【正文】 《服務(wù)手冊》，使住戶所需能夠準(zhǔn)確及時(shí)地實(shí)現(xiàn)服務(wù)項(xiàng)目。3 提供全方位的安全管理。安全是住用人的首選要素，也是物業(yè)管理的重點(diǎn)。為保證安全，我司將采取以下措施：一是選配訓(xùn)練有素的保安人員擔(dān)負(fù)警衛(wèi)；二是技防、消防設(shè)備保持性能良好，安保器具齊全有效；三是與周邊政府有關(guān)部門保持暢通的溝通渠道；四是對(duì)出入的車輛管理有序；五是加強(qiáng)重點(diǎn)部位和第二時(shí)間（下班后）的管理；六是制定緊急情況下防止和處理突發(fā)事件的預(yù)案，確保小區(qū)有一個(gè)安全、舒適、方便、溫馨的生活環(huán)境。4 提供高效率的前期服務(wù)。物業(yè)管理前期介入，是積多年管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。物業(yè)公司從專業(yè)管理的角度在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)施工階段提供一些合理化的意見和建議，能夠很好的避免后遺癥問題的產(chǎn)生。我司將定期派出有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)工程管理、物業(yè)管理人員協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行技術(shù)監(jiān)督，糾正不符合住戶需要的建造形式，提出合理化的建議，促進(jìn)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)建成。早日介入，有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，為順利驗(yàn)收交接創(chuàng)造條件，便于物業(yè)投入使用后及時(shí)有效的開展物業(yè)管理工作。第二節(jié) 管理隊(duì)伍組建和人員的選聘、培訓(xùn)及勞資管理1 人員選聘：上海銳翔物業(yè)管理有限公司總結(jié)多年承接物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，在新接項(xiàng)目人員的選聘上，堅(jiān)持“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”的原則。項(xiàng)目經(jīng)理，主管、部分技術(shù)工人等從公司現(xiàn)有項(xiàng)目骨干中抽調(diào)；一般崗位人員（如保安員、保潔員等）按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以嚴(yán)格的條件（基本素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、人品等）進(jìn)行篩選聘用，并實(shí)行1—3個(gè)月的試用期和工作業(yè)績考核制度。2 人員培訓(xùn)。派到新項(xiàng)目的人員和新招聘人員，上崗之前由公司培訓(xùn)部進(jìn)行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，除面授培訓(xùn)外，大部分崗位還要到老項(xiàng)目實(shí)習(xí)一個(gè)月左右。主要管理人員將派到美國培訓(xùn)實(shí)習(xí)，考核合格后方可上崗。 培訓(xùn)對(duì)象按層次分為高層、管理督導(dǎo)層、執(zhí)行層。培訓(xùn)內(nèi)容大致分為思想理念、管理實(shí)務(wù)、專業(yè)技能三個(gè)方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗上、交叉、外委等多種形式。我司總部在培訓(xùn)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，教師、教材提供，實(shí)習(xí)場所，考核試卷等諸多方面可提供直接幫助。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)管理理論、項(xiàng)目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、技術(shù)技能、形體訓(xùn)練等十七門課程。3 勞資管理。采用以崗定薪，對(duì)員工實(shí)行按統(tǒng)一的規(guī)章制度和操作規(guī)程，垂直領(lǐng)導(dǎo)、逐級(jí)管理，上級(jí)對(duì)下級(jí)的工作實(shí)行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并記錄在案。上海銳翔物業(yè)管理有限公司實(shí)行“員工手冊”制度和“浮動(dòng)工資制度”，對(duì)員工實(shí)行針對(duì)性管理。第三節(jié) 降低物業(yè)管理成本的措施 對(duì)物業(yè)公司來說，物業(yè)管理水平的提高無疑將使管理成本上升，但這又增加了物業(yè)租售的困難并使委托方了負(fù)擔(dān)加重，所以盡可能降低管理成本，就是我司一項(xiàng)非常重要的工作。如何才能更合理的控制物業(yè)費(fèi)，使雙方達(dá)到共同滿意的程度？可采取以下兩種方式，一是降低物業(yè)運(yùn)行成本，二是開創(chuàng)多種創(chuàng)收渠道。 1 通過加強(qiáng)管理降低物業(yè)管理運(yùn)行成本物業(yè)管理成本由兩大部分構(gòu)成，一方面是維護(hù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的能源費(fèi)，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，維修材料費(fèi)等，降低此部分費(fèi)用需盡量采用節(jié)能降耗手段，如使用聲控、光控開關(guān)控制公共區(qū)域的照明等等。降低物業(yè)管理運(yùn)行成本的另一個(gè)方面是杜絕各種浪費(fèi)和不合理的開支，優(yōu)化資源配置，通過我司規(guī)?；芾硎钩杀居休^明顯的降低。 顯著降低人工成本。物業(yè)管理企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，物業(yè)管理的大多數(shù)工作都是靠人工完成的。扁平化的管理架構(gòu)、合理的安排利用人員，做到一崗多能則是上海銳翔物業(yè)管理有限公司降低人員成本的主要方法。我司積累了美國杰肯道夫公司的人力資源管理經(jīng)驗(yàn)，可以在園區(qū)保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下合理安排人員。在萬達(dá)廣場項(xiàng)目的管理中，我司將科學(xué)合理地配置人力資源，盡可能合理兼職，降低人工成本。2 開展多種經(jīng)營服務(wù)，增加收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足利用現(xiàn)有的設(shè)備設(shè)施開展多種經(jīng)營，在方便使用的前提下增加收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足。我司將開展入室維修、入室保潔、家政服務(wù)等便民服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，攤薄物業(yè)管理運(yùn)營成本。第四節(jié) 物業(yè)接管和開辦準(zhǔn)備在貴我雙方簽訂物業(yè)管理委托合同之后，雙方商定進(jìn)行物業(yè)交接。在交接開辦階段，應(yīng)落實(shí)以下事項(xiàng)。1 提供物業(yè)管理辦公用房。主要是辦公室、服務(wù)中心、工程保潔保安人員的操作、住宿用房，物資材料庫房等。2 組織物業(yè)接管驗(yàn)收。包括建筑、設(shè)備和圖檔資料的驗(yàn)收交接。3 購置辦公設(shè)備、用品用具、工程維修、保安保潔工具設(shè)備和物資。附件一:無錫萬達(dá)廣場物業(yè)費(fèi)測算表日常管理費(fèi)測算表人員工資及福利工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)月合計(jì)年合計(jì)管理費(fèi)總經(jīng)理112,144,行政主管13,42,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)13,36,出納兼文員12,24,庫管11,19,物業(yè)經(jīng)理14,48,客服主管13,36,助理36,72,前臺(tái)23,38,保安經(jīng)理13,42,保安班長35,64,中控812,144,車場管理人員88,96,保安員3549,588,工程經(jīng)理15,60,工程運(yùn)行維修人員915,183,工程文員11,18,餐費(fèi)綜合測算26,322,制裝費(fèi)綜合測算11,小計(jì)78165,1,990,社會(huì)綜合保險(xiǎn)綜合測算33,397,加班費(fèi)綜合測算6,82,小計(jì)40,480,合計(jì)205,2,470,辦公費(fèi)辦公用品費(fèi)、資料費(fèi)綜合測算6,通訊、郵電費(fèi)綜合測算12,交通費(fèi)綜合測算9,招待費(fèi)綜合測算1,18,社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)綜合測算6,固定資產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)綜合測算10,42,合計(jì)\13,93,三、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維保費(fèi)綜合測算4,56,合計(jì)\4,56,保潔綠化費(fèi)化糞池清淘綜合測算3,垃圾外運(yùn)綜合測算6,綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綜合測算3,保潔費(fèi)15004567,810,合計(jì)\68,823,其它公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)綜合測算1,12,應(yīng)繳稅金總收入%16,195,管理酬金總收入8%23,282,合計(jì)\40,490,共計(jì)\333,4,007,電梯使用費(fèi)51,618,公共水電費(fèi)分?jǐn)偙壤?0%總計(jì)\541,6,494,