【正文】 。 公用設(shè)備設(shè)施臺帳及更新記錄五年五年五年五年八年綠化清潔資料216。 清潔班檢記錄、清潔周檢記錄216。 綠化工作記錄、綠化周檢記錄216。 消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄二年二年二年員工管理資料216。 員工個人資料、聘用記錄216。 員工業(yè)績考核及獎罰記錄216。 員工培訓(xùn)計劃培訓(xùn)檔案、考核記錄216。 員工晉升、薪金變動及內(nèi)務(wù)管理記錄長期長期長期長期員工離職后保管二年行政文件資料216。 值班及檢查記錄216。 有關(guān)財務(wù)記錄（由財務(wù)人員專職保管）216。 政府主管部門文件216。 物業(yè)公司文件216。 與項目發(fā)展商往來文件216。 內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報等文件三年十年三年文件有效期文件有效期文件有效期 質(zhì)量管理檔案及創(chuàng)優(yōu)檔案名稱資料內(nèi)容保管期限備注質(zhì)量管理216。 質(zhì)量手冊216。 程序文件216。 作業(yè)指導(dǎo)書216。 質(zhì)量紀(jì)錄文件有效期文件有效期文件有效期三年創(chuàng)優(yōu)資料216。 創(chuàng)優(yōu)策劃書216。 創(chuàng)優(yōu)計劃書216。 申報/檢查資料216。 證書文件有效期文件有效期文件有效期文件有效期6 物業(yè)的早期介入【要點提示】216。 通過物業(yè)的早期介入可以使物業(yè)維護(hù)人深入了解物業(yè)；216。 物業(yè)管理公司可以從物業(yè)使用人的角度提出建議；216。 物業(yè)管理公司從利于后續(xù)物業(yè)管理的角度提出建議；216。 從節(jié)能降耗、環(huán)保的角度提出建議；216。 從職業(yè)健康安全的角度提出建議。 工作內(nèi)容序號內(nèi)容1參與機(jī)電設(shè)備的調(diào)試2接收機(jī)電設(shè)備的專用工具3接收設(shè)備設(shè)施的備品備件，并初步確定設(shè)備設(shè)施易損件的合格供應(yīng)商4接收有關(guān)機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙并妥善保管5同施工方密切溝通，為每個系統(tǒng)接管前的專項培訓(xùn)做準(zhǔn)備6參與室內(nèi)裝修的早期介入管理7針對大樓內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，制定物業(yè)裝備、工具計劃8針對大樓的設(shè)備設(shè)施制定設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、安全操作規(guī)程和運(yùn)行管理規(guī)程9初步制定設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄表格、維護(hù)保養(yǎng)表格和操作記錄表格10制定房屋的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)11制定交接班制度和物業(yè)日常管理制度12收集有關(guān)接管驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，為接管驗收作準(zhǔn)備13與開發(fā)商溝通落實物業(yè)管理用房（辦公室、維修間、值班室、倉庫、保安宿舍、食堂等）14初步識別機(jī)房等區(qū)域的環(huán)境因素和危險源，并提出環(huán)境因素危險源管理方案15與開發(fā)商進(jìn)一步溝通編制切實可行的物業(yè)管理方案 機(jī)電設(shè)備設(shè)施和裝飾裝修早期介入的重點系統(tǒng)介入要點供配電系統(tǒng) 空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口、水管閘閥等下方避開貴重設(shè)備； 樓層的風(fēng)機(jī)盤管電源接入室內(nèi)用戶并統(tǒng)一納入BA系統(tǒng)控制； 高低壓配電房、強(qiáng)弱電井、工藝井設(shè)檔鼠板； 高低壓開關(guān)柜進(jìn)線敲落孔需用防火材料封堵嚴(yán)實； 高壓進(jìn)戶線管口（預(yù)留孔洞）是否封堵嚴(yán)實，并做好防止水進(jìn)入配電房的措施； 進(jìn)出高低壓配電房的電纜橋架或電纜溝在防火分區(qū)處（進(jìn)入房間處），是否也用防火材料封堵嚴(yán)實； 設(shè)備房（強(qiáng)弱電、工藝井）等門口檔水坎。照明系統(tǒng) 大面積使用日光燈地方（停車場、辦公室等），使用帶功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)娜展鉄艟?；照明控制間隔交叉； 建議樓層、停車場、室外照明等按正常（白天、夜晚）、上下班、保安、疏散等不同照明模式設(shè)置多回路（間隔交叉），并將除疏散照明外的不同照明回路納入BA系統(tǒng)控制； 消防通道、正壓前室是否使用帶消防功能的紅外感應(yīng)開關(guān)（開關(guān)上的消防線接入雙回路互投柜上）； 公共衛(wèi)生間安裝光控聲控復(fù)合開關(guān)； 室外景觀照明、公共照明等是否采用節(jié)能型燈膽，并納入BA系統(tǒng)控制。暖通系統(tǒng) 公共衛(wèi)生間是否設(shè)計人工排風(fēng)、換氣； 空調(diào)水泵是否采用變頻控制； 冷卻塔是否經(jīng)過降噪處理； 空調(diào)系統(tǒng)冷凝水集中排放； 特別留意樓層二次裝修的隔斷位置是否影響空調(diào)的進(jìn)回風(fēng)。監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在大樓的各個重要保安部位，如大樓出入口、主要通道、電梯轎廂、電梯廳、停車場以及重要區(qū)域設(shè)置前端攝像機(jī)； 建議采用硬盤錄像技術(shù)：使用數(shù)字硬盤錄像，省去傳統(tǒng)錄像機(jī)，分辨率要比傳統(tǒng)錄像機(jī)高； 建議監(jiān)控錄像軟件采用動幀錄像技術(shù)（硬盤大小需保證錄像資料保存滿足警方規(guī)定的要求）； 建議在重要出入口、重要場所設(shè)置入侵報警裝置；在重要保護(hù)部位、場所設(shè)置緊急報警裝置，接入控制中心內(nèi)聲光報警顯示裝置； 建議監(jiān)控系統(tǒng)報警時，系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，當(dāng)發(fā)生警情時可進(jìn)行錄像和報警畫面的自動彈出； 系統(tǒng)前端采用低照度攝像頭； 電梯轎廂的監(jiān)控畫面上，建議疊加上該部電梯的運(yùn)行方向指示箭頭和實時運(yùn)行的樓層數(shù)； 監(jiān)控攝像頭的工作電源就近取于雙回路電源箱。樓控系統(tǒng) 關(guān)注BAS是否具備以下功能：(1) 監(jiān)視功能圖中各監(jiān)控點狀態(tài)，提供修改參數(shù)或發(fā)出指令的操作指示；(2) 控制功能：對設(shè)備的強(qiáng)制開啟時可設(shè)置強(qiáng)制開關(guān)時間；供配電系統(tǒng)建議只監(jiān)不控。(3) 報警功能；(4) 綜合管理功能；(5) 通信及優(yōu)化運(yùn)行功能。 建議將發(fā)電機(jī)的油箱油位、冷卻水水位、地下水池水位、集水坑水位的顯示與控制納入BAS； 考慮充足的設(shè)計冗余，建議系統(tǒng)預(yù)留了約20%左右的物理點，以作大樓BAS修改和擴(kuò)充時使用； 建議DDC控制軟件應(yīng)具備以下功能：(1) 假日調(diào)度；(2) 時間/事件程序；(3) 最佳啟動；(4) 最佳停止；(5) 夜間冷吹；(6) 負(fù)荷再設(shè)；(7) 工作循環(huán)；(8) 運(yùn)行時間。給排水系統(tǒng) 大樓所有集水坑，應(yīng)有自動排水裝置，排水泵一用一備，接入BAS； 在停車場進(jìn)出口處設(shè)置排水溝和擋水坡； 地下水池、二次供水水箱的內(nèi)壁建議貼白瓷片。土建裝飾裝修 房屋在設(shè)計裝飾時盡量減少凸沿； 建議樓層公共衛(wèi)生間設(shè)置洗拖把池并考慮保潔工具間； 建議室內(nèi)地下停車場車位統(tǒng)一規(guī)劃，編號管理； 建議地下停車場中間柱子應(yīng)安裝反光保護(hù)條； 進(jìn)入停車場入口處建議有限高限速標(biāo)識，同時注意室內(nèi)停車場的標(biāo)高，有否其他限高要求； 留意停車場地面是否平整、有無積水破損，路牙邊角整齊有無缺口；建議拐彎處安裝有凸面鏡；道桿色澤鮮明、上下靈活； 建議衛(wèi)生間、機(jī)房等地面貼有防滑地磚；衛(wèi)生間、開水間等地面有防水措施； 消防監(jiān)控中心設(shè)置在一樓，建議裝修考慮到隱蔽（如控制中心大門裝修與墻面一致等）； 建議車行道應(yīng)設(shè)計合理的轉(zhuǎn)彎半徑及路寬，避免有礙視線的急轉(zhuǎn)彎；路邊考慮加人行輔道。環(huán)保 建議裝修用石材、地磚、地板等每批需有資質(zhì)部門檢測報告； 建議大廈室內(nèi)外的垃圾桶美觀一致，考慮到環(huán)境因素，垃圾桶可分成可回收、不可回收和有毒部分； 建議大堂總臺、樓層服務(wù)臺、控制中心、配電值班室、空調(diào)值班室等安裝電話接口； 投入使用后，建議對大廈內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行一次全面的檢測（氡輻射、甲醛含量、苯含量、電磁輻射等）。7 物業(yè)的接管驗收【要點提示】216。 接管驗收是指物業(yè)管理公司在接受委托物業(yè)管理時，對物業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗的過程，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收；216。 接管驗收覆蓋物業(yè)的土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調(diào)工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等八個專業(yè)；216。 接管驗收應(yīng)做到全面、細(xì)致不漏項，以便于物業(yè)在今后的使用當(dāng)中，發(fā)揮其各自應(yīng)有的效能，為物業(yè)內(nèi)的用戶服務(wù)；216。 接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)主要涉及國家、地方的各個專業(yè)的設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范11個。 接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部1991年2月4日以建標(biāo)（91）69號文發(fā)布的ZBP30001—90《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》中引用下列標(biāo)準(zhǔn)作為接管驗收的引用標(biāo)準(zhǔn)。GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11 建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14 室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16 建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206 木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207 屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范GJ13 危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 接管驗收的程序明確物業(yè)項目的接管驗收管理具體方法，使接管驗收工作正常有序進(jìn)行，確保物業(yè)項目的接管驗收得到有效控制，在接管驗收階段基本上發(fā)現(xiàn)和解決工程遺留問題，為接管進(jìn)駐做好準(zhǔn)備。 明確接管職責(zé) 獅城怡安組織以物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理為組長、由各專業(yè)工程技術(shù)人員（以早期介入人員為主）共同組成的物業(yè)項目接管驗收小組（下稱接管驗收小組）； 接管驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)進(jìn)行接管驗收，并負(fù)責(zé)驗收合格后物業(yè)的交接工作，包括各項資料、物品的交接； 接管驗收小組對物業(yè)的竣工工程設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、工程承包合同、中間驗收、建材試驗報告、竣工圖、監(jiān)理單位驗收資料等技術(shù)資料進(jìn)行驗收； 接管驗收小組對物業(yè)竣工工程進(jìn)行系統(tǒng)性的驗收，包括土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調(diào)工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等； 接管驗收小組依據(jù)移交設(shè)備清單，對設(shè)備規(guī)格、型號、容量按設(shè)計圖要求進(jìn)行驗收，對設(shè)備的數(shù)量、安裝位置按竣工圖進(jìn)行驗收，并驗設(shè)備出廠合格證、試驗合格證、單體設(shè)備試壓運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗資料； 接管驗收小組對已投入使用的物業(yè)項目要求委托方出具物業(yè)本體、設(shè)備、公共設(shè)施使用維護(hù)、配套維修資料，并進(jìn)行系統(tǒng)性檢查； 接管驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)項目配套設(shè)施的動態(tài)運(yùn)行進(jìn)行驗收，各項指標(biāo)要符合設(shè)計功能的要求； 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理接管物業(yè)的工程遺留問題，以文件往來形式規(guī)范與發(fā)展商或原承建單位業(yè)務(wù)聯(lián)系，監(jiān)督工程遺留問題的解決情況； 物業(yè)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)具體處理工程遺留問題，并進(jìn)行再驗收。 方法與程序 物業(yè)接管驗收工作流程圖：通知發(fā)展商整改 成立物業(yè)接管驗收小組特定物業(yè)接管驗收計劃協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行竣工驗收進(jìn)行物業(yè)的接管驗收對遺留問題整改后的再驗收鑰匙移交資料移交、簽收清單移交管理用房物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)入物業(yè)物業(yè)公司與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系、開通相關(guān)設(shè)施使用開始入住準(zhǔn)備不合格 驗收準(zhǔn)備(1) 由獅城怡安負(fù)責(zé)組成接管驗收小組，接管驗收小組按工程項目的不同進(jìn)行人員編排，并制定工作流程；(2) 經(jīng)工程監(jiān)理單位竣工驗收后，獅城怡安與委托方進(jìn)行物業(yè)項目驗收移交；(3) 接管驗收小組對新投入使用的物業(yè)項目，依據(jù)工程監(jiān)理單位準(zhǔn)備好的設(shè)計圖紙、中間驗收、竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備合格證、設(shè)備試驗報告單、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試記錄等文件，在工程監(jiān)理單位組織下，進(jìn)行預(yù)驗收和驗收；對已投入使用的物業(yè)項目，除上述文件外，另外要求有物業(yè)本體、設(shè)備、公共設(shè)施使用維護(hù)、配套維修資料，在委托方組織下，進(jìn)行預(yù)驗收和驗收。 物業(yè)工程竣工驗收的參與(1) 接管驗收小組分專業(yè)依據(jù)設(shè)計圖紙的要求及竣工圖內(nèi)容、設(shè)備清單參與房地部門組織的工程竣工驗收，驗收過程要盡可能和發(fā)展商、工程建設(shè)單位溝通，及時發(fā)現(xiàn)工程遺留問題。(2) 接管驗收小組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》等國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》配合工程施工、監(jiān)理單位對物業(yè)的實物進(jìn)行概況性的驗收和檢查。(3) 參與房地產(chǎn)部門組織的工程竣工驗收時，注意驗收單位對單獨設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗收，主要設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)的主要技術(shù)指標(biāo)，注意可能存在的問題。(4) 如驗收小組發(fā)現(xiàn)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出口頭意見，反映給委托方解決存在的問題，要達(dá)到所有問題基本解決的要求。 物業(yè)的預(yù)驗收(1) 在物業(yè)預(yù)驗收過程中，接管驗收小組記錄工程發(fā)現(xiàn)的遺留問題，并追蹤整改結(jié)果，所有整改項目經(jīng)驗證未合格的，在正式的物業(yè)驗收時應(yīng)重點提出；(2) 對移交單位移交的設(shè)計圖紙、承包合同、施工記錄資料、建筑監(jiān)理單位驗收資料、竣工圖及設(shè)備出廠合格證、設(shè)備運(yùn)行試驗合格證、建筑主體合格試驗報告等技術(shù)資料進(jìn)行驗收并按《竣工檔案移交書》內(nèi)容進(jìn)行驗收簽章；(3) 物業(yè)的本體實物驗收，要做到實物與設(shè)計符合、運(yùn)行及使用性能與設(shè)計要求符合、施工監(jiān)理單位驗收資料與國家現(xiàn)行規(guī)范要求符合。驗收結(jié)果記錄在有關(guān)記錄表格中。 物業(yè)的驗收交接(1) 各專業(yè)工程技術(shù)人員根據(jù)驗收情況，寫出單項驗收報告；(2) 接管驗收小組根據(jù)單項工程驗收報告，作出綜合性驗收評定，并將驗收報告提交公司領(lǐng)導(dǎo)審核，對物業(yè)驗收過程中發(fā)現(xiàn)有工程遺留問題，則按有關(guān)規(guī)定處理；(3) 檢查《竣工檔案移交書》、《室外公用設(shè)施接管驗收表》、《接管驗收遺留問題處理表》是否填寫齊全，直到全部填寫完整；(4) 公司領(lǐng)導(dǎo)審核通過后，代表物業(yè)驗收的接收單位，同移交物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式交接；(5) 辦理正式物業(yè)驗收交接手續(xù)，新使用物業(yè)經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、物業(yè)簽字生效，并將全部資料分類歸檔，存放在物業(yè)服務(wù)中心。 物業(yè)驗收交接遺留問題的處理方法和過程控制(1) 員工發(fā)現(xiàn)工程遺留問題后，首先向物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理或相關(guān)部門經(jīng)理報告；(2) 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理或相關(guān)部門經(jīng)理接到報告后將工程遺留問題記錄在值班記錄本上，同時以書面形式向發(fā)展商或施工方報告；(3) 一切與發(fā)展商、施工方有關(guān)的房屋工程遺留問題而往來的書面文件，都應(yīng)有對方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)；(4) 重大工程遺留問題在向發(fā)展商、施工方書面報告的同時，須向公司領(lǐng)導(dǎo)報告；(5) 由于工程遺留問題而引起的緊急情況，物業(yè)服務(wù)中心可進(jìn)行緊急維修，但須做好相關(guān)記錄，并請用戶或見證人簽字，事后請發(fā)展商、施工方確認(rèn)；(6) 經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心三次催問而未予答復(fù)或解決時，應(yīng)及時通報公司進(jìn)行交涉；(7) 若發(fā)展商、施工方委托物業(yè)公司處理工程遺留問題，須以書面形式委托，雙方簽字確認(rèn)；(8) 監(jiān)督執(zhí)行：由接管驗收