【正文】 ，是向銀行作出的向購房人承諾以約定價格購回住房的一種承諾，只要購房人違約銀行要求其開發(fā)商回購，開發(fā)商就必須回購，從這個意義上說銀行轉(zhuǎn)移給開發(fā)商的并非權利而是義務，債權轉(zhuǎn)讓也與開發(fā)商回購的本意相去甚遠。所有權保留主要發(fā)生在分期付款的買賣中，在這類買賣中出賣人交付標的物后，買受人要分數(shù)次交齊貨款總額，為防止出賣人的債權不能落空，由于所有權保留，出賣人對標的物仍享有物權并可以運用物權保護方法，直接請求返還標的物，迅速簡捷地達到保護自己合法權益的目的?！　《?、開發(fā)商回購條款的性質(zhì)分析但由于沒有法律明文規(guī)定，出現(xiàn)開發(fā)商違約業(yè)主的信賴利益得不到保障，業(yè)主利益遭受損失的情形時有發(fā)生：如2005年北京朝陽法院曾受理業(yè)主羅某訴開發(fā)商違約，不履行回購承諾的案例?！　。?）投資型回購與擔保型回購：按照回購的目的，開發(fā)商回購可分為投資型回購與擔保型回購?！　‖F(xiàn)房按揭中的回購，為了防止購房人出現(xiàn)經(jīng)濟情況惡化、生老病死等客觀原因危及銀行的債權時，銀行通常與開發(fā)商約定：當借款人連續(xù)…個付款期或未按時償還貸款本息…銀行有權要求保證人履行保證義務或?qū)杩钊怂彿慨a(chǎn)進行回購” 。為降低銀行的放款風險，開發(fā)商要承擔兩種形式的擔保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發(fā)商負有保證房屋不存在瑕疵的責任，但這種保證責任是一種品質(zhì)擔保，是一種廣義意義上的擔保，而不是擔保法意義上的擔保?！　∫?、開發(fā)商回購分類及特征　　隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，住房金融業(yè)務的開展也迅猛增加。開發(fā)商回購根據(jù)不同的標準可以分為不同的類型，目前實踐中主要存在以下幾種分類：按照按揭貸款中房屋是否建成為標準可以分為期房回購與現(xiàn)房回購；根據(jù)開發(fā)商回購的目的，可以分為投資型回購和擔保型回購；根據(jù)回購時是否根據(jù)事前約定而進行，將商品房回購分為事前有約定的回購和事前無約定的回購等等；而本文所要討論的類型主要是現(xiàn)房回購、擔保型回購。而此時開發(fā)商對借款人按期還款的擔保責任只存在于借款人辦理產(chǎn)權證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權證書之后，開發(fā)商對其不能還款沒有任何義務。在執(zhí)行過程中，可能因購房人個人無力償還貸款且其房產(chǎn)也存在拍賣的障礙，法院直接劃扣了開發(fā)商帳戶上的資金，用以支付購房人所欠全部貸款本息，罰息及執(zhí)行費用等費用。如為三方主體共同簽訂，回購一般是抵押貸款合同中的一個回購擔保條款出現(xiàn)。以期房作抵押的，由房產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔保 3）住房抵押加購買住房貸款保險 4）質(zhì)押擔保以5）連帶責任保證，保證單位為借款人全程提供連帶保證⑤　　有人認為回購條款是銀行與開發(fā)商在合作協(xié)議中約定債權讓于條款，銀行將借款人手中取得的權益也即債權，轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的一種債權讓與行為。見如下案例：擔保法第28條第一款的規(guī)定的是債務人自己提供物保和保證人并存的情況：“同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。2007年出臺的物權法第一百七十六條明確了擔保法和擔保法解釋對“人保和物保”的規(guī)定，并強調(diào)了雙方當事人約定的效力： “被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權……”兩者其實并不矛盾，都是銀行處理債權的一種形式，只是銀行根據(jù)實際情況選擇的不同的債權實現(xiàn)方式。開發(fā)商承擔了保證責任后，只能按照民法的規(guī)定向法院起訴，要求購房者清償其承擔擔保責任的費用。購房人在向貸款人申請貸款時，開發(fā)商向貸款人承諾:若購房人不按照《借款合同》約定償還貸款時，開發(fā)商回購該商品房并負責償還其貸款。開發(fā)商在承擔擔保責任后往往會按照原買賣回購條款約定的價格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價格進行協(xié)商，但實際上往往會比市場價值低，因此由開發(fā)商回購房產(chǎn)會造成購房者房產(chǎn)增值利潤的損失。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，開發(fā)商就必須支付回購款，而不論回購成功與否。因此，這一約定有損購房人的利益。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務，則開發(fā)商是無法向債務人即購房人主張權