【正文】 能規(guī)定這類類房屋一概不允許使用、出租。公眾聚集場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求，擅自投入使用、營(yíng)業(yè)的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款。公安消防機(jī)構(gòu)處罰對(duì)象是公眾聚集場(chǎng)所的開辦者或經(jīng)營(yíng)者，而不是對(duì)開辦者或經(jīng)營(yíng)者之外的出租房屋者。五、租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，當(dāng)事人訂立的《租賃合同》依法認(rèn)定無效[來 源][最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1—17頁(yè)[案 例] 湘財(cái)證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《建筑法》第61條第2款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10條第1款規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工驗(yàn)收包括消防、環(huán)境、衛(wèi)生等質(zhì)量驗(yàn)收，單項(xiàng)工程驗(yàn)收或工程局部驗(yàn)收不是建筑工程竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。本案雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司持有的云南質(zhì)監(jiān)站《工程竣工驗(yàn)收證明》只是志遠(yuǎn)大廈主體和基礎(chǔ)部分的驗(yàn)收，志遠(yuǎn)大廈整體工程質(zhì)量驗(yàn)收至今尚未辦理。因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以云南質(zhì)監(jiān)站出具的《工程竣工驗(yàn)收證明》主張志遠(yuǎn)大廈已經(jīng)通過工程整體驗(yàn)收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，志遠(yuǎn)大廈未經(jīng)過消防驗(yàn)收，2000年5月27日，湘財(cái)證券公司已就雙方履行《租賃合同》發(fā)生糾紛提起訴訟。2000年10月12日昆明消防支隊(duì)出具《會(huì)議紀(jì)要》載明：“同意志遠(yuǎn)大廈4層投入使用”同時(shí)又明確：“《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見書》待大廈整體驗(yàn)收合格后，統(tǒng)一辦理”。但是，志遠(yuǎn)大廈至今尚未辦理消防整體驗(yàn)收，因此，志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司以《會(huì)議紀(jì)要》為據(jù)主張志遠(yuǎn)大廈已通過消防驗(yàn)收，依據(jù)不足。雙方簽訂《租賃合同》之行為，違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院判決《租賃合同》無效，適用法律正確，應(yīng)予維持。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅(jiān)持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。[導(dǎo)讀和說明]本案判決的意義在于確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國(guó)家的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑行業(yè)核心。任何一項(xiàng)工程新單項(xiàng)驗(yàn)收或局部驗(yàn)收均不能作為工程竣工整體驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。否則，當(dāng)事人將承擔(dān)合同無效的法律后果。[馬文龍律師意見]《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575頁(yè)）出現(xiàn)了兩種觀點(diǎn)，且似有矛盾之處。新消防法實(shí)施后，對(duì)原消防法第十條第一款進(jìn)行了修改，即只有國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核，按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收。我們認(rèn)為，新消防法更加嚴(yán)格限制了消防設(shè)計(jì)、驗(yàn)收建筑工程的范圍，與以前情況出現(xiàn)很大變化，人民法院對(duì)此應(yīng)加以重視。六、房屋租賃合同糾紛如何確定管理問題《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》（１９８６年１月７日法（研）復(fù)〔１９８６〕２號(hào)）北京市高級(jí)人民法院：你院（１９８５）京高法字第８２號(hào)《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件。七、未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認(rèn)定——不獨(dú)立商鋪所有人是否有權(quán)要求確認(rèn)出租行為無效[案 例]1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房?jī)r(jià)款購(gòu)得其中九單元的房產(chǎn)，包括公用部分分?jǐn)偯娣e。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計(jì)功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計(jì)功能的其他用途。”1996年趙某領(lǐng)取了九單元的房屋所有權(quán)證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號(hào)信一份，載明：商廈五樓只能作為一個(gè)整體使用，已經(jīng)長(zhǎng)期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，%—4%，請(qǐng)你在半個(gè)月內(nèi)予以回復(fù)，否則公司將視作你已同意并授權(quán)公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號(hào)信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業(yè)主會(huì)議，趙某沒有參加，參加會(huì)議的業(yè)主（占全體業(yè)主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長(zhǎng)至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營(yíng)業(yè)。趙某購(gòu)買的九單元地點(diǎn)位于B公司所開酒店的吧臺(tái)位置。[訴 訟]趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請(qǐng)求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。[最高人民法院民一庭傾向性意見]最高人民法院民一庭對(duì)本案討論后形成兩種意見。[傾向性意見認(rèn)為]應(yīng)當(dāng)駁回越某的訴訟請(qǐng)求。主要理由是：趙某在內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)人都承認(rèn)業(yè)主們購(gòu)買的“單元”房產(chǎn)不具有獨(dú)立的使用價(jià)值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權(quán)益。從判決的社會(huì)效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因?yàn)?，每個(gè)業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個(gè)業(yè)主所購(gòu)“單元”不具有獨(dú)立使用價(jià)值是不爭(zhēng)的事實(shí)的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問題所發(fā)生的爭(zhēng)議是私權(quán)的碰撞。處理這種私權(quán)碰撞時(shí)法官首先要考慮的原則不是當(dāng)事人個(gè)體之間的民族、性別、信仰、地位、財(cái)產(chǎn)的差異，而應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，力爭(zhēng)充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)交易、最大限度地實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的利益。在這種情況下，運(yùn)用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實(shí)現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)倪x擇。[最高人民法院民一庭少數(shù)人認(rèn)為]本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個(gè)途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有商廈五層九單元的房屋所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請(qǐng)求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費(fèi)；第二個(gè)途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定越某雖然購(gòu)買了商廈五層九單元并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨(dú)立使用價(jià)值，無法構(gòu)成獨(dú)立的房屋所有權(quán)。由法官行使釋明權(quán)，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨(dú)立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對(duì)商廈五層九單元的房屋所有權(quán)無法行使為由，訴A公司侵權(quán)。八、在建房屋作為租賃標(biāo)的物就應(yīng)否受到法律保護(hù)[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁(yè)。[案 例] 西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案[最高人民法院指出]近年來，隨著我國(guó)改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標(biāo)的物出租，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認(rèn)定，同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì)于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人合同意思自治原則，認(rèn)定此類合同有效。九、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，原出租人能否對(duì)產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違法行為行使合同解除權(quán)[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁(yè)。[案 例] 青島建設(shè)（天津）有限公司（A）與天津一商集團(tuán)有限公司公司（B）房屋租賃合同糾紛案原產(chǎn)權(quán)人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權(quán)解除合同，現(xiàn)B欠付租金超過30日，B公司認(rèn)為：A已經(jīng)不是產(chǎn)權(quán)人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時(shí)B未與C簽訂合同，C不是合同相對(duì)人，也無權(quán)要求支付產(chǎn)權(quán)變更前欠A公司的租金，更無權(quán)解除合同。[最高人民法院指出]《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對(duì)承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權(quán)。