銀行二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)研究-資料下載頁(yè)
2025-06-19 16:20本頁(yè)面
【正文】 明確規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。因此，如不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，采取相應(yīng)防范措施，將直接影響抵押物的處置變現(xiàn)能力。除了物權(quán)瑕疵會(huì)干擾二手房貸款中的債權(quán)保障體系，作為抵押物的房產(chǎn)，其本身的物理狀況也會(huì)影響到債權(quán)的安全。例如抵押房屋位置偏遠(yuǎn)、建成時(shí)間久遠(yuǎn)、面臨拆遷規(guī)劃、戶籍遷出等問(wèn)題增加了變現(xiàn)的難度。二、二手房住房按揭貸款業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解首先，制定與完善二手房按揭貸款業(yè)務(wù)貸前審查的制度和程序。強(qiáng)化貸款調(diào)查環(huán)節(jié)，提出貸款調(diào)查的具體要求和方式方法，梳理貸款調(diào)查的有關(guān)內(nèi)容和流程，必須建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度，有效鑒別個(gè)人客戶身份，把握借款人交易真實(shí)、借款用途真實(shí)、還款意愿和還款能力真實(shí)，嚴(yán)防虛假按揭業(yè)務(wù)的發(fā)生，從源頭上保證個(gè)人貸款的質(zhì)量。其次，銀行應(yīng)該與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中簽訂協(xié)議，明確規(guī)范各自的權(quán)利、義務(wù)，這包括銀行對(duì)于貸款審核義務(wù)的內(nèi)容和范圍，中介公司對(duì)于購(gòu)房人即借款人信息的真實(shí)性的審查義務(wù)，銀行與中介公司的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任等。一旦出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以根據(jù)協(xié)議追究房屋中介機(jī)構(gòu)“審查不實(shí)”的法律責(zé)任。對(duì)有不良記錄或非規(guī)范化操作人員與機(jī)構(gòu)進(jìn)行披露列入銀行黑名單。最后，提高基層信貸人員及銀行高級(jí)管理人員的的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)貸款全流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，在開(kāi)拓業(yè)務(wù)的同時(shí)審慎選擇優(yōu)良客戶,最大限度的降低銀行的不良貸款率。如一旦出現(xiàn)不良貸款，盡快啟動(dòng)法律程序第一時(shí)間對(duì)抵押房屋采取保全措施并通過(guò)拍賣(mài)抵押房屋盡快實(shí)現(xiàn)銀行債權(quán)，降低銀行損失。（作者系德衡律師集團(tuán)事務(wù)所執(zhí)業(yè)律
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