【正文】 策略修正 ［蜀郡錦繡城］ 第四階段 持續(xù)期 時間： 2022年 7月－ 2022年 11月（竣工） 目的：◆ 營銷目的： 進(jìn)一步消化意向客戶。 新客戶群體開發(fā)。 ◆ 本階段銷售目標(biāo)：完成住宅總量 30%（銷售總進(jìn)度 60%）。 ◆ 本階段實現(xiàn)銷售回款： 30%＝ ◆ 廣告目的：維持一定的媒體曝光率，保持相應(yīng)的公眾關(guān)注度。 手段：◆ 通過媒體進(jìn)行進(jìn)一步廣告推廣和項目信息傳達(dá)，形成一定美譽(yù)度。 ◆結(jié)合巡展等形式的 SP活動，拓寬市場面。 ◆利用項目竣工或交房（預(yù)計 2022年 9月左右），進(jìn)行集中炒作。 內(nèi)容： A、廣告推廣執(zhí)行 B、廣告效果實時評估及策略修正 C、 SP活動策劃、執(zhí)行 ［蜀郡錦繡城］ 第五階段 清尾期（現(xiàn)房階段） 時間： 2022年 12月－ 2022年 10月 目的：◆ 營銷目的：清理尾盤，全力實現(xiàn)項目的全盤銷售。 ◆ 本階段銷售目標(biāo)：完成總量 35%（銷售總進(jìn)度達(dá)到 95%）。 ◆ 本階段實現(xiàn)銷售回款： 35%＝ 。 ◆ 廣告目的：以 SP促銷活動為主，圍繞清尾目標(biāo)展開推廣。 手段：◆ 制定切實有效的 SP促銷活動計劃，以期實現(xiàn)短時間清尾。 ◆ 圍繞促銷活動進(jìn)行一系列廣告推廣，形成宣傳態(tài)勢。 ◆ 形象次之，集中解決清尾難點問題。 內(nèi)容： A、廣告推廣執(zhí)行 B、廣告效果實時評估及策略修正 C、 SP促銷活動策劃、執(zhí)行 ［蜀郡錦繡城］ 項目 完成時間 項目 完成時間 設(shè)計修改定稿 2022年 11月 VI部分 2022年 12月 售樓部包裝 售樓部重新包裝 2022年 1月底 增加單體模型 2022年 1月底 室內(nèi)掛件 2022年 1月底 室內(nèi)展板 2022年 1月底 沙盤 2022年 1月底 現(xiàn)場包裝 工地打圍 2022年 1月 戶外掛旗 2022年 1月底 示道旗 2022年 1月底 路名牌 2022年 1月底 戶外大型指路牌 2022年 1月底 示范景觀區(qū) 2022年 1月中 工地現(xiàn)場看板 2022年 1月底 樣板間 2022年 6月 銷售物料 樓書 2022年 1月底 VI應(yīng)用 2022年 1月底 DM單 2022年 1月底 戶型冊 2022年 1月底 POP 2022年 1月底 ［蜀郡錦繡城］ 銷售組織 銷售隊伍組建 2022年 12月 人員進(jìn)場 2022年 2月初 銷售人員培訓(xùn) 2022年 1月 開盤 2022年 4月 廣告推廣 媒體計劃 2022年 12月 雜志 2022年 4月 市區(qū)大型廣告牌 2022年 1月底 電臺 2022年 4月 報紙 2022年 1月 車身 2022年 4月 電視 2022年 3月 公交站臺 2022年 4月 活動 開盤活動 2022年 4月 促銷活動 待定 ［蜀郡錦繡城］ ◎ 說明 ? 以 2022年春交會（ 4月前后）為假想開盤日進(jìn)行廣告推廣階段演示。 ? 以 2022年農(nóng)歷春節(jié)前后（ A、商品房預(yù)售證辦理進(jìn)度； B、 2022年 2月）作為時間分水嶺進(jìn)行階段劃分。 ? 2022年 2月前，售樓現(xiàn)場重新包裝工作應(yīng)全部完成，春節(jié)前售樓人員進(jìn)駐現(xiàn)場接受咨詢。 ? 所有準(zhǔn)備工作就緒時間應(yīng)與售樓現(xiàn)場包裝同時完成。 ? 2022年底前營銷策劃方案全部確定，媒體計劃及主要媒體排期完成。 ? 報紙廣告先行，設(shè)計在現(xiàn)場開始接受咨詢前完成一個系列（暫定 6篇）。 ? 電視、戶外等廣告在開盤前 1月左右時間全面鋪開。 ? SP活動方案另案專述。 ? 本項目銷售進(jìn)度安排暫遵循 95%的總銷售目標(biāo)。 ? 按本方案銷售進(jìn)度，在總銷售期（一年六個月內(nèi)），平均每天完成銷售。 ［蜀郡錦繡城］ 售樓部 售樓部重新包裝 20 增加單體模型 室內(nèi)掛件 室內(nèi)展板 沙盤 現(xiàn)場包裝 工地打圍 3 戶外掛旗 2 示道旗 6 示范景觀區(qū) 10 戶外大型指路牌 10 樣板間 60 工地現(xiàn)場看板 5 銷售物料 樓書（住宅及商業(yè)） 6 VI應(yīng)用 5 DM單 2 戶型冊 1 POP 廣告推廣 市區(qū)大型廣告牌 70 電臺 3 報紙 180 車身 25 雜志 5 公交站臺 20 電視 50 網(wǎng)站 3 活動 開盤活動 10 促銷活動 20 不可預(yù)見費用 28 合計 550 ［蜀郡錦繡城］ ◎ 說明 ? 全盤銷售周期為 （從開盤之日起），準(zhǔn)備期半年，項目運作總時間為 2年。 ? 與順馳合作費用暫未列入總體費用，暫歸不可預(yù)見費用作統(tǒng)計。 ? 廣告推廣費用按總銷售額的 1%進(jìn)行預(yù)估。 ［蜀郡錦繡城］ 商業(yè)部分 ◎說明 ? 商業(yè)部分前期不作單獨推廣，僅接受咨詢。 ? 根據(jù)住宅銷售情況及項目工程進(jìn)度，商業(yè)部分暫定2022年 9月推出（即住宅竣工前 1－ 2個月）。 ? 商業(yè)部分獨立推出，獨立案名，獨立推廣安排。 ［蜀郡錦繡城］ A、前期應(yīng)低價進(jìn)入，以確保開盤成功為前提。 B、為前期銷售造勢，為后期價格提升提供基礎(chǔ)和操作空間。 C、對市場進(jìn)行試探，探知市場對價格的敏感度和接受度。 建議本案的入市均價為全盤均價的 3%—— 2650元 /m2。 六、價格策略 低價入市原則 （注：開盤強(qiáng)銷階段的均價為全盤均價，即入市價格與全盤均價之間有 3%的漲幅空間）。 同時配合營銷需要，在開盤時營造低價概念（如 2488元 /m2）。 ［蜀郡錦繡城］ A、 本案全盤暫定進(jìn)行四次定價。 B、 第一次為客戶積累期價格（開盤價）。 C、 第二次為開盤之后一個月內(nèi)。強(qiáng)銷期價格為認(rèn)購期價格上漲 3%， 此次價格是本案的第一次漲價。 D、第三次將二次推出批次單位漲幅再到 3%，比最初面市價漲高 160元 /m2左右。 即項目最高均價可達(dá)到 2850元 /m2，最終保證全盤總均價 2750元 /m2。 E、第四次將第三批推出單位再進(jìn)行適當(dāng)提價，具體幅度根據(jù)前期銷售情況確 定，如市場情況較好，爭取項目實際銷售均價再提升；如效果不佳，可平價 推出。 階梯式定價 ［蜀郡錦繡城］ 全盤價格走勢 認(rèn)購期 （ 入市 ） 強(qiáng)銷期 （ 開盤 ） 持續(xù)期 尾盤期 漲幅 3% 漲幅 3% 降幅 3% 全案均價 2750元 /m2 損益平衡線 價格 ［蜀郡錦繡城］ ? 本項目定價應(yīng)遵循差異化定價原則。 ? 按照單位在小區(qū)內(nèi)所處的不同位置、樓層、朝向、戶型、景觀效果等綜合因素進(jìn)行打分、加權(quán)、微調(diào)，確定每套單位最終價格。 ? 按照本項目均好性的特點和自身因素考慮，其單價最高差異不超過 800元 /m2，單個因素單價差異不超過 400元 /m2。 細(xì)部定價原則 ［蜀郡錦繡城］ 第四部分 形象展示篇 ［蜀郡錦繡城］ 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份 專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！