【正文】 前期物業(yè)管理方案項目名稱： 龍城春天前期物業(yè)管理 項目地址： 西陂鎮(zhèn)小洋村寶竹南路3 管理單位： 龍巖市康樂物業(yè)管理有限公司 （公章）編制時間： 二00九年元月 前 言 龍巖市康樂物業(yè)管理有限公司受龍巖嘉盛房地產開發(fā)有限公司委托管理“龍城春天”前期物業(yè)項目。在管理該項目過程中，公司將派出精干、高效的管理團隊，秉著“讓業(yè)主滿意、開發(fā)商放心,并通過優(yōu)質的酒店式服務來提高開發(fā)商的美譽度,促進樓盤銷售,形成開發(fā)、銷售、管理的良性循環(huán)發(fā)展”的經營思想，以健全的管理制度、完美的工作流程和“物業(yè)管理無小事，件件都要用心去服務”的經營作風，努力提高業(yè)主的滿意度，積極創(chuàng)建“安全、文明、整潔、舒適、優(yōu)美的生活空間，力爭用三年時間達龍巖市物業(yè)管理示范小區(qū)標準，用五年時間達福建省物業(yè)管理示范小區(qū)標準。管 理 方 案 目 錄龍城春天物業(yè)概況項目組織管理機構和人員安排物業(yè)項目管理所需設備的配制和提供方式物業(yè)管理盈利分析公司各項管理制度及管理處各類人員崗位職責前期物業(yè)管理顧問服務物業(yè)管理內控 信息反饋渠道 控制方式 管理處事物服務作業(yè)指導 機電設備（設施）運行維護作業(yè)指導 保衛(wèi)服務作業(yè)指導 保潔服務作業(yè)指導（設施）養(yǎng)護修繕管理作業(yè)指導 作業(yè)交驗指導 崗位培訓作業(yè)指導建議龍城春天物業(yè)概況 “龍城春天”地處新羅區(qū)西陂鎮(zhèn)小洋村寶竹南路3，是由龍巖嘉盛房地產有限公司開發(fā)的生活小區(qū)。其占地面積41556m2, m2,共21幢、694套住宅（其中集資房2幢25套、房改房4幛32套）。在新建的15幢住宅中，有多層建筑11幢，小高層4幢（共有12部電梯）。為提高小區(qū)智能化管理，開發(fā)商在小區(qū)內安裝了監(jiān)控及巡更系統(tǒng)；為規(guī)范車輛停放，開發(fā)商建設280個地下車庫供業(yè)主停放；%、%，屬龍巖市內規(guī)模較大的生活住宅小區(qū)。項目組織管理機構和人員安排公司本部龍城春天物業(yè)管理處綜合部保安部工程部 管理處主任1人，全面負責物業(yè)項目的管理、協調、質量控制工作。綜合部下設管理員、會計、出納各1人，保潔員6人,共9人。工程部下設水、電管理人員各1人。負責水電工程維護修繕工作。保安部共20人負責治安，消防，監(jiān)控，巡邏值勤。其中隊長1人；門衛(wèi)崗有3個，每個崗要3人，再加上機動1人；消控室3人（24小時值班）；車輛管理員3人；小區(qū)治安巡邏員3人（三班倒）。建議：將消控室的設備接到門衛(wèi)崗內，則可減少3人的工資成本； 從6號樓至8號樓之間開通一條機動車道通往老宿舍，則可撤掉一個門衛(wèi)崗，又能減少3人的工資成本。物業(yè)項目管理所需設備的配制和提供方式，其內容包括:器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。部門名稱型號規(guī)格數量備注序號名稱型號規(guī)格數量備注辦公室辦公桌椅4套工程部辦公桌椅2套沙發(fā)1套電工工具1套電腦設備2套手電筒2把保險柜1臺工具箱2個電風扇2臺水工工具1套打印機1臺飲水機1臺傳真機1臺保安部辦公桌椅3套飲水機2臺對講機6套電話4部警棍5根檔案資料柜1套服裝40套各類辦公用品1批清潔工具6套會議室雙人桌22張綠化工具1套講臺桌1張噴霧器2臺活動椅44張垃圾桶21個寫字板1塊上述辦公設施設備由開發(fā)商負責提供。此外，如警示標志、宣傳欄等也應由開發(fā)商提供。物業(yè)管理盈利分析：物業(yè)類型數 量中標單價實際單價實際收入多層住宅 m2高層住宅. m2原有多層3110 m2933元店面 m2汽車車位地上 個25 元/個25 元/個地下280個60 元/個50 元/個14000元摩托車車位地上 個元/個地下 個20 元/個20 元/個自行車位地上 個元/個地下 個元/個合計（元/月）上述收費是按龍巖市普通住宅物業(yè)服務等級二級指導性收費標準。*(單位為元)序號支出項目在消控室更改前及3個門衛(wèi)崗亭消控室線路更改后及2個門衛(wèi)崗亭1管理人員薪金42000348002辦公費200020003保潔、消毒、工具費3005004保安器械等設施費2006005綠化養(yǎng)護管理費120012006電梯日常養(yǎng)護費480048007二次供水清洗費30010008化糞池清理費4005009社區(qū)文化及節(jié)日裝修費50050010招待費2000200011生活垃圾清運費1200120012法定稅（約總收入的10%）6777．206777．2013不可預見費10002000合 計 預算月盈利、門衛(wèi)崗3個時的月盈利=月收入月支出=+==月收入月支出 =+ = 16495元 公共水電的分攤辦法：對公共場所照明、衛(wèi)生保潔、消防及對講系統(tǒng)和綠化用水、電費用按戶或按房屋建筑面積合理分攤。 電梯、中央空調電費由物業(yè)產權人、使用人按單元建筑面積合理分攤。 水泵用電按用水量為系數合理分攤。 備用柴油發(fā)電機的油耗按業(yè)主用電量為系數合理分攤43 / 43公司各項管理制度及管理處各類人員崗位職責 安全工作總結制度 保安部工作總結直接匯報部門經理； 工作總結中應包括公司安全概述、消防安全情況、本月案件統(tǒng)計、內務管理自述4個方面； 公司安全概述應將公司內各種場所發(fā)生事件的時間及處理決定加以詳細說明； 消防安全情況主要述說本月的消防檢查是否發(fā)現隱患及是否發(fā)生火警火災事故； 本月事件案件統(tǒng)計，從每月保安值班記錄中統(tǒng)計，內部管理自述報告，反映一個月內的人事變動、員工培訓及員工重大違紀事件。安全保衛(wèi)管理制度 安全保衛(wèi)工作特指公司辦公區(qū)域內的防盜、防火及其他保護公司利益的工作； 行政管理部負責公司辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，辦公時間（上午8：30~下午17：30）由前臺秘書負責來賓的接待引見工作，非辦公時間（17：30~次日8：30及節(jié)假日）由行政管理部指定專人負責辦公區(qū)域的安全保衛(wèi)工作； 公司實施門進管理系統(tǒng)，非辦公時間職員應使用門進卡進入辦公區(qū)域，職員應妥善保管門進卡，如門進卡丟失要歸人賠償； 公司實施節(jié)假日值班制度，由行政管理部負責每月的值班安排和監(jiān)督工作，值班人員必須按時到崗，并認真履行值班職責，檢查各部門對各項安全制度、安全操作規(guī)程是否落實； 行政管理部夜間值班人員負責每日的開門和鎖門，每日晚上值班人員在鎖門前必須認真檢查辦公區(qū)域內的門窗是否鎖好，電源是否切斷、保證無任何安全隱患 ；辦公管理制度 辦公環(huán)境管理（1） 禁止隨地吐痰、亂扔雜物和廢紙等，自覺維護公司良好的公共環(huán)境衛(wèi)生。（2） 如要在公共場所、通道等處掛放指示牌、廣告牌，需征得辦公室同意?！?辦公環(huán)境● 不得隨意搬動辦公室的辦公位、掛圖、固定設施等?！?辦公桌以及辦公區(qū)域保持整潔，辦公用品的擺放要統(tǒng)一、規(guī)范，辦公桌旁隔斷上不得粘貼表格、字畫、電話一覽表、月歷等?！?不得在辦公區(qū)域大聲喧嘩、下棋等活動?！?會議制度● 會議召開之前應做好準備工作，確定議題內容，準備好有關的會議資料、文件?！?各種會議一般應與辦公室聯系，對出席對象提前一天以上發(fā)出通知，以備會議安排者能安排好工作。保安部工作管理制度 保安、消防人員上崗前不得飲酒，上崗時間要求穿制服，佩戴內部治安工作證，武裝帶、警號等，直至下班為止；○ 值勤部分● 遇到警報時應沉著冷靜，準確地向有關部門或值班領導匯報，消防人員不準離開控制室，如擅自離崗者，按失職論處；● 消防中心不準打與業(yè)務無關的電話，非保安人員不得進入，任何人不得在消防中心會客；○ 外勤部分● 保障消防通道暢通和停車場次序的良好，自行車擺放整齊，如因亂停放而贊成塞車，應追究當事人責任?！?經常巡邏檢查，巡視重點位置，發(fā)現可疑的人要查問清楚，防止意外事故的發(fā)生。 遲到、早退、病事假、曠工的處理辦法： ● 遲到、早退10分鐘給予警告，超過30分鐘以上算曠工半天，曠工一天扣當月資金的50%；● 病假必須有指定醫(yī)院的醫(yī)生證明病因、輕重，方可病休；● 請事假一天必須由領班批準，請假一天以上必須由部門領導批準，請假必須由本人以書面形式進行，不準別人代請或打電話請假；不通過請假，曠工一天扣2天工資，曠工兩天以上者，呈報總經理室給予行政處分； 交接班要接時，交接要詳細填寫值班筆記，領班每天必須詳細檢查記錄情況，發(fā)現問題及時匯報。 嚴格遵守保密制度，不得泄露保安部內部的各種材料。保密制度 本制度是為處理涉及公司機密的文件及其機要事項而制定，公司職員必須根據自己的職務遵守處理機要文件及機要事項的紀律； 機要文件及其處理● 秘密：不得向部門經理及主管，以及業(yè)務上相關人員以外者公開?！?公司內部秘密，不能向公司以外公司?！?絕密，不能向最小范圍內的相關人員以及承辦人員以外者公開。 機要文件、機要事項及其種類的認定，原則上由所管部門的經理負責，但公司總經理可以命其變更?！?由該業(yè)務部經理負責負責印制和傳達機要文件和機要事項?！?機要文件由其制發(fā)部門制成正本，副本兩份，一份由制發(fā)部門分門別類加以保管，另一份由辦公室專人保管，機要文件應加蓋相應的紅色標記，其處理和保管由收件人處理。服務中心接待來訪投訴定期回訪制度 接待來訪投訴工作：（1） 接待來訪投訴工作由信息中心值班人員負責，服務中心應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，以便住戶投訴。（2） 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴工作時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心細致地做好解釋工作，當住戶有不理解小區(qū)管理規(guī)章制度時，要曉之以理、動之以情，讓住戶理解并支持服務中心的工作。 回訪工作：（1） 回訪要求□ 服務中心經理把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中?！?回訪時，應虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。□ 回訪時對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復?！?回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決，回訪處理率達100%（2） 回訪時間及形式□ 服務中心經理每年登門回訪1～2次。□ 服務中心各部門主任按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次?！?每季度召開一次住戶座談會，征求意見?！?利用節(jié)日慶祝活動、社區(qū)文化活動、居民集會等形式廣泛聽取住戶反饋?！?有針對性地對住戶發(fā)放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。員工考勤制度管理公司員工正常工作時間視部門工作需要而確定，因季節(jié)變化需要調整工作時間的由總經理辦公室另得通知。公司員工一律實行上下班打卡制