【正文】 2022 年昆明主城區(qū)住宅地價(jià)平均達(dá)到了 430 萬元/畝，樓面地價(jià)達(dá)到了 2336 元/㎡；商業(yè)地價(jià)達(dá)到了 513 萬元/ 畝,樓面地價(jià)達(dá)到了 2700 元/㎡，價(jià)格增長率比 2022 年增長幅度超過了 60%。月以上的寫字樓，總占比僅有 20%。20—30 層的寫字樓占比共達(dá)到 67%。預(yù)計(jì)未來 23 年，昆明寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到 250 萬平方米。隨著城中村改造的推進(jìn)和各級(jí)政府多個(gè) CBD 建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，近幾年內(nèi)，將有大量寫字樓項(xiàng)目推出，且多為綜合性或上辦下商項(xiàng)目，純寫字樓項(xiàng)目目前已知的只有俊發(fā)中心一個(gè)。表 ：2022 年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況指 標(biāo) 單 位 絕對數(shù) 比上年增長投資完成額 億元 48267 %其中：住宅 億元 34038 %房屋施工面積 億平方米 %房屋新開工面積 億平方米 %房屋竣工面積 億平方米 %其中：住宅 億平方米 %商品房銷售面積 億平方米 %本年資金來源 億元 72494 %18其中：國內(nèi)貸款 億元 12540 %其中：個(gè)人按揭貸款 億元 9211 %本年購置土地面積 億平方米 %土地購置費(fèi) 億元 9992 %2022 年，全國商品房銷售面積 億平方米，比上年增長%，增幅比 111 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長 %，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 %，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 %。綜上所述，本項(xiàng)目場地穩(wěn)定，適宜建筑，地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)要求。全年降水量在時(shí)間分布上，明顯地分為干、濕兩季。項(xiàng)目建設(shè)期限： 2022 年 1 月——2022 年 12 月 主要建設(shè)條件 區(qū)位及交通條件a、區(qū)位條件昆明為云南省會(huì)，是國家級(jí)歷史文化名城。海悅花園”項(xiàng)目開發(fā)期間，公司與建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了良好的銀企關(guān)系，幫助3以上銀行辦理如房地產(chǎn)抵押貸款、住房公積金貸款等業(yè)務(wù)，公司信用等級(jí)評定獲得了“AA”級(jí)。2022 年 6 月，公司再次以未分配利潤轉(zhuǎn)增注冊資本 500 萬美元，上述變更經(jīng)商務(wù)、外匯2管理等行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后已在昆明市工商行政管理局辦妥變更手續(xù)。公司本著務(wù)實(shí)高效的組織架構(gòu)原則，設(shè)有項(xiàng)目拓展部、工程部、策劃營銷部、財(cái)務(wù)部、資產(chǎn)管理部、行政辦公室及人力資源部七個(gè)部門，員工總?cè)藬?shù)近 30 人，本科以上學(xué)歷者占公司總?cè)藬?shù)的 98%，擁有高級(jí)職稱員工 30%，中級(jí)職稱人數(shù) 60%。項(xiàng)目用地位于昆明市原橡膠廠，地處書林街?！?排水及污水處理(1) 開發(fā)區(qū)鋪設(shè)了雨、污水管道 34 公里，下水實(shí)現(xiàn)雨污水分流。其中，建設(shè)投資 65352 萬元，流動(dòng)資金 508 萬元，建設(shè)期利息 640 萬元。按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入 17636 億元，增長 %；商品零售 136918 億元，增長%。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在 400㎡以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)及外資集團(tuán)辦公面積需求集中在 4001000㎡，表現(xiàn)為整層、多層購買或租用。2022 年昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為 萬平方米，和 2022 年350 萬平方米相比增長 %，和 2022 年 718 萬平方米相比增長%，從 2022 年到 2022 年，昆明房地產(chǎn)市場供應(yīng)量持續(xù)增高，年平均增長 萬平方米，年平均增長率為 %。 中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占 %,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種形式,商住樓 %,商務(wù)寫字樓 %。其中，34 元/㎡我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市中心的車位數(shù)量及其缺乏，影響了寫字樓辦公人員對大廈的整體滿意度。昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場需求狀況來看，主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場定位較低。圖 ：20222022 年昆明商業(yè)成交均價(jià)及價(jià)格漲幅圖3105000100001500020220250003000010%5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%成 交 均 價(jià) 16340 18258 17685 24185漲 幅 38% 12% 3% 37%2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明純商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到了 24185 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。月d) 第四檔次：65 元/㎡從地理位置、建成年代和入住情況來看，這 15 個(gè)寫字樓具有較強(qiáng)的代表性。一方面是由于隨著昆明重大基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位受到新興區(qū)域商業(yè)中心的挑戰(zhàn)，昆明形成了多個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，區(qū)域性商業(yè)中心快速成長；另一方面，2022 年國家出臺(tái)了一系列針對住宅的限購政策，購買住宅的門檻進(jìn)一步提高，而商業(yè)市場受國家宏觀調(diào)整政策影響較小，部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。高檔寫字樓存在階段性市場空間，中心區(qū)在營高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到 90%以上，有的達(dá)到 100%；2022 年新推高檔寫字樓銷售情況相對較好，但進(jìn)入 2022 年后市場表現(xiàn)較差。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長%，財(cái)產(chǎn)性收入增長 %。14第二章 市場分析與預(yù)測 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析 GDP 增長情況2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，比上年增長 %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。d．供氣可通過城市煤氣管網(wǎng)提供生產(chǎn)和生活用煤氣。氣候溫和，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，四季如春，氣候宜人，年降水量1035 毫米，具有典型的溫帶氣候特點(diǎn)，城區(qū)溫度在 0—29℃之間，年溫差為全國最小，市區(qū)年平均氣溫在 15℃左右，最熱時(shí)月平均氣溫 19℃左右，最冷時(shí)月平均氣溫 8℃左右。5 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目擬建于昆明市西山區(qū)書林街 97 號(hào)（規(guī)劃條件證載地址為128130 號(hào)） , 東鄰?fù)＼噲觯鬣?20 米規(guī)劃道路，南鄰昆明市第三中學(xué)，北鄰 15 米規(guī)劃道路。 昆 明 廣 基 瑞 特 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 也 因 此 于 2022 年 被 評 為 云 南 省 首 批 掛 牌 保 護(hù)的 非 公 企 業(yè) 和 昆 明 滇 池 國 家 旅 游 度 假 區(qū) 納 稅 大 戶 。項(xiàng) 目 已 累 計(jì) 上繳 稅 金 4100 多 萬 元 ， 同 時(shí) 收 回 全 部 投 資 。4. 嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)” 制度，確保周圍環(huán)境不受影響，建設(shè)布局合理、購物環(huán)境優(yōu)美、辦公便捷高效、個(gè)性鮮明的城市綜合體。8 氣候條件本項(xiàng)目所在地點(diǎn)屬北緯低緯度亞熱帶高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長、霜期短、年平均氣溫 15℃。c．通訊市區(qū)現(xiàn)有 100 萬門程控郵電通訊中心，開發(fā)區(qū)內(nèi) IDD 程控電話10裝機(jī)容量為 15 萬門，一期裝機(jī)總?cè)萘?4 萬門已建成。該項(xiàng)目對于云南宏盛東園商貿(mào)有限公司而言是在充分發(fā)揮自我優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的重大市場機(jī)會(huì)，該項(xiàng)目不僅能為公司獲得較為理想的財(cái)務(wù)投資回報(bào)，而且能為公司取得良好的社會(huì)效益，為公司的進(jìn)一步發(fā)展將奠定良好的基礎(chǔ)。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 19109 元，增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。另一方面，健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；總部經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫字樓市場出現(xiàn)集群趨勢。232022 年昆明純商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到了 24185 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到了 37%，價(jià)格漲幅明顯高于全年住宅物業(yè)的價(jià)格漲幅。寫 字 樓 所 屬 區(qū) 域 分 布 情 況北 京 路 沿 線16%其 它 區(qū) 域16%小 西 門 商 圈4%三 市 街 商 圈18%白 塔 路 商 圈13%昆 都 商 圈11%青 年 路 商 圈22%白 塔 路 商 圈昆 都 商 圈青 年 路 商 圈三 市 街 商 圈小 西 門 商 圈北 京 路 沿 線其 它 區(qū) 域（2）昆明中心區(qū)寫字樓分析我公司此次重點(diǎn)調(diào)查研究了市中心寫字樓集中分布的區(qū)域，項(xiàng)目周邊的寫字樓我們會(huì)在后面詳細(xì)介紹，本部分重點(diǎn)介紹青年路、南屏街以及其輻射范圍中的 15 個(gè)寫字樓情況。月c) 第三檔次：5065 元/㎡總體成交量 萬㎡，比 2022 年下降37%，而整體銷售率為 %，市場交易相對活躍。但隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒏偁幜Φ牟粩嗵嵘?，市場對高端寫字樓物業(yè)的需求將增大，同時(shí)個(gè)性化商住辦公產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn)。（二）辦公物業(yè)市場圖 ：20222022 年昆明辦公物業(yè)市場供求變化圖0102030405060700%10%20%30%40%50%60%70%供 應(yīng) 量 （ 萬 ㎡ ） 64 銷 售 量 （ 萬 ㎡ ） 銷 售 率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年2022 年昆明辦公物業(yè)總供應(yīng)量為 萬㎡，20222022 年辦公物業(yè)供應(yīng)量波動(dòng)不大，基本保持在 60 萬㎡小幅波動(dòng)，銷售量為 萬㎡，整體銷售率為 %。月的占比最多，達(dá)到了42%；其次是 23 元/㎡總體上開發(fā)規(guī)模小,其中建筑面積在 3 萬平方米以下的占 %,建筑面積在 34 萬、45 萬和 5 萬以上的各占 %、% 、%。● 近 35 年供應(yīng)市場分析：純商業(yè)市場22★ 20222022 年昆明商業(yè)市場交易情況圖。因此，99 世博會(huì)期間及之前入市的寫字樓物業(yè)多數(shù)存在供給尺度多樣化的特點(diǎn)，同一物業(yè)既滿足中小企業(yè)辦公需求，也滿足大型集團(tuán)企業(yè)的大面積產(chǎn)品需求。其中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額 58056 億元，增長%。 資金來源本項(xiàng)目總投資 66500 萬元，資金來源情況為：自籌資金 46500 萬元,占總投資額的 70％。(2) 污水通過開發(fā)區(qū)排污管網(wǎng)，進(jìn)入日處理能力 5 萬噸的東郊污水廠處理后，排入滇池水系。多條道路可到達(dá)，并有多條公交線路設(shè)站經(jīng)過，正在建設(shè)的地鐵 3 號(hào)線金馬寺站600m。公司另有儲(chǔ)備土地約200 畝已進(jìn)入前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)批階段，并取得有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。目前公司實(shí)收資本為 2022 萬美元，其中：云南廣基瑞特科技投資有限公司持有 75%， （香港）和生國際有限公司持有 25%。“廣基主要建設(shè)內(nèi)容包括：項(xiàng)目改造三棟原有廠房分別是 A 棟、B 棟、C1 棟和 E 棟，新建商業(yè) F 棟和 C2 棟，并建設(shè)地下停車場 8002㎡。、濕季分明。地震設(shè)防基本烈度為 8 度。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 241415 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 36725 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。潛在供應(yīng)未來 23 年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)舊城改造項(xiàng)目推出的寫字樓面積在 250萬㎡左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出面積達(dá) 100150 萬㎡左右。2022 年辦公物業(yè)整體均價(jià)達(dá)到 8887 元/㎡，價(jià)格漲幅達(dá)到24%，價(jià)格保持持續(xù)增長態(tài)勢。② 樓層數(shù)分析寫 字 樓 樓 層 數(shù) 情 況30層 以 上20%2630層40%20層 以 下13%2025層27%20層 以 下2025層2630層30層 以 上上圖清楚的反映了列表中寫字樓樓層的主要情況：2630 層的寫字樓占比最多——40%；其次是 2025 層的，占比 27%。而租金水平在 50 元/㎡目前，昆明城中村改造已經(jīng) 2 年多，2022 年昆明主城區(qū)土地儲(chǔ)備目標(biāo)為 萬畝，可以預(yù)計(jì) 2022 年昆明主城區(qū)房地產(chǎn)用地將基本保持在324500 畝左右。隨著昆明建設(shè)中國面向西南開放區(qū)域性國際城市的提速以及昆明交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，仇和指出：“昆明最大的危機(jī)就是土地危機(jī)” ，昆明的土地價(jià)值將不斷得到凸顯。這表明，目前昆明中心區(qū)的寫字樓租金水平基本維持在 3550 元/㎡30 層以上和 20 層以下的寫字樓則相對27較少，占比分別為 20%和 17%。 市場競爭力分析 辦公寫字樓市場分析昆明市寫字樓目前甚少專業(yè)、大型寫字樓開發(fā) ，市場上的寫字樓多是在 1999 年昆明世博會(huì)前立項(xiàng)開工的 。20 昆明房地產(chǎn)市場投資情況分析 ● 近 35 年供應(yīng)市場分析? 開工量竣工量從 2022 年起，昆明房地產(chǎn)市場開工量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，4 年平均年增長 萬平方米，年平均增長 20%，2022 年和 2022 年是高速增長期。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。 前期工作條件項(xiàng)目用地為自有土地，地上定著物已基本清除完畢，地勢也重新經(jīng)過平整，水電線路保持暢通。5～10 月為雨季，降水量占全年的 85%左右；11 月至次年 4 月為干季，降水量僅占全年的 15%左右。作為云南省唯一的7特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，是我國重要的旅游、商貿(mào)城市、西部地區(qū)重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈?！皬V基順應(yīng)公司不斷發(fā)展的需要，2022 年 2 月，經(jīng)公司董事會(huì)研究并報(bào)經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)，公司以未分配利潤轉(zhuǎn)增注冊資本 1000 萬美元。于 2022 年 8 月中旬開盤，2022 年初實(shí)現(xiàn)住房銷售率 100%，項(xiàng)目于 2022 年底已經(jīng)成功交房，業(yè)主對項(xiàng)目給予了高度評價(jià)。區(qū)位優(yōu)勢明顯。本項(xiàng)目供排水均可使用已建成的城市市政管道。原有場地照片