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【正文】 組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術(shù)資料等按專項分別進行預(yù)驗收。在預(yù)驗收過程中未達到設(shè)計 和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。 ? 整改 整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準后送達開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改，然后由驗收小組進行檢查驗收，直至符合驗收標(biāo)準。 ? 正式驗收 經(jīng)整改符合要求后，由驗收小組進行正式驗收，最終確認物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。 ? 接納前期業(yè)主入住。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 驗收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。 ? 編制違章處理程序，制止各類違章行為。 ? 派發(fā)、簽收各類資料 ? 物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料： ? 入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住 物業(yè)各禁止行為）。 ? 物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。 ? 物業(yè)管理收費批準文件。 ? 房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。 ? 外來人員出入登記辦證制度（施工人員進出花園遵守的各類規(guī)定）。 ? 停車占路協(xié)議書（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料： ? 房屋買賣合同。 ? 開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書 ? 業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。 ? 委托書及被委托人身份證。 ? 房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時，同時提供相關(guān)服務(wù)（代請信譽較好的裝修公司；代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理 ；其它委托服務(wù)等）。 ? 入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。 ? 加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。 ? 推行 ISO 國際質(zhì)量體系。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 嚴格履行建筑施工質(zhì)量驗收手續(xù)，把好第一關(guān)。 ? 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。 實施階段 ? 中心工作 ? 迎接大批業(yè)主入住。 ? 檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性，必要時作適當(dāng)修改。 ? 制定糾正和預(yù)防措施。 ? 全面實施品牌戰(zhàn)略。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 總結(jié)前階段的經(jīng)驗教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。 ? 檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對 相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補充，保證所提供的服務(wù)符合要求。 ? 對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。 ? 按即定方針，全面實施品牌戰(zhàn)略。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進行檢查，及時反饋相關(guān)意見。 ? 參與制定糾正和預(yù)防措施。 ? “藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 表 61 “ 藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 階段 工作計劃 工作要求 入住前 3 月 成立籌備工作小組。 明確工作要求及職責(zé)。 入住前 3 月 協(xié)調(diào)進入施工 現(xiàn)場。 物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù)）。 入住前 3 月 按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。 每月一次參加工作例會（時間另定）。 每周二次巡視施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。 入住前 2 月 開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙： 每幢樓層標(biāo)準平面圖、底層、頂層平面圖； 水、電、煤、排污等管線走向圖； 智能化設(shè)施圖紙及操作要求。 熟悉樓宇建造情況。 入住前 2 月 召開協(xié)調(diào)會說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。 請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。 續(xù)表 61 “藍色收獲家 園”前期物業(yè)管理工作計劃 入住前 2 月 管理服務(wù)中心籌建工作會議。 邀請開發(fā)商派員參加會議。 會議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。 入住前 2 月 確定培訓(xùn)計劃。 管理服務(wù)中心人員招聘工作計劃。 實施培訓(xùn)工作。 物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。 入住前 2 月 參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn) 開發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商，提供產(chǎn)品說明書。 入住前 2 月 完成制定《“藍色收獲家園”居住物業(yè)禁止行為》 等相關(guān)文件 物業(yè)公司負責(zé)，開發(fā)商審核。 入住前 1 月 召開專題會議，檢查針對前期介入過 程中合理化建議工作落實情況。 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。 入住前 1 月 確定二年保修責(zé)任及保修費用事宜。 討論、擬稿、確認。 入住前 1 月 確定入崗模擬訓(xùn)練方案 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 確定物業(yè)預(yù)驗收的方法及三方參與驗收人員名單，確定預(yù)驗日期 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加 入住前 1 月 對培訓(xùn)人員進行授課 開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講 入住前 1 月 月底前實施培訓(xùn)，制定招聘員工計劃 按“藍色收獲家園”小區(qū)要求實施。 入住前 1 月 做好交接管驗收的準備工作 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 對物業(yè)進行預(yù)檢 物業(yè)公司負 責(zé) 入住前 1 月 對接受培訓(xùn)人員進行入崗模擬訓(xùn)練（走場） 入住前 1 月 對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證 物業(yè)公司負責(zé)，開發(fā)商指導(dǎo) 入住前 1 月 根據(jù)預(yù)驗情況編寫整改報告 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 召開三方會議，落實整改工作 入住前 1 月 擬定管理用房移交方案 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 派發(fā)各類資料并要求購房者簽收 開發(fā)商負責(zé) 入住前 1 月 移交整套圖紙及批準文件 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司 入住前 1 月 正式驗收 三方參加 入住前 1 月 迎接先期業(yè)主入住 對入住業(yè)主奉送鮮花 入住前 1 月 首期業(yè)主入住滿二個月，召開業(yè)主回訪工作會議 開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加 入住前 1 月 檢查物業(yè)公司管理情況 開發(fā)商 前期物業(yè)管理工作設(shè)想 匯杰物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對“藍色收獲家園”的實際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會，參與工程驗收，做好各種資料的收集存檔工作。 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容 對整個物業(yè)從結(jié) 構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。對小區(qū)的配套部分，包括客戶的進出通道和道閘等設(shè)置提出建議。 結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗，對“藍色收獲家園”小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進行驗收，包括檢驗其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標(biāo)準要求，有無質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運轉(zhuǎn)是否正常， 輔機和工具是否齊全等。對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原 則，為“藍色收獲家園”提供上佳的物業(yè)管理服務(wù)，并通過矢志不渝的努力，同開發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績，使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點。 第七章 物業(yè)管理服務(wù)的項目內(nèi)容和標(biāo)準 日常物業(yè)管理服務(wù)是一項涉及面廣、持續(xù)不斷的工作，本章著重闡述物業(yè)移交接管、業(yè)主入住、裝修管理、業(yè)主投訴、檔案管理、保安服務(wù)、車輛管理、保潔服務(wù)、環(huán)境保護、物業(yè)維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、消防管理、商鋪管理、應(yīng)急處理等十二個專題服務(wù)管理項目的內(nèi)容和標(biāo)準。 移交接管 上海天諧置業(yè)有限公司和上海匯杰物業(yè)管理有限公司，各方各自 指定一位領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)移交接管事宜，步驟如下： 圖 71 移交接管事宜操作流程圖 移交接管前的工作 ? 成立“藍色收獲家園管理服務(wù)中心”。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)管理員和工作技術(shù)人員到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。 ? 成立“藍色收獲家園管理服務(wù)中心”驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解住宅小區(qū)工程所有設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、煤、管道、強、弱電線路，智能化設(shè)備的安裝位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快解決。 ? 移交接和收驗遺留問題統(tǒng)計表 ? 公共配套設(shè)施接管驗收表 ? 公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 ? 工程設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 ? 移交接管驗收進入公司制訂的“物業(yè)驗收程序” “藍色收獲家園”資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗收及部門移交的資料 住宅接管驗收項目及標(biāo)準 藍色收獲家園 小區(qū)接管驗收項目及標(biāo)準 物業(yè)保修工作管理 小區(qū)物業(yè)資料的接管移交 移交接管前的準備工作 工程完善和工程遺留的處理規(guī)定 業(yè)主（住戶）入住前準備工作 移交接管前的準備工作 公共設(shè)施、設(shè)備接管驗收項目及標(biāo)準 業(yè)主（住戶）入住管理 商辦樓的入伙管理 A：產(chǎn)權(quán)資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料 ? 用地批準文件 ? 建筑執(zhí)照 ? 拆遷資料 ? 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單 B：上海市政府職能部門的驗收合格資料 ? 市建設(shè)工程竣工驗收證書 ? 市建筑消防驗收合格證 ? 綜合驗收合格證書 ? 用電許可證 ? 供用電協(xié)議書 ? 有線電視共用天線接受設(shè)施許可證 ? 電話、煤氣、寬頻網(wǎng)、郵 政開通許可證 C：工程技術(shù)資料 ? 竣工圖：包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管道的全套圖線 ? 地質(zhì)勘察報告 ? 工程合同及開、竣工報告 ? 工程預(yù)決算 ? 圖紙會審記錄 ? 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄） ? 隱蔽工程驗收簽證 ? 沉降觀測記錄表 ? 竣工驗收證明書 ? 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ? 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ? 水、電、煤、通風(fēng)、衛(wèi)生器具、電梯等所有工程設(shè)備的檢驗合格證書 ? 沙漿、混凝土試塊試壓報告 ? 供水、供電、管理煤氣的試壓報告 “藍色收獲家園”住宅小區(qū)接管驗收程序 ? 通過上海匯杰物業(yè)有 限公司接管驗收 ? 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料、簽發(fā)驗收復(fù)函 ? 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備等進行竣工驗收 ? 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核 ? 對住宅室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯不全，符合檢驗標(biāo)準要求的房屋，由管理服務(wù)中心接收鑰匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 ? 業(yè)主（住戶）入住時，由物業(yè)管理人員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)商，并要求施工隊伍在期限內(nèi)逐項返修，經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗收后消項。 ? 保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證后，在中修由開發(fā)商責(zé)令施工隊伍更換或返修、小修、急修可委托本公司維修。 房屋接管驗收項目及標(biāo)準 ? 驗收項目 ? 梁、柱、板主體 ? 地基基礎(chǔ)沉降 ? 頂棚 ? 墻面 ? 地（樓）面 ? 廳房 ? 樓梯、扶手 ? 插座（電器、有線、電話、網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控） ? 接線箱（強、弱電） ? 開關(guān) ? 照明燈具 ? 供水系統(tǒng) ? 排污管道 ? 地漏 ? 衛(wèi)生潔具 ? 防盜門窗 ? 水、電、煤表 ? 驗收標(biāo)準 業(yè)主（住戶）及房屋內(nèi)水、電、煤等各項配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標(biāo)準和國家頒 布的《房屋接管驗收及標(biāo)準》及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。 “藍色收獲家園”公共設(shè)施接管驗收項目及標(biāo)準 ? 驗收項目：“藍色收獲家園”住宅區(qū)的公共場所、活動設(shè)施及其水、電、煤等。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 垃圾箱（池） ? 天面 ? 垃圾轉(zhuǎn)運站 ? 公用天線 ? 水池 ? 消防設(shè)施（消防栓、消防箱） ? 崗?fù)? ? 小區(qū)路燈 ? 地下車庫、自行車停放處 ? 箱式、自管變壓站 ? 沙井、檢查井和化糞池 ? 綠化 ? 明暗溝 ? 小區(qū)道路 ? 擋土墻、坡 ? 踏步 ? 信報箱 ? 臺階 ? 景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施 ? 驗收標(biāo)準 參照建設(shè)部和國家頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準》及達到設(shè)計要求。 工程完善和工 程遺留問題處理規(guī)定 ? 工程完善 在房屋本體工程進行竣工驗收后，才進行部分公共配套設(shè)施的工程完善。 ? 工程遺留問題 在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患，使用的建筑材料不合格，設(shè)計無法達到使用的要求，保修無法解決的設(shè)計