【正文】 阿門。任何試圖改變現(xiàn)行房地 產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。連告都不知道要去告誰。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審 1 年，審消防又審一年，審施工圖再審 1 年。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有 無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。 物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。 質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改： 12345 云云。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。這個企業(yè)也不說什么。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。 消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。那么我們就利用這個懸空期吧。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。 還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。不多說了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。盡我的理解講那么一點吧。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。 現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各 大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。這個叫預(yù)測繪。隨便你怎么公示。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。唉 1預(yù)售許可證 終于說到這個了。 放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。這個活就叫放線。這個效果，我就不多說了。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。 強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型 這個很明確，就是那個 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70%以上。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。就是讓老百姓沒錢買房子。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。 基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面： 減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的 立桿見影。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。 之后的內(nèi)容 ，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。上級政府震怒，云云。這是什么概念？這是卡死你的概念。在我與同行的交流 中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。 1施工許可證 我懷著萬分激動的心情，打下了上面那 5 個字。 監(jiān)理報建是完 成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK 了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。我這里講的還只是個小手段?？傊褪遣皇芾?。大家知道一下就行。搞施工的就沒幾只好鳥。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。 首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。各位的，明白？ 不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。我見過最好的城市是廣州。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比 如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。當(dāng)然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。在 我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。謝謝各位。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰 了 5 萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許 可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。 最后兩邊都說服不了對方。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng) 孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。這個稍微在圖上畫一下就知道了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時， 90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。 說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策說兩句。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。 節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè) 計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在 的爭議非常大。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。 人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。比如 12 層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17 層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。在這個方面，審查那也是越來越嚴。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。 消防和人防專項審查 這兩樣?xùn)|西搞死人。不值得多說。不過這個不代表一般規(guī)律。規(guī)劃部門都這么掌握。買的人也少。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。 當(dāng)然， 總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。我就不多說了?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。引到多少電算多少電。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。 這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重 大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在 10 天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2 到 3 個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。但是這么一 搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個 2020 平方米不能算在建筑密度里面。看起來這個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。 總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫 “修建性詳細規(guī)劃審查 ”?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去 這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。再次強調(diào)：不屬于交易。非常的社會主義特色。 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使