開發(fā)商房產(chǎn)回購中的法律問題探析(參考版)
2025-03-28 01:46本頁面
【正文】 。而實踐中開發(fā)商作為長期貸款的連帶保證人，不僅加重了經(jīng)濟負擔而且也是極不公平的?！ ∫陨鲜菍ξ覈_發(fā)商回購目前存在的一些問題及解決對策分析，而開發(fā)商回購實務中存在的問題更為復雜。 本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購不成功，開發(fā)商同意代購房人清償貸款債務且事實上已經(jīng)清償?shù)?，貸款人對購房人的債權轉讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務后十日內(nèi)書面通知購房人。”這就是說，若回購不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權轉讓給開發(fā)商的，應履行通知購房人的義務，否則，該轉讓對購房人不發(fā)生效力。此條規(guī)定也有不妥，因為，《中華人民共和國合同法》第八十條規(guī)定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人?！贝藯l可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，應通知開發(fā)商和購房人；開發(fā)商和購房人應在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購手續(xù)。根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，回購的商品房屬于抵押物，開發(fā)商回購實質上是對抵押物的變賣，故理所當然地應將“超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有”?，F(xiàn)在假定是原價回購，也不考慮利息及回購費用等因素，那開發(fā)商也應是按60萬元回購。如一套60萬元的商品房，購房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。這從情理上來講未免有些霸道，商品房開發(fā)商在為購房者承擔了個人住房借款合同中約定的擔保責任后，開發(fā)商有權收回購房者所購房產(chǎn)，用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務的違約金等，剩余部分退還購房者?！ ∪绾渭s定開發(fā)商回購時向銀行支付的價款？ 有的銀行在《回購協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，貸款人需通知開發(fā)商和購房人，開發(fā)商即應在收到貸款人的通知后一個月內(nèi)向貸款人按上述約定的價格支付回購款，而不論回購手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權人，銀行與開發(fā)商關于回購的約定實際是關于房地產(chǎn)的二次轉讓，這種轉讓按照目前深圳的政策需要三方關于該套房產(chǎn)的處分方式達成合意并通過法定的程序才能解除。因為在回購發(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權債務關系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔保責任以約定的價格回購該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。其次，購房人有可能損失房產(chǎn)價格的增值部分。在現(xiàn)實生活中，如果購房者未入住小區(qū)時，開發(fā)商會更好操作。如天府早報曾經(jīng)報道過業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重擔保，如房屋抵押擔保、保險公司的保證保險、房屋回購擔保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購還有助于開發(fā)商銷售商品房。這樣的承諾，可以讓購房人打消顧慮，增強購買欲，堅定購房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購房人購時，有的可能是貸款買房，擔心自己到時有可能無力還貸；有的可能是投資買房，擔心自己所購之房是否會升值、能否有回報?！ ∷?、實踐中開發(fā)商回購約定存在的法律問題與對策若銀行選擇開發(fā)商回購的形式實現(xiàn)債權的，當購房人逾期未還款構成違約時，銀行依法處分抵押房產(chǎn)時，開發(fā)商按照回購約定的價格（包括貸款本息、罰息及執(zhí)行費用）向銀行無條件回購該房產(chǎn)，如有房價增值部分則扣除購房人應向開發(fā)商支付的違約金后再返還給購房者。執(zhí)行過程中，可能因購房人個人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院可以直接劃扣開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費用等費用?！ τ谫彿咳巳缥茨馨磿r履行還款義務，按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開發(fā)商承擔擔保責任，如果此時購房人及開發(fā)商均未履行還款義務。若出現(xiàn)房地產(chǎn)市價下跌，銀行實現(xiàn)抵押權存在風險，則由開發(fā)商承擔回購責任?！?保證責任和回購條款都是銀行控制風險，實現(xiàn)債權的手段。這實際上是抵押權人與賣方、抵押人就處分抵押物達成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權利義務關系，回購條款即是三方對此種處理方式在按揭貸款合同中予以書面確認。銀行與開發(fā)商約定，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款，不管購房人有沒有取得產(chǎn)權證書，開發(fā)商應承擔回購房產(chǎn)的責任。 。債務人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒有履行債
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