【正文】 投資估算和資金籌措 投資估算項目總投資：66500 萬元。圖 ：20222022 年中國消費品零售總額增長情況16圖 ：2022—2022 年 CPI 漲跌幅度按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額 133689 億元，增長%；鄉(xiāng)村消費品零售額 20865 億元，增長 %。 市場供給現(xiàn)狀分析總體特征綜合來看，不同產(chǎn)業(yè)對寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。 市場供應(yīng)量隨著房地產(chǎn)投資的增長，昆明樓市供應(yīng)量和銷售量也出現(xiàn)了持續(xù)上升的態(tài)勢，但國家政策調(diào)控及房市大戶型房屋居多，小戶型房子相對較少等原因，銷售量波動起伏較大，但是供應(yīng)仍保持一個較為活躍的狀態(tài)。租金也穩(wěn)中有升，目前昆明高檔寫字樓的月租金普遍在 5025元/㎡左右，條件好的可以超過 60 元/㎡。月。⑤ 車位數(shù)量分析車 位 數(shù) 量 占 比 情 況200299個15% 300個15%100個 以 下39%100199個31%100個 以 下100199個200299個300個上圖表明，車位數(shù)量在 100 個以下的寫字樓占比高達(dá) 39%，并29且這一部分的寫字樓最多也只配備了 60 個停車位；最多的車位數(shù)量為 300 個，僅占比 15%。一國經(jīng)濟變化方向和速度，會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動，而針對不同城市的區(qū)域特征、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將會形成不同需求特征的寫字樓市場。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長；另一方面，2022 年國家出臺了一系列針對住宅的限購政策，購買住宅的門檻進(jìn)一步提高，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。月以上各檔次租金的寫字樓占比為：283550元47%5065元7%65元 以 上13% 2035元33%2035元3550元5065元65元 以 上從上圖中可以看出，租金水平在第二檔次即 3550 元/㎡26① 寫字樓屬性分析純 寫 字 樓67%商 住 混 合 型 寫 字樓 33%? 上圖中，大開間布局的純寫字樓占比達(dá)到 67%，占據(jù)寫字樓市場的大部分份額；公寓式的商住混合型寫字樓僅占到 33%；? 從租金上來看：純寫字樓的租金達(dá)到了 45 元/㎡昆明純商業(yè)市場交易相對活躍，且因受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。在售分析目前，寫字樓營銷模式主要以租售為主，一般來說大多喜歡租售并用。農(nóng)村居民人均純收入 5919 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。 地質(zhì)條件項目場地位于古滇池盆地邊緣，場地近等高，自然坡度＜2%，根據(jù)鄰近工程建設(shè)項目地質(zhì)勘探結(jié)果，擬建場地有地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上層滯水，各土層對建筑材料無腐蝕性。昆明氣候的主要特點有以下幾點：，干燥少雨，蒸發(fā)旺盛，日溫變化大；，雨量集中，且多大雨、暴雨，降水量占全年的 60%以上，故易受洪澇災(zāi)害； ，天高氣爽，雨水減少。東聚紫金商務(wù)中心建設(shè)項目總占地面積 178。昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過“廣基海悅花園”項目，得以成功運作，全部一、二、三期銷售率 100％，并于 2022 年全面完工交房，業(yè)主已入住。3. 充分利用有關(guān)地產(chǎn)已取得的豐富開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)驗、以及現(xiàn)有的技術(shù)力量和管理人才，為項目的實施創(chuàng)造有利條件。詳見下圖。 本項目臨時用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注1 總用地面積 ㎡ 43463 折合 畝2 總建筑面積 ㎡ 301193 　　 其中：辦公總面積 ㎡ 140184 　　 商業(yè)總面積 ㎡ 90298 　12　 地下停車場 ㎡ 70711 　3 機動車位 輛 6415 　4 非機動車位 輛 1853 　5 容積率 　 　6 建筑密度 % 30 　7 綠地率 % 35 　8 項目總投資 萬元 66500 　　 其中：建設(shè)投資 萬元 65352 　　 流動資金 萬元 508 　　 建設(shè)期利息 萬元 640 　9 資金籌措 萬元 66500 比例　 其中：銀行貸款 萬元 20220 30%　 企業(yè)自籌 萬元 46500 70%10 銷售收入 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年11 總成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年12 可變成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年13 固定成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年14 經(jīng)營成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年15 利潤總額 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年16 凈利潤 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年17 累計盈余資金 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年18 上繳稅金合計 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年19 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 　所得稅前 % 　　所得稅后 % 　20 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic= 7 %) 　所得稅前 萬元 　　所得稅后 萬元 　21 項目投資回收期 　所得稅前 年 　　所得稅后 年 　22 盈虧平衡點 BEP ％ 　23 總投資收益率 ％ 　6 就業(yè)人數(shù) 人 40 　24 投資利潤率 ％ 　25 投資利稅率 ％ 　26 投入產(chǎn)出比 　27 產(chǎn)值利稅率 ％ 　28 成本利潤率 ％ 　29 社會貢獻(xiàn)率 ％ 　30 社會積累率 ％ 　1331 項目資本金凈利潤率 % 　 結(jié)論項目的開發(fā)是在公司現(xiàn)有土地資源的基礎(chǔ)上，構(gòu)建一個集辦公、購物、餐飲和娛樂為一體的城市綜合體，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益最大化，促進(jìn)環(huán)境保護(hù)并帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，改善東聚片區(qū)辦公和購物環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟、社會整體協(xié)調(diào)發(fā)展。C P I17 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況2022 年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 21033 元，比上年增長%。由此看來，昆明辦公物業(yè)正19在向兩個方向發(fā)展。總體成交量 萬㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對活躍。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。月b) 第二檔次：3550 元/㎡主要是由于 2022 商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項目，而城中村改造項目目前上市的的項目主要為住宅類產(chǎn)品，開發(fā)商為了整個項目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給。目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，同33時形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融、現(xiàn)代物流、技。圖 ：20222022 年辦公物業(yè)價格變化圖0100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年辦公物業(yè)整體均價達(dá)到 8887 元/㎡，價格漲幅達(dá)到 24%，價格保持持續(xù)增長態(tài)勢。 月，占比 41%；45 元的寫字樓僅有紅塔大廈、環(huán)球金融兩棟大廈，因為物管水平更為專業(yè)化，并且這兩座大廈的內(nèi)部裝潢、配置配套均體現(xiàn)了其較高的品質(zhì)。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4部的占 %,有 5 部以上的占 %。0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供 應(yīng) 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖05000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為 萬㎡，比 2022 年下降42%。但從近幾年以來面市的寫字樓項目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。熱點消費快速增長。主要用于土地投資和前期相關(guān)設(shè)計、規(guī)劃費用、基礎(chǔ)建設(shè)費；銀行貸款 20220 萬元，占總投資額的 30％。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有雨龍變電站一座，容量為 110KV、25 萬千伏安。項目距北京路 1km，距環(huán)城南路 500m，距金碧路 600m，距環(huán)城西路 公里，昆明南窯火車站 3km。 可行性研究報告編制依據(jù)和原則 編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2022）；（2）《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2022 年~2020年）；（3）《昆明市城市總體規(guī)劃修編（2022—2020）》；4（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；（5）《昆明市城市拆遷管理條例》；（6）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（7）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；（10）《投資項目可行性研究指南》；（11）《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》發(fā)改投資[2022]1325 號；（12）昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供基礎(chǔ)資料。昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)經(jīng)營范圍為：在昆明滇池國家旅游度假區(qū) V109 地塊、五華區(qū)原春光器材廠地塊、五華區(qū)原黃土坡第一股份合作社地塊、原昆明市橡膠廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。2022 年 9 月，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌參觀該項目后，給予“綠色人居”的高度評價；云南省政協(xié)蘇正國副主席、省工商聯(lián)會長、省發(fā)改委王敏正副主任、昆明市李江副市長等出席了由昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主辦的“人居環(huán)境”論壇，對公司及所開發(fā)的項目予以肯定和高度評價。悅天地項目金馬坊商圈東寺街商圈小西門昆都商圈正義路商圈青年路商圈南市區(qū)云紡商業(yè)區(qū)雙龍商圈南屏街商圈 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目以滿足辦公和商業(yè)需求為起點，以完整的服務(wù)體系建設(shè)為核心，集域性區(qū)餐飲、購物、娛樂、會議等于一體的大型辦公和商6業(yè)設(shè)施，獨具藝術(shù)氣息與商業(yè)特色的商業(yè)綜合體。降水量比夏季減少一半多，但多于冬、春兩季，故秋旱較9少見；，日照充足，天晴少雨。屬對抗震基本有利地段（中軟場地土類型），Ⅱ類建筑場地，適宜建筑工業(yè)廠房和民用生活設(shè)施。圖 ：三大產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟的比重15 固定資產(chǎn)投資增長情況2022 年中國全年全社會固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點，扣除價格因素，實際增長%。 2022 年中國房地產(chǎn)市場分析2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，增長 %。以在售項目來看，總體表現(xiàn)出了未來寫字樓產(chǎn)品的兩個發(fā)展方向，高端智能化與經(jīng)濟綠色發(fā)展。0102030405060700%10%20%30%40%50%60%70%供 應(yīng) 量 （ 萬 ㎡ ） 64 銷 售 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年辦公物業(yè)價格變化圖240100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 萬㎡，20222022 年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動不大，基本保持在 60 萬㎡小幅波動，銷售量為 萬㎡，整體銷售率為 %。月，相差幅度達(dá) %。月的，占比 33%。 土地市場2022 年和 2022 年昆明主城區(qū)年均房地產(chǎn)用地有效供給為 4370畝，比 20222022 年年均房地產(chǎn)用地有效供給基本翻了一番。如果按照 20%的價格漲幅，2022年昆明主城區(qū)住宅用地價格將達(dá)到 500 萬元/畝以上，樓面地價達(dá)到2800 元/㎡；商業(yè)用地價格將達(dá)到 600 萬元/ 畝，樓面地價達(dá)到 3200元/㎡。月的中檔水平，但也有像環(huán)球金融、紅塔大廈這樣高檔的寫字樓，租金水平達(dá)到了 70 元/㎡③ 物管費用分析名稱 華域大廈 紅塔大廈 三合商利 華一大廈 新華大廈 美亞大廈 鴻城廣場 志遠(yuǎn)大廈 巨龍大廈 護(hù)國大廈 國托大廈 環(huán)球金融物管費（元/㎡急速放量的昆明寫字樓市場整整用了 6 年時間來消化存量，最近才有新的寫字樓項目上市?？⒐ち?4 年平均年增長 萬平方米，年平均增長 %。2022 年，商品房銷售額 萬億元，比上年增長 %，增幅比 111 月提高 個百分