開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問(wèn)題探析-資料下載頁(yè)
2025-03-25 01:46本頁(yè)面
【正文】 者房產(chǎn)增值利潤(rùn)的損失。 為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開(kāi)發(fā)商回購(gòu)行使時(shí)，銀行解除按揭貸款合同。因?yàn)樵诨刭?gòu)發(fā)生后還需處理開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒(méi)有明確合同中的解除合同條款，在開(kāi)發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價(jià)格回購(gòu)該房產(chǎn)后，不排除開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開(kāi)發(fā)商雙方共同簽訂回購(gòu)協(xié)議書(shū)，雖然雙方一致同意回購(gòu)，但由于回購(gòu)房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購(gòu)的標(biāo)的物是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的當(dāng)事人之一買(mǎi)方所有，因此，開(kāi)發(fā)商與銀行就買(mǎi)方的房產(chǎn)私下設(shè)定回購(gòu)無(wú)疑于要求合同以外第三方承擔(dān)因回購(gòu)而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，其效力性本身值得商榷。如果買(mǎi)方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開(kāi)發(fā)商關(guān)于回購(gòu)的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過(guò)法定的程序才能解除。因此在開(kāi)發(fā)商與銀行就回購(gòu)達(dá)成的合意而沒(méi)有第三方（買(mǎi)方）的書(shū)面同意的話，可能會(huì)發(fā)生潛在的法律沖突?！ ∪绾渭s定開(kāi)發(fā)商回購(gòu)時(shí)向銀行支付的價(jià)款？ 有的銀行在《回購(gòu)協(xié)議》中約定：貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，貸款人需通知開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商即應(yīng)在收到貸款人的通知后一個(gè)月內(nèi)向貸款人按上述約定的價(jià)格支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)手續(xù)是不是已經(jīng)開(kāi)始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商就必須支付回購(gòu)款，而不論回購(gòu)成功與否。這從情理上來(lái)講未免有些霸道，商品房開(kāi)發(fā)商在為購(gòu)房者承擔(dān)了個(gè)人住房借款合同中約定的擔(dān)保責(zé)任后，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)，用以抵付購(gòu)房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務(wù)的違約金等，剩余部分退還購(gòu)房者。若開(kāi)發(fā)商按約定的價(jià)格支付回購(gòu)款給貸款人存在不妥之處，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商按約定的價(jià)格從購(gòu)房人手中回購(gòu)后，其回購(gòu)款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬(wàn)元的商品房，購(gòu)房人首付20萬(wàn)元，按揭貸款40萬(wàn)元。購(gòu)房人償還貸款本金10萬(wàn)元時(shí)無(wú)力還貸而由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)。現(xiàn)在假定是原價(jià)回購(gòu)，也不考慮利息及回購(gòu)費(fèi)用等因素，那開(kāi)發(fā)商也應(yīng)是按60萬(wàn)元回購(gòu)。而這60萬(wàn)元只應(yīng)有30萬(wàn)元?dú)w貸款人，其余30萬(wàn)元應(yīng)返還給購(gòu)房人。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，回購(gòu)的商品房屬于抵押物，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是對(duì)抵押物的變賣(mài)，故理所當(dāng)然地應(yīng)將“超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購(gòu)房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任時(shí)，應(yīng)通知開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人；開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)在收到通知后十日內(nèi)開(kāi)始辦理回購(gòu)手續(xù)。回購(gòu)手續(xù)辦妥后十日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購(gòu)房人向貸款人清償債務(wù)?！薄 ×硗膺€有的《回購(gòu)協(xié)議》中約定：如果回購(gòu)不成功，開(kāi)發(fā)商將回購(gòu)款支付給貸款人后，則貸款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因?yàn)?，《中華人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！边@就是說(shuō)，若回購(gòu)不成功，開(kāi)發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商的，應(yīng)履行通知購(gòu)房人的義務(wù)，否則，該轉(zhuǎn)讓對(duì)購(gòu)房人不發(fā)生效力。那么，開(kāi)發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商是無(wú)法向債務(wù)人即購(gòu)房人主張權(quán)利的。 本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購(gòu)不成功，開(kāi)發(fā)商同意代購(gòu)房人清償貸款債務(wù)且事實(shí)上已經(jīng)清償?shù)模J款人對(duì)購(gòu)房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，但貸款人必須在開(kāi)發(fā)商清償債務(wù)后十日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房人?！薄 ∫陨鲜菍?duì)我國(guó)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)目前存在的一些問(wèn)題及解決對(duì)策分析，而開(kāi)發(fā)商回購(gòu)實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題更為復(fù)雜。開(kāi)發(fā)商回購(gòu)是目前我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范與補(bǔ)償機(jī)制不完善的情況下出現(xiàn)的特殊情形，其表現(xiàn)為個(gè)人信用制度不健全，銀行難以掌握借款人的真實(shí)信用狀況及變化情況，住房消費(fèi)信貸的擔(dān)保機(jī)制不完善，沒(méi)有建立起住房貸款擔(dān)保體系，因此為了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行設(shè)置了抵押貸款高門(mén)檻的同時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商等擔(dān)保人。而實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商作為長(zhǎng)期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而且也是極不公平的。銀行自身應(yīng)建立多種風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)散機(jī)制，同時(shí)政府也應(yīng)加快個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制的建立，而不是把風(fēng)險(xiǎn)推卸給開(kāi)發(fā)商，以促進(jìn)我國(guó)住房金融業(yè)的健康有序發(fā)展。
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