【正文】 保行為； 開(kāi)辟業(yè)主花木栽培區(qū)，并鼓勵(lì)業(yè)主參加植物認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)； 設(shè)臵輕松優(yōu)雅的背景音樂(lè)，配以假山、流水，營(yíng)造文化氣息； 宣揚(yáng)人類愛(ài)心，鼓勵(lì)飼養(yǎng)一些小動(dòng)物以增添生活樂(lè)趣； 提供寵物飼養(yǎng)技術(shù)服務(wù)，并可代辦寵物準(zhǔn)養(yǎng)證等特殊服務(wù)； 開(kāi)展名花異草及山、石、盆景的展銷，及提供養(yǎng)護(hù)顧問(wèn)服務(wù)； 花草樹(shù)木修剪成型，使之吻合君臨國(guó)際廣場(chǎng)典雅風(fēng)格和人文氣息 。 （ 2） 星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：招商局物業(yè) 將結(jié)合君臨國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)，運(yùn)用星級(jí)酒店的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主和客戶享受高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的同時(shí)，充分感受個(gè)人 11 尊嚴(yán)和個(gè)性化的最大滿足。 道路交通安全管理 明晰的道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，人流和車流分開(kāi)。 （ 3） 配合公安機(jī)關(guān)與周邊物業(yè)管理單位的合作，形成群防聯(lián)控的安全網(wǎng)絡(luò) 加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)的溝通和聯(lián)系，在駐地派出所的指導(dǎo)下，與周邊物業(yè)管理單位合作，互通信息，互為支援，形成群防聯(lián)控的安全控制網(wǎng) 絡(luò)。 9 患，同時(shí)影響環(huán)境衛(wèi)生 ? 漏油、漏沙土的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。 為此，招商局物業(yè)公司組織相關(guān)人員分析研究，同時(shí)結(jié)合在管相關(guān)樓盤(pán)的管理經(jīng)驗(yàn)，就該階段管理的難點(diǎn)開(kāi)展分析，并給出解決方案措施。 ? 提供星級(jí)酒店式服務(wù)； ? 充分利用消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對(duì)講、外 圍的紅外線監(jiān)測(cè)等形防盜網(wǎng)絡(luò)； ? 供配電設(shè)備、電梯設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的安全運(yùn)行； ? 設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)； ? 建立應(yīng)急反應(yīng)體系處理突發(fā)事件。 ? 提供細(xì)致周到的家政服務(wù)，解除業(yè)主的后顧之憂； ? 通過(guò)一系列的制度落實(shí)營(yíng)造合適的居住環(huán)境； ? 定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主精神文化生活； ? 提供 24 小時(shí)優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)。 三、 工程質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理。 要實(shí)現(xiàn)“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境，重點(diǎn)是： 一、 抓好系統(tǒng)安全運(yùn)作、星級(jí)服務(wù)、圍繞氛圍管理開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)、用文化管理環(huán)境等工作。 2 三、 器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃如下表： （一）行政：辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 辦 公家私 13 套 400 5, 會(huì)議桌 1 張 800 會(huì)議室椅 10 張 80 沙發(fā) 1 套 3000 3, 文件、資料柜 6 個(gè) 800 4, 電腦 3 臺(tái) 4200 12, P4/128M/40G 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 12020 12, 辦公自動(dòng)化 打印機(jī) 3 臺(tái) 600 1, 辦公自動(dòng)化 A4 空調(diào)機(jī) 3 臺(tái) 3000 9, 2 匹 傳真機(jī) 1 臺(tái) 1800 1, 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 1600 1, 辦公用資料 1 批 5000 5, 電話 4 部 308 2, 電話初裝費(fèi) 7 部 100 更衣柜 12 600 7, 6 門 小計(jì) 68, （二）維修工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 室內(nèi)疏通機(jī) 1部 1450 1, 電焊機(jī) 8KVA 1部 450 沖擊鉆 1部 980 手掄電 鉆 2套 280 砂輪切割機(jī) 1套 1250 1, 14 寸 拉釘機(jī) 3套 35 玻璃槍 3套 12 臺(tái)鉗 1套 75 管鉗 2架 18 3 套絲機(jī) 1臺(tái) 3000 3, 萬(wàn)用表 6個(gè) 105 搖表 2個(gè) 180 電工工具 4套 125 水工工具 2套 150 木工工具 1套 800 瓦工工具 1套 400 高空作業(yè)工具 2套 500 1, 空調(diào)維修工具 1套 1000 1, 鋁合金組合梯 4架 700 2, 3 米高 常用維保材料備件 1批 8000 8, 小計(jì) 23, （三）清潔綠化工具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì)（元） 備 注 真空吸塵機(jī) 2 個(gè) 3000 6000 洗地機(jī) 1 臺(tái) 10000 10000 高壓水槍 1 臺(tái) 4800 4800 云石晶 面處理機(jī) 1 臺(tái) 32020 32020 打蠟機(jī) 1 臺(tái) 35000 35000 雙馬達(dá)吸水機(jī) 1 臺(tái) 4500 4500 高速拋光機(jī) 1 臺(tái) 17400 17400 離子噴霧殺蟲(chóng)機(jī) 1 臺(tái) 8040 8040 手提拋光機(jī) 1 臺(tái) 2020 2020 拖地車 13 臺(tái) 160 2080 4 垃圾分類收集箱 10 個(gè) 600 6000 塑料垃圾桶 96 個(gè) 50 4800 小計(jì) 132620 （四）治安、交通、消防管理裝備 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì) (元 ) 備 注 無(wú)線對(duì)講系統(tǒng) 12 臺(tái) 1250 15, 橡皮警棍 6根 20 電警棍 2根 350 消防斧頭 10 把 60 專用消防扳手 2把 28 小計(jì) 16, （五）物資裝備合計(jì) 項(xiàng) 目 合計(jì) (元 ) 備 注 物業(yè)管理用房 140 平方米 辦公用設(shè)備 68456 安保、消防工具 16476 工程維修 23732 清潔 、綠化 132620 合計(jì) 241424 按三年攤銷 5 （六）服裝費(fèi)攤銷 項(xiàng)目 人數(shù) 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià) 備注 員工服裝（含冬、夏兩季裝） 管理人員 15 2 450 13, 3年 2套 安全員 34 3 280 28, 3年 3套 保安大衣 34 1 500 17, 3年 1套 工程人員 13 3 250 97, 3年 3套 綠化保潔 19 3 200 11, 3年 3套 合 計(jì) 80, 第三節(jié) 資金來(lái)源及采購(gòu)時(shí)間 資金來(lái)源：自有資金墊付。 1 第十章 物資裝備計(jì)劃 概述： 君臨國(guó)際廣場(chǎng)作為南京首家集寫(xiě)字樓、酒店公寓、商鋪、住宅于一體的綜合性社區(qū)，招商局物業(yè)組織由建筑、電器、給排水、清潔等各專業(yè)人士的隊(duì)伍，多次分析研究，預(yù)定了君臨國(guó)際廣場(chǎng)合理、有效的物資裝備計(jì)劃。 采購(gòu)時(shí)間：于合同生效后，組織專業(yè)人員考查，根據(jù)工程進(jìn)度逐步采購(gòu)到位，于2020 年 4月底前全部采購(gòu)到位。 二、 強(qiáng)化裝修管理，維護(hù)房屋的結(jié)構(gòu)安全 。 第二節(jié) 物業(yè)管理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 一、 住宅、寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 物業(yè)類型 要點(diǎn)和難點(diǎn)分析 措施和辦法 寫(xiě)字樓 ? 由于商業(yè)與辦公的要求對(duì)環(huán)境要求較高； ? 商業(yè)環(huán)境對(duì)消防要求較高； ? 基本固定在 8 小時(shí)以內(nèi)辦公，時(shí)間較固定； ? 禁止閑雜人員人員影響辦? 智能化硬件與管理處軟件有機(jī)結(jié)合，形成以技防主，人防為輔的安全防范體系； ? 嚴(yán)格執(zhí)行消防檢查制度，每年都開(kāi)展至少一次的消防演 習(xí)； ? 定點(diǎn)定崗將安全防衛(wèi)工作落實(shí)到 7 公。 商業(yè) ? 提供商鋪裝修代管，代辦消防審批手續(xù)的服務(wù)； ? 成立商務(wù)會(huì)，增強(qiáng)商務(wù)交流渠道，增進(jìn)商戶之間的溝通； ? 建立商戶檔案及信息網(wǎng)，為商家提供商業(yè)信息把握良機(jī)； ? 舉辦消防安全知識(shí)活動(dòng)，來(lái)提高消防安全的意識(shí)和技能； ? 就商鋪裝修事項(xiàng)進(jìn)行宣傳，為經(jīng)營(yíng)者提供便捷的服務(wù)。 二、 酒店公寓施工期的管理要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施 君臨國(guó)際廣場(chǎng)分為兩期開(kāi)發(fā)，一期為住宅和寫(xiě)字樓，二期為酒店式公寓。 要點(diǎn) 難 點(diǎn) 措 施 施工現(xiàn)場(chǎng)的管理 ? 施工區(qū)與生活工作區(qū)混合，造成安全隱患 ? 在酒店公寓與一期交付區(qū)域設(shè)臵隔離帶，施工車輛與業(yè)主車輛分區(qū)域按不同路線行駛 ? 在隔離帶設(shè)臵安全崗 ，設(shè)臵提示牌 ? 告誡業(yè)主不要隨意進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須有發(fā)展商工程部或售樓部的帶領(lǐng)，并佩戴安全帽 施工隊(duì)的管理 ? 施工人員進(jìn)入社區(qū)，給業(yè)主的安全隱患 ? 施工人員原則上不允許進(jìn)入一期社區(qū)，確需進(jìn)入的，須辦理相關(guān)出入手續(xù)后，方可進(jìn)入。 噪音控制 ? 施工噪音對(duì)業(yè)主的影響 ? 依據(jù)南京市施工噪音管理的有關(guān)規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商和施工單位協(xié)商，既要保證施工工期，又要將對(duì)已經(jīng)入住的業(yè)主和客戶的影響降到最小，確定施工時(shí)間。 消防管理 “預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防管理思想，嚴(yán)格執(zhí)行消防工作的日常檢查制度，通過(guò)各種形式開(kāi)展消防宣傳工作，提高業(yè)主和客戶的消防安全意識(shí)，開(kāi)展每年一次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)和每年一次的消防摸擬演習(xí)，實(shí)現(xiàn)君臨國(guó)際廣場(chǎng)的安全運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主和住戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 應(yīng)急反應(yīng)措施 建立完善的應(yīng)急反應(yīng)體系，有緊急應(yīng)變措施。 “青年文明號(hào)” 活動(dòng) 招商局物業(yè)將充分運(yùn)用全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)“蛇口鯨山別墅”和“招商名仕花園”取得“全國(guó)青年文明號(hào)”活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)，以及在南京“金山大廈”和“蘇豪大廈”開(kāi)展“青年文明號(hào)”活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)，在君臨國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)中開(kāi)展創(chuàng)建“全國(guó)青年文明號(hào)”的活動(dòng)。 四、 裝修管理服務(wù)要點(diǎn)和措施 裝修管理是為了保障房屋安全，確保房屋能夠正常使用。 ? 裝修 保護(hù) 為保護(hù)公共設(shè)施，在大廳、走道處將鋪設(shè)夾板，作臨時(shí)性保護(hù)。 ? 提供 全程的裝修代管服務(wù) 管理處將接受業(yè)主委托，只要一個(gè)電話我們將有專人為您操辦 。 ? 簽訂三方保修協(xié)議 三方保修協(xié)議，就是由發(fā)展商授權(quán)物業(yè)管理公司，直接通知施工安裝單位的工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維護(hù)，如施工安裝單位沒(méi)有按協(xié)議規(guī)定的時(shí)間和要求進(jìn)行，物業(yè)管理公司有權(quán)聘請(qǐng)外協(xié)單位施工，所發(fā)生的費(fèi)用直接通知發(fā)展商從安裝施工單位的尾款中扣除。 開(kāi)展物業(yè)管理前期咨詢服務(wù)。招商局物業(yè)在二十年的管理實(shí)踐中，一直將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用年限內(nèi)使用功能不斷完善作為重點(diǎn)研究項(xiàng)目，不斷探索成功經(jīng)驗(yàn)。 三、 公用設(shè)施專用基金的運(yùn)作模式 根據(jù)建筑物的新、舊程度以及使用期特點(diǎn)，基金在保證房屋本體以及住宅區(qū)公 共設(shè)施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入為出”的原則，前三年的運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)節(jié)制使用，有所節(jié)余，保障后續(xù)使用要求。 一、 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 ? 局部受損； ? 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題； ? 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 由工程部組織實(shí)施； 5 公用照明 ? 線路的檢查維護(hù)； ? 燈具的維修及更新； ? 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 由工程部負(fù)責(zé)維修； 二、 房屋本體部位定期維修養(yǎng) 護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 計(jì)劃 方案 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 ? 局部受損； ? 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題； ? 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，注意白蟻侵害，地基沉降、外力損壞等引起損害； ? 避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕； ? 每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板；每由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。 由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施； 3 電梯 ? 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)； ? 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)； ? 各項(xiàng)安全裝臵的維護(hù)； ? 電腦控制板等的維護(hù)檢測(cè)； ? 每月檢查一次曳引繩張緊度； ? 每月定期對(duì)滑動(dòng)轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油； ? 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況； ? 每半年進(jìn)行一次全面檢查。 由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程 實(shí) 施 維修； 7 公共通道、門廳、樓梯間 ? 公用地面的維修改造； ? 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)； ? 間墻面、扶手、踏步的維護(hù)； ? 每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次； ? 每?jī)赡昃S修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿； ? 每年全面維護(hù)一次樓梯踏步 ? 每 15年鏟除抹灰翻新一次。 19 四、 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 序號(hào) 類別 項(xiàng)目 日常維修計(jì)劃 日常維修方案 1 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、人行道 每周檢查一遍，隨壞隨修。 管理部安排綠化補(bǔ)種，園藝維修。 由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施； 圍墻 擋土墻 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 圍墻 擋土墻 21 8 智能化系統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) ? 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ? 系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行； ? 設(shè)施完好，整潔有序，無(wú)破損； 監(jiān)控中心 周界報(bào)警系統(tǒng) 六、 公共設(shè)施定期維修計(jì)劃及實(shí)施效果