【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一章綜合說明··································2. 第二章物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃·····················5. 第三章管理機(jī)構(gòu)、人員管理及培訓(xùn)···················10. 第四章房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理·····················20. 第五章治安、交通及車輛管理·······················26. 第六章衛(wèi)生、綠化及商鋪管理······················29. 第七章社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容····················32. 第八章物業(yè)管理具體措施··························34. 第九章物業(yè)管理前期費(fèi)用測算······················39. 策劃部、企業(yè)發(fā)展部、企業(yè)文化部、工程技術(shù)部、維修中心、保潔中心等部門，式高層公寓、學(xué)校等，介入咨詢和接管物業(yè)的總建筑面積達(dá)3098萬平方米。務(wù)第一為宗旨，建立了獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一流的物業(yè)管理企業(yè)，爭取為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。審核，并通過美國權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)ANAB認(rèn)證。近年來，公司的管理和服務(wù)不斷上臺(tái)階、上檔次、上水平。

　　

【正文】 （四）嚴(yán)格做好商鋪的日常管理工作。 五、排煙、排污及噪音等控制措施 管理措施 （一）根據(jù)商鋪的定位，建議在商品房買賣合同中，應(yīng)約定不能經(jīng)營排煙排污的餐飲服務(wù)，從源頭上控制排煙及排污對(duì)整個(gè)園區(qū)以及業(yè)主的影響。 （二）在日常管理中，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)違約或違規(guī)排煙、排污現(xiàn)象，及時(shí)予以制止，必要時(shí)請求政府相關(guān)職能部門協(xié)助處理和解決。 （三）對(duì)商鋪的噪音嚴(yán)格管理，要求商鋪的業(yè)主不在商鋪內(nèi)進(jìn)行加工和生產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)控制不能從事娛樂性服務(wù)，因?yàn)閵蕵沸苑?wù)的時(shí)間難以控制及產(chǎn)生的噪聲太大。對(duì)一些實(shí) 在無法避免的噪音，采取限時(shí)完成操作，盡量減少噪聲對(duì)業(yè)主的影響，給園區(qū)創(chuàng)造一個(gè)寧靜的環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第七章 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)內(nèi)容 一、社區(qū)文化建設(shè) （一）社區(qū)建設(shè)的設(shè)想 文化是人類居住的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力和凝聚力，能增加樓盤的附加值。我們將充分利用園區(qū)資源，開展多層次的社區(qū)文化活動(dòng)，如鬧元宵、中秋活動(dòng)、元旦晚會(huì)、暑期學(xué)習(xí)班等，創(chuàng)造 “綠城大家庭 ”的人文氛圍，營造鄰里和睦、團(tuán)結(jié)、互助、溫馨、和諧的居住文化。 （二）社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃 在園區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到一定程度后，管理處將針對(duì)業(yè)主的不同需要開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，以下是我們 擬訂的 社區(qū)活動(dòng) 計(jì)劃。 活動(dòng)類別 活動(dòng)時(shí)間 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 文娛活動(dòng) 元旦或春節(jié)（ 1月 —— 2 月） 開展新春聯(lián)歡會(huì) 全體業(yè)主與物管處人員 公益活動(dòng) 3月中旬 我與小樹一起成長、樹木認(rèn)養(yǎng)活動(dòng) 全體業(yè)主（包括少年兒童） 綜合活動(dòng) 4月 風(fēng)箏比賽、繪畫比賽等 全體業(yè)主 公益活動(dòng) 5 月 — 6月 愛我家園、拔草活動(dòng)、你拾我揀活動(dòng) 少年兒童 暑期活動(dòng) 7 月 — 8月 利用小區(qū)公共場所、開展健身活動(dòng) 全體業(yè)主 娛樂活動(dòng) 9 月 — 10月 開展重陽節(jié)老年人聯(lián)歡會(huì)等活動(dòng) 老年人 文娛活動(dòng) 11 月 開展攝影、繪畫、舞蹈等比賽活 動(dòng) 青少年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 教育培訓(xùn)活動(dòng) 12 月 開展電腦培訓(xùn)、書法培訓(xùn)等活動(dòng) 全體業(yè)主 注：具體時(shí)間、活動(dòng)內(nèi)容將根據(jù)實(shí)際情況安排。 二、 服務(wù)內(nèi)容 在為園區(qū)住戶提供安全保衛(wèi)、清潔綠化、房屋建筑、公共設(shè)施、共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)等公共性物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，我們還將以人性化為基點(diǎn)提供多種特約服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第八章 物業(yè)管理具體措施 一、前期 接管 驗(yàn)收方案 管理內(nèi)容 了解園區(qū)的基本情況。 編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。 依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)園區(qū) 現(xiàn)場進(jìn)行初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，對(duì)驗(yàn)收情況及時(shí)匯總，并報(bào)送相關(guān)單位限期整改。 配合相關(guān)部門實(shí)施對(duì)共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 進(jìn)行物業(yè)交接，并對(duì)驗(yàn)收資料進(jìn)行分類、歸檔。 管理措施 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作。 依據(jù)新建物業(yè)接管驗(yàn)收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗(yàn)收規(guī)程。 接管驗(yàn)收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。 制定《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，明確接管驗(yàn)收人員、時(shí)間安排等。 按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。 二、入住管理 方案 管理內(nèi)容 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。 憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。 收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用。 陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主驗(yàn)收交接表》。 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。 管理措施： 制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案。 按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手 續(xù)。 三、裝修管理 方案 管理內(nèi)容 在交付時(shí)與業(yè)主簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修注意事項(xiàng)。 業(yè)主填寫《裝修備案表》，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等，管理處進(jìn)行備案，并書面告知業(yè)主及裝修施工單位《裝修管理辦法》。 按照業(yè)主裝修備案中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按《裝修管理辦法》進(jìn)行文明施工。 管理措施 制定《裝修管理辦法》以及相關(guān)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 提前告知裝修中重要事項(xiàng)的約定，并簽訂此約定。 明確《裝修登記程序》，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。 做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。 加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，做好裝修管理的各項(xiàng)解釋工作。 對(duì)違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、違章處理辦法及措施 管理內(nèi)容 把好裝修備案關(guān)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計(jì)圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡可能杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)。 對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理，做到每天有重點(diǎn)地巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)。 巡查中若發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定 現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。對(duì)不聽勸阻者，報(bào)政府主管部門處理。 管理措施 制定完善的《裝修管理辦法》。 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利。 確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作，加強(qiáng)裝修巡查管理力度。 五、檔案管理 方案 管理內(nèi)容 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等。 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。 管理檔案：工程維護(hù)、綠化資料、日常巡查（清潔、保安）記錄、值班記錄、車輛管理 記錄、監(jiān)控錄像、各類活動(dòng)的全程記錄及照片、維修記錄、有償服務(wù)記錄、會(huì)議記錄、榮譽(yù)資料等。 財(cái)務(wù)檔案：歷年的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等。 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件、外來文件、專題會(huì)議紀(jì)要等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 管理措施 制定檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理。 專職管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范。 配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施設(shè)備，以滿足檔案管理要求。 根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì)，采用不同的管理手段，科學(xué)管理 ，確保檔案資料完整、安全。 實(shí)現(xiàn)電腦軟件管理，提高管理水平。 六、財(cái)務(wù)管理 方案 管理內(nèi)容 加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理。 搞好財(cái)務(wù)核算。 經(jīng)營 收支狀況每半年公布一次。 做好年度預(yù)算和決算工作。 認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷。 及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 管理措施 根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度。 財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作。 抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 加強(qiáng)成本控制。 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。 七、人事管理 方案 管理內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人員。 任人唯賢，量才錄用。 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。 進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。 管理措施 制定崗位職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利分明。 建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性。 加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為用戶服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)。 崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合。 全面考核，做到公開、公平、公正。 八、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作 當(dāng)園區(qū)達(dá)到具備業(yè)主委員會(huì)成立條件時(shí)，將按照國務(wù)院《物業(yè)管 理?xiàng)l例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會(huì)。 籌建程序： 在房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商召集下，組建業(yè)主大會(huì)籌備組； 籌備組根據(jù)《業(yè)主大會(huì)》規(guī)程進(jìn)行業(yè)主代表推選； 籌備組將擬定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見； 業(yè)主代表收集其所在區(qū)域業(yè)主意見和相關(guān)選票，經(jīng)籌備組統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果； 召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第九章 物業(yè)管理前期費(fèi)用測算 我司依據(jù)貴公司提供的資料結(jié)合臺(tái)州國際商務(wù)廣場的物業(yè)特點(diǎn)及本司多年的物業(yè)管理經(jīng) 驗(yàn)，對(duì)園區(qū)的物業(yè)管理支出費(fèi)用進(jìn)行測算。 一、 物業(yè)管理開辦費(fèi)測算 單位： 元 類別 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 辦 公 用 品 電腦 臺(tái) 5 5000 25000 打印機(jī) 臺(tái) 2 1500 3000 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 15000 15000 傳真機(jī) 臺(tái) 1 3000 3000 柜式空調(diào) 臺(tái) 2 6000 12020 壁掛式空調(diào) 臺(tái) 2 2020 4000 客戶服務(wù)部辦 公桌椅 套 1 2020 2020 客戶服務(wù)部沙發(fā) 套 1 3000 3000 辦公桌椅 套 17 600 10200 電話機(jī) 只 5 150 750 飲水機(jī) 臺(tái) 4 300 1200 文件柜 組 6 1200 7200 前期文案制作 本 800 20 16000 其他 5000 小計(jì) 107350 維 修 鋁合金雙梯 臺(tái) 1 600 600 沖擊電鉆 臺(tái) 1 1800 1800 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 工 具 電鉆 臺(tái) 1 1300 1300 管道疏通機(jī) 臺(tái) 1 3500 3500 萬用表 只 2 150 300 鉗形表 只 1 150 1