【正文】 降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風(fēng)險對銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時，這種情況一般不會發(fā)生。但房地產(chǎn)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的周期性，我國房地產(chǎn)同樣也要遵循這個規(guī)律。三是個別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方的信息不對稱，在申請住房貸款時就存在詐騙動機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款。這種情況雖然數(shù)量不大，但危害相當(dāng)嚴(yán)重。四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險。 　　。即由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會，通過不正當(dāng)?shù)氖侄危云潢P(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 　　。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險上積極主動。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行由于信息不對稱和自身體制不健全而面臨風(fēng)險，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險。按照委托代理理論，在銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者提供貸款上，商業(yè)銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強(qiáng)冒險精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款，從而給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險。最近兩三年，由于房價大幅度上漲，許多投資性購房者在短時間內(nèi)致富，造成投資性購房者所占的比重在不斷上升，出現(xiàn)了利用一套住房重復(fù)抵押、多次抵押和循環(huán)抵押進(jìn)行貸款，過度投機(jī)等行為，這無疑加重商業(yè)銀行的風(fēng)險。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴(yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范，是信貸風(fēng)險防范工作的重中之重。 住房信貸風(fēng)險的形成及防范 來自: 　　。一是合同潛伏的風(fēng)險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險。這種風(fēng)險潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規(guī)定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長期來看，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實現(xiàn)也不一定有保證。 　　。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的；三是價值不實，抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時造成部分債權(quán)無法實現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險。 　　二、住房信貸風(fēng)險的防范 　　。一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識，克服把房地產(chǎn)信貸片面作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營上急功近利的不良傾向。對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關(guān)系，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險的意識。國際上的經(jīng)驗一再證明，住房信貸風(fēng)險與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢特別是居民對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的社會預(yù)期高度正相關(guān)，不能簡單地認(rèn)為住房信貸是低風(fēng)險品種。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險品種開發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時，應(yīng)注意市場細(xì)分，優(yōu)化自身的貸款結(jié)構(gòu)；要合理設(shè)定高檔住房信貸與中低檔住房信貸的比例、商業(yè)樓宇與住宅開發(fā)信貸比例、開發(fā)貸款與個人住房信貸比例、開發(fā)貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產(chǎn)項目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時，適當(dāng)提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施，形成有效的金融風(fēng)險化解機(jī)制。 　　。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。一是大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會籌集開發(fā)資金。目前，我國4萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有70多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對房地產(chǎn)公司上市的嚴(yán)格限制，擴(kuò)大融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會上的小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，加大力度引進(jìn)外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，滿足部分居民的購房需要。 住房信貸風(fēng)險的形成及防范 來自: 　　。建立對個人信用進(jìn)行調(diào)查和評估的專門機(jī)構(gòu)，建立和完善個人信用等級制度，加強(qiáng)對借款人的借款動機(jī)和還款能力的審查。貸款風(fēng)險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽(yù)狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)、對擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對借款人還款能力的審查。建立借款人資信管理動態(tài)系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收人情況、償債記錄、購房動機(jī)、家庭成員等。特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機(jī)的調(diào)查。根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料，如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等，證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的