開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問(wèn)題探析(完整版)
【正文】 由開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人承諾：購(gòu)房人購(gòu)買商品房后在約定的時(shí)間內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商按一定的投資回報(bào)率予以回購(gòu)，在這種關(guān)系中商品房回購(gòu)的性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是一種新的買賣關(guān)系，是對(duì)開(kāi)發(fā)商已售出的商品房通過(guò)再交易行為而使之重新回歸開(kāi)發(fā)商。若銀行要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商直接向購(gòu)房人以約定價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)，支付購(gòu)房人剩余的貸款余額，再由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人追償。開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的賣方變?yōu)橘I方，購(gòu)房人由原來(lái)的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確立?！ 。?）期房回購(gòu)和現(xiàn)房回購(gòu)： 期房回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。在貸款實(shí)踐中銀行要求開(kāi)發(fā)商以“回購(gòu)”方式來(lái)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由于目前我國(guó)法律并無(wú)明文規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)其效力還有一定的爭(zhēng)議，對(duì)其相關(guān)的法律問(wèn)題缺乏足夠的理論研究。筆者就開(kāi)發(fā)商回購(gòu)中的相關(guān)法律問(wèn)題提出個(gè)人管見(jiàn)，以期與各位同仁共同探討。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。而期房抵押貸款中由于房屋所有權(quán)還沒(méi)有登記到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，開(kāi)發(fā)商履行的并非真正意義上的回購(gòu)義務(wù)，實(shí)際上承擔(dān)的是一種階段性連帶保證責(zé)任，個(gè)別銀行還會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任，此時(shí)開(kāi)發(fā)商履行的是保證義務(wù)而非回購(gòu)義務(wù)。兩種方式相比較，銀行選擇回購(gòu)形式省去了訴累，節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了成本。通常是在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲、房?jī)r(jià)預(yù)期收益看好的情況下，開(kāi)發(fā)商可能以這種形式與業(yè)主簽訂回購(gòu)協(xié)議，承諾在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，可要求開(kāi)發(fā)商以高出原購(gòu)房款的價(jià)格回購(gòu)房屋?；蛘咭部赡芗s定當(dāng)借款人違約抵押合同解除，抵押權(quán)人依法變賣抵押物時(shí)，由開(kāi)發(fā)商對(duì)不足部分進(jìn)行償還，而前種約定的情形在實(shí)踐中比較常見(jiàn)。根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。劉某一直未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)并且未還款達(dá)到4次后下落不明。如果債權(quán)人直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人對(duì)債權(quán)人可以行使先訴抗辯權(quán)。若出現(xiàn)房地產(chǎn)市價(jià)下跌，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在風(fēng)險(xiǎn)，則由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任?！ ∷?、實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商回購(gòu)約定存在的法律問(wèn)題與對(duì)策如天府早報(bào)曾經(jīng)報(bào)道過(guò)業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。因?yàn)樵诨刭?gòu)發(fā)生后還需處理開(kāi)發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果沒(méi)有明確合同中的解除合同條款，在開(kāi)發(fā)商因就擔(dān)保責(zé)任以約定的價(jià)格回購(gòu)該房產(chǎn)后，不排除開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如一套60萬(wàn)元的商品房，購(gòu)房人首付20萬(wàn)元，按揭貸款40萬(wàn)元。” 以上是對(duì)我國(guó)開(kāi)發(fā)商回購(gòu)目前存在的一些問(wèn)題及解決對(duì)策分析，而開(kāi)發(fā)商回購(gòu)實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題更為復(fù)雜。而實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商作為長(zhǎng)期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而且也是極不公平的。此條規(guī)定也有不妥，因?yàn)?，《中華人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人?，F(xiàn)在假定是原價(jià)回購(gòu)，也不考慮利息及回購(gòu)費(fèi)用等因素，那開(kāi)發(fā)商也應(yīng)是按60萬(wàn)元回購(gòu)。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開(kāi)發(fā)商關(guān)于回購(gòu)的約定實(shí)際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達(dá)成合意并通過(guò)法定的程序才能解除。在現(xiàn)實(shí)生活中，如果購(gòu)房者未入住小區(qū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)更好操作。購(gòu)房人購(gòu)時(shí)，有的可能是貸款買房，擔(dān)心自己到時(shí)有可能無(wú)力還貸；有的可能是投資買房，擔(dān)心自己所購(gòu)之房是否會(huì)升值、能否有回報(bào)?！ ?duì)于購(gòu)房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，如果此時(shí)購(gòu)房人及開(kāi)發(fā)商均未履行還款義務(wù)。銀行與開(kāi)發(fā)商約定，一旦購(gòu)房人未按約定歸還銀行貸款，不管購(gòu)房人有沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)回購(gòu)房產(chǎn)的責(zé)任?！薄 。?）“人保和物?！闭l(shuí)優(yōu)先？ 上述合同中約定了銀行未取得《他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》之前，借款人不按期還款時(shí)開(kāi)發(fā)商就合同項(xiàng)下貸款本息、利息及其他費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任?！ 〗?jīng)常能按揭合同中能看到：“借款人連續(xù)N個(gè)付款期或在合同期內(nèi)累計(jì)N個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，并有權(quán)要求保證人履行保證義務(wù)或?qū)杩钊怂?gòu)房產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)。開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條款的目的是為了保護(hù)銀行的利益
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