨10811245483101132332非流動資產(chǎn)380074853748489長期投資37463478484784847848固定資產(chǎn)凈值515660612603長期待攤費用29292929總負債34513499355783959988流動負債34513499355783959988其中：短期借款　　　 應付帳款109758886 預收帳款　　　2980 應付稅費107322618 其他應交款30303030 其他應付款34267497985769556875非流動負債　0　0　00所有者權(quán)益17699274582757727596其中：實收資本6000600060006000