【正文】 目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，同33時(shí)形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融、現(xiàn)代物流、技。昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場定位較低。 經(jīng)濟(jì)前景與昆明寫字樓發(fā)展宏觀層面來看，寫字樓作為國家經(jīng)濟(jì)活動的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取向則來自于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。隨著昆明建設(shè)中國面向西南開放區(qū)域性國際城市的提速以及昆明交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，仇和指出：“昆明最大的危機(jī)就是土地危機(jī)” ，昆明的土地價(jià)值將不斷得到凸顯。目前，昆明城中村改造已經(jīng) 2 年多，2022 年昆明主城區(qū)土地儲備目標(biāo)為 萬畝，可以預(yù)計(jì) 2022 年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地將基本保持在324500 畝左右。 昆明房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測2022 年在國家出臺了“新國八條” ，貨幣政策緊縮、加息以及通貨膨脹的壓力下，2022 年昆明房地產(chǎn)市場走勢如何，主要從 2022年昆明房地產(chǎn)市場供求關(guān)系來預(yù)測 2022 年昆明房地產(chǎn)走勢。圖 ：20222022 年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖3105000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價(jià) 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到了 24185 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。主要是由于 2022 商業(yè)供應(yīng)量主要來自城中村改造項(xiàng)目，而城中村改造項(xiàng)目目前上市的的項(xiàng)目主要為住宅類產(chǎn)品，開發(fā)商為了整個(gè)項(xiàng)目的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給。圖 ：20222022 年辦公物業(yè)價(jià)格變化圖0100020223000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成 交 均 價(jià) 5483 5548 7173 8887漲 幅 18% 1% 29% 24%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年辦公物業(yè)整體均價(jià)達(dá)到 8887 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到 24%，價(jià)格保持持續(xù)增長態(tài)勢。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市中心的車位數(shù)量及其缺乏，影響了寫字樓辦公人員對大廈的整體滿意度。 月甚至以上的水平。這表明，目前昆明中心區(qū)的寫字樓租金水平基本維持在 3550 元/㎡而租金水平在 50 元/㎡月的寫字樓最多，占到了 47%，其次是 2035 元/㎡ 月d) 第四檔次：65 元/㎡月b) 第二檔次：3550 元/㎡ 月，占比 41%；45 元的寫字樓僅有紅塔大廈、環(huán)球金融兩棟大廈，因?yàn)槲锕芩礁鼮閷I(yè)化，并且這兩座大廈的內(nèi)部裝潢、配置配套均體現(xiàn)了其較高的品質(zhì)。其中，34 元/㎡月） 3 5 3 3 物 管 費(fèi) 情 況23元41%34元42%45元17%23元34元45元列表中寫字樓的平均物管費(fèi)為 元/㎡30 層以上和 20 層以下的寫字樓則相對27較少，占比分別為 20%和 17%。② 樓層數(shù)分析寫 字 樓 樓 層 數(shù) 情 況30層 以 上20%2630層40%20層 以 下13%2025層27%20層 以 下2025層2630層30層 以 上上圖清楚的反映了列表中寫字樓樓層的主要情況：2630 層的寫字樓占比最多——40%；其次是 2025 層的，占比 27%。月；商住混合性的租金僅有 34 元/㎡從地理位置、建成年代和入住情況來看，這 15 個(gè)寫字樓具有較強(qiáng)的代表性。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4部的占 %,有 5 部以上的占 %。 中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占 %,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式,商住樓 %,商務(wù)寫字樓 %?，F(xiàn)在入駐率都在 85％以上，個(gè)別甚至達(dá)到 100％，像華爾頓、世紀(jì)廣場、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫字樓的入駐情況都比較好。 市場競爭力分析 辦公寫字樓市場分析昆明市寫字樓目前甚少專業(yè)、大型寫字樓開發(fā) ，市場上的寫字樓多是在 1999 年昆明世博會前立項(xiàng)開工的 。2022 年辦公物業(yè)整體均價(jià)達(dá)到 8887 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到24%，價(jià)格保持持續(xù)增長態(tài)勢。 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析： 辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀★ 20222022 年昆明辦公物業(yè)市場供求變化圖。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長；另一方面，2022 年國家出臺了一系列針對住宅的限購政策，購買住宅的門檻進(jìn)一步提高，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)?？傮w成交量 萬㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對活躍。0204060801001201401600%10%20%30%40%50%60%70%80%供 應(yīng) 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年★ 20222022 年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖05000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價(jià) 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為 萬㎡，比 2022 年下降42%。2022 年昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為 萬平方米，和 2022 年350 萬平方米相比增長 %，和 2022 年 718 萬平方米相比增長%，從 2022 年到 2022 年，昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量持續(xù)增高，年平均增長 萬平方米，年平均增長率為 %。（2）昆明房地產(chǎn)市場投資情況分析 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析★ 2022 年2022 年昆明房地產(chǎn)供需市場統(tǒng)計(jì)年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022供應(yīng)量（萬平方米） 350 200 200 529 718 銷售量（萬平方米） 400 300 300 830 726 供需比 21★ 2022 年2022 年昆明房地產(chǎn)供需市場對比圖。20 昆明房地產(chǎn)市場投資情況分析 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析? 開工量竣工量從 2022 年起，昆明房地產(chǎn)市場開工量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，4 年平均年增長 萬平方米，年平均增長 20%，2022 年和 2022 年是高速增長期。潛在供應(yīng)未來 23 年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)舊城改造項(xiàng)目推出的寫字樓面積在 250萬㎡左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出面積達(dá) 100150 萬㎡左右。但在售項(xiàng)目較少，在建潛在供應(yīng)項(xiàng)目較多，且多分布于昆明未來城市新格局下的各區(qū)域中心，寫字樓市場正向著均衡式發(fā)展，逐漸形成 CBD、次級 CBD、區(qū)域中心商務(wù)辦公區(qū)域。高檔寫字樓存在階段性市場空間，中心區(qū)在營高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到 90%以上，有的達(dá)到 100%；2022 年新推高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進(jìn)入 2022 年后市場表現(xiàn)較差。由此看來，昆明辦公物業(yè)正19在向兩個(gè)方向發(fā)展。但從近幾年以來面市的寫字樓項(xiàng)目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在 400㎡以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)及外資集團(tuán)辦公面積需求集中在 4001000㎡，表現(xiàn)為整層、多層購買或租用。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。其中，工資性收入增長%，家庭經(jīng)營純收入增長 %，財(cái)產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長%，財(cái)產(chǎn)性收入增長 %。C P I17 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況2022 年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 21033 元，比上年增長%。熱點(diǎn)消費(fèi)快速增長。按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入 17636 億元，增長 %；商品零售 136918 億元，增長%。圖 ：2022 年2022 年中國固定資產(chǎn)投資增長情況 消費(fèi)品零售總額增長情況2022 年全年社會消費(fèi)品零售總額 154554 億元，比上年增長%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 241415 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 36725 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。圖 ：20222022 年中國 GDP 增長情況分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005 億元，增長 %。14第二章 市場分析與預(yù)測 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 GDP 增長情況2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，比上年增長 %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注1 總用地面積 ㎡ 43463 折合 畝2 總建筑面積 ㎡ 301193 　　 其中：辦公總面積 ㎡ 140184 　　 商業(yè)總面積 ㎡ 90298 　12　 地下停車場 ㎡ 70711 　3 機(jī)動車位 輛 6415 　4 非機(jī)動車位 輛 1853 　5 容積率 　 　6 建筑密度 % 30 　7 綠地率 % 35 　8 項(xiàng)目總投資 萬元 66500 　　 其中：建設(shè)投資 萬元 65352 　　 流動資金 萬元 508 　　 建設(shè)期利息 萬元 640 　9 資金籌措 萬元 66500 比例　 其中：銀行貸款 萬元 20220 30%　 企業(yè)自籌 萬元 46500 70%10 銷售收入 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年11 總成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年12 可變成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年13 固定成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年14 經(jīng)營成本 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年15 利潤總額 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年16 凈利潤 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年17 累計(jì)盈余資金 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年18 上繳稅金合計(jì) 萬元 100％達(dá)產(chǎn)年19 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 　所得稅前 % 　　所得稅后 % 　20 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic= 7 %) 　所得稅前 萬元 　　所得稅后 萬元 　21 項(xiàng)目投資回收期 　所得稅前 年 　　所得稅后 年 　22 盈虧平衡點(diǎn) BEP ％ 　23 總投資收益率 ％ 　6 就業(yè)人數(shù) 人 40 　24 投資利潤率 ％ 　25 投資利稅率 ％ 　26 投入產(chǎn)出比 　27 產(chǎn)值利稅率 ％ 　28 成本利潤率 ％ 　29 社會貢獻(xiàn)率 ％ 　30 社會積累率 ％ 　1331 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % 　 結(jié)論項(xiàng)目的開發(fā)是在公司現(xiàn)有土地資源的基礎(chǔ)上，構(gòu)建一個(gè)集辦公、購物、餐飲和娛樂為一體的城市綜合體，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益最大化，促進(jìn)環(huán)境保護(hù)并帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，改善東聚片區(qū)辦公和購物環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會整體協(xié)調(diào)發(fā)展。主要用于土地投資和前期相關(guān)設(shè)計(jì)、規(guī)劃費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)；銀行貸款 20220 萬元，占總投資額的 30％。其中，建設(shè)投資 65352 萬元，流動資金 508 萬元，建設(shè)期利息 640 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)批文為：（一）投資項(xiàng)目備案證（官發(fā)改備案[2022]12 號）備案證編碼：115301117490012；（二）國有土地使用權(quán)證A1 地塊國有土地使用權(quán)證（昆國用（2022）第 00362 號）A2 地塊國有土地使用權(quán)證（昆國用（2022）第 00361 號）；11（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（地字第 530101202200242 號）；（四）昆明市規(guī)劃局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件（昆規(guī)條件【2022】0181 號） 。 前期工作條件項(xiàng)目用地為自有土地，地上定著物已基本清除完畢，地勢也重新經(jīng)過平整，水電線路保持暢通。地震設(shè)防基本烈度為 8 度。擬建場地附近無發(fā)震斷裂通過，區(qū)域上處于相對穩(wěn)定的位置，自然坡面穩(wěn)定，自然坡度小，地層分布均勻，無不良地質(zhì)作用存在。d．供氣可通過城市煤氣管網(wǎng)提供生產(chǎn)和生活用煤氣。 本項(xiàng)目臨時(shí)用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項(xiàng)目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有雨龍變電站一座，容