【正文】 圖 ： 20202020 年辦公物業(yè)價格變化圖 0100020203000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成交均價 5483 5548 7173 8887漲幅 18% 1% 29% 24%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年辦公物業(yè)整體均價達到 8887 元 /㎡，價格漲幅達到 24%，價格保持持續(xù)增長態(tài)勢。我 們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市中心的車位數(shù)量及其缺乏，影響了寫字樓辦公人員對大廈的整體滿意度。月甚至以上的水平。這表明，目前昆明中心區(qū)的寫字樓租金水平基本維持在 3550 元 /㎡ 而租金水平在 50 元 /㎡ 月的寫字樓最多，占到了 47%，其次是 2035 元 /㎡ 月 d) 第四檔次： 65 元 /㎡ 月 b) 第二檔次： 3550 元 /㎡ 月，占比 41%； 45 元的寫字樓僅有紅塔大廈、環(huán)球金融兩棟大廈，因為物管水平更為專業(yè)化，并且這兩座大廈的內(nèi)部裝潢、配置配套均體現(xiàn)了其較高的品質(zhì)。其中， 34 元 /㎡ 月） 3 5 3 3 物管費情況23元41%34元42%45元17%23元34元45元 列表中寫字樓的平均物管費為 元 /㎡ 30 層以上和 20 層以下的寫字樓則相對較少，占比分別為 20%和 17%。 ② 樓層數(shù)分析 寫字樓樓層數(shù)情況30層以上20%2630層40%20層以下13%2025層27%20層以下2025層2630層30層以上 上圖清楚的反映了列表中寫字樓樓層的主要情況： 2630 層的寫字樓占比最多 ——40%；其次是 2025 層的，占比 27%。月；商住混合性的租金僅有 34 元 /㎡ 從地理位置、建成年代和入住情況來看，這 15 個寫字樓具有較強的代表性。經(jīng)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看 ,電梯數(shù)量有 3 部及以下的占 %,有 4 部的占 %,有 5 部以上的占 %。 0100020203000400050006000700080009000100000%5%10%15%20%25%30%35%成交均價 5483 5548 7173 8887漲幅 18% 1% 29% 24%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 24 中心城區(qū)高層寫字樓密集 ,其中專業(yè)寫字樓占 %,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式 ,商住樓 %,商務(wù)寫字樓 %。 現(xiàn)在入駐率都在 85％以上，個別甚至達到 100％，像華爾頓、世紀廣場、三合商利、文貿(mào)大廈、證券大廈等寫字樓的入駐情況都比較好。 寫字樓 市場分析 昆明市寫字樓目前甚少專業(yè)、大型寫字樓開發(fā) ，市場上的寫字樓多是在 1999 年昆明世博會前立項開工的 。 2020 年辦 公物業(yè)整體均價達到 8887 元 /㎡，價格漲幅達到 24%，價格保持持續(xù)增長態(tài)勢。 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析： 辦公物業(yè)市場 現(xiàn)狀 ★ 20202020 年昆明辦公物業(yè)市場供求變化圖。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長；另一方面， 2020 年國家出臺了一系列針對住宅的限購政策，購買住宅的門檻進一步提高，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)?？傮w成交量 萬㎡，比 2020 年下降 37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對活躍。 ★ 20202020 年昆明商業(yè)成交均價及價格漲幅圖 2020 年昆明純商業(yè)市場總供應(yīng)量為 萬㎡，比 2020 年下降42%。 2020 年昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為 萬平方米，和 2020 年350 萬平方米相比增長 %，和 2020 年 718 萬平方米相比增長%，從 2020 年到 2020 年，昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量持續(xù)增高，年平均增長 萬平方米，年平均增長率為 %。 （ 2）昆明房地產(chǎn)市場投資情況分析 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析 ★ 2020 年 2020 年昆明房地產(chǎn)供需市場統(tǒng)計 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 供應(yīng)量（萬平方米） 350 200 200 529 718 銷售量（萬平方米） 400 300 300 830 726 供需比 ★ 2020 年 2020 年昆明房地產(chǎn)供需市場對比圖。 市場投資情況分析 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析 19 ? 開工量 竣工量 從 2020 年起，昆明房地產(chǎn)市場開工量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢， 4 年平均年增長 萬平方米，年平均增長 20%， 2020 年和 2020 年是高速增長期。 潛在供應(yīng) 未來 23 年時間內(nèi)，預(yù)計舊城改造項目推出的寫字樓面積在 250萬㎡左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計推出面積達 100150 萬㎡左右。但在售項目較少，在建潛在供應(yīng)項目較多，且多分布于昆明未來城市新格局下的各區(qū)域中心，寫字樓市場正向著均衡式發(fā)展，逐漸形成 CBD、次級 CBD、區(qū)域中心商務(wù)辦公區(qū)域。高檔寫字樓存在階段性市場空間，中心區(qū)在營高檔寫字樓入駐率較高，大部分達到 90%以上，有的達到 100%； 2020 年新推高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進入 2020年后市場表現(xiàn)較差。由此看來，昆明辦公物業(yè)正在向兩個方向發(fā)展。但從近幾年以來面市的寫字樓項目來看，這一產(chǎn)品供給特征正在改變。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在 400 ㎡以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)及外資集團辦公面積需求集中在 4001000 ㎡，表現(xiàn)為整層、多層購買或租用。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。其中，工資性收入增長 %，家庭經(jīng)營純收入增長 %，財產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財產(chǎn)性收入增長 %。 2020 年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 21033 元，比上年增長C P I 16 %。熱點消費快速增長。按消費形態(tài)分，餐飲收入 17636億元，增長 %；商品零售 136918億元，增長 %。 圖 ： 2020 年 2020 年中國固定資產(chǎn)投資增長情況 2020 年全年社會消費品零售總額 154554 億元，比上年增長%，扣除價格因素，實際增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長%，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 241415 億元，增長 %，回落 個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 36725 億元，增長 %，回落 個百分點。 圖 ： 20202020 年中國 GDP 增長情況 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 186481億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005 億元，增長 %。 13 第二章 市場分析與 預(yù)測 GDP 增長情況 2020 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，比上年增長 %，增速比上年加快 個百分點。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 1 總用地面積 ㎡ 43463 折合 畝 2 總建筑面積 ㎡ 301193 其中：辦公總面積 ㎡ 140184 商業(yè)總面積 ㎡ 90298 地下停車場 ㎡ 70711 3 機動車位 輛 6415 4 非機動車位 輛 1853 5 容積率 6 建筑密度 % 30 7 綠地率 % 35 8 項目總投資 萬元 66500 其中：建設(shè)投資 萬元 65352 流動資金 萬元 508 建設(shè)期利息 萬元 640 9 資金籌措 萬元 66500 比例 其中：銀行貸款 萬元 20200 30% 企業(yè)自籌 萬元 46500 70% 10 銷售收入 萬元 100％達產(chǎn)年 11 總成本 萬元 100％達產(chǎn)年 12 可變成本 萬元 100％達產(chǎn)年 13 固定成本 萬元 100％達產(chǎn)年 14 經(jīng)營成本 萬元 100％達產(chǎn)年 15 利潤總額 萬元 100％達產(chǎn)年 16 凈利潤 萬元 100％達產(chǎn)年 17 累計盈余資金 萬元 100％達產(chǎn)年 18 上繳稅金合計 萬元 100％達產(chǎn)年 19 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 12 所得稅后 % 20 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic= 7 %) 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 21 項目投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 22 盈虧平衡點 BEP ％ 23 總投資收益率 ％ 6 就業(yè)人數(shù) 人 40 24 投資利潤率 ％ 25 投資利稅率 ％ 26 投入產(chǎn)出比 27 產(chǎn)值利稅率 ％ 28 成本利潤率 ％ 29 社會貢獻率 ％ 30 社會積累率 ％ 31 項目資本金凈利潤率 % 項目的開發(fā)是在 公司 現(xiàn)有 土地 資源的基礎(chǔ)上，構(gòu) 建一個 集 辦公 、購物 、 餐飲和娛樂 為一體的 城市綜合體 ，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益最大化，促進環(huán)境保護并帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，改善 東聚片區(qū)辦公和購物 環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟、社會整體協(xié)調(diào)發(fā)展。主要用于土地投資 11 和前期相關(guān)設(shè)計、規(guī)劃費用、基礎(chǔ)建設(shè)費； 銀行貸款 20200 萬元，占總投資額的 30％。其中，建設(shè)投資 65352 萬元， 流動資金 508 萬元， 建設(shè)期利息 640 萬元。 項目建設(shè)的有關(guān)批文為： （一）投資項目備案證 （ 官 發(fā)改備案 [2020]12 號） 備案證編碼： 115301117490012； （二）國有土地使用權(quán)證 A1 地塊國有土地使用權(quán)證 （ 昆 國用（ 2020）第 00362 號） A2 地塊國有土地使用權(quán)證（昆國用（ 2020）第 00361 號） ； （三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （地字第 530101202000242 號）； （四） 昆明市規(guī)劃局國有建 設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件 （ 昆規(guī)條件【 2020】 0181 號） 。 10 項目用地為自有土地，地上定著物已基本清除完 畢，地勢也重新經(jīng)過平整，水電線路保持暢通。 地震設(shè)防基本烈度為 8 度。 擬建場地附近無發(fā)震斷裂通過，區(qū)域上處于相對穩(wěn)定的位置，自然坡面穩(wěn)定，自然坡度小，地層分布均勻，無不良地質(zhì)作用存在。 d． 供氣 可通過城市煤氣管網(wǎng)提供生產(chǎn)和生活用煤氣。 本項目臨時用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有雨龍變電站一座，容量為 110KV、 25 萬千伏安。 ◆ 排水及污水處理 (1) 開發(fā)區(qū)鋪設(shè)了雨、污水管道 34 公里，下 水實現(xiàn)雨污水分流。 、電 、氣 及通訊條件 a、供水條件及排水條件 ◆ 供水 區(qū)內(nèi)已形成供水能力 5 萬立方米 /日， 管徑分別為 Φ600mm 與Φ400mm、 Φ300mm、 Φ250mm 的供水管道通至地塊邊緣。 5～ 10 月為雨季，降水量占全年的85%左右； 11 月至次年 4 月為干季，降水量僅占全年的 15%左右。 、濕季分明。秋季降溫快，天氣干燥，多數(shù)地區(qū)氣溫要比春季低 2℃ 左右。氣候溫和，夏無酷暑，冬無嚴寒，四季如春，氣候宜人，年降水量1035 毫米，具有典型的 溫帶氣候 特點，城區(qū)溫度在 0—29℃ 之間，年溫差 為全國最小，市區(qū)年平均氣溫在 15℃ 左右，最熱時月平均氣溫19℃ 左右，最冷時月平均氣溫 8℃ 左右。 詳見下圖。項目距 北京路 1km，距環(huán)城南路 500m，距金碧路 600m，距環(huán)城西路 公里， 昆明南窯火車站 3km。 項目用地位于昆明市 原橡膠廠 ， 地處 書林 街 。 昆明處于中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)（ 10+1）和泛珠江經(jīng)濟合作區(qū)域（ 9+2）兩個國際、國內(nèi)經(jīng)濟圈的有利結(jié)合部；同時，在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中， 項目地 處于主城和新城的連接帶，是現(xiàn)代新昆明建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)支撐帶，發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間十分巨大。作為云南省唯一的特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經(jīng)濟、文化、科技、交 通中心，是我國重要的旅游、商貿(mào)城