【正文】 型公司 ? 外來公司住寧辦事處 ? 技術(shù)咨詢公司 周 邊 商 業(yè) 東方商城 ? 大型高檔綜合性商城 ? 極具國際、國內(nèi)知名品牌服飾、化妝品等。 ? 交通狀況： 從廣場(chǎng)出發(fā)，步行十分鐘即可達(dá)到新街口金融圈、鼓樓文化休閑廣場(chǎng)、北京東路政府辦公區(qū)、五臺(tái)山體育中心，距著名的湖南路商業(yè)美食街及與中關(guān)村齊名的珠江路 IT行業(yè)圈、省人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、急救中心也僅五分鐘車程。 考 查 設(shè)備 機(jī) 房設(shè) 計(jì)中 的環(huán) 境 、通 風(fēng)要求 考 查 空調(diào) 工 程是 否從 節(jié)能 和 便于 管理 角 度考慮完善 對(duì) 電 梯的 安 裝設(shè) 計(jì)及 配套 設(shè) 施提 合理 化 建議 對(duì) 消 防設(shè) 施 的設(shè) 計(jì)布 局、 產(chǎn) 品選 型等 方 面提合理建議 為 項(xiàng) 目機(jī)電設(shè)備的選型提合理建議 考 查 項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)圖紙 管 理 用房 位 置、 設(shè)計(jì) 、裝 修 提合 理建議 考 查 項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用 項(xiàng) 目 智能化協(xié)助進(jìn)行方案優(yōu)選 34 其 它 考查時(shí)所考慮到的合理建議 階段 工作內(nèi)容 物管進(jìn)度 項(xiàng)目簽約 項(xiàng)目開盤 營銷階段 設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收 物管公司籌備期 物業(yè)接管入伙 二前期介入 2 根 據(jù) 項(xiàng)目推廣計(jì)劃，提供相應(yīng)配合 配 合 開發(fā) 商 樓宇 營銷 推廣 工 作， 配合 物 管 相 關(guān) 服 務(wù) ,如 提 供 文 字 及 圖片 資 料 協(xié) 助 審批公約提供物管相關(guān)資料 對(duì) 項(xiàng) 目營銷人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)培訓(xùn) 購 房 業(yè)主的物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢 3 籌 建 項(xiàng)目管理公司 公 司 機(jī)構(gòu) 、 崗位 設(shè)置 工程 技 術(shù)人 員到位 各 項(xiàng) 物管文件、資料的準(zhǔn)備 人 員 進(jìn)場(chǎng)安排及培訓(xùn)工作 入 伙 方案 ， 并提 出有 針對(duì) 性 合理 化建議 實(shí) 際 管理方案 管 理 收支預(yù)算的審批或備案 按 啟 動(dòng)費(fèi)測(cè)算列出采購計(jì)劃 4 樓 宇 交接、驗(yàn)收方面 35 參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測(cè) 試 工作 ， 對(duì)不 合格 處提 整 改建 議交 開 發(fā)商，并整改后再行復(fù)驗(yàn) 參 與 工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收 入 伙 前細(xì)致、全面的驗(yàn)收 工 程 資料收集、整理、歸檔 36 四、前期介入服務(wù)費(fèi)用及報(bào)價(jià) （一） 前期介入服務(wù)費(fèi)測(cè)算 人員費(fèi)用測(cè)算 崗位 人數(shù) 月工資（元） 介入時(shí)間 費(fèi)用 備注 經(jīng)理（深圳） 1 3000 0371~0491(14 個(gè)月 ) 8400 經(jīng)理、副經(jīng)理定期赴現(xiàn)場(chǎng)，按每人每月 6 天計(jì)算 經(jīng)理助理 1 2200 0371~0491(14 個(gè)月 ) 6160 安保 2 750 0371~04101(15 個(gè)月 ) 11250 保潔 1 500 0371~04101(15 個(gè)月 ) 7500 安保 1 750 0481~04101(2 個(gè)月 ) 1500 保潔 1 500 0481~04101(2 個(gè)月 ) 1000 安保 1 750 0511~0541(3 個(gè)月 ) 2250 保潔 1 500 0511~0541(3 個(gè)月 ) 1500 合計(jì) 39560 福利及保險(xiǎn)：（按工資總額 40﹪計(jì)算） 15824 人員費(fèi)用總計(jì) 55384 其它費(fèi)用測(cè)算 項(xiàng)目 每月費(fèi)用 介入期（月） 合計(jì) 交通費(fèi) 經(jīng)理（深圳） 2500 14 35000 經(jīng)理助理 150 14 2100 通訊費(fèi) 經(jīng)理 400 14 5600 經(jīng)理助理 150 14 2100 其它辦公費(fèi)用 200 14 2800 總計(jì) 47600 37 （ 1）、（ 2）兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為： 102984 元 注：以上測(cè)算不含定期前往現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)人員費(fèi)用 以上費(fèi)用未計(jì)入品牌使用費(fèi) （二）前期介入服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 根據(jù)以上測(cè)算，本著合作的誠意，我們的前期服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為： 人民幣壹拾萬元整（ 100， 000 元） 其中：經(jīng)理為深圳總公司派駐，經(jīng)理助理為南京公司派駐，經(jīng)理及經(jīng)理助理每月定期去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 參與政府對(duì)房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場(chǎng)的分項(xiàng)驗(yàn)收。 （五）施工現(xiàn)場(chǎng)、施工人員管理咨詢： ? 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的隔離方案提供建議 。 ? 標(biāo)識(shí)清潔美觀； ? 安放穩(wěn)固； ? 標(biāo)識(shí)清晰 警示牌 7 其他公用設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 ? 擋土墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 圍墻維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 設(shè)施安全正常使用； ? 美觀完好； 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) ? 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ? 系統(tǒng)良好運(yùn)行； ? 設(shè)施、設(shè)備及傳輸線路完好； ? 軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。 由工程部組織實(shí)施。 由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施； 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 19 四、 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類別 項(xiàng)目 日常維修計(jì)劃 日常維修方案 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 每周檢查一遍，隨壞隨修。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施； 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； ? 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； ? 各項(xiàng)安全裝臵的維護(hù)； ? 電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)； ? 每月檢查一次曳引繩張緊度； ? 每月定期對(duì)滑動(dòng)轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油； ? 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況； ? 每半年進(jìn)行一次全面檢查。 由工程部組織實(shí)施； 5 公用照明 ? 線路的檢查維護(hù)； ? 燈具的維修及更新； ? 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 三、 公用設(shè)施專用基金的運(yùn)作模式 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點(diǎn)，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公 共設(shè)施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運(yùn)作過程中，應(yīng)節(jié)制使用，有所節(jié)余，保障后續(xù)使用要求。 開展物業(yè)管理前期咨詢服務(wù)。 ? 提供 全程的裝修代管服務(wù) 管理處將接受業(yè)主委托，只要一個(gè)電話我們將有專人為您操辦 。 四、 裝修管理服務(wù)要點(diǎn)和措施 裝修管理是為了保障房屋安全，確保房屋能夠正常使用。 應(yīng)急反應(yīng)措施 建立完善的應(yīng)急反應(yīng)體系，有緊急應(yīng)變措施。 噪音控制 ? 施工噪音對(duì)業(yè)主的影響 ? 依據(jù)南京市施工噪音管理的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)商和施工單位協(xié)商，既要保證施工工期，又要將對(duì)已經(jīng)入住的業(yè)主和客戶的影響降到最小，確定施工時(shí)間。 二、 酒店公寓施工期的管理要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 君臨國際廣場(chǎng)分為兩期開發(fā)，一期為住宅和寫字樓，二期為酒店式公寓。 第二節(jié) 物業(yè)管理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 一、 住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 物業(yè)類型 要點(diǎn)和難點(diǎn)分析 措施和辦法 寫字樓 ? 由于商業(yè)與辦公的要求對(duì)環(huán)境要求較高； ? 商業(yè)環(huán)境對(duì)消防要求較高； ? 基本固定在 8 小時(shí)以內(nèi)辦公，時(shí)間較固定； ? 禁止閑雜人員人員影響辦? 智能化硬件與管理處軟件有機(jī)結(jié)合，形成以技防主，人防為輔的安全防范體系； ? 嚴(yán)格執(zhí)行消防檢查制度，每年都開展至少一次的消防演 習(xí)； ? 定點(diǎn)定崗將安全防衛(wèi)工作落實(shí)到 7 公。 采購時(shí)間：于合同生效后，組織專業(yè)人員考查，根據(jù)工程進(jìn)度逐步采購到位，于2020 年 4月底前全部采購到位。 2 三、 器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃如下表： （一）行政：辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 辦 公家私 13 套 400 5, 會(huì)議桌 1 張 800 會(huì)議室椅 10 張 80 沙發(fā) 1 套 3000 3, 文件、資料柜 6 個(gè) 800 4, 電腦 3 臺(tái) 4200 12, P4/128M/40G 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 12020 12, 辦公自動(dòng)化 打印機(jī) 3 臺(tái) 600 1, 辦公自動(dòng)化 A4 空調(diào)機(jī) 3 臺(tái) 3000 9, 2 匹 傳真機(jī) 1 臺(tái) 1800 1, 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 1600 1, 辦公用資料 1 批 5000 5, 電話 4 部 308 2, 電話初裝費(fèi) 7 部 100 更衣柜 12 600 7, 6 門 小計(jì) 68, （二）維修工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 室內(nèi)疏通機(jī) 1部 1450 1, 電焊機(jī) 8KVA 1部 450 沖擊鉆 1部 980 手掄電 鉆 2套 280 砂輪切割機(jī) 1套 1250 1, 14 寸 拉釘機(jī) 3套 35 玻璃槍 3套 12 臺(tái)鉗 1套 75 管鉗 2架 18 3 套絲機(jī) 1臺(tái) 3000 3, 萬用表 6個(gè) 105 搖表 2個(gè) 180 電工工具 4套 125 水工工具 2套 150 木工工具 1套 800 瓦工工具 1套 400 高空作業(yè)工具 2套 500 1, 空調(diào)維修工具 1套 1000 1, 鋁合金組合梯 4架 700 2, 3 米高 常用維保材料備件 1批 8000 8, 小計(jì) 23, （三）清潔綠化工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 真空吸塵機(jī) 2 個(gè) 3000 6000 洗地機(jī) 1 臺(tái) 10000 10000 高壓水槍 1 臺(tái) 4800 4800 云石晶 面處理機(jī) 1 臺(tái) 32020 32020 打蠟機(jī) 1 臺(tái) 35000 35000 雙馬達(dá)吸水機(jī) 1 臺(tái) 4500 4500 高速拋光機(jī) 1 臺(tái) 17400 17400 離子噴霧殺蟲機(jī) 1 臺(tái) 8040 8040 手提拋光機(jī) 1 臺(tái) 2020 2020 拖地車 13 臺(tái) 160 2080 4 垃圾分類收集箱 10 個(gè) 600 6000 塑料垃圾桶 96 個(gè) 50 4800 小計(jì) 132620 （四）治安、交通、消防管理裝備 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì) (元 ) 備 注 無線對(duì)講系統(tǒng) 12 臺(tái) 1250 15, 橡皮警棍 6根 20 電警棍 2根 350 消防斧頭 10 把 60 專用消防扳手 2把 28 小計(jì) 16, （五）物資裝備合計(jì) 項(xiàng) 目 合計(jì) (元 ) 備 注 物業(yè)管理用房 140 平方米 辦公用設(shè)備 68456 安保、消防工具 16476 工程維修 23732 清潔 、綠化 132620 合