舊城改造項目集合資金信托計劃盡職調(diào)查及風(fēng)險分析報告-資料下載頁
2024-11-09 16:22本頁面
【導(dǎo)讀】貴州宏益公司舊城改造項目集合資金信托計劃。人肖春紅提供個人無限連帶責(zé)任保證。資金及相應(yīng)利息歸集至信托財產(chǎn)專戶。估后,抵押率不超過30%。4肖春紅對該筆信托貸款提供不可撤消的連帶責(zé)任保證。5宏益公司以項目一期及二期銷售收入支付信托收益。6信托終止后,由宏益公司償還信托貸款本息。華融信托解除相關(guān)抵押和保。有8億授信額度尚未使用,無對外擔(dān)保、涉訴涉案及其他或有負(fù)債情況。務(wù)狀況好于財務(wù)報表所呈現(xiàn)情況。宏益公司的母公司宏立城公司是貴州省第二大開發(fā)商?；ü麍@項目作為貴陽市“十二五”規(guī)劃的民生工程,得到政策的大力支持,委領(lǐng)導(dǎo)牽頭主抓的貴陽市“十二五”規(guī)劃重點項目。項目位于貴州省貴陽市中心南側(cè)二環(huán)內(nèi),距離一環(huán)。將對銷售產(chǎn)生積極影響。的一二期項目拆遷完畢,五證齊全,達到預(yù)售條件,而且銷售狀況良好。宏益公司的項目宣傳和銷售能力突出,項目當(dāng)前銷售火爆,截止2020. 續(xù)七個月排名貴陽房屋銷售榜第一。
【正文】 南 13,B 北 1~B 北 10 20201130 20201230 57594724 四期 E 區(qū) E1~E16 20201230 20201230 357876 F 區(qū) F1~F12 2020330 2020630 345773 五期 G 區(qū) G1~G6 2020725 2020930 408488H 區(qū) H1~H10 2020930 20201230 621391 合計 2020720 20201230 6,097, 當(dāng)前進度 一至五期項目土地拆遷已全部完成。一、二期工程截至 4 月 15 日形象進度 如下 : 序號 分部、分項 工程名稱 期數(shù) 棟號 1 地下室結(jié)構(gòu) 一期 1樓、 10樓、 11樓、 18樓、 19樓 2 主體結(jié)構(gòu) 一期 2樓、 3樓、 8樓、 9樓、 13樓 3 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu) 一期 4樓、 5樓、 7樓、 4 平基土石方 一期 6樓、 14樓、 15樓、 16樓、 17樓、 20樓、 21 樓 5 地質(zhì)勘探 二期 C15 6 邊坡支護 二期 C1 C19 7 平場開挖 二期 C1 C1 C1 C1 C1 C1 C C21 8 未動工 二期 C1~C12,C22~C39 2020 年 4 月 19 日工程現(xiàn)場照片 :25 (六 )一期項目情況 26 一期控規(guī)情況 一期項目建地面積 205658 平方米 ,其中市政道路用地面積 17931 平方米 , 教育用地面積 37080 平方米 ,建設(shè)用地面積 150647 平方米。項目總建筑面積 平方米 , 其中 ,住宅建筑面積 平方米 ,商業(yè)建筑面積 平方米 ,車位 1757 個 ,中學(xué)建筑面積 14400 平方米 ,小學(xué)建筑面積 11420 平方米。 一期項目于 2020 年 7 月全面開工 ,原計劃 2020 年 6 月竣工。由于中建四局 進度超前 ,擬于 2020 年 10 月主體封頂 ,于 2020 年 1 月竣工交房。 一期控規(guī)指標(biāo) 一期項目指標(biāo) 單位 :平方米 總占地面積 187727 一期建地面積 一期市政用地面積 總建筑面積 1266645 一期住宅面積 一期 商業(yè)面積 一期配套公建 12660 一期地下停車庫、人防 256781,81 一期停車位 1757 個 一期托幼、小學(xué)面積 24300 一期居住戶數(shù) 11904 一期容積率 一期綠地率 % 預(yù)計銷售期 2020 年 11 月 27 日至 2020 年 6 月 一期成本情況 一期項目預(yù)計總投入 億元。截止 2020 年 7 月 31 日整個項目已投入資 金 億元 (詳細情況見下表 ),包括用于土地成本 億 ,建安費用 億等。 一期項目實際投入情況 單位 :萬元 一期實際投入土地成本 260, 前期工程費 14, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 5, 建筑安裝工程費 104, 公共配套建設(shè)費 2, 物業(yè)前期介入費 0 管理費用 銷售費用 1, 財務(wù)費用 銷售稅金 5, 投入小計 395, 銷售情況 (1)銷售數(shù)據(jù)花果園一期住宅 11318 套 ,建筑面積 112 萬平方米。自 2020 年 11 月 27 日 開盤以來銷售火爆。截止 2020 年 8 月 2 日 ,花果園一期住宅已銷售 7189 套 ,銷 售面積 萬平方米 ,成交金額合計 億元 ,排名貴陽房屋銷售榜第一。 花果園一期住宅月度銷售情況 (宏益公司提供 ) 月份 成交 套數(shù) 成交面積 (平方 米 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平 ) 2020 年 11 月 4 2,714, 6,108 2020 年 12 月 1,725 166, 1,128,812, 6, 2020 年 1 月 2,054 184, 1,025,906, 5, 2020 年 2 月 577 52, 291,790, 5, 2020 年 3 月 1,008 95, 535,606, 7, 2020 年 4 月 535 49, 296,380, 5, 2020 年 5 月 434 42, 264,055, 6, 2020 年 6 月 438 43, 276,807, 6, 2020 年 7 月 397 40, 251,099, 6, 2020 年 8 月 17 1, 11,975, 6, 小計 : 7,189 678, 4,085,150, 6, 剩余住宅 4129 套 ,面積 萬平方米 ,占商品房總面積比為 %。根 據(jù)目前銷 售情況 ,保守預(yù)測一期項目在年內(nèi)銷售完畢。 根據(jù)宏益公司提供數(shù)據(jù) ,截止 7 月底 ,宏益公司銷售房屋的銀行貸款總額達 億元 ,已放款金額達 億元 ,未放款金額達 億元 ,總放款率達 %。從放款上率分析看 ,呈現(xiàn) (上升 ?下降 ?上升 )的態(tài)勢。項目初期 ,銀行貸 款未受到國家宏觀調(diào)控的影響 ,合作的銀行數(shù)量、相應(yīng)的貸款規(guī)模及銀行放款速 度呈現(xiàn)出快速良性的增長態(tài)勢 ,從數(shù)據(jù)上看在 2020 年 4 月放款率達到峰值 28 (%),后期受到國家宏觀調(diào)控的影響以后 ,各家銀行的規(guī)模有所 收緊 ,但 是后期銀行的放款率均能達到 65%以上。 截止 2020 年 7 月止花果園銀行按揭情況表 時間 按揭貸款總額 已放款金額 未放款金額 已放款 /按揭貸款總額 開盤至 11 月底 2,311,000 2,311,000 % 開盤至 12 月底 595,660,000 323,879,000 271,781,000 % 開盤至 1 月底 1,234,646,000 688,857,000 545,789,000 % 開盤至 2 月底 1,421,266,000 970,065,000 451,201,000 % 開盤至 3 月底 1,632,292,000 1,350,885,000 281,407,0002 % 開盤至 4 月底 1,845,622,000 1,546,454,000 299,168,000 % 開盤至 5 月底 2,198,650,000 1,678,514,000 520,136,000 % 開盤至 6 月底 2,686,503,000 1,780,890,000 905,613,000 % 開盤至 7 月底 2,871,942,000 1,963,727,000 908,215,000 % 銀行按揭的放款速度主要取決于按揭貸款的客戶數(shù)及按揭貸款的總量。以宏 益公司在建行和農(nóng)行兩大銀行辦理按揭放款為例 ,一般情況下 15 個工作日內(nèi)完 成放款工作 ,如客戶量較多并且金額較大 ,銀行在次月可完成放款工作。其它銀 行放款時限 ,一般情況下在次月均可完成放款工作 ,最遲不超過兩個月。各家銀 行辦理放款的前提條件是客戶準(zhǔn)備的相關(guān)資料必須準(zhǔn)確無誤 ,如無誤 ,銀行便可 按照上述時限予以放款。 綜合以上分析 ,宏益公司的銀行按揭情況運行正常 ,未放款部分主要由信貸 收緊的政策影響產(chǎn)生 ,按照當(dāng)?shù)劂y行政策 ,這部分一般在兩月內(nèi)完成放款 ,不會 對整個項目的現(xiàn)金流情況產(chǎn)生重大影響。 (七 )二期項目情況 二期整體規(guī)劃 二期指標(biāo)單位 :萬 /平方米 總占地面積 二期建地面積 區(qū) 二期市政用地面積 區(qū) 總建筑面積 二期住宅面積 2 截止 7 月份銷售數(shù)據(jù)中 , 3 月銀行未放款金額為 億元 ,與之前 (3 月上報的數(shù)據(jù) ) 億 元差 異額為 億元 ,主要是由于客戶退房所致。 29 二期商業(yè)面積 二期配套公建 二期地下停車庫、人防 二期停車位 18845 二期托幼、小學(xué)面積 二期居住戶數(shù) 15233 二期容積率 C 區(qū) ,D 區(qū) 二期綠地率 C 區(qū) %,D 區(qū) 35% 開盤時間 2020 年 4 月 二期項目總建筑面積 萬平方米 ,其中住宅建筑面積 萬平方米 , 商業(yè)建筑面積 萬平方米 ,車位 18845 個。二期項目 C 區(qū)容積率 ,D 區(qū) 容積率 。 二期成本情況 二期項目預(yù)計總投入 億元 ,其中 C 區(qū)總投資為 億元 ,D 區(qū) 億元 ,當(dāng)前二期實際投入 億元。根據(jù)企業(yè)最新的開發(fā)安排 ,C 區(qū)于 2020 年 1 月主體封頂 ,
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