開發(fā)商在銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范措1-資料下載頁
2025-06-25 02:36本頁面
【正文】 按揭內(nèi)容與審批結(jié)果不同。對于銀行的內(nèi)部最新政策，也應(yīng)在適用具體樓盤時設(shè)立緩沖期，即應(yīng)當(dāng)對新政策通知開發(fā)商后所簽訂的《商品房買賣合同》適用。否則，造成的開發(fā)商損失應(yīng)由銀行承擔(dān)。 簽約前的銀行預(yù)審程序 當(dāng)前按揭的程序都是先簽約再向銀行申請按揭貸款，在操作中則存在問題。在簽完合同后，銀行不按購房人要求的金額及年限放款很有可能發(fā)生，就該問題很多開發(fā)商在《商品房買賣合同》補充條款中約定，以銀行最終審批的為準，不足部分由購房人解決，否則按逾期付款處理。該約定雖然從字面避免了開發(fā)商的風(fēng)險，但實際操作中卻不可行，而且有損開發(fā)商的形象，因此很多開發(fā)商干脆承諾購房人，銀行不放款則購房人還是可解除《商品房買賣合同》，并退還首付款。 就該問題本文認為，可以適當(dāng)調(diào)整按揭程序，開發(fā)商與購房人簽訂正式《商品房買賣合同》之前，對銀行按揭設(shè)立預(yù)審程序，先由購房人按要求的金額及年限向銀行提供按揭申請資料進行預(yù)審，預(yù)審不通過，對其它付款方式又達不成協(xié)議的，則不再簽訂《商品房買賣合同》；如預(yù)審?fù)ㄟ^，開發(fā)商再與購房人簽訂《商品房買賣合同》。該方式對銀行放款問題則可以避免。 先期辦理產(chǎn)權(quán)登記的委托手續(xù)。 為防止購房人在入住后拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，建議仍應(yīng)由開發(fā)商在向購房人交房時要求購房人預(yù)繳契稅及公共維修基金，雖然有觀點認為開發(fā)商無權(quán)向購房人預(yù)收契稅及公共維修基金。但本文認為在按揭方式中，開發(fā)商為購房人提供了保證，為保護自身合法權(quán)益，完全有理由要求購房人在入住時預(yù)付應(yīng)繳納的契稅及公共維修基金，但應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》的補充協(xié)議中明確約定。在辦理簽約手續(xù)同時，應(yīng)當(dāng)事先了解有關(guān)房地局辦理產(chǎn)權(quán)證的程序要求，要求購房人預(yù)先提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的文件資料，并事先簽署辦理產(chǎn)權(quán)證的委托文件。以確保在開發(fā)商具備辦理產(chǎn)權(quán)證條件時能夠及時辦理購房人所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。 符合與購房人解約條件的及時協(xié)商或通過訴訟方式解決。 在開發(fā)商的保證期間，對于出現(xiàn)符合解約的情形，特別是購房人沒有按期償還銀行月供的情形下，應(yīng)及時采取有效措施解除《商品房買賣合同》。解約的方式主要有兩種： 一種是協(xié)商一致的前提下，商請銀行、購房人協(xié)議解除。購房人所購房屋退還開發(fā)商，開商將購房款直接向銀行支付剩余借款本息后，將其余部分扣除開發(fā)商違約金或損失后返還購房人。該方式應(yīng)注意要求購房人提前配合辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案的注銷手續(xù)，否則嗣后再找購房人就被動了。對于購房人已入住的，還應(yīng)辦理房屋的交接手續(xù)，約定購房人已裝修部分的處理等。 另一種方式是通過訴訟途徑解決。多數(shù)情況下各方很難對協(xié)商解除達成一致，此時，開發(fā)商只能向法院提起訴訟，經(jīng)法院判決后，依據(jù)判決書申請法院向房地產(chǎn)管理部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，解除商品房的預(yù)售備案手續(xù)。必要時還可先行向法院申請對房屋進行訴訟保全。如果購房人失蹤或下落不明，法律文書的送達需要通過公告方式，時間較長，因此更應(yīng)盡快啟動訴訟程序。判決執(zhí)行后對于應(yīng)退還開發(fā)商的剩余款項，如購房人下落不明，可通過向公證機構(gòu)申請?zhí)岽娴姆绞街Ц丁? ?。ㄋ模┟鞔_法院有關(guān)預(yù)查封的情形 按照有關(guān)司法解釋，預(yù)查封主要指法院對被執(zhí)行人尚未取得權(quán)屬證明的不動產(chǎn)所采取的訴訟保全和執(zhí)行措施，其效力等同于查封。如果不動產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，查封期限從預(yù)查封之日起計算。預(yù)查封的期限為二年，屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封期限為一年，特殊情況經(jīng)高級人民法院批準，可再續(xù)封一年。 針對最高人民法院對不動產(chǎn)查封的司法解釋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明確在按揭中法院有可能采取預(yù)查封的情形，以便在經(jīng)營中能提前預(yù)見風(fēng)險，及時采取相應(yīng)保護措施。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，法院對不動產(chǎn)采取預(yù)查封的情形主要有： 對開發(fā)商全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，法院可以開發(fā)商為被執(zhí)行人，對土地使用權(quán)進行預(yù)查封。 開發(fā)商部分繳納土地使用權(quán)出讓金尚未辦理權(quán)屬登記的，可分割的土地使用權(quán)，對經(jīng)國土管理部分確認后土地使用權(quán)預(yù)查封。不可分割的，可全部進行預(yù)查封。開發(fā)商在規(guī)定期限未繳納土地出讓金的，政府收回土地使用權(quán)同時，將應(yīng)退還的土地出讓金由法院處理，預(yù)查封自動解除。 開發(fā)商辦理了商品房預(yù)售許可證尚未出售的房屋，法院可以開發(fā)商為被 執(zhí)行人，對房屋進行預(yù)查封。 購房人所購房屋開發(fā)商已辦理了房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)的，法院可將購房人作為被執(zhí)行人，對該房屋進行預(yù)查封。 購房人與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并辦理了預(yù)售備案登記，法院可將購房人作為被執(zhí)行人，對所購房屋進行預(yù)查封。 開發(fā)商與購房人簽訂《商品房預(yù)售合同》后，購房人已支付部分或全部房款并已入住的，尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，法院可將開發(fā)商作為被執(zhí)行人對房屋進行預(yù)查封。其中在購房人支付全款情況下，購房人對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯的，法院不得以開發(fā)商為被執(zhí)行人進行預(yù)查封。 開發(fā)商與購房人簽訂《商品房預(yù)售合同》，支付部分房款并入住的，開發(fā)商在合同中約定保留房屋所有權(quán)。如果第三人向開發(fā)商支付剩余房款或第三人書面同意剩余房款從房屋變價款中優(yōu)先支付，法院可應(yīng)第三人的申請將購房人作為被執(zhí)行人，對房屋進行預(yù)查封。 為更好明晰上述所列預(yù)查封的情形及對象，現(xiàn)將法院可對房屋、土地使用權(quán)進行預(yù)查封的情形列表歸納如下： 五、關(guān)于物的擔(dān)保與保證同時存在處理 在按揭中與開發(fā)商有關(guān)的問題還包括物的擔(dān)保與保證同時存在的處理方式。由于預(yù)售商品房很少能辦理抵押登記手續(xù)，抵押行為尚未生效，還不存在物的擔(dān)保問題。該問題主要針對少數(shù)開發(fā)商為銀行提供全程擔(dān)保的情形，也就是說即使辦理了商品房的抵押登記手續(xù)，開發(fā)商仍得為購房人向銀行提供連帶保證責(zé)任。 根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第二十八條規(guī)定，“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。債權(quán)人放棄物的擔(dān)保的，保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任。”也就是說在開發(fā)商為按揭提供全程擔(dān)保的情形下，只要購房人的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，如果購房人發(fā)生違約情形，銀行應(yīng)當(dāng)執(zhí)行抵押權(quán)，在處分抵押物后仍未能償還的部分債權(quán)，開發(fā)商才承擔(dān)保證責(zé)任。實際上，住宅按揭的抵押率都是在80%以下，商業(yè)按揭的抵押率更低，只要房地產(chǎn)市場不發(fā)生大的波動，行使抵押權(quán)基本上都能實現(xiàn)銀行的債權(quán)，無須開發(fā)商再承擔(dān)保證責(zé)任了，開發(fā)商在保證風(fēng)險基本上名存實亡。 以上本文簡要分析了開發(fā)商在按揭中的風(fēng)險及防范措施。在市場經(jīng)濟下，利益和風(fēng)險總是成正比的。開發(fā)商在按揭中所得到的回報可能會暫時掩蓋其存在風(fēng)險，但開發(fā)商作為一個經(jīng)營實體，獲取最大利潤和降低經(jīng)營中風(fēng)險永遠是任何經(jīng)營管理者最終目標(biāo)。通過本文，希望能提醒開發(fā)商充分預(yù)見和前瞻按揭中的法律風(fēng)險，在經(jīng)營中采取有效措施完善合同及協(xié)議條款，盡量做到將風(fēng)險控制在最小范圍。也希望通過本文引起更多業(yè)內(nèi)人士對開發(fā)商在按揭中風(fēng)險的關(guān)注，研究避免開發(fā)商法律風(fēng)險防范措施，進一步完善按揭的操作方式，并最終徹底解決按揭給開發(fā)商所帶來的法律風(fēng)險。16 / 16
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