【正文】 。 公用設備設施臺帳及更新記錄五年五年五年五年八年綠化清潔資料216。 清潔班檢記錄、清潔周檢記錄216。 綠化工作記錄、綠化周檢記錄216。 消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄二年二年二年員工管理資料216。 員工個人資料、聘用記錄216。 員工業(yè)績考核及獎罰記錄216。 員工培訓計劃培訓檔案、考核記錄216。 員工晉升、薪金變動及內務管理記錄長期長期長期長期員工離職后保管二年行政文件資料216。 值班及檢查記錄216。 有關財務記錄（由財務人員專職保管）216。 政府主管部門文件216。 物業(yè)公司文件216。 與項目發(fā)展商往來文件216。 內部管理規(guī)章制度、通知、通報等文件三年十年三年文件有效期文件有效期文件有效期 質量管理檔案及創(chuàng)優(yōu)檔案名稱資料內容保管期限備注質量管理216。 質量手冊216。 程序文件216。 作業(yè)指導書216。 質量紀錄文件有效期文件有效期文件有效期三年創(chuàng)優(yōu)資料216。 創(chuàng)優(yōu)策劃書216。 創(chuàng)優(yōu)計劃書216。 申報/檢查資料216。 證書文件有效期文件有效期文件有效期文件有效期6 物業(yè)的早期介入【要點提示】216。 通過物業(yè)的早期介入可以使物業(yè)維護人深入了解物業(yè)；216。 物業(yè)管理公司可以從物業(yè)使用人的角度提出建議；216。 物業(yè)管理公司從利于后續(xù)物業(yè)管理的角度提出建議；216。 從節(jié)能降耗、環(huán)保的角度提出建議；216。 從職業(yè)健康安全的角度提出建議。 工作內容序號內容1參與機電設備的調試2接收機電設備的專用工具3接收設備設施的備品備件，并初步確定設備設施易損件的合格供應商4接收有關機電設備的技術資料、圖紙并妥善保管5同施工方密切溝通，為每個系統(tǒng)接管前的專項培訓做準備6參與室內裝修的早期介入管理7針對大樓內的設備設施，制定物業(yè)裝備、工具計劃8針對大樓的設備設施制定設備設施的維護保養(yǎng)規(guī)程、安全操作規(guī)程和運行管理規(guī)程9初步制定設備設施的運行記錄表格、維護保養(yǎng)表格和操作記錄表格10制定房屋的養(yǎng)護標準11制定交接班制度和物業(yè)日常管理制度12收集有關接管驗收規(guī)范標準，為接管驗收作準備13與開發(fā)商溝通落實物業(yè)管理用房（辦公室、維修間、值班室、倉庫、保安宿舍、食堂等）14初步識別機房等區(qū)域的環(huán)境因素和危險源，并提出環(huán)境因素危險源管理方案15與開發(fā)商進一步溝通編制切實可行的物業(yè)管理方案 機電設備設施和裝飾裝修早期介入的重點系統(tǒng)介入要點供配電系統(tǒng) 空調出風口、回風口、水管閘閥等下方避開貴重設備； 樓層的風機盤管電源接入室內用戶并統(tǒng)一納入BA系統(tǒng)控制； 高低壓配電房、強弱電井、工藝井設檔鼠板； 高低壓開關柜進線敲落孔需用防火材料封堵嚴實； 高壓進戶線管口（預留孔洞）是否封堵嚴實，并做好防止水進入配電房的措施； 進出高低壓配電房的電纜橋架或電纜溝在防火分區(qū)處（進入房間處），是否也用防火材料封堵嚴實； 設備房（強弱電、工藝井）等門口檔水坎。照明系統(tǒng) 大面積使用日光燈地方（停車場、辦公室等），使用帶功率因數(shù)補償?shù)娜展鉄艟?；照明控制間隔交叉； 建議樓層、停車場、室外照明等按正常（白天、夜晚）、上下班、保安、疏散等不同照明模式設置多回路（間隔交叉），并將除疏散照明外的不同照明回路納入BA系統(tǒng)控制； 消防通道、正壓前室是否使用帶消防功能的紅外感應開關（開關上的消防線接入雙回路互投柜上）； 公共衛(wèi)生間安裝光控聲控復合開關； 室外景觀照明、公共照明等是否采用節(jié)能型燈膽，并納入BA系統(tǒng)控制。暖通系統(tǒng) 公共衛(wèi)生間是否設計人工排風、換氣； 空調水泵是否采用變頻控制； 冷卻塔是否經過降噪處理； 空調系統(tǒng)冷凝水集中排放； 特別留意樓層二次裝修的隔斷位置是否影響空調的進回風。監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在大樓的各個重要保安部位，如大樓出入口、主要通道、電梯轎廂、電梯廳、停車場以及重要區(qū)域設置前端攝像機； 建議采用硬盤錄像技術：使用數(shù)字硬盤錄像，省去傳統(tǒng)錄像機，分辨率要比傳統(tǒng)錄像機高； 建議監(jiān)控錄像軟件采用動幀錄像技術（硬盤大小需保證錄像資料保存滿足警方規(guī)定的要求）； 建議在重要出入口、重要場所設置入侵報警裝置；在重要保護部位、場所設置緊急報警裝置，接入控制中心內聲光報警顯示裝置； 建議監(jiān)控系統(tǒng)報警時，系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，當發(fā)生警情時可進行錄像和報警畫面的自動彈出； 系統(tǒng)前端采用低照度攝像頭； 電梯轎廂的監(jiān)控畫面上，建議疊加上該部電梯的運行方向指示箭頭和實時運行的樓層數(shù)； 監(jiān)控攝像頭的工作電源就近取于雙回路電源箱。樓控系統(tǒng) 關注BAS是否具備以下功能：(1) 監(jiān)視功能圖中各監(jiān)控點狀態(tài)，提供修改參數(shù)或發(fā)出指令的操作指示；(2) 控制功能：對設備的強制開啟時可設置強制開關時間；供配電系統(tǒng)建議只監(jiān)不控。(3) 報警功能；(4) 綜合管理功能；(5) 通信及優(yōu)化運行功能。 建議將發(fā)電機的油箱油位、冷卻水水位、地下水池水位、集水坑水位的顯示與控制納入BAS； 考慮充足的設計冗余，建議系統(tǒng)預留了約20%左右的物理點，以作大樓BAS修改和擴充時使用； 建議DDC控制軟件應具備以下功能：(1) 假日調度；(2) 時間/事件程序；(3) 最佳啟動；(4) 最佳停止；(5) 夜間冷吹；(6) 負荷再設；(7) 工作循環(huán)；(8) 運行時間。給排水系統(tǒng) 大樓所有集水坑，應有自動排水裝置，排水泵一用一備，接入BAS； 在停車場進出口處設置排水溝和擋水坡； 地下水池、二次供水水箱的內壁建議貼白瓷片。土建裝飾裝修 房屋在設計裝飾時盡量減少凸沿； 建議樓層公共衛(wèi)生間設置洗拖把池并考慮保潔工具間； 建議室內地下停車場車位統(tǒng)一規(guī)劃，編號管理； 建議地下停車場中間柱子應安裝反光保護條； 進入停車場入口處建議有限高限速標識，同時注意室內停車場的標高，有否其他限高要求； 留意停車場地面是否平整、有無積水破損，路牙邊角整齊有無缺口；建議拐彎處安裝有凸面鏡；道桿色澤鮮明、上下靈活； 建議衛(wèi)生間、機房等地面貼有防滑地磚；衛(wèi)生間、開水間等地面有防水措施； 消防監(jiān)控中心設置在一樓，建議裝修考慮到隱蔽（如控制中心大門裝修與墻面一致等）； 建議車行道應設計合理的轉彎半徑及路寬，避免有礙視線的急轉彎；路邊考慮加人行輔道。環(huán)保 建議裝修用石材、地磚、地板等每批需有資質部門檢測報告； 建議大廈室內外的垃圾桶美觀一致，考慮到環(huán)境因素，垃圾桶可分成可回收、不可回收和有毒部分； 建議大堂總臺、樓層服務臺、控制中心、配電值班室、空調值班室等安裝電話接口； 投入使用后，建議對大廈內的環(huán)境進行一次全面的檢測（氡輻射、甲醛含量、苯含量、電磁輻射等）。7 物業(yè)的接管驗收【要點提示】216。 接管驗收是指物業(yè)管理公司在接受委托物業(yè)管理時，對物業(yè)按行業(yè)標準進行綜合檢驗的過程，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收；216。 接管驗收覆蓋物業(yè)的土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等八個專業(yè)；216。 接管驗收應做到全面、細致不漏項，以便于物業(yè)在今后的使用當中，發(fā)揮其各自應有的效能，為物業(yè)內的用戶服務；216。 接管驗收的標準主要涉及國家、地方的各個專業(yè)的設計、施工標準規(guī)范11個。 接管驗收的標準根據建設部1991年2月4日以建標（91）69號文發(fā)布的ZBP30001—90《房屋接管驗收標準》中引用下列標準作為接管驗收的引用標準。GBJ7 建筑地基基礎設計規(guī)范GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范GBJ11 建筑抗震設計規(guī)范GBJ14 室外排水設計規(guī)范GBJ16 建筑設計防火規(guī)范GBJ45 高層民用建筑設計防火規(guī)范GBJ206 木結構工程施工及驗收規(guī)范GBJ207 屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范GJ13 危險房屋鑒定標準 接管驗收的程序明確物業(yè)項目的接管驗收管理具體方法，使接管驗收工作正常有序進行，確保物業(yè)項目的接管驗收得到有效控制，在接管驗收階段基本上發(fā)現(xiàn)和解決工程遺留問題，為接管進駐做好準備。 明確接管職責 獅城怡安組織以物業(yè)服務中心總經理為組長、由各專業(yè)工程技術人員（以早期介入人員為主）共同組成的物業(yè)項目接管驗收小組（下稱接管驗收小組）； 接管驗收小組負責對物業(yè)進行接管驗收，并負責驗收合格后物業(yè)的交接工作，包括各項資料、物品的交接； 接管驗收小組對物業(yè)的竣工工程設計圖紙、設計變更、工程承包合同、中間驗收、建材試驗報告、竣工圖、監(jiān)理單位驗收資料等技術資料進行驗收； 接管驗收小組對物業(yè)竣工工程進行系統(tǒng)性的驗收，包括土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等； 接管驗收小組依據移交設備清單，對設備規(guī)格、型號、容量按設計圖要求進行驗收，對設備的數(shù)量、安裝位置按竣工圖進行驗收，并驗設備出廠合格證、試驗合格證、單體設備試壓運轉記錄等技術檢驗資料； 接管驗收小組對已投入使用的物業(yè)項目要求委托方出具物業(yè)本體、設備、公共設施使用維護、配套維修資料，并進行系統(tǒng)性檢查； 接管驗收小組負責對物業(yè)項目配套設施的動態(tài)運行進行驗收，各項指標要符合設計功能的要求； 物業(yè)服務中心總經理負責協(xié)調處理接管物業(yè)的工程遺留問題，以文件往來形式規(guī)范與發(fā)展商或原承建單位業(yè)務聯(lián)系，監(jiān)督工程遺留問題的解決情況； 物業(yè)工程部經理負責具體處理工程遺留問題，并進行再驗收。 方法與程序 物業(yè)接管驗收工作流程圖：通知發(fā)展商整改 成立物業(yè)接管驗收小組特定物業(yè)接管驗收計劃協(xié)助發(fā)展商進行竣工驗收進行物業(yè)的接管驗收對遺留問題整改后的再驗收鑰匙移交資料移交、簽收清單移交管理用房物業(yè)服務中心進入物業(yè)物業(yè)公司與政府相關部門協(xié)調關系、開通相關設施使用開始入住準備不合格 驗收準備(1) 由獅城怡安負責組成接管驗收小組，接管驗收小組按工程項目的不同進行人員編排，并制定工作流程；(2) 經工程監(jiān)理單位竣工驗收后，獅城怡安與委托方進行物業(yè)項目驗收移交；(3) 接管驗收小組對新投入使用的物業(yè)項目，依據工程監(jiān)理單位準備好的設計圖紙、中間驗收、竣工圖、設備清單、設備合格證、設備試驗報告單、設備運轉調試記錄等文件，在工程監(jiān)理單位組織下，進行預驗收和驗收；對已投入使用的物業(yè)項目，除上述文件外，另外要求有物業(yè)本體、設備、公共設施使用維護、配套維修資料，在委托方組織下，進行預驗收和驗收。 物業(yè)工程竣工驗收的參與(1) 接管驗收小組分專業(yè)依據設計圖紙的要求及竣工圖內容、設備清單參與房地部門組織的工程竣工驗收，驗收過程要盡可能和發(fā)展商、工程建設單位溝通，及時發(fā)現(xiàn)工程遺留問題。(2) 接管驗收小組依據《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》等國家現(xiàn)行標準和《房屋接管驗收標準》配合工程施工、監(jiān)理單位對物業(yè)的實物進行概況性的驗收和檢查。(3) 參與房地產部門組織的工程竣工驗收時，注意驗收單位對單獨設備進行試運轉驗收，主要設備的安裝質量和運轉的主要技術指標，注意可能存在的問題。(4) 如驗收小組發(fā)現(xiàn)不符合國家標準的項目，提出口頭意見，反映給委托方解決存在的問題，要達到所有問題基本解決的要求。 物業(yè)的預驗收(1) 在物業(yè)預驗收過程中，接管驗收小組記錄工程發(fā)現(xiàn)的遺留問題，并追蹤整改結果，所有整改項目經驗證未合格的，在正式的物業(yè)驗收時應重點提出；(2) 對移交單位移交的設計圖紙、承包合同、施工記錄資料、建筑監(jiān)理單位驗收資料、竣工圖及設備出廠合格證、設備運行試驗合格證、建筑主體合格試驗報告等技術資料進行驗收并按《竣工檔案移交書》內容進行驗收簽章；(3) 物業(yè)的本體實物驗收，要做到實物與設計符合、運行及使用性能與設計要求符合、施工監(jiān)理單位驗收資料與國家現(xiàn)行規(guī)范要求符合。驗收結果記錄在有關記錄表格中。 物業(yè)的驗收交接(1) 各專業(yè)工程技術人員根據驗收情況，寫出單項驗收報告；(2) 接管驗收小組根據單項工程驗收報告，作出綜合性驗收評定，并將驗收報告提交公司領導審核，對物業(yè)驗收過程中發(fā)現(xiàn)有工程遺留問題，則按有關規(guī)定處理；(3) 檢查《竣工檔案移交書》、《室外公用設施接管驗收表》、《接管驗收遺留問題處理表》是否填寫齊全，直到全部填寫完整；(4) 公司領導審核通過后，代表物業(yè)驗收的接收單位，同移交物業(yè)的移交單位進行正式交接；(5) 辦理正式物業(yè)驗收交接手續(xù)，新使用物業(yè)經發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、物業(yè)簽字生效，并將全部資料分類歸檔，存放在物業(yè)服務中心。 物業(yè)驗收交接遺留問題的處理方法和過程控制(1) 員工發(fā)現(xiàn)工程遺留問題后，首先向物業(yè)服務中心總經理或相關部門經理報告；(2) 物業(yè)服務中心總經理或相關部門經理接到報告后將工程遺留問題記錄在值班記錄本上，同時以書面形式向發(fā)展商或施工方報告；(3) 一切與發(fā)展商、施工方有關的房屋工程遺留問題而往來的書面文件，都應有對方負責人簽字確認；(4) 重大工程遺留問題在向發(fā)展商、施工方書面報告的同時，須向公司領導報告；(5) 由于工程遺留問題而引起的緊急情況，物業(yè)服務中心可進行緊急維修，但須做好相關記錄，并請用戶或見證人簽字，事后請發(fā)展商、施工方確認；(6) 經物業(yè)服務中心三次催問而未予答復或解決時，應及時通報公司進行交涉；(7) 若發(fā)展商、施工方委托物業(yè)公司處理工程遺留問題，須以書面形式委托，雙方簽字確認；(8) 監(jiān)督執(zhí)行：由接管驗收