【正文】 合同應對確定調(diào)解人后的調(diào)。調(diào)解人的報酬，包括涉及調(diào)解的其他費用，應在雙方選擇調(diào)解人時商定，由每方承擔上述報酬和費用的一半。雙方選擇由調(diào)解小組進行調(diào)解的，則各自選擇1名專家，再由雙方共同選擇1名專家作為調(diào)解小組的組長，由公證處在雙方在場的情況下抽簽確定。調(diào)解人人數(shù)：雙方可選擇由一名調(diào)解人進行調(diào)解或者3名調(diào)解人組成調(diào)解小組進行調(diào)解。雙方可以直接約定調(diào)解人，也可以約定調(diào)解人選擇范圍、人數(shù)以及最終確定方式。第十節(jié) 合同對爭議解決的約定第55條 合同對調(diào)解的約定55．1一般規(guī)定調(diào)解是指合同當事人自愿將合同爭議提交給合同之外的第三方，在第三方的主持下協(xié)商解決的方式。第54條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示54．1 除了合同約定情形外，具有《司法解釋》第8條規(guī)定的情形，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。53．7買受人沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)，使得商品房的權屬證書無法申領，無法辦理抵押登記，會導致開發(fā)商對按揭銀行的擔保責任無法解除，如發(fā)生買受人所購的商品房被司法機關查封或買受人不按時歸還銀行按揭等事宜，開發(fā)商的損失很大。53．6 出現(xiàn)買受人沒有按合同約定的時間收房的情況的主要原因在于商品房的質(zhì)量存在諸多問題，買受人因此拒絕收房。53．4 國家有關住房按揭貸款政策發(fā)生變化，要求買受人增加首付比例的，應當約定買受人應在接到開發(fā)商或按揭銀行通知后一定時間內(nèi)增加支付首付款以滿足按揭貸款申請要求。除此之外，開發(fā)商還應當注意在商品房買賣合同中約定導致買受人資金實力受影響的其他因素等出現(xiàn)而使得買受人不能或可能不能按合同約定的時間付款的情況出現(xiàn)時的處理原則。第53條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容53．1 約定買受人違約的主要情形：(1)買受人沒有按合同約定的時間付款；(2)沒有按合同約定的時間收房；(3)沒有按合同約定辦理或配合辦理商品房的過戶手續(xù)。對于因當事人違約行為給對方當事人造成財產(chǎn)損失的，應當賠償對方當事人因違約所受到的損失，這就是承擔賠償損失的違約責任形式。違約金分為法定違約金和約定違約金，凡法律規(guī)定的違約金是法定違約金，由合同雙方當事人在合同中約定的違約金是約定違約金?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同法定解除的五種情形：因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。當事人也可以約定一方解除合同的條件。合同的解除，可分為約定解除和法定解除兩種主要類型。由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《建筑法》等法律法規(guī)規(guī)定商品房必須經(jīng)驗收合格后方能交付使用，因此合同約定的房屋交付使用條件不符合法律法規(guī)規(guī)定的，該條款無效。但開發(fā)商可以免責的其他事由應在合同中約定，如規(guī)劃部門根據(jù)法律規(guī)定調(diào)整市政規(guī)劃的，在施工現(xiàn)場有重大考古發(fā)現(xiàn)的，因政府部門的原因導致市政配套設施不到位的等。 49．2一些地方為保護購房者的權益，規(guī)定商品房達到交付使用條件的標志，是經(jīng)驗收合格后取得當?shù)亟ㄔO行政主管部門頒發(fā)的商品房可以交付使用的批準文件。第49條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容49．1 2004年5月19日國發(fā)(2004)16號文件《國務院關于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”在內(nèi)的385項行政審批項目取消。房屋所有權登記還包括房屋所有權初始登記和房屋所有權轉移登記，經(jīng)房屋所有權轉移登記后，買受人才取得房屋的所有權。47．2．5交納先期物業(yè)服務費以及代辦產(chǎn)權證所需要繳納的稅、費。47．2．4 簽署房屋交接單。47．2．2檢查驗收。47．2商品房交付使用程序我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：47．2．1人住通知。47．1．3竣工驗收備案我國現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，國家對建設工程質(zhì)量采用備案制度。47．1．2工程竣工驗收合格根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱《建筑法》)第61條的規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)(1999)154號復函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設項目可在主體工程驗收時先對環(huán)境保護設施進行預驗收，待居民入住率達75％以上時，再對環(huán)境保護設施進行正式驗收。(3)環(huán)保驗收。根據(jù)《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。在一些市縣，建設項目完成后，由規(guī)劃部門進行驗收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應的合格證書。驗收合格包括以下內(nèi)容與程序： 47．1．1取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明(1)規(guī)劃驗收合格。第八節(jié) 合同對商品房交付條件、交付程序及權屬登記的約定第47條 一般規(guī)定47．1商品房的交付使用條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。 45．2如果在商品房銷售時，規(guī)劃變更、設計變更已經(jīng)發(fā)生，建議在商品房買賣合同中向買受人告知。買受人有權在通知達到之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。44．2詳見20．20．20．4。確實需要變更的應取得設計單位同意和規(guī)劃部門批準。第七節(jié) 合同對設計變更與規(guī)劃變更的約定第43條 一般規(guī)定43．1 經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。第42條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示42．1 買受人以按揭貸款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款沒有付清之前(如零首付、10％首付)，開發(fā)商不能向銀行出具首付款已經(jīng)付清的證明，以避免被認定為開發(fā)商出具虛假證明騙取銀行貸款，這種情形下，不但貸款協(xié)議無效，而且還有可能涉嫌貸款詐騙。 41．2商品房分期付款買賣中，除買受人支付的首期購房款外，其余商品房價款既可按約定的時間付款，也可以按約定的付款條件付款。第41條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容41．1 買受人以銀行票據(jù)或轉賬形式支付購房款，開發(fā)商應注意付款人與買受人是否為同一人，單位(包括法人或其他組織)為其他單位代付商品房價款或者自然人為他人(包括單位和自然人)代付商品房價款的，應由出票人出具代付說明。39．4銀行按揭按揭付款的非訴法律服務詳見本編第六章。39．2一次性付款一次性付款是指買受人在簽訂商品房買賣合同時或在合同約定的時間一次性支付全部商品房價款的付款方式。第38條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。37．7 由于商品房買賣合同的履行期限長，特別是預售合同從合同簽訂到房屋交付往往需要一年以上的時間，而裝飾材料、設備的市場價格是在不斷變動的，不同日期的裝飾、設備差價也不一樣。37．5由于精裝修商品房在裝修工程竣工后需要定期保養(yǎng)維護，如房屋長期封閉，而且會影響到裝修工程質(zhì)量，因此，精裝修商品房應在竣工驗收后短時間內(nèi)交付給買受人使用，并在商品房買賣合同中約定由于買受人原因不能按期交付時，開發(fā)商對裝修工程的質(zhì)量享有適度的免責權利。37．4約定裝飾、設備標準時不應使用諸如“高檔”、“高級”、“豪華”、“進口”、“名牌”、“一流”等模糊詞語，如果在簽訂合同時，設備、材料的品牌、規(guī)格型號、產(chǎn)地已經(jīng)確定的，應在合同中明確，確實難以確定的可以在合同中約定最低標準。(5)其他重要配置：家用中央空調(diào)系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、熱水器、內(nèi)門鎖具、開關插座的品牌、產(chǎn)地和保修期限。(3)廚房裝配：整體櫥柜中的柜體板材、臺面、門板的品牌和顏色，廚房配件中的抽屜軌道、水槽、龍頭、煤氣灶、油煙機、消毒柜、拉手、米箱的品牌、產(chǎn)地和型號，以上各項的保修期限。37．2約定裝修范圍及具體裝修要求，可包括以下內(nèi)容(推薦)：(1)裝修范圍和裝修風格，以三居室為例，約定客廳、餐廳、主臥、次臥、書房、主衛(wèi)、次衛(wèi)、廚房、陽臺的天花板(吊頂)、地面(地毯、大理石、實木地板)、墻面(墻紙、瓷磚、大理石)的裝修材料及工藝，每一處的裝修材料是否有多項選擇，材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、保修期限。鑒于此，開發(fā)商可與買受人約定裝修工程竣工作為交付使用條件，如通過建設、設計、施工、監(jiān)理單位組織的竣工驗收；對于業(yè)主比較關心的裝修質(zhì)量的檢測指標，如空氣質(zhì)量，也可約定通過相關部門檢測，達到一定標準，并以此作為精裝修商品房的交付使用條件或條件之一。第36條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容詳見20．20．20．4。2002年，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，建設部已經(jīng)將此標準推廣到康居示范工程3a級住宅里面，并推薦給全行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、設計和施工單位參照執(zhí)行。第五節(jié) 合同對精裝修標準與樣板房的約定第35條 一般規(guī)定35．1 精裝修房又稱全裝修住宅，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。34．4除合同約定的內(nèi)容外，如開發(fā)商發(fā)布的廣告樓書對商品房質(zhì)量所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。開發(fā)商拒絕修復或在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可自行或者委托他人修復。34．3 房屋的其他質(zhì)量問題。因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人有權要求退房和賠償損失。上述內(nèi)容應盡量約定在相關條款中。為避免糾紛，律師可建議開發(fā)商在商品房買賣合同中就上述問題作出約定。33．2在商品房買賣合同中，買賣雙方可以約定當雙方對是否存在質(zhì)量問題或者對質(zhì)量問題的性質(zhì)發(fā)生爭議時的處理方式，如提交某質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗。第33條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容33．1設計、施工環(huán)節(jié)均可能產(chǎn)生商品房質(zhì)量問題，從整改難度而言，因設計環(huán)節(jié)而引起的質(zhì)量問題整改難度更大。第32條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的內(nèi)容32．1 根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定起草《住宅質(zhì)量保證書》或其他有關質(zhì)量保修范圍、保修期限和保修責任的補充條款。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個采暖期、供冷期。如電器照明的開關、插座安裝傾斜、插座缺項或短路，給排水管道漏水、堵塞、給水閥門關閉不嚴、脫絲、連接件滴水或滲水、截止閥生銹、水表空走等均屬安裝工程質(zhì)量問題。地面工程質(zhì)量問題，如室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙、地面滲水；樓面工程質(zhì)量問題，如墻面漿活起堿脫皮、龜裂，頂棚抹灰、墻紙、面磚鑲貼、油漆等飾面脫落，衛(wèi)生間、廚房地面泛水、積水、陽臺積水漏水；門窗工程質(zhì)量問題，如鋁合金窗框扇相碰、密封條、毛刷條短缺、密封股封閉不嚴向內(nèi)滲水等質(zhì)量問題。按照建設部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量。31．2質(zhì)量問題房屋質(zhì)量問題是指房屋的地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、給排水系統(tǒng)管線的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問題，主要表現(xiàn)為：(1)地基基礎工程和主體結構工程的質(zhì)量問題。(16)gb 502102001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》(精裝修房適用)。(14)gb 50096—1999住宅設計規(guī)范(2003版)。(12)gb 503252001(2006版)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范。(10)gbj 242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范。(8)gbj 207屋面工程施工及驗收規(guī)范。(6)gbj 45高層民用建筑設計防火規(guī)范。(4)gbj 14室外排水設計規(guī)范。(2)gbj 10鋼筋混凝土結構設計規(guī)范。30．3綠地未按法律法規(guī)規(guī)定方法明示的，不得以出售、贈與等方式承諾給個別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費用。30．2根據(jù)《汽車庫建筑設計規(guī)范》，汽車庫室內(nèi)最小凈高應符合以下規(guī)定：微型車、小型車：2．20米；輕型車：2．80米；中、大型、鉸接客車：3．40米。29．4開發(fā)商如將外墻面、屋頂?shù)氖褂脵嗉s定給開發(fā)商或個別業(yè)主的，應在與建筑區(qū)劃內(nèi)每一位買受人所簽的商品房買賣合同中約定。當車位、車庫向買受人出售、出租、贈與時，再另行簽署相關協(xié)議。第29條 律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內(nèi)容29．1 商品房買賣合同約定的內(nèi)容不得違反《物權法》等法律法規(guī)的效力性、強制性規(guī)定，不得將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于開發(fā)商或個別業(yè)主所有。28．4起草車庫、車位權屬轉讓、出租、贈與的相關合同。28．2根據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃文件及《建筑物區(qū)分所有權的司法解釋》的規(guī)定，確定可以通過合同約定轉讓權屬的車庫、車位范圍。27．6其他未涉及的內(nèi)容詳見《物權法》第六章和《建筑物區(qū)分所有權的司法解釋》的規(guī)定。在絕大多數(shù)地方性法規(guī)、規(guī)章中，建設單位或產(chǎn)權所有人是建筑物、構筑物地名的命名申請人。但是，民政管理部門(或地名委員會)一般不會主動對建筑物、構筑物命名，而是根據(jù)申請人的申請進行審核、命名。(對于本條中的何為“明示”目前尚沒有具體法律、法規(guī)確定)27．3商品房外墻面和屋頂屬于全體業(yè)主共有，但其