【正文】 集整理存在問題　?。?）收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》； 　?。?）對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； 　　（3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認手續(xù)。 2. 處理方法　　工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，我公司在提出質(zhì)量問題的同時，提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。 　 3. 跟蹤驗證　　為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，管理處將做好跟蹤查驗工作。 　　我公司將應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。三、入住管理入住管理作為日常管理的開始，辦妥入住手續(xù)對今后物業(yè)管理的正常進行十分重要。（一）入住公約在開發(fā)商商售樓時，協(xié)助開發(fā)商起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時規(guī)約》，并在《xx小區(qū)住戶手冊》內(nèi)予以公示。具體內(nèi)容待與發(fā)展商協(xié)商后確定。第一條：遵紀守法，遵守《xx市民文明守則》，遵守小區(qū)各項管理規(guī)定，服從物業(yè)公司管理，積極支持、配合物業(yè)管理公司工作。第二條：業(yè)主、住用人（以下簡稱住戶）須按規(guī)定向物業(yè)管理公司交納有關(guān)管理費用。第三條：住宅樓僅作居住使用，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。第四條：房屋裝修按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，不得損壞公共設(shè)施，不滲漏水影響鄰里，不亂倒雜物堵塞排水管道，不危及他人安全。第五條：異產(chǎn)毗連房屋維修時，住戶應(yīng)積極配合、支持，不得以任何理由阻礙維修工作。第六條：禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建，嚴禁在住宅小區(qū)及小區(qū)內(nèi)公共場地堆放雜物。第七條：講究衛(wèi)生，樹立良好公德，愛護市容衛(wèi)生，不亂堆、亂丟、亂倒垃圾、雜物、不亂涂、亂畫、亂貼。第八條：愛護水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施，美化居住環(huán)境，愛護綠化，不毀損、占用綠地。第九條：出入小區(qū)的車輛必須按規(guī)定行駛停放，不得鳴號，不得制造噪音影響他人休息。第十條：不打架斗毆、不酗酒滋事、賭博；嚴禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。第十一條：嚴格遵守戶籍和治安法規(guī)，團結(jié)鄰里，禮貌待人。（二）入住手續(xù)正式成立管理處后，管理處主任要及時落實擬定并實施物品采購計劃，制定入住工作流程，做好入住資料的準備工作。對參與交付的員工進行培訓(xùn)和現(xiàn)場演習(xí)工作，并做好交付現(xiàn)場的環(huán)境布置，讓業(yè)主滿意入住。管理處要把小區(qū)的服務(wù)收費標準公布上墻并做好宣傳工作。我們將嚴格按照物價部門規(guī)定的收費標準：包括綜合管理費，公用設(shè)施維修費，建筑垃圾清運費，停車費等。每年上墻公布一次，做到收費的透明化、規(guī)范化。（三）入住流程（詳見附表四）（四）裝修管理為加強本住宅小區(qū)裝修工程的管理和監(jiān)督，有效地制止違章行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護廣大業(yè)主的正常生活工作秩序，管理處將對xx小區(qū)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的裝修申請進行登記。業(yè)主如要裝修，應(yīng)在裝修前向管理處提交裝修備案，并填寫《裝修備案表》，如實詳細地填寫需裝修的內(nèi)容、范圍、項目及其裝修時間范圍，管理處按照相關(guān)條例進行審批。經(jīng)批準后由裝修人員和管理處簽訂《裝修人員治安責任書》，方可開始裝修。對管理處所有審批裝修和查驗人員、秩序維護人員、客戶服務(wù)中心管理員進行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。向住戶發(fā)放《xx市城市房屋使用安全管理條例》和小區(qū)裝修各項管理規(guī)定，并利用小區(qū)內(nèi)的宣傳窗宣傳違章裝修的影響及規(guī)定。在業(yè)主裝修期間管理處應(yīng)定期查看和監(jiān)督房屋裝修過程，如在裝修過程出現(xiàn)違規(guī)裝修現(xiàn)象，管理處應(yīng)及時糾正其錯誤，若裝修嚴重違規(guī)或不聽管理人員的勸阻仍進行違規(guī)裝修的，管理處將發(fā)放停工通知單，并聯(lián)系房管所對違規(guī)的業(yè)主或裝修人員進行處理。房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶的生命安全等各方權(quán)益。因此，為加強物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理規(guī)定：1. 業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請，須認真填寫裝修項目、范圍、標準、時間等，提供施工圖和施工單位(隊伍)名稱、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及相關(guān)證書的復(fù)印件件，登記備案。2. 業(yè)主有責任督導(dǎo)裝修施工隊伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗證后，裝修隊伍需提供施工人員名單及身份證復(fù)印件，并到管理處辦理小區(qū)臨時“出入證”，將臨時出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。3. 裝修垃圾須袋裝后堆放在指定地點，以便管理處統(tǒng)一清運。4. 裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。5. 本物業(yè)禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。6. 需安裝空調(diào)機時，應(yīng)事先與管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整潔、完好，應(yīng)在管理處指定的位置和指導(dǎo)下進行安裝。7. 禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。正常使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。8. 禁止改動給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機孔。特別是衛(wèi)生間不得有任何改動。，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。10. 禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。11. 嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?2. 禁止從外墻吊運物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負荷。13. 在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場，嚴禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。14. 裝修時間裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8：0012：00，下午 14：0019：00；周六至周日上午：9：3012：00，下午14：0018：00，不得在其它時間施工，以免影響他人休息。（四）業(yè)主入住前準備工作裝修規(guī)定、宣傳資料、圖片等素材的準備。對重要的公用部位和設(shè)施如大堂的自動門、電梯轎箱等做好防護措施。做好提供便民服務(wù)人員的落實工作，如查驗人員、搬運人員等。（五）裝修法規(guī)培訓(xùn)與宣傳對裝修管理人員進行《xx市城市裝修管理使用安全管理條例》等宣傳。通過三種方式對業(yè)主進行宣傳：在業(yè)主辦理入住和裝修告知時，向業(yè)主發(fā)放裝修管理規(guī)定；利用宣傳窗告知違章裝修的影響及后果；與業(yè)主簽訂裝修責任協(xié)議，再次說明裝修規(guī)定。業(yè)主至管理處告知即將進行裝修時，裝修管理人員必須仔細聽取業(yè)主裝修方案，及時發(fā)現(xiàn)違章苗頭，防患于未然。（六）裝修跟蹤管理裝修管理員或保安人員巡視裝修現(xiàn)場每天不少于1次，并把業(yè)主裝修進度進行記錄。為保證住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)完整，小區(qū)外觀的統(tǒng)一性和整體性積極和房管所配合，依據(jù)《xx市城市房屋使用安全管理條例》以預(yù)防為主，對于那些亂搭建的業(yè)主，管理處將以宣傳、商量的形式糾正業(yè)主的錯誤觀念。裝修管理員和保安人員應(yīng)做好裝修現(xiàn)場監(jiān)督工作，及時與業(yè)主、裝修工人溝通交流，發(fā)現(xiàn)違章苗頭及時制止，做到防患于未然。為了使xx小區(qū)整體外觀統(tǒng)一化、整體化，我們將統(tǒng)一規(guī)定統(tǒng)一外墻上空調(diào)孔、排煙孔、排水孔的位置。商鋪房的招牌、燈箱大小尺寸及安裝位置符合城管部門和管理處統(tǒng)一規(guī)定、并報請有關(guān)部門批準后方可安裝。第九章 基礎(chǔ)管理一、檔案管理方案隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。因此，xx小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進電子計算機技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”的科學(xué)程序來建立和管理檔案，在信息的收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時盡可能地及時、完整。檔案管理按一定的原則對資料進行分類，這樣有利與更好的運用檔案資料為我們的日常服務(wù)提供幫助。（一）檔案建立與管理內(nèi)容工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等。業(yè)主（使用人）檔案：住戶基本情況、業(yè)主房屋維修資料、裝修資料等。管理檔案：工程維護、綠化資料、日常巡視記錄、維修記錄、會議記錄、監(jiān)控記錄等。財務(wù)檔案：財務(wù)收支報表等。文件檔案：相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件、外來文件等。（二）檔案建立與管理措施專職管理，責任到人，管理規(guī)范。配置專門的檔案管理用房和必要的設(shè)施，以滿足檔案管理的需求。制定檔案管理制度，并嚴格執(zhí)行。（三）建立業(yè)主檔案。業(yè)主檔案是指為每個業(yè)主建立的檔案包括：業(yè)主公約、業(yè)主購房合同、鑰匙發(fā)放單、業(yè)主基本情況登記及有關(guān)協(xié)議書等。1. 業(yè)主檔案要以每戶業(yè)主為保管單位，組成一卷，卷內(nèi)以“件”為單位按文件產(chǎn)生的先后順序排列，每件蓋檔號章。整理完結(jié)后裝入檔案袋，檔案袋封面填寫項目名稱、樓棟號、房間號及業(yè)主名稱。2. 檔案袋按樓棟樓層排列編寫卷號，裝入檔案盒，盒內(nèi)視檔案袋材料多少，可裝入若干檔案袋，檔案盒外填寫項目名稱、樓棟號、房間及案卷起止號等內(nèi)容。（四）建立房屋及配套設(shè)施檔案。房屋及配套設(shè)施檔案是指接收物業(yè)服務(wù)項目的竣工圖文件及竣工驗收報告、交付使用證與接管驗收手續(xù)等基礎(chǔ)管理文件。1. 區(qū)分專業(yè)的不同結(jié)合圖紙目錄組合成一個或若干個案卷，案卷內(nèi)文件按照圖號的順序排列并編制卷內(nèi)目錄。2. 文字材料采取“卷”、“件”結(jié)合的方法組卷。即：按單件文件或多件文件組合的整理方法。（1）單份文件整理是指以“件”為保管單位整理，逐份文件編制“件號”，按件號的順序編制卷內(nèi)目錄。（2）多件文件整理是指一組密不可分的相關(guān)文件組合立卷，卷內(nèi)文件要編制頁號，以確定文件在案卷內(nèi)的位置并編制卷內(nèi)目錄，用統(tǒng)一的軟卷皮裝訂成冊裝入檔案盒內(nèi)保管。（五）建立公用設(shè)備設(shè)施使用管理檔案。公用設(shè)備設(shè)施臺賬的形成應(yīng)與設(shè)備移交使用時同步建立，內(nèi)容主要有移交使用時資料數(shù)據(jù)，以及使用后動態(tài)增減變化情況。1. 設(shè)備移交使用時應(yīng)建立的臺賬的內(nèi)容包括設(shè)備名稱，型號或規(guī)格，制造廠家，出廠年月與出廠編號，安裝單位，安裝年月或投人使用年月，安裝地點和使用部門，設(shè)備類別與資產(chǎn)編號，外形尺寸與重量，設(shè)備資產(chǎn)價值額及其構(gòu)成，設(shè)備配套裝置，附件與主要參數(shù)等。設(shè)備使用后應(yīng)繼續(xù)補充臺賬內(nèi)容，包括設(shè)備改造后與設(shè)備移交使用時的變動內(nèi)容。， 例如生活水泵的壓力值，配電柜的電壓與負荷值，電梯等特種設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄等。相關(guān)記錄定期整理歸檔，并保存二年以上。二、現(xiàn)代化管理依賴于小區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的設(shè)施和自動化系統(tǒng)；采用高效、完善、節(jié)能的管理手段，建立先進的管理模式，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)與超值的服務(wù)。（一）計算機應(yīng)用管理我們將引進物業(yè)管理信息系統(tǒng)軟件，使物業(yè)管理的全過程通過計算機操作實行集約化管理，物業(yè)資料、業(yè)主及住用人資料、費用核算、人事管理、財務(wù)管理等可隨時查詢、使用，從而有效地提高管理效率和服務(wù)水平。另外，通過與系統(tǒng)對接，接受公司的即時管理與考核，促進管理處的規(guī)范運作。（二）智能化設(shè)備管理在小區(qū)現(xiàn)有的智能系統(tǒng)基礎(chǔ)上我們將充分利用現(xiàn)有資源：巡更系統(tǒng)：制定幾套無盲點巡更路線，確保管理區(qū)域內(nèi)的安全。周邊紅外線報警：在異常情況發(fā)生時，物業(yè)公司迅速采取措施，減少損失。小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：利用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，與網(wǎng)絡(luò)公司合作，加強與住戶信息溝通，提供方便、快捷的服務(wù)。監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控系統(tǒng)始終處于工作狀態(tài)，對所監(jiān)控區(qū)域?qū)嵭?4小時錄像備份。三、財務(wù)管理管理處在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，如何做好經(jīng)濟帳，管好各類實物資產(chǎn)，用好各項資金，保證各項管理工作的正常開展，顯得尤為重要。（一）收費公司財務(wù)部設(shè)專人負責管理處的收支費用稽核。設(shè)立多種收費渠道和方式：途徑一利用銀行轉(zhuǎn)賬；途徑二配備移動POS機；途徑三現(xiàn)金繳納等。實行每年兩次集中收費，采用上門收取與自覺繳納的形式。（二）財務(wù)管理管理處建立獨立核算的財務(wù)管理體系。對收費項目、標準上墻公布，做到合法、公開。財務(wù)人員每月對電梯電費、水費、公用電費匯總，做出報表和比較分報告，以便及時發(fā)現(xiàn)漏洞。公司對管理處的財務(wù)賬目每月進行審核、指導(dǎo)。管理處賬目一年一次經(jīng)審計事務(wù)所審計后公布。（三）會計核算公司財務(wù)部門設(shè)置專門的財務(wù)人員，在財務(wù)軟件中設(shè)置獨立的項目，采用包干制的獨立會計核算方式。（四）稅收根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一納稅。每項收費都開具正規(guī)的發(fā)票和收據(jù)，字跡清晰，數(shù)據(jù)準確。按時上報財務(wù)報表，依法納稅。三、業(yè)主溝通物業(yè)管理屬于管理型服務(wù)行業(yè)，管理與服務(wù)并舉，寓服務(wù)于管理，以管理促服務(wù)。為使我們的工作和業(yè)主的生活環(huán)境變得更安全、舒適、和諧和文明，需要業(yè)主對我們物業(yè)工作的支持和理解。因此溝通成為最為有效的交流方式。 （一）溝通的形式：，12小時有專職客服人員接待，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事物，24小時聯(lián)絡(luò)電話暢通，受理業(yè)主的咨詢和投訴。2. 發(fā)業(yè)主意見征詢表，利用宣傳欄、告示與業(yè)主溝通。為了詳細了解業(yè)主對物業(yè)公司工作的評價、意見和建議。對業(yè)主提出的問題限期進行整改和解決，以滿足業(yè)主的需求，達到彼此溝通的目的。充分發(fā)揮宣傳欄、告示的作用，及時準確地將物業(yè)管理動態(tài)，有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)主的意見和建議刊登在宣傳欄上，予以公布，吸收更多的業(yè)主參與管理和自治，支持和配合物業(yè)公司的管理服務(wù)工作。3. 召開座談會、聯(lián)誼會與業(yè)主溝通。物業(yè)公司應(yīng)定期召開專題座談會，直接聽取業(yè)主的反映和建議。對物業(yè)公司需要業(yè)主配合的事宜也可在會上宣傳、說明，以取得業(yè)主的理解和配合。4. 與業(yè)主委員會加強溝通。業(yè)主委員會成立，要主動與業(yè)主委員會匯報工作，取得支持和理解。5. 開展豐富多彩的社區(qū)文化活動與業(yè)主溝通。利用局域網(wǎng)，開發(fā)交互軟件，增進業(yè)主間的交流和溝通，舉辦各種文娛體育活動或比賽活動，舉辦藝術(shù)節(jié)、書刊節(jié)等。（二）創(chuàng)建文明小區(qū)、平安小區(qū)創(chuàng)建文明小區(qū)需要運用多種工作載體，開展形式多樣的創(chuàng)建活動：（1）以居民需求為出發(fā)點，做好各項本職工作。（2）根據(jù)各個時期的要求，我們對小區(qū)住戶進行專題培訓(xùn)，安全知識培訓(xùn)、食品安全知識電視講座、穩(wěn)定工作研討會、青少年法制教育培訓(xùn)、中老年三高癥知識講座、宣傳及參加街道、社區(qū)居委會組織的各類培訓(xùn)活動。（3）學(xué)雷鋒樹新風(fēng)創(chuàng)文明活動；禁賭、禁毒宣傳活