【正文】 處自行組織，定期進(jìn)行消毒，一般每季度至少一次；b)按照轄區(qū)街道防疫部門和愛衛(wèi)會(huì)統(tǒng)一布置的時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行。 衛(wèi)生防疫消毒工作內(nèi)容：a)蚊蟲、蒼蠅的消殺；b)蟑螂的消殺；c)老鼠的藥殺；d)其他流行病菌病毒的消殺。 綠化服務(wù)作業(yè)指導(dǎo) 草地的養(yǎng)護(hù) 目的和范圍目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司轄區(qū)草地養(yǎng)護(hù)的工作內(nèi)容和辦法，以確保草地的整體美觀。適用范圍：適用于各管理處自管的公共草地養(yǎng)護(hù)工作。 工作程序和管理辦法。、夏季每兩個(gè)月對(duì)草地進(jìn)行一次修剪，秋、冬季第季度修剪一次，草地高度控制在10厘米以下。 喬灌木的修整 目的和范圍 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司各管理處盆栽的養(yǎng)護(hù)和更換的工作內(nèi)容和方法，以確保盆栽花卉植物繁茂、常新和造型優(yōu)美。 適用范圍：適用于各管理處的盆栽的養(yǎng)護(hù)更換。 工作程序和管理辦法 ，去除植物枝葉上的灰塵。 ，修剪下的枝葉要立刻清除，保證盆栽常綠不敗。 。 盆栽的養(yǎng)護(hù)和更換 目的和范圍 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司各轄區(qū)內(nèi)喬灌木養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和方法，以確保喬灌木常綠不改，造型優(yōu)美，提高轄區(qū)園林綠化的品味。 適用范圍：適用于各管理處的喬灌木的養(yǎng)護(hù)修整。 每月巡查、及時(shí)修剪枯枝、病蟲枝、下垂妨礙觀瞻和影響造型的枝條，綠籬之類的灌木控制在1米以下，并保持造型優(yōu)美。修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。 每3個(gè)月松土施肥一次，施用復(fù)合肥和有機(jī)肥，保持長勢(shì)旺盛。 庭院小品的維護(hù) 目的和范圍 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司各轄區(qū)內(nèi)園林小品維護(hù)的內(nèi)容和方法，以確保園林小品不受損壞，保持造型優(yōu)美、整潔、典雅，提高轄區(qū)園林綠化的品味。 適用范圍：適用于各管理處的園林小品的維護(hù)。 a)保潔員每日1次清理小品四周的垃圾、雜物。 b)對(duì)噴泉、水池中的水每季度更換一次，并清洗水池。 a)園林小品四周的草地按本作業(yè)指導(dǎo)書第1章《草地的養(yǎng)護(hù)》規(guī)定執(zhí)行。b) 園林小品中的爬藤植物要定期巡查，并牽引其上花架，對(duì)枯枝敗葉要及時(shí)清理，保持美觀。c) 園林小品的植被要根據(jù)品種和氣候狀況進(jìn)行澆水養(yǎng)護(hù)，春冬季每周澆水2次，夏秋季每周澆水3次。 社區(qū)文化作業(yè)指導(dǎo) 目的和范圍 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司各管理處社區(qū)文化活動(dòng)的工作規(guī)程和管理方法，以確保各管理處把社區(qū)文化活動(dòng)作為一項(xiàng)重要的服務(wù)內(nèi)容，豐富社區(qū)的文化生活，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 適用范圍：適用于各管理處組織業(yè)主、用戶參與的各種文化活動(dòng)。 編制計(jì)劃事務(wù)主管計(jì)劃審核管理處主任實(shí)施活動(dòng)事務(wù)主管其他人員協(xié)助活動(dòng)總結(jié)事務(wù)主管 房屋（實(shí)施）養(yǎng)護(hù)、修繕管理作業(yè)指導(dǎo) 零星小修和養(yǎng)護(hù)工程a) 屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面；b) 門窗的整修、拆換五金件、配玻璃、刷漆等；c) 修補(bǔ)樓、地面石層等；d) 修補(bǔ)、粉刷公用部位的內(nèi)外墻等；e) 水衛(wèi)、電氣、冷氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；f) 下水管道的疏通、修補(bǔ)明溝、散水、落水管等；g) 其它公用設(shè)備、公用設(shè)施的零星小修和養(yǎng)護(hù)?？辈?、鑒定機(jī)電主管、外請(qǐng)專業(yè)人員計(jì)劃編制機(jī)電主管計(jì)劃審核管理處主任維修經(jīng)費(fèi)審批公司領(lǐng)導(dǎo)/業(yè)主委員會(huì)實(shí)施維修機(jī)電人員或分承包商檢查驗(yàn)收管理處主任、機(jī)電主管 特殊服務(wù)作業(yè)指導(dǎo) 房屋租賃及其他中介服務(wù) 目的和范圍 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司房屋租賃及其他中介服務(wù)的工作程序和管理辦法，以確保中介服務(wù)能順利開展，提高公司經(jīng)營創(chuàng)收的能力和綜合服務(wù)的良好形象。 適用范圍：適用于各管理處業(yè)主/發(fā)展商委托的房屋租賃及其他中介服務(wù) 、中介服務(wù)流程圖中介服務(wù)廣告宣傳管理處事務(wù)主管公司經(jīng)營企劃部發(fā)布中介業(yè)務(wù)信息管理處事務(wù)主管公司經(jīng)營企劃部中介業(yè)務(wù)洽談管理處事務(wù)主管公司經(jīng)營企劃部簽定中介服務(wù)項(xiàng)目協(xié)議管理處事務(wù)主管公司經(jīng)營企劃部中介服務(wù)收費(fèi)管理處財(cái)務(wù)出納回訪工作管理處事務(wù)主管 特約管理服務(wù) 目的和范圍目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司特約管理服務(wù)的內(nèi)容和工作方法，以確保向個(gè)別業(yè)主、用戶提供特別需要的服務(wù)，樹立公司綜合服務(wù)的優(yōu)良形象。適用范圍：適用于各管理處向業(yè)主、用戶提供臨時(shí)性的、單項(xiàng)的特約服務(wù)。 、用戶的特約服務(wù)要求報(bào)管理處主任，并由管理處主任召集有關(guān)人員認(rèn)真分析管理處是否有能力滿足業(yè)主、用戶的要求。 ，如果一次性費(fèi)用在500元以上的，要與業(yè)主、用戶簽訂委托協(xié)議，委托協(xié)議的內(nèi)容包括如下幾項(xiàng)： a)委托方(甲方)即業(yè)主、用戶，受委托方（乙方）即管理處。 b) 特約服務(wù)的項(xiàng)目，內(nèi)容 c) 特約服務(wù)的質(zhì)量要示、時(shí)間； d) 質(zhì)量查驗(yàn)的方法； 對(duì)已達(dá)成協(xié)議的（包括口頭的書面的）特約服務(wù)項(xiàng)目，由事務(wù)主管立即組織有關(guān)人員進(jìn)行實(shí)施。實(shí)施過程一定要按照協(xié)議的質(zhì)量要求、嚴(yán)格控制服務(wù)質(zhì)量，按照時(shí)間要求完成服務(wù)工作。 目的和范圍 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了本公司針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和工作方法，以確保向業(yè)主、用戶提供方便其工作、生活的各種專項(xiàng)服務(wù)，樹立公司綜合服務(wù)的優(yōu)良形象。 適用范圍：適用于各管理處向業(yè)主、用戶提供的各種專項(xiàng)服務(wù)。 專項(xiàng)服務(wù)的分類和項(xiàng)目 a)日常生活類：如室內(nèi)保潔服務(wù)、代購物品、代訂車船機(jī)票、接送小孩、其他鐘點(diǎn)服務(wù)等。 b)商業(yè)服務(wù)類：如快餐服務(wù)、美容美發(fā)服務(wù)、洗衣店、小超市、修理店、洗車美容等。 專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇和確定 專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇和確定原則 a)符合本轄區(qū)廣大業(yè)主、用戶的需求的； b)本管理處有條件承擔(dān)的 c)有創(chuàng)收余地的、有經(jīng)濟(jì)效益的。 屬于需重新投資的、增加人力的項(xiàng)目，至確定之前應(yīng)進(jìn)行方案可行性評(píng)審，并報(bào)公司經(jīng)營部和總經(jīng)理審批。 作業(yè)交驗(yàn)指導(dǎo) 管理處自檢 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了在作業(yè)交驗(yàn)中司各管理處進(jìn)行自檢的工作內(nèi)容和方法，以確保為顧客提供滿意的管理服務(wù)。 適用范圍：適用于各管理處日常各項(xiàng)服務(wù)工作的自檢。 、周檢、月檢。 ，必須按照該項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)行自查，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)的應(yīng)立即進(jìn)行整改。 、班長每日分三班時(shí)間，必須對(duì)責(zé)任范圍所屬員工每一項(xiàng)服務(wù)工作巡查，對(duì)發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及其責(zé)任人要進(jìn)行記錄，并要求責(zé)任人立即進(jìn)行整改。 ，并對(duì)檢查的情況進(jìn)行記錄。檢查結(jié)束后，要召開班務(wù)會(huì)進(jìn)行講評(píng)，并對(duì)不合格服務(wù)提出整改措施。 ，然后共同研究形成[不合格糾正/預(yù)防措施報(bào)告] 、主管、班長對(duì)管理處的各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行一次全面的自檢，并填寫[管理處工作檢查記錄]。自檢項(xiàng)目必須包括以往不合格項(xiàng)的糾正/預(yù)防措施的落實(shí)情況及效果。 ，必須召開管理處例會(huì)，對(duì)本月的工作進(jìn)行講評(píng)和總結(jié)，對(duì)不合格的服務(wù)項(xiàng)目提出糾正和預(yù)防措施，對(duì)以往不合格項(xiàng)的糾正/預(yù)防措施效果不明顯的進(jìn)行重新評(píng)審。 公司巡檢 目的：本作業(yè)指導(dǎo)書明確規(guī)定了在作業(yè)效驗(yàn)中公司進(jìn)行巡檢的工作內(nèi)容和方法，以確保各管理處為顧客提供滿意的管理服務(wù)。 適用范圍：適用于公司組織的對(duì)各管理處進(jìn)行單項(xiàng)的或綜合性的作業(yè)檢查。 a)單項(xiàng)檢查由公司主管部門組成，如部門人力不足的，可以通過公司辦公室 協(xié)調(diào)抽調(diào)其他部門或管理處的相關(guān)人員參與，單項(xiàng)檢查每次23人； b)綜合性檢查由物管部負(fù)責(zé)牽頭，辦公室協(xié)調(diào)，擬定全年的巡檢計(jì)劃，由各管理處抽調(diào)人員配合物業(yè)管理部具體執(zhí)行。綜合性檢查每次35人。 ，巡檢的時(shí)間可以是白天，也可以是晚上，例如保衛(wèi)服務(wù)的巡檢有時(shí)為了檢查夜間的保衛(wèi)執(zhí)勤狀態(tài)，可以不定期安排巡檢。單項(xiàng)檢查每月進(jìn)行的具體時(shí)間由各部門確定。 ：一般每月進(jìn)行一次，具體時(shí)間由每月執(zhí)行部門確定。 崗位培訓(xùn)作業(yè)指導(dǎo) 管理人員的培訓(xùn) ： a)內(nèi)部培訓(xùn)的資源、對(duì)象、組織實(shí)施、內(nèi)容及考核、考試方式、方法等； b)外部培訓(xùn)的經(jīng)費(fèi)來源、人員選派、培訓(xùn)內(nèi)容等。 （分為上崗培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)） ，每個(gè)新招聘的員工都應(yīng)進(jìn)行不少于1周的上崗培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)以內(nèi)部培訓(xùn)形式為主。 ： a)物業(yè)管理的基本知識(shí)，包括物業(yè)法規(guī)知識(shí)； b)其他應(yīng)知部分，如公司的質(zhì)量體系文件及相關(guān)的規(guī)章制度、崗位制度等； c)應(yīng)會(huì)部分，如崗位作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程等。 ： a)管理人員的上崗培訓(xùn)由辦公室在其上崗試用的三個(gè)月內(nèi)統(tǒng)一組織； b)培訓(xùn)時(shí)間主要利用雙休日進(jìn)行授課； c)授課的教師主要由公司內(nèi)部有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)的管理處主任或部門經(jīng)理擔(dān)任； d)教材主要為：公司質(zhì)量體系文件、《中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材》及其他有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、條例等。 保衛(wèi)人員的培訓(xùn) ： a)組織性質(zhì)、基本任務(wù)； b)崗位職責(zé)； c)風(fēng)紀(jì)禮貌規(guī)范； d)相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書和規(guī)章制度；e)應(yīng)急措施。： a)5公里跑步； b)攜帶滅火器爬22層樓并及時(shí)返回出發(fā)點(diǎn)。 ： a)消防基本知識(shí)； b)滅火器材的種類與操作使用技能； c)消防演練。 ： a)四面轉(zhuǎn)向； b)三大步伐； c)敬禮姿勢(shì)與跨立標(biāo)準(zhǔn)。 專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn) a)公司每個(gè)機(jī)電人員每年應(yīng)參加不少于40課時(shí)的內(nèi)部培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：各種機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)方法、ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施教育、機(jī)電設(shè)備各種故障排除實(shí)務(wù)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等。授課老師由公司內(nèi)部機(jī)電高級(jí)工程師或管理處主任擔(dān)任，教材主要為：《機(jī)電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行維護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書》、《中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材》及機(jī)電設(shè)備使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 b)公司工程部根據(jù)工作需要，就某項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)請(qǐng)專業(yè)公司的技術(shù)專家前來授課，如電梯、中央空調(diào)的維修保養(yǎng)等。 a)每年應(yīng)參加不少于40課時(shí)的內(nèi)容培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：房屋建筑及附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)修繕方法、ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施教育、房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等。授課老師由公司聘請(qǐng)建筑專業(yè)工程師或管理處主任擔(dān)任，教材主要為：《房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)、修繕管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指導(dǎo)教材》及房屋建筑結(jié)構(gòu)與修繕保養(yǎng)技術(shù)。 b)公司辦公室根據(jù)[ 年度培訓(xùn)工作計(jì)劃]及市建委發(fā)出的物業(yè)管理崗位培訓(xùn)的通知要求，選派房屋建筑修繕保養(yǎng)人員參加崗位培訓(xùn)，并通過考核取得上崗證。 a)每年應(yīng)參加不少于40課時(shí)的內(nèi)部培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)和物業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施教育、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等。授課老師由辦公室聘請(qǐng)高級(jí)會(huì)計(jì)師或物業(yè)管理部經(jīng)理擔(dān)任。教材主要為《管理處事務(wù)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書》、《中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材》及其他會(huì)計(jì)專業(yè)教材。 b)鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員利用業(yè)余時(shí)間參加財(cái)會(huì)專業(yè)進(jìn)修培訓(xùn)，取得相應(yīng)的會(huì)計(jì)職稱，并提高實(shí)際工作能力。 其他人員的培訓(xùn) 每年應(yīng)參加內(nèi)部培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：室內(nèi)外停車場（庫）停車管理實(shí)務(wù)、ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施教育、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等。授課老師由各管理處主任擔(dān)任，教材主要為：《車輛交通管理》、《中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材》及有關(guān)交通法規(guī)。 保潔員培訓(xùn)的實(shí)施 。 ： a)應(yīng)知：物業(yè)管理的基本知識(shí)、衛(wèi)生保潔管理基本知識(shí)、公司質(zhì)量體系文件相關(guān)內(nèi)容、規(guī)章制度、崗位職責(zé)； b)應(yīng)會(huì)：保潔服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)、崗位操作規(guī)程等。 。 ： a)應(yīng)知：物業(yè)管理的基本知識(shí)、綠化管理的基本知識(shí)、公司質(zhì)量體系文件相關(guān)內(nèi)容、規(guī)章制度、崗位職責(zé)； b)應(yīng)會(huì)：綠化服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書、崗位操作規(guī)程、園藝技術(shù)等。建議：8．1將消控室的設(shè)備及線路接到門衛(wèi)崗?fù)?nèi)，由門衛(wèi)兼任監(jiān)控員則可減少3人的工資成本；8．從6號(hào)樓至8號(hào)樓之間開通一條機(jī)動(dòng)車道通往老宿舍，則可撤掉一個(gè)門衛(wèi)崗?fù)?，又能減少3人的工資成本。8．3門衛(wèi)崗?fù)?nèi)設(shè)置衛(wèi)生間，便于管理；8．4主大門的門衛(wèi)崗?fù)た康叵萝噹爝M(jìn)口處墻應(yīng)設(shè)一個(gè)鋁合金窗戶，以便觀察車輛進(jìn)入情況，可降低用人成本；8．5化糞池采用新型罐但沒有出氣孔，應(yīng)增設(shè)，以免化糞池內(nèi)沼氣過多引起爆炸情況的發(fā)生；8．6據(jù)新的文件規(guī)定，電梯所設(shè)置電梯值班房，否則驗(yàn)收難以通過，此項(xiàng)請(qǐng)房地產(chǎn)公司核實(shí)；若未設(shè)置電梯值班房，請(qǐng)盡快整改。8．7物業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要盡早進(jìn)駐，在管理過程中及時(shí)與開發(fā)商溝能，以免待竣工后再整改情況的發(fā)生。以上意見，請(qǐng)批評(píng)指正。