【導(dǎo)讀】次分析研究，預(yù)定了君臨國際廣場合理、有效的物資裝備計劃。服務(wù)手段現(xiàn)代化。文件、資料柜6個8004,辦公用資料1批50005,室內(nèi)疏通機(jī)1部14501,高空作業(yè)工具2套5001,空調(diào)維修工具1套10001,2020年4月底前全部采購到位。商業(yè)環(huán)境對消防要求較高；基本固定在8小時以內(nèi)辦。禁止閑雜人員人員影響辦。嚴(yán)格執(zhí)行消防檢查制度，每年都開。展至少一次的消防演習(xí)；定點(diǎn)定崗將安全防衛(wèi)工作落實(shí)到。隱私保密要求高；提供細(xì)致周到的家政服務(wù)，解除業(yè)。通過一系列的制度落實(shí)營造合適。定期舉辦社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主。提供24小時優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)。成立商務(wù)會，增強(qiáng)商務(wù)交流。建立商戶檔案及信息網(wǎng)，為。舉辦消防安全知識活動，來。提高消防安全的意識和技能；就商鋪裝修事項(xiàng)進(jìn)行宣傳，控制經(jīng)營項(xiàng)目，在售樓時和業(yè)主簽。訂商鋪的前期協(xié)議；杜絕非法經(jīng)營的現(xiàn)象，不發(fā)生任何。簽訂“門前三包責(zé)任書”，自覺維。護(hù)門前衛(wèi)生、秩序；門面及廣告牌，統(tǒng)一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定配臵滅火器材，做好消防安。安全保密性要求極高

　　

【正文】 41(3 個月 ) 1500 合計 39560 福利及保險：（按工資總額 40﹪計算） 15824 人員費(fèi)用總計 55384 其它費(fèi)用測算 項(xiàng)目 每月費(fèi)用 介入期（月） 合計 交通費(fèi) 經(jīng)理（深圳） 2500 14 35000 經(jīng)理助理 150 14 2100 通訊費(fèi) 經(jīng)理 400 14 5600 經(jīng)理助理 150 14 2100 其它辦公費(fèi)用 200 14 2800 總計 47600 37 （ 1）、（ 2）兩項(xiàng)費(fèi)用合計為： 102984 元 注：以上測算不含定期前往現(xiàn)場專業(yè)人員費(fèi)用 以上費(fèi)用未計入品牌使用費(fèi) （二）前期介入服務(wù)費(fèi)報價 根據(jù)以上測算，本著合作的誠意，我們的前期服務(wù)費(fèi)報價為： 人民幣壹拾萬元整（ 100， 000 元） 其中：經(jīng)理為深圳總公司派駐，經(jīng)理助理為南京公司派駐，經(jīng)理及經(jīng)理助理每月定期去項(xiàng)目現(xiàn)場。 第十四章 附加服務(wù)承諾 本著真誠合作的精神，招商局物業(yè)公司鄭重承諾： 君臨國際廣場項(xiàng)目一旦中標(biāo)，招商局物業(yè)管理有限公司即按照“附件二”的合同文本與江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《君臨國際廣場物業(yè)管理委托合同》，同時向江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（參照附件二），并協(xié)助開發(fā)商與業(yè)主簽訂該協(xié)議。 自君臨國際廣場物業(yè)全部接管入住一年內(nèi)，達(dá)到市級優(yōu)秀物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)并通過 ISO9000 質(zhì)量管理體系認(rèn)證；第二年達(dá)到省級優(yōu)秀物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)；第三年達(dá)到國家示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)政府主管部門認(rèn)可。 君臨國際廣場的前期設(shè)施設(shè)備投入人民幣 貳拾肆萬壹千貳佰捌拾肆元整，籌備期人工費(fèi)及服裝費(fèi)共人民幣 壹拾肆萬貳千玖百貳拾叁元整 ，均由招商局物業(yè)管理有限公司自籌資金，在三年的物業(yè)管理費(fèi)用中攤銷。 38 君臨國際廣場項(xiàng)目一旦中標(biāo) ，即與江蘇恒欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂莫愁東路項(xiàng)目的物業(yè)管理委托協(xié)議，使用招商局物業(yè)品牌并按統(tǒng)一管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，其物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高于周邊同類型、同檔次物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第一章 君臨國際廣場物業(yè)功能分析 概述： 本章針對君臨國際廣場物業(yè)項(xiàng)目功能進(jìn)行了分析，并對項(xiàng)目周邊、類似項(xiàng)目客戶群體進(jìn)行了市場調(diào)研，找出項(xiàng)目功能需求的不同重點(diǎn)，為確定君臨國際廣場整體管理設(shè)想提供依據(jù)。 一、 君臨國際廣場建筑概況 君臨國際廣場位于南京市中心原點(diǎn)區(qū)位――廣州路與中山路交界處，是江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的集住宅、 酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高檔綜合建筑。 ? 周邊環(huán)境： 君臨國際廣場變化坐落在金陵文脈，在原金陵大學(xué)、中央大學(xué)發(fā)源地之間獨(dú)占一席之地，與全國著名高等學(xué)府南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京師范大學(xué)、河海大學(xué)毗鄰而居，知識文化氣息濃郁；周圍遍布高檔寫字樓與高檔住宅區(qū)，省政府、市政府機(jī)關(guān)辦公地相距僅二公里。 ? 交通狀況： 從廣場出發(fā)，步行十分鐘即可達(dá)到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場、北京東路政府辦公區(qū)、五臺山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關(guān)村齊名的珠江路 IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。百米 范圍內(nèi)有通向市區(qū)各處的公交車、地鐵。 君臨國際廣場 占據(jù)市區(qū) 中心寶地 ， 環(huán)境優(yōu)美，文風(fēng)醇厚， 鬧中取靜， 配套設(shè)施完善， 39 盡享都市風(fēng)情， 無論 辦 公、休閑、 度假 、購物等都非常便利 ， 可謂集政治、文化、商業(yè)、休閑為一體的高品位社區(qū) 。 二、 君臨國際廣場使用功能構(gòu)成 物業(yè)類型 建筑概況 預(yù)計工期 使用功能 層數(shù) 建筑面積 功能劃分 一期 寫字樓 22 層 . 約 22500 平方米 一層、二層、三層為商鋪； 四層以上為寫字樓 2020年 8月30 日綜合驗(yàn)收完成 辦公 住宅 18 層 約 13500 平方米 1 層以下為 米架空 2020年 8月30 日綜合驗(yàn)收完成 自住為主、投資為輔 二期 酒店式公寓 32 層 約 29000 平方米 一層、一層、二層為商鋪； 三層為會所； 四層以上為酒店式公寓 2020年 1月29 日綜合驗(yàn)收完成 投資為主，自住為輔 三、 區(qū)域市場調(diào)研 為了對君臨國際廣場的物業(yè)定位及客戶群體有更加準(zhǔn)確的分析，我們對廣場周邊作了詳細(xì)的市場調(diào)研，主要調(diào)研項(xiàng)目如下： （一） 主要客戶群體調(diào)研： 調(diào)研項(xiàng)目 調(diào)研結(jié)果 周 邊 大 學(xué) 南 京 大 學(xué) ? 全校教師約 2020 人，其中教授 565 人； ? 博士學(xué)位授權(quán)一級學(xué)科點(diǎn) 12 個，博士點(diǎn) 89 個，博士后 流動站 15 個，博士生導(dǎo)師 465 人； ? 中國科學(xué)院院士 20 人； ? 中國工程院院士 2 人； ? 第三世界科學(xué)院院士 2 人； ? 俄羅斯科學(xué)院外籍院士 1 人。 ? “國家重點(diǎn)基礎(chǔ)研究發(fā)展規(guī)劃”首席科學(xué)家 2 人； ? 國家杰出青年基金獲得者 48 人； ? 來自歐、美、日等地的愈 300 名留學(xué)生、外籍講師。 40 東 南 大 學(xué) ? 兩院院士 7 人，國務(wù)院學(xué)位委員會委員 1 人，國務(wù)院學(xué)位委員會學(xué)科評議組成員 8 人； ? 國家杰出青年科學(xué)基金獲得者 10 人，國家“ 863”計劃領(lǐng)域?qū)I(yè)委員會和主題專家組成員 7 人； ? 教育部跨世紀(jì)優(yōu)秀人才 13 人； ? “長江學(xué)者獎勵計劃”特聘教授崗 位 16 個，現(xiàn)有特聘教授 14 人。 南京 師范 大學(xué) ? 中科院院士 2 人，博士生導(dǎo)師 106 人； ? 國家及省級有突出貢獻(xiàn)的中青年專家 18 人，省級跨世紀(jì)學(xué)術(shù)帶頭人 13 人，省級優(yōu)秀中青年骨干教師 43人； ? 教師 1275 人次出國留學(xué)、訪問或進(jìn)修； ? 5916 名海外留學(xué)生先后在南京師大進(jìn)修學(xué)習(xí)。 河海 大學(xué) ? 現(xiàn)有學(xué)生 28249 名，其中博士、碩士生 3229 名，本科生 16267 名，?？粕?82 名，外國留學(xué)生 53 名； ? 現(xiàn)有教師和研究人員 1310 人，其中中國科學(xué)院院士1 名、中國工程院院士 1 名，另有 7 名院士受聘擔(dān)任學(xué)校博士生導(dǎo)師。 周邊 大型 企事 業(yè)單 位 企 業(yè) ? 省農(nóng)懇集團(tuán) ? 新華報業(yè)集團(tuán) 事 業(yè) 單 位 ? 省高級人民法院 ? 省高級人民檢查院 ? 省、市電力局 ? 市國土局 ? 市規(guī)劃局 ? 市房產(chǎn)局 周 邊 寫 字 樓 蘇寧 環(huán)球 大廈 主要客戶群體： ? 貿(mào)易公司 ? 醫(yī)藥保健品公司 ? 科技公司 ? 辦公用品公司 長江 貿(mào)易 大樓 主要客戶群體： ? 船務(wù)公司 ? 貿(mào)易公司 ? 醫(yī)藥經(jīng)銷公司 ? 廣告設(shè)計公司 ? 房地產(chǎn)中介代理公司 新世 界中 心 主要客戶群體： ? 通信公司 ? 網(wǎng)絡(luò)公司 ? 辦公用品公司 41 谷陽 世紀(jì) 大廈 主要客戶群： ? 通信公司 ? 網(wǎng)絡(luò)公司 ? 辦公用品公司 周 邊 住 宅 五臺 花園 ? 大型企業(yè)福利分房，如揚(yáng)子石化 ? 政府公務(wù)員 ? 商界人士 ? 高校教授 金鷹國際花園 ? 商界成功人士 ? 國外高級白領(lǐng) 酒 店 式 公 寓 中美文化交流中心 ? 南京大學(xué)留學(xué)生 ? 交流學(xué)者 錦江 麗舍 ? 中、小型公司 ? 外來公司住寧辦事處 ? 技術(shù)咨詢公司 周 邊 商 業(yè) 東方商城 ? 大型高檔綜合性商城 ? 極具國際、國內(nèi)知名品牌服飾、化妝品等。 金鷹國際商城 ? 大型高檔綜合性商城 ? 以國內(nèi)外知名品牌店為主。 雄獅電子商城 ? 電子商場 百腦會 ? 電子商場 周邊客戶群體市場調(diào)研結(jié)論： 通過對于周 邊市場調(diào)研，我們對項(xiàng)目的業(yè)主構(gòu)成進(jìn)行如下初步預(yù)測： 住宅客戶群體： ? 學(xué)術(shù)界人士 ? 商界人士 ? 政界人士 ? 海外歸來人士 寫字樓主要客戶群體 ? 高科技公司 ? 科技、管理咨詢公司 42 ? 專業(yè)事務(wù)所 ? 貿(mào)易公司 酒店式單身公寓 ? 高級白領(lǐng) ? 年輕學(xué)術(shù)研究人員 ? 外籍人士 ? SOHO 一族 ? 投資型客戶 商業(yè) ? 投資租賃業(yè)主 ? 自主經(jīng)營業(yè)主 （二） 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理狀況調(diào)研 43 項(xiàng)目名稱 物業(yè)管理公司名稱 管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理狀況 寫 字 樓 新世界中心 華威物業(yè) A 座：七至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間 6 元 /平方米； B 座：八至二十八層為商住區(qū) 3 元 /平方米。 商業(yè)住宅與寫字樓為一體，辦公與居住分區(qū)管理，車流、人流、物流都有單獨(dú)通道。 谷陽世紀(jì)大廈 谷陽物業(yè) 一至四層為商鋪 810 元 /平方米； 五層以上為寫字樓 5 元 /平方米。 主要是 IT 企業(yè)，使用下層經(jīng)營和上層辦公一體化。 蘇寧環(huán)球大廈 蘇寧物業(yè)管理有限公司 7 元 /平方米； 五星級酒店和寫字樓一體，底層為銀行管理，層次較高。 長江貿(mào)易大樓 新鴻運(yùn)物業(yè) 4 元 /平方米； 寫字樓管理一般，一層為證券公司及散戶大廳，人、車及環(huán)境管理有其特點(diǎn)。 住宅 五臺 花園 銀城物業(yè) 管理費(fèi)： 元 /平，公用面積按 20元 /月，電梯費(fèi)另計； 中檔住宅，環(huán)境、配套設(shè)施管理較好。 金鷹國際花園 金鷹物業(yè) 1． 5 元 /平方米 高檔住宅，主要采用酒店式管理，服務(wù)內(nèi)容針對高檔客戶。 酒 店 式 公 寓 中美文化交流中心 自管 租金： 1800/床位 /月 酒店式公寓，外國留學(xué)生為主，服務(wù)人員素質(zhì)能力較高， 24小時不間斷服務(wù)。 錦江麗舍 （酒店式公寓） 四川錦江飯店物業(yè)管理顧問 管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 3元 /平方米， 35 樓公用面積 元 /平， 69樓 元 /平， 10 樓以上 元 /平； 酒店式公寓，主要引入酒店客房服務(wù)模式。 商 業(yè) 東方商城 招商局物業(yè)管理有限公司 管理費(fèi)： 元 /平方米 高檔商城，顧客入場管理。商品保護(hù)是其特色。 金鷹國際商城 金鷹物業(yè) 管理費(fèi)： 元 /平方米 高檔商城，面積較大，物流、人流、車流管理嚴(yán)密、細(xì)致。 44 雄獅電子商城 雄獅物業(yè) 管理費(fèi)： 200－ 500 元/月 /鋪位（含公共水電） 電子商場主要為個體經(jīng)營，開業(yè)時間較早，管理一般 百腦匯 百腦匯物業(yè) 管理費(fèi)： 200 元 /月 /鋪位 新建電子商場，店堂明亮，環(huán)境及商業(yè)布臵管理較好，有特色。 （三） 周邊社會資源調(diào)研 為了君臨國際廣場管理工作的順利展開，我們對其周邊社會資源作了初步的調(diào)研，并將其分為： ? 管理支持體系 ? 安全支持體系 ? 生活支持體系 ? 休閑、娛樂支持體系 四個體系，通過四個支持體系的資源整合和利用，使君臨國際廣場的管理、服務(wù)順利開展。 華僑路派出所 安全支持體系 鼓樓公安分局 120 急救中心 管理支持體系 城北供電局 市郵政大樓 45 四、 客戶需求分析 客戶群體 特點(diǎn) 需求分析 46 住 宅 學(xué) 術(shù) 界 人 士 ? 品位高雅，文化背景深厚。 ? 見識廣，能夠接受新生事物。 ? 對南京的歷史、文化積淀 具有很深的認(rèn)知感。 ? 接受新事物的能力強(qiáng)。 ? 工作、生活時間較為機(jī)動，需要較為安靜、舒適的環(huán)境。 ? 高質(zhì)素的物業(yè)服務(wù)。 ? 細(xì)致、周到且持續(xù)提升的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平。 ? 需要高層次的