【導讀】1公共部位設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理???????在園區(qū)出入口、主干道、電梯的大廳均設(shè)有黑白攝像機，實行24小時數(shù)字錄像。園區(qū)周界設(shè)有紅外線對射探測器，并和攝像系統(tǒng)實行聯(lián)動，一旦發(fā)生非法翻越立即報警。報警中心設(shè)在會所監(jiān)控中心機房，對住宅區(qū)周界實行24小時值班監(jiān)控。有效證件后，方可進入園區(qū)。上報開物業(yè)管理處，并積極配合有關(guān)部門做好調(diào)查、取證工作。況，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知有關(guān)部門處理。

　　

【正文】 的安全； 監(jiān)控室值班人員在斷電后，應立即撥打斷電區(qū)域電梯的報警電話，如發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人，應與被關(guān)人員保持聯(lián)系，做好安撫工作。同時妥善處理業(yè)主的詢問電話，做好信息反饋工作。如遇電梯關(guān)人，按《電梯困人救援規(guī)程》進行操作； 巡邏人員到園區(qū)出入口維持秩序； 監(jiān)控室、巡邏保安員密切注視園區(qū)各處情況，以防有人乘機制造治安事件。 火災處理預案 園區(qū)初期著火時，當班班長應立即切斷著火災區(qū)域內(nèi)的電源，組織人員進行撲救，并及時通知物業(yè)經(jīng)理（視情況決定是否報警），按消防處理流程圖處理。 觸電 處理預案 發(fā)現(xiàn)有人觸電，馬上切斷電源 就地取材，利用絕緣物品（干木棒、干竹桿）把傷者與電源隔離。 利用所學知識對傷者進行施救，并向保安隊長、物業(yè)經(jīng)理匯報。 傷情嚴重，及時報 120 溺水 處理預案 發(fā)現(xiàn)有溺水情況，及時通知隊員協(xié)助，組織撈救。 將溺水者按腳高頭低的位置擺放，并清除溺水者嘴里的污物。 利用所學知識對溺水者進行施救，并向保安隊長、物業(yè)經(jīng)理匯報。 傷情嚴重，及時報 120。 水管爆裂 處理預案 如發(fā)現(xiàn)有水管爆裂，大量水流涌出，及時采取應及措施，關(guān)掉總水閥。 如 不清楚總水閥的具體位置，應及時向物業(yè)經(jīng)理或保安隊長匯報。 技術(shù)防范： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)作為技防的重要手段之一，充當了安全防范的第三只眼睛。一期在主入口、園區(qū)主干道、電梯的大廳及周邊圍墻均設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，為保安工作的開展，提供了有力的保障，也對違法犯罪分子產(chǎn)生了震懾作用，有效地協(xié)助了公安機關(guān)的取證工作。 日常維護保養(yǎng)：每周定時對攝像探頭進行檢查，支架是否牢固、有 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 28 無松動，攝像監(jiān)視區(qū)域內(nèi)的遮擋障礙物是否需要進行清除；遇臺風、大雨過后對攝像探頭進行一次全面檢查、測試，保持監(jiān)控系統(tǒng)處于正常的工作狀態(tài) ；如出現(xiàn)畫面不清晰或無信號等故障，及時以書面形式反饋維修部門維修，并做好記錄。 周界報警系統(tǒng) 日常操作：聽到報警信號，監(jiān)控室值班人員快速讀取報警信息，第一時間通知巡邏隊員趕往報警地點檢查報警原因，同時消除報警聲音。監(jiān)控室值班人員在通知巡邏隊員時應準確報告出報警的類型、具體位置，便于隊員短時間內(nèi)能及時趕到現(xiàn)場。巡邏隊員趕往報警地點時應攜帶相關(guān)保安器材，如發(fā)現(xiàn)異常情況應用對講機通知其他隊員協(xié)助，事后將經(jīng)過情形書面記錄，反饋至報警室。 報警設(shè)施的使用管理規(guī)定 為了保持報警監(jiān)控設(shè)施的有效運行，確保業(yè)主生命財產(chǎn)安 全，非工作人員，無故一律不得進入報警監(jiān)控室。 與報警監(jiān)控工作無關(guān)的物品一律不準帶入監(jiān)控室，更不允許在監(jiān)控室吃零食、閑聊。 非工作人員不許隨便觸摸正在工作的報警監(jiān)控系統(tǒng)的各種設(shè)施、設(shè)備。 報警監(jiān)控設(shè)施的操作人員上崗前，應經(jīng)過專門的專業(yè)知識培訓，熟練地掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程，方能上崗操作。 監(jiān)控人員不許在系統(tǒng)正常運行狀態(tài)下私自開、關(guān)機。 報警監(jiān)控用的電話，不許對外使用。值班人員不許無故占用電話機，應最大限度地保證電話暢通。 監(jiān)控人員應嚴格按操作程序處理警情。 監(jiān)控人員必須備好、管好 備用電源，確保園區(qū)停電期間報警監(jiān)控設(shè)施能照常運行。 用戶資料由崗位責任人負責填寫存入電腦。 在系統(tǒng)設(shè)備運行期間發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象或有故障，監(jiān)控人員須立即報告崗位責任人，由其檢查、判斷做出處理決定。 1監(jiān)控人員不許隨意修改、替換、設(shè)置設(shè)備系統(tǒng)內(nèi)原有的數(shù)據(jù)和程序，只有系統(tǒng)管理員和安裝人員才能進行操作。 報警設(shè)施的維護保養(yǎng)規(guī)定 報警監(jiān)控值班人員負責做好當班報警設(shè)施的日常維護保養(yǎng)工作。 每日對監(jiān)控室設(shè)備進行除塵，擦拭干凈。檢查電源插頭有否接觸不良。檢查對講機是否收發(fā)正常。 每周對攝像探頭、紅外 燈進行檢查，看支架是否緊固、有無松動，同時測試探測器是否能正常報警；攝像機監(jiān)視區(qū)域內(nèi)的遮擋障礙物要進行清除。 每三個月對備用電源進行一次放電。放電時，切斷市電，使用備用電源，消耗完備用電源后，恢復正常狀態(tài)，在檢查中發(fā)現(xiàn)問題要及時反饋。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 29 工作臺上嚴禁擺放與工作無關(guān)的物品（如：茶杯、熱水瓶或裝有其它液體的容器等）。監(jiān)控室內(nèi)不許帶入易燃易爆物品，以防損壞機器設(shè)備。 嚴禁在報警監(jiān)控室內(nèi)吸煙，防止煙塵侵蝕電子設(shè)備。 嚴禁把監(jiān)控電腦、 UPS 電源、電話移作它用，如有違反必將嚴肅處理。 監(jiān)控室內(nèi)按設(shè)備要 求做好防塵防潮防高溫工作，正確使用空調(diào)器，保證報警設(shè)施運行有良好的工作環(huán)境條件。 如遇臺風、大雨，過后應對圍墻周界探測器、紅外燈、攝像機及支架進行一次全面檢查、測試，應保持報警監(jiān)控設(shè)備處于正常的工作狀態(tài)。 巡更系統(tǒng) 國際名城一期共設(shè)置巡更點 86 個，其中樓道 75 個、園區(qū)景觀河流帶 5 個，地下車庫 6個。 日常操作：按照各班次不同的巡邏路線進行巡邏簽到，結(jié)合監(jiān)控室主機，控制巡邏力度和巡邏質(zhì)量，從而提高了整個園區(qū)的安全防范系數(shù)。 門禁系統(tǒng) 門禁系統(tǒng)作為園區(qū)安全防范的最后一道防線，起著至關(guān)重要的作用。同時也對保安的 日常操作提供了一定的便利，例如通過門禁系統(tǒng)可以簡化訪客的流程，業(yè)主通過門禁系統(tǒng)可以得到及時的幫助等。 日常操作：巡邏人員應及時對敞開的單元門進行關(guān)閉，并提醒業(yè)主，為了您的自身安全，請隨手關(guān)門。 出入口管理系統(tǒng) 園區(qū)出入口設(shè)有擋車閘，業(yè)主車輛憑小區(qū)車輛通行證進出，訪客車輛經(jīng)確認同意后，由保安員發(fā)放臨時車輛通行證進入園區(qū)，實行計時收費；外來人員通過保安員同意，憑有效證件登記后，方可進入園區(qū)。 （四）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理 管理目標： 園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運行。 燈罩完好無損、干凈，亮燈率保持在 90%以上。 做到“急 修不過夜，小修不過二”，確保及時率達 95%以上，零修合格率達 98%。 娛樂場所無責任安全事故發(fā)生。 要求標準 ： 1）草坪燈、地埋燈、 庭院燈、 導向燈每天開關(guān)時間： 18:30—21:30(夏、秋季 )，17:00—20:00(冬、春季 )，由時控控制（節(jié)假日開啟射燈、景觀燈，其它時間不開啟）。 2）每周五 8： 30— 17:00檢查亮燈情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時查明原因，給予維修，并填寫《報修登記表》。 要求：燈泡燈罩無缺損，設(shè)備完好，亮燈率在 99%以上。 3） 每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 30 4） 窨 井蓋、窨溝每月清理一次。要求：無積水、無雜物、無塌陷，水流暢通， 井蓋完好。 5） 每周一打開排水泵、排氣扇運行一次。檢查排水泵、排氣扇的電機溫度及聲 音、排水壓力是否正常及管道閥門接是否漏水并作好檢查記錄。 6） 每季度檢查一次控制箱，并進行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體及排氣 扇葉表面進行一次清洗，用抹布擦拭一次。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形現(xiàn)象。 7）每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應及時處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。 8）露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。 9）消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。 10）風機房配合保安隊定期檢查。要求：設(shè)備正常運行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵。 11）消防儀表每日巡查。要求：正常運行。 12）每月 2 號對亭子進行檢查，每年保養(yǎng)一次。要求：屋面、立柱無損壞。 13）每周三檢查 娛樂場所設(shè)施 ，連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設(shè)施是否開裂。根據(jù)需要對螺絲進行加油、緊固。 14） 水泵房每天巡查一次。 15） 電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； 16）景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無 滲水、無破損、底部無嚴重積塵。 17）園區(qū)建筑小品、護攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。 18） 外墻面每月檢查一次，三年清洗一次。要求：無脫落無空鼓無滲水，表面完好無損壞。 19）內(nèi)墻面每月檢查一次。要求：表面整潔無破損。 20）道路、停車場每周檢查一次。要求：地面平整無積水、無破損。 21）屋面每月檢查一次。要求：無積水、無滲漏、隔熱層無缺損。 22）公共門窗、鎖每周六檢查一次。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。 23） 每月 15 號對道閘進行檢查，保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動靈活，無 損壞現(xiàn)象。 24） 每季度 1 號檢查并清潔一次單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。 25） 每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。 26）園區(qū)設(shè)施、設(shè)備凡在維保期內(nèi)發(fā)生故障或需要專業(yè)維護的，施工單位均應在接到管理處相關(guān)維修通知后的三個工作日內(nèi)，給予修復或維護，如施工單位不能在規(guī)定期限內(nèi)處理 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 31 的，管理處將處理方案告訴開發(fā)商，并根據(jù)實際情況組織力量給予修復，由此產(chǎn)生的費用由開發(fā)商承擔，開發(fā)商從施工隊工程款中扣除。 管理內(nèi)容： 1）設(shè)備房的巡查。 2）公共設(shè)施設(shè)備 的維修。 3）公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 有償服務管理 （ 1）要求標準 1）在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修 10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修 2小時內(nèi)完成，中修 24 小時內(nèi)完成，大修 1 天內(nèi)有答復。 2）維修后開具收費憑證。 （ 2）管理內(nèi)容 開展有償服務。 （五）二級財務管理 要求標準 （ 1）遵守公司員工守則和財務管理制度。 （ 2）及時登記各類明細帳。 （ 3）每月核對現(xiàn)金日記帳，帳面余額與實際庫存數(shù)相對應。 （ 4）收到經(jīng)營收入后，應及時上繳公司財務。 （ 5）嚴格按公司規(guī)定使用發(fā)票及收款收據(jù)。 （ 6）每月與公司財務部核 對帳目，做到帳帳相符、帳表相符、帳實相符。 （ 7）物業(yè)管理費收繳率達到 95%。 （ 8）報銷須經(jīng)物業(yè)經(jīng)理簽字認可。 管理內(nèi)容 （ 1）審核原始憑證有效性。 （ 2）按原始憑證歸類，及時登記相應類別，現(xiàn)金日記明細帳、其他收入明細帳。 （ 3）及時收繳物業(yè)管理費。 （ 4）按收入分別登記收入明細帳、現(xiàn)金明細帳。 （ 5）月末及時結(jié)出余額與財務部核對。 （ 6）管理處日常費用報銷。 （六）保潔管理 管理目標： 道路地面無雜物、無積水（不包括下雨天）、無明顯污漬。 公共設(shè)施表面干凈，無灰塵、無污漬。 單元平臺無積 水、無雜物。 工作時間：（夏季） 上午 07： 00~11： 00 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 下午 14： 00~17： 30 人員配置及區(qū)域劃分： 根據(jù)一期的實際情況，配置 12 名保潔員，責任區(qū)域劃分如下： 保潔員 1： 1 幢 3 個單元、 7 幢 3 個單元及自行車庫 保潔員 2： 12 幢 3 個單元、 21 幢 3 個單元及自行車庫 保潔員 3： 2 幢 2 個單元、 17 幢 4 個單元及自行車庫 保潔員 4： 19 幢、 16 幢 6 個單元及自行車庫 保潔員 5： 3 幢、 20 幢及自行車庫 保潔員 6： 5 幢、 15 幢及自行車庫、架空層 保潔員 7： 6 幢、 8 幢 及自行車庫 保潔員 8： 3 37 幢及自 行車庫、別墅區(qū) 保潔員 9： 外圍公共部位及 3 個地下車庫 保潔員 10： 外圍公共部位及 3 個地下車庫 保潔員 11： 外圍公共部位及 3 個地下車庫 （頂替休息保潔員工作） 保潔員 12： 外圍公共部位及 3 個地下車庫 （頂替休息保潔員工作） 作業(yè)內(nèi)容、頻率及質(zhì)量標準： 區(qū)域 工作內(nèi)容 工作頻率 質(zhì)量標準 外 圍 道 路 綠 化 道路 每日巡視清掃二次，巡回 保潔 無明顯泥沙、無污垢，每 100 ㎡內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過兩個、無直徑 1 ㎝以上的石子 垃圾桶 每日清理、擦拭一次每周 清洗二次， 無異味、無明 顯污跡 果殼箱 每日清理、擦拭一次，每 周清洗二次 周邊地面無散落垃圾、無明顯污 跡 信報箱 每日擦拭一次 無明顯積灰、水漬 娛樂設(shè)施 每日保潔一次 干凈、無垃圾、無灰塵 花架、花壇、石板凳、休閑椅 每日擦拭一次 干凈、無積灰 標識牌 每日擦拭一次 干凈、圖案字跡清楚無明顯積灰 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 39 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 及 配套 設(shè)施 平臺欄桿 每周清洗一次 干凈、無積灰 草坪燈 每日擦拭一次 干凈、目視無積灰 高桿燈 每日擦拭一次（ 米以