【正文】 2022 年昆明商業(yè)市場(chǎng)交易情況圖。0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供 應(yīng) 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖05000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價(jià) 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)市場(chǎng)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，比 2022 年下降42%。主要是由于 2022 商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類產(chǎn)品，開發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給?？傮w成交量 萬(wàn)㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷售率為 %，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍。232022 年昆明純商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到了 24185 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長(zhǎng)；另一方面，2022 年國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)住宅的限購(gòu)政策，購(gòu)買住宅的門檻進(jìn)一步提高，而商業(yè)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。昆明純商業(yè)市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，且因受國(guó)家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。 ● 近 35 年供應(yīng)市場(chǎng)分析： 辦公物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀★ 20222022 年昆明辦公物業(yè)市場(chǎng)供求變化圖。0102030405060700%10%20%30%40%50%60%70%供 應(yīng) 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 64 銷 售 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年辦公物業(yè)價(jià)格變化圖240100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價(jià) 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，20222022 年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動(dòng)不大，基本保持在 60 萬(wàn)㎡小幅波動(dòng)，銷售量為 萬(wàn)㎡，整體銷售率為 %。2022 年辦公物業(yè)整體均價(jià)達(dá)到 8887 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到24%，價(jià)格保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來 23 年，昆明寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到 250 萬(wàn)平方米。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 辦公寫字樓市場(chǎng)分析昆明市寫字樓目前甚少專業(yè)、大型寫字樓開發(fā) ，市場(chǎng)上的寫字樓多是在 1999 年昆明世博會(huì)前立項(xiàng)開工的 。急速放量的昆明寫字樓市場(chǎng)整整用了 6 年時(shí)間來消化存量，最近才有新的寫字樓項(xiàng)目上市。現(xiàn)在入駐率都在 85％以上，個(gè)別甚至達(dá)到 100％，像華爾頓、世紀(jì)廣場(chǎng)、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫字樓的入駐情況都比較好。租金也穩(wěn)中有升，目前昆明高檔寫字樓的月租金普遍在 5025元/㎡左右，條件好的可以超過 60 元/㎡。 中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占 %,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式,商住樓 %,商務(wù)寫字樓 %?？傮w上開發(fā)規(guī)模小,其中建筑面積在 3 萬(wàn)平方米以下的占 %,建筑面積在 34 萬(wàn)、45 萬(wàn)和 5 萬(wàn)以上的各占 %、% 、%。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4部的占 %,有 5 部以上的占 %。商業(yè)寫字樓的交房標(biāo)準(zhǔn)主要為毛胚房和初裝修房,占 52%。經(jīng)營(yíng)方式上以租售結(jié)合的方式占主流。寫 字 樓 所 屬 區(qū) 域 分 布 情 況北 京 路 沿 線16%其 它 區(qū) 域16%小 西 門 商 圈4%三 市 街 商 圈18%白 塔 路 商 圈13%昆 都 商 圈11%青 年 路 商 圈22%白 塔 路 商 圈昆 都 商 圈青 年 路 商 圈三 市 街 商 圈小 西 門 商 圈北 京 路 沿 線其 它 區(qū) 域（2）昆明中心區(qū)寫字樓分析我公司此次重點(diǎn)調(diào)查研究了市中心寫字樓集中分布的區(qū)域，項(xiàng)目周邊的寫字樓我們會(huì)在后面詳細(xì)介紹，本部分重點(diǎn)介紹青年路、南屏街以及其輻射范圍中的 15 個(gè)寫字樓情況。從地理位置、建成年代和入住情況來看，這 15 個(gè)寫字樓具有較強(qiáng)的代表性。26① 寫字樓屬性分析純 寫 字 樓67%商 住 混 合 型 寫 字樓 33%? 上圖中，大開間布局的純寫字樓占比達(dá)到 67%，占據(jù)寫字樓市場(chǎng)的大部分份額；公寓式的商住混合型寫字樓僅占到 33%；? 從租金上來看：純寫字樓的租金達(dá)到了 45 元/㎡月；商住混合性的租金僅有 34 元/㎡月，相差幅度達(dá) %。② 樓層數(shù)分析寫 字 樓 樓 層 數(shù) 情 況30層 以 上20%2630層40%20層 以 下13%2025層27%20層 以 下2025層2630層30層 以 上上圖清楚的反映了列表中寫字樓樓層的主要情況：2630 層的寫字樓占比最多——40%；其次是 2025 層的，占比 27%。20—30 層的寫字樓占比共達(dá)到 67%。30 層以上和 20 層以下的寫字樓則相對(duì)27較少，占比分別為 20%和 17%。③ 物管費(fèi)用分析名稱 華域大廈 紅塔大廈 三合商利 華一大廈 新華大廈 美亞大廈 鴻城廣場(chǎng) 志遠(yuǎn)大廈 巨龍大廈 護(hù)國(guó)大廈 國(guó)托大廈 環(huán)球金融物管費(fèi)（元/㎡月） 3 5 3 3 物 管 費(fèi) 情 況23元41%34元42%45元17%23元34元45元列表中寫字樓的平均物管費(fèi)為 元/㎡月。其中，34 元/㎡月的占比最多，達(dá)到了42%；其次是 23 元/㎡ 月，占比 41%；45 元的寫字樓僅有紅塔大廈、環(huán)球金融兩棟大廈，因?yàn)槲锕芩礁鼮閷I(yè)化，并且這兩座大廈的內(nèi)部裝潢、配置配套均體現(xiàn)了其較高的品質(zhì)。④ 租金水平分析通過列表中的數(shù)據(jù)，可以看出寫字樓租金水平由低到高分為四個(gè)檔次：a) 第一檔次：2035 元/㎡月b) 第二檔次：3550 元/㎡月c) 第三檔次：5065 元/㎡月d) 第四檔次：65 元/㎡月以上各檔次租金的寫字樓占比為：283550元47%5065元7%65元 以 上13% 2035元33%2035元3550元5065元65元 以 上從上圖中可以看出，租金水平在第二檔次即 3550 元/㎡月的寫字樓最多，占到了 47%，其次是 2035 元/㎡ 月的，占比 33%。而租金水平在 50 元/㎡月以上的寫字樓，總占比僅有 20%。這表明，目前昆明中心區(qū)的寫字樓租金水平基本維持在 3550 元/㎡月的中檔水平，但也有像環(huán)球金融、紅塔大廈這樣高檔的寫字樓，租金水平達(dá)到了 70 元/㎡ 月甚至以上的水平。⑤ 車位數(shù)量分析車 位 數(shù) 量 占 比 情 況200299個(gè)15% 300個(gè)15%100個(gè) 以 下39%100199個(gè)31%100個(gè) 以 下100199個(gè)200299個(gè)300個(gè)上圖表明，車位數(shù)量在 100 個(gè)以下的寫字樓占比高達(dá) 39%，并29且這一部分的寫字樓最多也只配備了 60 個(gè)停車位；最多的車位數(shù)量為 300 個(gè)，僅占比 15%。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市中心的車位數(shù)量及其缺乏，影響了寫字樓辦公人員對(duì)大廈的整體滿意度。（二）辦公物業(yè)市場(chǎng)圖 ：20222022 年昆明辦公物業(yè)市場(chǎng)供求變化圖0102030405060700%10%20%30%40%50%60%70%供 應(yīng) 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 64 銷 售 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，20222022 年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動(dòng)不大，基本保持在 60 萬(wàn)㎡小幅波動(dòng)，銷售量為 萬(wàn)㎡，整體銷售率為 %。圖 ：20222022 年辦公物業(yè)價(jià)格變化圖0100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價(jià) 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年辦公物業(yè)整體均價(jià)達(dá)到 8887 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到 24%，價(jià)格保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。30 商業(yè)市場(chǎng)分析（一）純商業(yè)市場(chǎng)圖 ：20222022 年昆明商業(yè)市場(chǎng)交易情況圖0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供 應(yīng) 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 量 （ 萬(wàn) ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)市場(chǎng)總供應(yīng)量為 萬(wàn)㎡，比 2022 年下降42%。主要是由于 2022 商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類產(chǎn)品，開發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給?？傮w成交量 萬(wàn)㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷售率為 %，市場(chǎng)交易相對(duì)活躍。圖 ：20222022 年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖3105000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價(jià) 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到了 24185 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長(zhǎng)；另一方面，2022 年國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)住宅的限購(gòu)政策，購(gòu)買住宅的門檻進(jìn)一步提高，而商業(yè)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。 昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)2022 年在國(guó)家出臺(tái)了“新國(guó)八條” ，貨幣政策緊縮、加息以及通貨膨脹的壓力下，2022 年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，主要從 2022年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系來預(yù)測(cè) 2022 年昆明房地產(chǎn)走勢(shì)。 土地市場(chǎng)2022 年和 2022 年昆明主城區(qū)年均房地產(chǎn)用地有效供給為 4370畝，比 20222022 年年均房地產(chǎn)用地有效供給基本翻了一番。目前，昆明城中村改造已經(jīng) 2 年多，2022 年昆明主城區(qū)土地儲(chǔ)備目標(biāo)為 萬(wàn)畝，可以預(yù)計(jì) 2022 年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地將基本保持在324500 畝左右。2022 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)平均達(dá)到了 430 萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)達(dá)到了 2336 元/㎡；商業(yè)地價(jià)達(dá)到了 513 萬(wàn)元/ 畝,樓面地價(jià)達(dá)到了 2700 元/㎡，價(jià)格增長(zhǎng)率比 2022 年增長(zhǎng)幅度超過了 60%。隨著昆明建設(shè)中國(guó)面向西南開放區(qū)域性國(guó)際城市的提速以及昆明交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，仇和指出：“昆明最大的危機(jī)就是土地危機(jī)” ，昆明的土地價(jià)值將不斷得到凸顯。如果按照 20%的價(jià)格漲幅，2022年昆明主城區(qū)住宅用地價(jià)格將達(dá)到 500 萬(wàn)元/畝以上，樓面地價(jià)達(dá)到2800 元/㎡；商業(yè)用地價(jià)格將達(dá)到 600 萬(wàn)元/ 畝，樓面地價(jià)達(dá)到 3200元/㎡。 經(jīng)濟(jì)前景與昆明寫字樓發(fā)展宏觀層面來看，寫字樓作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取向則來自于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一國(guó)經(jīng)濟(jì)變化方向和速度，會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓及其投資市場(chǎng)帶來很大的波動(dòng)，而針對(duì)不同城市的區(qū)域特征、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成不同需求特征的寫字樓市場(chǎng)。昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場(chǎng)需求狀況來看，主要的需求對(duì)象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場(chǎng)定位較低。但隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、?jìng)爭(zhēng)力的不斷提升，市場(chǎng)對(duì)高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時(shí)個(gè)性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，同33時(shí)形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融、現(xiàn)代