【正文】 為發(fā)展商出謀劃策，對(duì)物業(yè)公建設(shè)施配套的配置做專業(yè)咨詢服務(wù)。如：健身鍛煉和有關(guān)硬件設(shè)施、幼兒園、綠地、停車場、物管用房等物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和有關(guān)硬件的科學(xué)合理布置，物業(yè)公司將根據(jù)已有的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)成為發(fā)展商建言獻(xiàn)策。服務(wù)方式：與發(fā)展商簽訂咨詢合同，約定專業(yè)咨詢服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司以顧問形式介入，從樓盤報(bào)建到工程竣工整個(gè)規(guī)劃、建設(shè)期間派請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行全方面咨詢服務(wù)。（二）前期物業(yè)管理階段 這期間物業(yè)公司的介入主要服務(wù)內(nèi)容有：（1）掌握工程進(jìn)度，并把各項(xiàng)土建信息集中建檔；（2）對(duì)施工質(zhì)量、建筑材料的選用等方面做些合理化建議，消除今后物業(yè)管理方面的安全隱患；（3）對(duì)施工期間的物業(yè)做好安全護(hù)衛(wèi)工作、售樓部的保潔工作，配合開發(fā)商做好樓盤的宣傳管理工作。服務(wù)方式：（1）物業(yè)公司繼續(xù)派請(qǐng)土木工程、水電設(shè)施等方面的專家以顧問形式介入服務(wù)；（2）物業(yè)公司派2—3名保安在建筑現(xiàn)場巡邏，同時(shí)增設(shè)1名保潔員做好清潔工作；（3）由物業(yè)公司派1名宣傳干事配合總公司做好樓盤銷售工作； 工程竣工后，物業(yè)公司主要服務(wù)內(nèi)容為：（1）配合開發(fā)商對(duì)主體建筑、附屬建筑進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題記錄在案；（2）參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝布局和調(diào)試工作，并對(duì)各項(xiàng)性能指數(shù)和廠商進(jìn)行建檔，掌握生產(chǎn)廠商、安裝公司、建筑材料的保質(zhì)、保修期等情況；（3）參與小區(qū)園林建設(shè)，在園林布局、花草樹木的選用、建筑小區(qū)的擺設(shè)等方面做專業(yè)化、合理化建議，并對(duì)其進(jìn)行護(hù)衛(wèi)、保潔、綠化等工作。（4）配合總公司做好樓盤銷售的宣傳工作，發(fā)放宣傳資料等。這期間是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，主要工作有：（1）與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》；（2）對(duì)移交的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，收齊物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，并與發(fā)展商詳細(xì)約定保修事宜；（3）建立住房檔案，做好業(yè)主工作，制定各項(xiàng)管理?xiàng)l約、物業(yè)管理收費(fèi)辦法等相關(guān)的規(guī)范性文件，發(fā)放入伙通知書、接房須知、管理規(guī)約等資料，并做好物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍的宣傳工作；（4）做好房屋的裝飾、裝修管理，審核裝修隊(duì)的來源及資質(zhì)證書，嚴(yán)格按照《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》對(duì)裝修方案的審批制，把裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；（5）對(duì)小區(qū)物業(yè)的維修維護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等做全方面的專業(yè)化管理，并積極開展各項(xiàng)便民服務(wù)措施如代收代繳水電費(fèi)、車輛停放管理、聯(lián)系家政服務(wù)等。業(yè)主入伙一處后，成立業(yè)主委員會(huì)，這時(shí)的物業(yè)管理就進(jìn)入由業(yè)主委員會(huì)團(tuán)體自治管理和物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的運(yùn)行階段，前期物業(yè)管理完成。以上是天水成紀(jì)物業(yè)管理中心對(duì)“隴林經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期管理方案，不足和不完善的地方請(qǐng)有關(guān)部門指出，物業(yè)公司將竭盡全力做好工作，不辱公司使命。物業(yè)管理方案突發(fā)停電方案，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通知；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住房，要求住房保持冷靜，做好防范。，正值晚上商場營業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場維持好秩序，指導(dǎo)商房啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時(shí)關(guān)閉大門。、值班室，耐心接待住房和商房詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住房、商房發(fā)生沖突。、發(fā)生原因，應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。：1）工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。2）管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫字樓住房、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修費(fèi)的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。意外傷亡方案，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報(bào)。，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。對(duì)骨折傷員一定要注意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情加重。，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去接觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電）。，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到現(xiàn)，共同制訂搶救方案。，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼吸。、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目標(biāo)者，如有監(jiān)控錄像，保存相關(guān)錄像，報(bào)請(qǐng)警方處理。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。，應(yīng)記錄下救護(hù)車號(hào)碼，送往醫(yī)院以及傷者情況。對(duì)由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā)4小時(shí)內(nèi)寫出書面報(bào)告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報(bào)并查找原因，落實(shí)責(zé)任。電梯困人方案，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志錯(cuò)迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。，包括接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場，還應(yīng)分別記錄到場和離開時(shí)間、車輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。水浸方案，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢情況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程物料部值班人員和當(dāng)班保安領(lǐng)班，并在支援人員到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴(kuò)大。，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)行，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受學(xué)好區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，盡快恢復(fù)整潔。，工程物料部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。，以及受損情況。：1）保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。3）災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。4）管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。5）對(duì)業(yè)主、用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主、用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。6）平時(shí)應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用?；馂?zāi)應(yīng)急方案無論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報(bào)警（注意到現(xiàn)場異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。： ； ； ； ； ； ?！?19”報(bào)警應(yīng)講清： ；（包括路名、門牌號(hào)碼、附近標(biāo)專物）； ； ； ；； ； 。 物業(yè)經(jīng)理或值班人員接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場，并通知相關(guān)人員到場，成立臨時(shí)滅火指揮部。 臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安部負(fù)責(zé)人、工程物料部負(fù)責(zé)人、行政部負(fù)責(zé)人、消防專管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時(shí)指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場時(shí)，由保安部負(fù)責(zé)人或值班人員代任指押。小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客自己的生命安全。 保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。 控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開，保護(hù)從火場上救出的貴重物資。 保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。 加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場，配合公安消防部門和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。第五篇：物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)及管理，為項(xiàng)目開發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務(wù)。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。任何一個(gè)項(xiàng)目都離不開“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營銷策劃 / 銷售、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項(xiàng)目的特點(diǎn)及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項(xiàng)目開發(fā)過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并就每個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，從物業(yè)后期管理及使用過程中遇到的問題，降低風(fēng)險(xiǎn)。概括地說，物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的介入是全程參與，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標(biāo)，具體如下：※項(xiàng)目策劃定位階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：充分了解項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目定位，并據(jù)此 進(jìn)行市場調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計(jì)中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計(jì)的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)性建議，一定程度上可以使設(shè)計(jì)更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計(jì)上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻煩。※施工管理階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問題，提高業(yè)主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來不必要的麻煩?！鶢I銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答辯等等。※竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：協(xié)助開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、管線等使 用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗(yàn)收檔案。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷?！飿I(yè)接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收是 再驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂場地、環(huán)境綠化等，驗(yàn)收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改。同時(shí)協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)落實(shí)工程方面的維保事宜。以上簡單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標(biāo)，鑒于每個(gè)項(xiàng)目的情況各異，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標(biāo)編制具體的實(shí)施方案，以上談到的幾個(gè)階段，除了在物業(yè)接管驗(yàn)收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個(gè)階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。