【導(dǎo)讀】1公共部位設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理???????在園區(qū)出入口、主干道、電梯的大廳均設(shè)有黑白攝像機(jī)，實(shí)行24小時(shí)數(shù)字錄像。園區(qū)周界設(shè)有紅外線對(duì)射探測(cè)器，并和攝像系統(tǒng)實(shí)行聯(lián)動(dòng)，一旦發(fā)生非法翻越立即報(bào)警。報(bào)警中心設(shè)在會(huì)所監(jiān)控中心機(jī)房，對(duì)住宅區(qū)周界實(shí)行24小時(shí)值班監(jiān)控。有效證件后，方可進(jìn)入園區(qū)。上報(bào)開(kāi)物業(yè)管理處，并積極配合有關(guān)部門(mén)做好調(diào)查、取證工作。況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)處理。

　　

【正文】 的安全； 監(jiān)控室值班人員在斷電后，應(yīng)立即撥打斷電區(qū)域電梯的報(bào)警電話，如發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人，應(yīng)與被關(guān)人員保持聯(lián)系，做好安撫工作。同時(shí)妥善處理業(yè)主的詢問(wèn)電話，做好信息反饋工作。如遇電梯關(guān)人，按《電梯困人救援規(guī)程》進(jìn)行操作； 巡邏人員到園區(qū)出入口維持秩序； 監(jiān)控室、巡邏保安員密切注視園區(qū)各處情況，以防有人乘機(jī)制造治安事件。 火災(zāi)處理預(yù)案 園區(qū)初期著火時(shí)，當(dāng)班班長(zhǎng)應(yīng)立即切斷著火災(zāi)區(qū)域內(nèi)的電源，組織人員進(jìn)行撲救，并及時(shí)通知物業(yè)經(jīng)理（視情況決定是否報(bào)警），按消防處理流程圖處理。 觸電 處理預(yù)案 發(fā)現(xiàn)有人觸電，馬上切斷電源 就地取材，利用絕緣物品（干木棒、干竹桿）把傷者與電源隔離。 利用所學(xué)知識(shí)對(duì)傷者進(jìn)行施救，并向保安隊(duì)長(zhǎng)、物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。 傷情嚴(yán)重，及時(shí)報(bào) 120 溺水 處理預(yù)案 發(fā)現(xiàn)有溺水情況，及時(shí)通知隊(duì)員協(xié)助，組織撈救。 將溺水者按腳高頭低的位置擺放，并清除溺水者嘴里的污物。 利用所學(xué)知識(shí)對(duì)溺水者進(jìn)行施救，并向保安隊(duì)長(zhǎng)、物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。 傷情嚴(yán)重，及時(shí)報(bào) 120。 水管爆裂 處理預(yù)案 如發(fā)現(xiàn)有水管爆裂，大量水流涌出，及時(shí)采取應(yīng)及措施，關(guān)掉總水閥。 如 不清楚總水閥的具體位置，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理或保安隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)。 技術(shù)防范： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)作為技防的重要手段之一，充當(dāng)了安全防范的第三只眼睛。一期在主入口、園區(qū)主干道、電梯的大廳及周邊圍墻均設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，為保安工作的開(kāi)展，提供了有力的保障，也對(duì)違法犯罪分子產(chǎn)生了震懾作用，有效地協(xié)助了公安機(jī)關(guān)的取證工作。 日常維護(hù)保養(yǎng)：每周定時(shí)對(duì)攝像探頭進(jìn)行檢查，支架是否牢固、有 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 28 無(wú)松動(dòng)，攝像監(jiān)視區(qū)域內(nèi)的遮擋障礙物是否需要進(jìn)行清除；遇臺(tái)風(fēng)、大雨過(guò)后對(duì)攝像探頭進(jìn)行一次全面檢查、測(cè)試，保持監(jiān)控系統(tǒng)處于正常的工作狀態(tài) ；如出現(xiàn)畫(huà)面不清晰或無(wú)信號(hào)等故障，及時(shí)以書(shū)面形式反饋維修部門(mén)維修，并做好記錄。 周界報(bào)警系統(tǒng) 日常操作：聽(tīng)到報(bào)警信號(hào)，監(jiān)控室值班人員快速讀取報(bào)警信息，第一時(shí)間通知巡邏隊(duì)員趕往報(bào)警地點(diǎn)檢查報(bào)警原因，同時(shí)消除報(bào)警聲音。監(jiān)控室值班人員在通知巡邏隊(duì)員時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確報(bào)告出報(bào)警的類(lèi)型、具體位置，便于隊(duì)員短時(shí)間內(nèi)能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。巡邏隊(duì)員趕往報(bào)警地點(diǎn)時(shí)應(yīng)攜帶相關(guān)保安器材，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)用對(duì)講機(jī)通知其他隊(duì)員協(xié)助，事后將經(jīng)過(guò)情形書(shū)面記錄，反饋至報(bào)警室。 報(bào)警設(shè)施的使用管理規(guī)定 為了保持報(bào)警監(jiān)控設(shè)施的有效運(yùn)行，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安 全，非工作人員，無(wú)故一律不得進(jìn)入報(bào)警監(jiān)控室。 與報(bào)警監(jiān)控工作無(wú)關(guān)的物品一律不準(zhǔn)帶入監(jiān)控室，更不允許在監(jiān)控室吃零食、閑聊。 非工作人員不許隨便觸摸正在工作的報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)的各種設(shè)施、設(shè)備。 報(bào)警監(jiān)控設(shè)施的操作人員上崗前，應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，熟練地掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程，方能上崗操作。 監(jiān)控人員不許在系統(tǒng)正常運(yùn)行狀態(tài)下私自開(kāi)、關(guān)機(jī)。 報(bào)警監(jiān)控用的電話，不許對(duì)外使用。值班人員不許無(wú)故占用電話機(jī)，應(yīng)最大限度地保證電話暢通。 監(jiān)控人員應(yīng)嚴(yán)格按操作程序處理警情。 監(jiān)控人員必須備好、管好 備用電源，確保園區(qū)停電期間報(bào)警監(jiān)控設(shè)施能照常運(yùn)行。 用戶資料由崗位責(zé)任人負(fù)責(zé)填寫(xiě)存入電腦。 在系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行期間發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象或有故障，監(jiān)控人員須立即報(bào)告崗位責(zé)任人，由其檢查、判斷做出處理決定。 1監(jiān)控人員不許隨意修改、替換、設(shè)置設(shè)備系統(tǒng)內(nèi)原有的數(shù)據(jù)和程序，只有系統(tǒng)管理員和安裝人員才能進(jìn)行操作。 報(bào)警設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定 報(bào)警監(jiān)控值班人員負(fù)責(zé)做好當(dāng)班報(bào)警設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 每日對(duì)監(jiān)控室設(shè)備進(jìn)行除塵，擦拭干凈。檢查電源插頭有否接觸不良。檢查對(duì)講機(jī)是否收發(fā)正常。 每周對(duì)攝像探頭、紅外 燈進(jìn)行檢查，看支架是否緊固、有無(wú)松動(dòng)，同時(shí)測(cè)試探測(cè)器是否能正常報(bào)警；攝像機(jī)監(jiān)視區(qū)域內(nèi)的遮擋障礙物要進(jìn)行清除。 每三個(gè)月對(duì)備用電源進(jìn)行一次放電。放電時(shí)，切斷市電，使用備用電源，消耗完備用電源后，恢復(fù)正常狀態(tài)，在檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)反饋。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 29 工作臺(tái)上嚴(yán)禁擺放與工作無(wú)關(guān)的物品（如：茶杯、熱水瓶或裝有其它液體的容器等）。監(jiān)控室內(nèi)不許帶入易燃易爆物品，以防損壞機(jī)器設(shè)備。 嚴(yán)禁在報(bào)警監(jiān)控室內(nèi)吸煙，防止煙塵侵蝕電子設(shè)備。 嚴(yán)禁把監(jiān)控電腦、 UPS 電源、電話移作它用，如有違反必將嚴(yán)肅處理。 監(jiān)控室內(nèi)按設(shè)備要 求做好防塵防潮防高溫工作，正確使用空調(diào)器，保證報(bào)警設(shè)施運(yùn)行有良好的工作環(huán)境條件。 如遇臺(tái)風(fēng)、大雨，過(guò)后應(yīng)對(duì)圍墻周界探測(cè)器、紅外燈、攝像機(jī)及支架進(jìn)行一次全面檢查、測(cè)試，應(yīng)保持報(bào)警監(jiān)控設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。 巡更系統(tǒng) 國(guó)際名城一期共設(shè)置巡更點(diǎn) 86 個(gè)，其中樓道 75 個(gè)、園區(qū)景觀河流帶 5 個(gè)，地下車(chē)庫(kù) 6個(gè)。 日常操作：按照各班次不同的巡邏路線進(jìn)行巡邏簽到，結(jié)合監(jiān)控室主機(jī)，控制巡邏力度和巡邏質(zhì)量，從而提高了整個(gè)園區(qū)的安全防范系數(shù)。 門(mén)禁系統(tǒng) 門(mén)禁系統(tǒng)作為園區(qū)安全防范的最后一道防線，起著至關(guān)重要的作用。同時(shí)也對(duì)保安的 日常操作提供了一定的便利，例如通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)可以簡(jiǎn)化訪客的流程，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)可以得到及時(shí)的幫助等。 日常操作：巡邏人員應(yīng)及時(shí)對(duì)敞開(kāi)的單元門(mén)進(jìn)行關(guān)閉，并提醒業(yè)主，為了您的自身安全，請(qǐng)隨手關(guān)門(mén)。 出入口管理系統(tǒng) 園區(qū)出入口設(shè)有擋車(chē)閘，業(yè)主車(chē)輛憑小區(qū)車(chē)輛通行證進(jìn)出，訪客車(chē)輛經(jīng)確認(rèn)同意后，由保安員發(fā)放臨時(shí)車(chē)輛通行證進(jìn)入園區(qū)，實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)；外來(lái)人員通過(guò)保安員同意，憑有效證件登記后，方可進(jìn)入園區(qū)。 （四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理 管理目標(biāo)： 園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行。 燈罩完好無(wú)損、干凈，亮燈率保持在 90%以上。 做到“急 修不過(guò)夜，小修不過(guò)二”，確保及時(shí)率達(dá) 95%以上，零修合格率達(dá) 98%。 娛樂(lè)場(chǎng)所無(wú)責(zé)任安全事故發(fā)生。 要求標(biāo)準(zhǔn) ： 1）草坪燈、地埋燈、 庭院燈、 導(dǎo)向燈每天開(kāi)關(guān)時(shí)間： 18:30—21:30(夏、秋季 )，17:00—20:00(冬、春季 )，由時(shí)控控制（節(jié)假日開(kāi)啟射燈、景觀燈，其它時(shí)間不開(kāi)啟）。 2）每周五 8： 30— 17:00檢查亮燈情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)查明原因，給予維修，并填寫(xiě)《報(bào)修登記表》。 要求：燈泡燈罩無(wú)缺損，設(shè)備完好，亮燈率在 99%以上。 3） 每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 30 4） 窨 井蓋、窨溝每月清理一次。要求：無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)塌陷，水流暢通， 井蓋完好。 5） 每周一打開(kāi)排水泵、排氣扇運(yùn)行一次。檢查排水泵、排氣扇的電機(jī)溫度及聲 音、排水壓力是否正常及管道閥門(mén)接是否漏水并作好檢查記錄。 6） 每季度檢查一次控制箱，并進(jìn)行除塵，對(duì)接頭螺絲緊固；對(duì)控制箱體及排氣 扇葉表面進(jìn)行一次清洗，用抹布擦拭一次。要求：表面無(wú)灰塵，及扇葉無(wú)變形現(xiàn)象。 7）每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門(mén)接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)處理。要求：無(wú)滲漏現(xiàn)象。 8）露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無(wú)生銹現(xiàn)象，顏色一致。 9）消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無(wú)生銹現(xiàn)象，顏色一致。 10）風(fēng)機(jī)房配合保安隊(duì)定期檢查。要求：設(shè)備正常運(yùn)行，無(wú)損壞現(xiàn)象，表面無(wú)積塵。 11）消防儀表每日巡查。要求：正常運(yùn)行。 12）每月 2 號(hào)對(duì)亭子進(jìn)行檢查，每年保養(yǎng)一次。要求：屋面、立柱無(wú)損壞。 13）每周三檢查 娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)施 ，連接是否牢固、表面有無(wú)破損、地面保護(hù)設(shè)施是否開(kāi)裂。根據(jù)需要對(duì)螺絲進(jìn)行加油、緊固。 14） 水泵房每天巡查一次。 15） 電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）； 16）景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無(wú) 滲水、無(wú)破損、底部無(wú)嚴(yán)重積塵。 17）園區(qū)建筑小品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。要求：無(wú)損壞現(xiàn)象。 18） 外墻面每月檢查一次，三年清洗一次。要求：無(wú)脫落無(wú)空鼓無(wú)滲水，表面完好無(wú)損壞。 19）內(nèi)墻面每月檢查一次。要求：表面整潔無(wú)破損。 20）道路、停車(chē)場(chǎng)每周檢查一次。要求：地面平整無(wú)積水、無(wú)破損。 21）屋面每月檢查一次。要求：無(wú)積水、無(wú)滲漏、隔熱層無(wú)缺損。 22）公共門(mén)窗、鎖每周六檢查一次。要求：表面完好無(wú)變形，窗戶無(wú)滲水。 23） 每月 15 號(hào)對(duì)道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。如對(duì)道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動(dòng)靈活，無(wú) 損壞現(xiàn)象。 24） 每季度 1 號(hào)檢查并清潔一次單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無(wú)積塵，接頭無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。 25） 每半年測(cè)試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。 26）園區(qū)設(shè)施、設(shè)備凡在維保期內(nèi)發(fā)生故障或需要專(zhuān)業(yè)維護(hù)的，施工單位均應(yīng)在接到管理處相關(guān)維修通知后的三個(gè)工作日內(nèi)，給予修復(fù)或維護(hù)，如施工單位不能在規(guī)定期限內(nèi)處理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 31 的，管理處將處理方案告訴開(kāi)發(fā)商，并根據(jù)實(shí)際情況組織力量給予修復(fù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商從施工隊(duì)工程款中扣除。 管理內(nèi)容： 1）設(shè)備房的巡查。 2）公共設(shè)施設(shè)備 的維修。 3）公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 有償服務(wù)管理 （ 1）要求標(biāo)準(zhǔn) 1）在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。急修 10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，小修 2小時(shí)內(nèi)完成，中修 24 小時(shí)內(nèi)完成，大修 1 天內(nèi)有答復(fù)。 2）維修后開(kāi)具收費(fèi)憑證。 （ 2）管理內(nèi)容 開(kāi)展有償服務(wù)。 （五）二級(jí)財(cái)務(wù)管理 要求標(biāo)準(zhǔn) （ 1）遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度。 （ 2）及時(shí)登記各類(lèi)明細(xì)帳。 （ 3）每月核對(duì)現(xiàn)金日記帳，帳面余額與實(shí)際庫(kù)存數(shù)相對(duì)應(yīng)。 （ 4）收到經(jīng)營(yíng)收入后，應(yīng)及時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)。 （ 5）嚴(yán)格按公司規(guī)定使用發(fā)票及收款收據(jù)。 （ 6）每月與公司財(cái)務(wù)部核 對(duì)帳目，做到帳帳相符、帳表相符、帳實(shí)相符。 （ 7）物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到 95%。 （ 8）報(bào)銷(xiāo)須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理簽字認(rèn)可。 管理內(nèi)容 （ 1）審核原始憑證有效性。 （ 2）按原始憑證歸類(lèi)，及時(shí)登記相應(yīng)類(lèi)別，現(xiàn)金日記明細(xì)帳、其他收入明細(xì)帳。 （ 3）及時(shí)收繳物業(yè)管理費(fèi)。 （ 4）按收入分別登記收入明細(xì)帳、現(xiàn)金明細(xì)帳。 （ 5）月末及時(shí)結(jié)出余額與財(cái)務(wù)部核對(duì)。 （ 6）管理處日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)。 （六）保潔管理 管理目標(biāo)： 道路地面無(wú)雜物、無(wú)積水（不包括下雨天）、無(wú)明顯污漬。 公共設(shè)施表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 單元平臺(tái)無(wú)積 水、無(wú)雜物。 工作時(shí)間：（夏季） 上午 07： 00~11： 00 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 下午 14： 00~17： 30 人員配置及區(qū)域劃分： 根據(jù)一期的實(shí)際情況，配置 12 名保潔員，責(zé)任區(qū)域劃分如下： 保潔員 1： 1 幢 3 個(gè)單元、 7 幢 3 個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù) 保潔員 2： 12 幢 3 個(gè)單元、 21 幢 3 個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù) 保潔員 3： 2 幢 2 個(gè)單元、 17 幢 4 個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù) 保潔員 4： 19 幢、 16 幢 6 個(gè)單元及自行車(chē)庫(kù) 保潔員 5： 3 幢、 20 幢及自行車(chē)庫(kù) 保潔員 6： 5 幢、 15 幢及自行車(chē)庫(kù)、架空層 保潔員 7： 6 幢、 8 幢 及自行車(chē)庫(kù) 保潔員 8： 3 37 幢及自 行車(chē)庫(kù)、別墅區(qū) 保潔員 9： 外圍公共部位及 3 個(gè)地下車(chē)庫(kù) 保潔員 10： 外圍公共部位及 3 個(gè)地下車(chē)庫(kù) 保潔員 11： 外圍公共部位及 3 個(gè)地下車(chē)庫(kù) （頂替休息保潔員工作） 保潔員 12： 外圍公共部位及 3 個(gè)地下車(chē)庫(kù) （頂替休息保潔員工作） 作業(yè)內(nèi)容、頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 區(qū)域 工作內(nèi)容 工作頻率 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 外 圍 道 路 綠 化 道路 每日巡視清掃二次，巡回 保潔 無(wú)明顯泥沙、無(wú)污垢，每 100 ㎡內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過(guò)兩個(gè)、無(wú)直徑 1 ㎝以上的石子 垃圾桶 每日清理、擦拭一次每周 清洗二次， 無(wú)異味、無(wú)明 顯污跡 果殼箱 每日清理、擦拭一次，每 周清洗二次 周邊地面無(wú)散落垃圾、無(wú)明顯污 跡 信報(bào)箱 每日擦拭一次 無(wú)明顯積灰、水漬 娛樂(lè)設(shè)施 每日保潔一次 干凈、無(wú)垃圾、無(wú)灰塵 花架、花壇、石板凳、休閑椅 每日擦拭一次 干凈、無(wú)積灰 標(biāo)識(shí)牌 每日擦拭一次 干凈、圖案字跡清楚無(wú)明顯積灰 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 及 配套 設(shè)施 平臺(tái)欄桿 每周清洗一次 干凈、無(wú)積灰 草坪燈 每日擦拭一次 干凈、目視無(wú)積灰 高桿燈 每日擦拭一次（ 米以