【正文】 。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。最后一無所獲。這種事情我真不是沒見過。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。 我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。 這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。謝謝各位。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個(gè)備案就沒什么好多說了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完 成了。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。 只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。 驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。我就講個(gè)電的事情。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能搞定。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不 會(huì)有太大的麻煩。 規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。 1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?？傊?，辦法都是人想出來的。同樣是利用懸空期來做事。 此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè) 1 天兩天再去國土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了 啦。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。 哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。 根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款 。 先從土地抵押說起。我個(gè)人對這一塊的玄妙也不是很能理解。這個(gè)話題非常敏感。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押 昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。嘿嘿。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。房管部門下屬的房屋測 量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。賣的時(shí)候照樣賣 5000 賣 8000 賣 10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。從來都是如此。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可， 都要做價(jià)格公示。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè) 3 成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。唉，又來一個(gè) “做通 ”工作。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。 接下來，繼續(xù)講流程吧。不會(huì)有別的什么新花樣出來了。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶 型高一點(diǎn)點(diǎn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。戶型選擇完全是市場化的東西。這 個(gè) 9070 的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。謝謝。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭的場所。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。唉 打壓購買需求 提高首付 比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍８魑徊恍枰臀覡幷撌裁锤鞔蠓康禺a(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開 發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價(jià)是：混蛋。 在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來窮得不行，被迫下海至今。 1插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控 恩 ,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過 10 多年的運(yùn)做之 后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。 我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。 現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎 ？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？ 到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER。而且得一步一步來。要這樣的話，絕對沒 1 年的時(shí)間出不來。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證。 恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外 一個(gè)不識相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個(gè)故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。嘿嘿 施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。做個(gè)樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的 3 分之 1。 現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云。 在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。特牢騷百余字。這得寫死我啊。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。但是沒法子