【正文】 負(fù)債表附表 1借款還本付息計劃表附表 1盈虧平衡表和敏感性分析圖附圖附圖 規(guī)劃總平面圖附圖 鳥瞰圖附圖 沿街透視圖附件附件 項目單位營業(yè)執(zhí)照附件 組織機構(gòu)代碼證附件 稅務(wù)登記證附件 投資項目備案證附件 國有土地使用證附件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件附件 昆明軌道交通有限公司關(guān)于地鐵首期工程曉東村站設(shè)計1第一章 總 論 項目名稱項目名稱：悅天地項目可行性研究報告 投資單位概況公司名稱：昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本：4150 萬元公司類型：外合資企業(yè)法人代表： 注冊地點：中外合資的昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由云南廣基瑞特科技投資有限公司、香港田軍先生以合資經(jīng)營方式，經(jīng)云南省發(fā)展與改革委員會以“云計外資（2022）455 號文”和省商務(wù)廳以資滇胞字（2022）0062 號批準(zhǔn)證書” 、昆明滇池國家旅游度假區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局以“昆度經(jīng)復(fù)（2022）第 30 號文” 、昆明市工商行政管理局等審核批準(zhǔn)，于 2022 年 11 月 28 日在昆明注冊成立，取得中外合資企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（原注冊號：企合滇昆總字第 000839 號，后根據(jù)國家工商局的規(guī)定變更為：530100400002149） ，注冊資本金美元2022 萬元（約合人民幣 4150 萬元，已全部到位） 。昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)經(jīng)營范圍為：在昆明滇池國家旅游度假區(qū) V109 地塊、五華區(qū)原春光器材廠地塊、五華區(qū)原黃土坡第一股份合作社地塊、原昆明市橡膠廠地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。 昆 明 廣 基 瑞 特 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 也 因 此 于 2022 年 被 評 為 云 南 省 首 批 掛 牌 保 護的 非 公 企 業(yè) 和 昆 明 滇 池 國 家 旅 游 度 假 區(qū) 納 稅 大 戶 ?！皬V基 原春光器材廠地塊開發(fā)項目“廣基?馨悅芳鄰，被評選為本年度地產(chǎn)風(fēng)云榜“2022 云南地產(chǎn)最具潛力英雄企業(yè)”獎及“2022 云南地產(chǎn)潛力英雄樓盤”獎。 可行性研究報告編制依據(jù)和原則 編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2022）；（2）《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2022 年~2020年）；（3）《昆明市城市總體規(guī)劃修編（2022—2020）》；4（4）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；（5）《昆明市城市拆遷管理條例》；（6）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（7）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》；（10）《投資項目可行性研究指南》；（11）《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》發(fā)改投資[2022]1325 號；（12）昆明廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供基礎(chǔ)資料。5 項目概況 項目建設(shè)地點項目擬建于昆明市西山區(qū)書林街 97 號（規(guī)劃條件證載地址為128130 號） , 東鄰?fù)＼噲?，西?20 米規(guī)劃道路，南鄰昆明市第三中學(xué)，北鄰 15 米規(guī)劃道路。主要建設(shè)內(nèi)容包括：項目改造三棟原有廠房分別是 A 棟、B 棟、C1 棟和 E 棟，新建商業(yè) F 棟和 C2 棟，并建設(shè)地下停車場 8002㎡。昆明處于中國東盟自由貿(mào)易區(qū)（10+1 ）和泛珠江經(jīng)濟合作區(qū)域（9+2）兩個國際、國內(nèi)經(jīng)濟圈的有利結(jié)合部；同時，在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中，項目地處于主城和新城的連接帶，是現(xiàn)代新昆明建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)支撐帶，發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間十分巨大。項目距北京路 1km，距環(huán)城南路 500m，距金碧路 600m，距環(huán)城西路 公里，昆明南窯火車站 3km。氣候溫和，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，四季如春，氣候宜人，年降水量1035 毫米，具有典型的溫帶氣候特點，城區(qū)溫度在 0—29℃之間，年溫差為全國最小，市區(qū)年平均氣溫在 15℃左右，最熱時月平均氣溫 19℃左右，最冷時月平均氣溫 8℃左右。、濕季分明。 水、電、氣及通訊條件a、供水條件及排水條件◆ 供水區(qū)內(nèi)已形成供水能力 5 萬立方米/日，管徑分別為 Φ600mm 與Φ400mm、Φ300mm、Φ250mm 的供水管道通至地塊邊緣。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有雨龍變電站一座，容量為 110KV、25 萬千伏安。d．供氣可通過城市煤氣管網(wǎng)提供生產(chǎn)和生活用煤氣。地震設(shè)防基本烈度為 8 度。 項目建設(shè)的有關(guān)批文為：（一）投資項目備案證（官發(fā)改備案[2022]12 號）備案證編碼：115301117490012；（二）國有土地使用權(quán)證A1 地塊國有土地使用權(quán)證（昆國用（2022）第 00362 號）A2 地塊國有土地使用權(quán)證（昆國用（2022）第 00361 號）；11（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第 530101202200242 號）；（四）昆明市規(guī)劃局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件（昆規(guī)條件【2022】0181 號） 。主要用于土地投資和前期相關(guān)設(shè)計、規(guī)劃費用、基礎(chǔ)建設(shè)費；銀行貸款 20220 萬元，占總投資額的 30％。14第二章 市場分析與預(yù)測 宏觀經(jīng)濟運行狀況分析 GDP 增長情況2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，比上年增長 %，增速比上年加快 個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 241415 億元，增長 %，回落 個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 36725 億元，增長 %，回落 個百分點。圖 ：2022 年2022 年中國固定資產(chǎn)投資增長情況 消費品零售總額增長情況2022 年全年社會消費品零售總額 154554 億元，比上年增長%，扣除價格因素，實際增長 %。熱點消費快速增長。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長%，財產(chǎn)性收入增長 %。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和 %。但從近幾年以來面市的寫字樓項目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。高檔寫字樓存在階段性市場空間，中心區(qū)在營高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到 90%以上，有的達(dá)到 100%；2022 年新推高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進入 2022 年后市場表現(xiàn)較差。潛在供應(yīng)未來 23 年時間內(nèi)，預(yù)計舊城改造項目推出的寫字樓面積在 250萬㎡左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計推出面積達(dá) 100150 萬㎡左右。（2）昆明房地產(chǎn)市場投資情況分析 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析★ 2022 年2022 年昆明房地產(chǎn)供需市場統(tǒng)計年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022供應(yīng)量（萬平方米） 350 200 200 529 718 銷售量（萬平方米） 400 300 300 830 726 供需比 21★ 2022 年2022 年昆明房地產(chǎn)供需市場對比圖。0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供 應(yīng) 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖05000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為 萬㎡，比 2022 年下降42%。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長；另一方面，2022 年國家出臺了一系列針對住宅的限購政策，購買住宅的門檻進一步提高，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。2022 年辦公物業(yè)整體均價達(dá)到 8887 元/㎡，價格漲幅達(dá)到24%，價格保持持續(xù)增長態(tài)勢?，F(xiàn)在入駐率都在 85％以上，個別甚至達(dá)到 100％，像華爾頓、世紀(jì)廣場、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫字樓的入駐情況都比較好。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4部的占 %,有 5 部以上的占 %。從地理位置、建成年代和入住情況來看，這 15 個寫字樓具有較強的代表性。② 樓層數(shù)分析寫 字 樓 樓 層 數(shù) 情 況30層 以 上20%2630層40%20層 以 下13%2025層27%20層 以 下2025層2630層30層 以 上上圖清楚的反映了列表中寫字樓樓層的主要情況：2630 層的寫字樓占比最多——40%；其次是 2025 層的，占比 27%。月） 3 5 3 3 物 管 費 情 況23元41%34元42%45元17%23元34元45元列表中寫字樓的平均物管費為 元/㎡ 月，占比 41%；45 元的寫字樓僅有紅塔大廈、環(huán)球金融兩棟大廈，因為物管水平更為專業(yè)化，并且這兩座大廈的內(nèi)部裝潢、配置配套均體現(xiàn)了其較高的品質(zhì)。月d) 第四檔次：65 元/㎡而租金水平在 50 元/㎡ 月甚至以上的水平。圖 ：20222022 年辦公物業(yè)價格變化圖0100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年辦公物業(yè)整體均價達(dá)到 8887 元/㎡，價格漲幅達(dá)到 24%，價格保持持續(xù)增長態(tài)勢。圖 ：20222022 年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖3105000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)整體均價達(dá)到了 24185 元/㎡，價格漲幅達(dá)到了 37%，價格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價格漲幅。目前，昆明城中村改造已經(jīng) 2 年多，2022 年昆明主城區(qū)土地儲備目標(biāo)為 萬畝，可以預(yù)計 2022 年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地將基本保持在324500 畝左右。 經(jīng)濟前景與昆明寫字樓發(fā)展宏觀層面來看，寫字樓作為國家經(jīng)濟活動的一種載體，同時也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項高端的投資產(chǎn)品，其價值取向則來自于整個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平。目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，同33時形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融、現(xiàn)代物流、技。昆明的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場定位較低。隨著昆明建設(shè)中國面向西南開放區(qū)域性國際城市的提速以及昆明交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，仇和指出：“昆明最大的危機就是土地危機” ，昆明的土地價值將不斷得到凸顯。 昆明房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測2022 年在國家出臺了“新國八條” ，貨幣政策緊縮、加息以及通貨膨脹的壓力下，2022 年昆明房地產(chǎn)市場走勢如何，主要從 2022年昆明房地產(chǎn)市場供求關(guān)系來預(yù)測 2022 年昆明房地產(chǎn)走勢。主要是由于 2022 商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項目，而城中村改造項目目前上市的的項目主要為住宅類產(chǎn)品，開發(fā)商為了整個項目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市中心的車位數(shù)量及其缺乏，影響了寫字樓辦公人員對大廈的整體滿意度。這表明，目前昆明中心區(qū)的寫字樓租金水平基本維持在 3550 元/㎡月的寫字樓最多，占到了 47%，其次是 2035 元/㎡ 月b) 第二檔次：3550 元/㎡其中，34 元/㎡30 層以上和 20 層以下的寫字樓則相對27較少，占比分別為 20%和 17%。月；商住混合性的租金僅有 34 元/㎡經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。 中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占 %,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式,商住樓 %,商務(wù)寫字樓 %。 市場競爭力分析 辦公寫字樓市場分析昆明市寫字樓目前甚少專業(yè)、大型寫字樓開發(fā) ，市場上的寫字樓多是在 1999 年昆明世博會前立項開工的 。 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析： 辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀★ 20222022 年昆明辦公物業(yè)市場供求變化圖。總體成交量 萬㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對活躍。2022 年昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為 萬平方米，和 2022 年350 萬平方米相比增長 %，和 2022 年 718 萬平方米相比增長%，從 2022 年到 2022 年，昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量持續(xù)