【正文】 策略修正 ［蜀郡錦繡城］ 第四階段 持續(xù)期 時(shí)間： 2022年 7月－ 2022年 11月（竣工） 目的：◆ 營(yíng)銷目的： 進(jìn)一步消化意向客戶。 新客戶群體開(kāi)發(fā)。 ◆ 本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量 30%（銷售總進(jìn)度 60%）。 ◆ 本階段實(shí)現(xiàn)銷售回款： 30%＝ ◆ 廣告目的：維持一定的媒體曝光率，保持相應(yīng)的公眾關(guān)注度。 手段：◆ 通過(guò)媒體進(jìn)行進(jìn)一步廣告推廣和項(xiàng)目信息傳達(dá)，形成一定美譽(yù)度。 ◆結(jié)合巡展等形式的 SP活動(dòng)，拓寬市場(chǎng)面。 ◆利用項(xiàng)目竣工或交房（預(yù)計(jì) 2022年 9月左右），進(jìn)行集中炒作。 內(nèi)容： A、廣告推廣執(zhí)行 B、廣告效果實(shí)時(shí)評(píng)估及策略修正 C、 SP活動(dòng)策劃、執(zhí)行 ［蜀郡錦繡城］ 第五階段 清尾期（現(xiàn)房階段） 時(shí)間： 2022年 12月－ 2022年 10月 目的：◆ 營(yíng)銷目的：清理尾盤(pán)，全力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全盤(pán)銷售。 ◆ 本階段銷售目標(biāo)：完成總量 35%（銷售總進(jìn)度達(dá)到 95%）。 ◆ 本階段實(shí)現(xiàn)銷售回款： 35%＝ 。 ◆ 廣告目的：以 SP促銷活動(dòng)為主，圍繞清尾目標(biāo)展開(kāi)推廣。 手段：◆ 制定切實(shí)有效的 SP促銷活動(dòng)計(jì)劃，以期實(shí)現(xiàn)短時(shí)間清尾。 ◆ 圍繞促銷活動(dòng)進(jìn)行一系列廣告推廣，形成宣傳態(tài)勢(shì)。 ◆ 形象次之，集中解決清尾難點(diǎn)問(wèn)題。 內(nèi)容： A、廣告推廣執(zhí)行 B、廣告效果實(shí)時(shí)評(píng)估及策略修正 C、 SP促銷活動(dòng)策劃、執(zhí)行 ［蜀郡錦繡城］ 項(xiàng)目 完成時(shí)間 項(xiàng)目 完成時(shí)間 設(shè)計(jì)修改定稿 2022年 11月 VI部分 2022年 12月 售樓部包裝 售樓部重新包裝 2022年 1月底 增加單體模型 2022年 1月底 室內(nèi)掛件 2022年 1月底 室內(nèi)展板 2022年 1月底 沙盤(pán) 2022年 1月底 現(xiàn)場(chǎng)包裝 工地打圍 2022年 1月 戶外掛旗 2022年 1月底 示道旗 2022年 1月底 路名牌 2022年 1月底 戶外大型指路牌 2022年 1月底 示范景觀區(qū) 2022年 1月中 工地現(xiàn)場(chǎng)看板 2022年 1月底 樣板間 2022年 6月 銷售物料 樓書(shū) 2022年 1月底 VI應(yīng)用 2022年 1月底 DM單 2022年 1月底 戶型冊(cè) 2022年 1月底 POP 2022年 1月底 ［蜀郡錦繡城］ 銷售組織 銷售隊(duì)伍組建 2022年 12月 人員進(jìn)場(chǎng) 2022年 2月初 銷售人員培訓(xùn) 2022年 1月 開(kāi)盤(pán) 2022年 4月 廣告推廣 媒體計(jì)劃 2022年 12月 雜志 2022年 4月 市區(qū)大型廣告牌 2022年 1月底 電臺(tái) 2022年 4月 報(bào)紙 2022年 1月 車(chē)身 2022年 4月 電視 2022年 3月 公交站臺(tái) 2022年 4月 活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 2022年 4月 促銷活動(dòng) 待定 ［蜀郡錦繡城］ ◎ 說(shuō)明 ? 以 2022年春交會(huì)（ 4月前后）為假想開(kāi)盤(pán)日進(jìn)行廣告推廣階段演示。 ? 以 2022年農(nóng)歷春節(jié)前后（ A、商品房預(yù)售證辦理進(jìn)度； B、 2022年 2月）作為時(shí)間分水嶺進(jìn)行階段劃分。 ? 2022年 2月前，售樓現(xiàn)場(chǎng)重新包裝工作應(yīng)全部完成，春節(jié)前售樓人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢。 ? 所有準(zhǔn)備工作就緒時(shí)間應(yīng)與售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝同時(shí)完成。 ? 2022年底前營(yíng)銷策劃方案全部確定，媒體計(jì)劃及主要媒體排期完成。 ? 報(bào)紙廣告先行，設(shè)計(jì)在現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始接受咨詢前完成一個(gè)系列（暫定 6篇）。 ? 電視、戶外等廣告在開(kāi)盤(pán)前 1月左右時(shí)間全面鋪開(kāi)。 ? SP活動(dòng)方案另案專述。 ? 本項(xiàng)目銷售進(jìn)度安排暫遵循 95%的總銷售目標(biāo)。 ? 按本方案銷售進(jìn)度，在總銷售期（一年六個(gè)月內(nèi)），平均每天完成銷售。 ［蜀郡錦繡城］ 售樓部 售樓部重新包裝 20 增加單體模型 室內(nèi)掛件 室內(nèi)展板 沙盤(pán) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 工地打圍 3 戶外掛旗 2 示道旗 6 示范景觀區(qū) 10 戶外大型指路牌 10 樣板間 60 工地現(xiàn)場(chǎng)看板 5 銷售物料 樓書(shū)（住宅及商業(yè)） 6 VI應(yīng)用 5 DM單 2 戶型冊(cè) 1 POP 廣告推廣 市區(qū)大型廣告牌 70 電臺(tái) 3 報(bào)紙 180 車(chē)身 25 雜志 5 公交站臺(tái) 20 電視 50 網(wǎng)站 3 活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 10 促銷活動(dòng) 20 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 28 合計(jì) 550 ［蜀郡錦繡城］ ◎ 說(shuō)明 ? 全盤(pán)銷售周期為 （從開(kāi)盤(pán)之日起），準(zhǔn)備期半年，項(xiàng)目運(yùn)作總時(shí)間為 2年。 ? 與順馳合作費(fèi)用暫未列入總體費(fèi)用，暫歸不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用作統(tǒng)計(jì)。 ? 廣告推廣費(fèi)用按總銷售額的 1%進(jìn)行預(yù)估。 ［蜀郡錦繡城］ 商業(yè)部分 ◎說(shuō)明 ? 商業(yè)部分前期不作單獨(dú)推廣，僅接受咨詢。 ? 根據(jù)住宅銷售情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度，商業(yè)部分暫定2022年 9月推出（即住宅竣工前 1－ 2個(gè)月）。 ? 商業(yè)部分獨(dú)立推出，獨(dú)立案名，獨(dú)立推廣安排。 ［蜀郡錦繡城］ A、前期應(yīng)低價(jià)進(jìn)入，以確保開(kāi)盤(pán)成功為前提。 B、為前期銷售造勢(shì)，為后期價(jià)格提升提供基礎(chǔ)和操作空間。 C、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探，探知市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度和接受度。 建議本案的入市均價(jià)為全盤(pán)均價(jià)的 3%—— 2650元 /m2。 六、價(jià)格策略 低價(jià)入市原則 （注：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷階段的均價(jià)為全盤(pán)均價(jià)，即入市價(jià)格與全盤(pán)均價(jià)之間有 3%的漲幅空間）。 同時(shí)配合營(yíng)銷需要，在開(kāi)盤(pán)時(shí)營(yíng)造低價(jià)概念（如 2488元 /m2）。 ［蜀郡錦繡城］ A、 本案全盤(pán)暫定進(jìn)行四次定價(jià)。 B、 第一次為客戶積累期價(jià)格（開(kāi)盤(pán)價(jià)）。 C、 第二次為開(kāi)盤(pán)之后一個(gè)月內(nèi)。強(qiáng)銷期價(jià)格為認(rèn)購(gòu)期價(jià)格上漲 3%， 此次價(jià)格是本案的第一次漲價(jià)。 D、第三次將二次推出批次單位漲幅再到 3%，比最初面市價(jià)漲高 160元 /m2左右。 即項(xiàng)目最高均價(jià)可達(dá)到 2850元 /m2，最終保證全盤(pán)總均價(jià) 2750元 /m2。 E、第四次將第三批推出單位再進(jìn)行適當(dāng)提價(jià)，具體幅度根據(jù)前期銷售情況確 定，如市場(chǎng)情況較好，爭(zhēng)取項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)再提升；如效果不佳，可平價(jià) 推出。 階梯式定價(jià) ［蜀郡錦繡城］ 全盤(pán)價(jià)格走勢(shì) 認(rèn)購(gòu)期 （ 入市 ） 強(qiáng)銷期 （ 開(kāi)盤(pán) ） 持續(xù)期 尾盤(pán)期 漲幅 3% 漲幅 3% 降幅 3% 全案均價(jià) 2750元 /m2 損益平衡線 價(jià)格 ［蜀郡錦繡城］ ? 本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)遵循差異化定價(jià)原則。 ? 按照單位在小區(qū)內(nèi)所處的不同位置、樓層、朝向、戶型、景觀效果等綜合因素進(jìn)行打分、加權(quán)、微調(diào)，確定每套單位最終價(jià)格。 ? 按照本項(xiàng)目均好性的特點(diǎn)和自身因素考慮，其單價(jià)最高差異不超過(guò) 800元 /m2，單個(gè)因素單價(jià)差異不超過(guò) 400元 /m2。 細(xì)部定價(jià)原則 ［蜀郡錦繡城］ 第四部分 形象展示篇 ［蜀郡錦繡城］ 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬(wàn)份 專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！