【正文】 訓、服務培訓等） 末位淘汰制；（連續(xù)三個月蟬聯(lián)最后一名則給予淘汰） 【 營銷保障體系八 — 提高現(xiàn)場服務策略 】 “ 軍事化物業(yè)管理服務” 結(jié)合大華錦繡華城 2022品牌升級年，在物業(yè)管理方面也建議能夠有所提升，我們想法如下： 現(xiàn)場軍事化物業(yè)管理服務標準；（至少銷售中心現(xiàn)場做到） 便民服務手冊制定；（后續(xù)細化） 【 營銷保障體系九 — 華客會全面升級策略 】 “ 多元化會員服務升級計劃” 考慮到目前大華華客會會員制度存在的不足問題，建議補充如下： – 與銀行進行深度合作，聯(lián)名發(fā)行區(qū)域信用卡，如攜程與招商的合作 – 將華客會的資深會員和 VIP會員的會員卡升級成為銀行信用卡 – 資深會員卡轉(zhuǎn)為普通信用卡 – VIP會員卡轉(zhuǎn)為 VIP信用卡 – 通過大華和銀行的雙方渠道，共同發(fā)展華客會會員，同時進行雙贏的品牌推廣和大華的產(chǎn)品銷售 – 動員全員營銷概念，給予推薦成交客戶更多的實惠；（以上有待細化） 以上眾多建議，其實只有一個宗旨：提高會員含金量。 項目推廣策略 【 營銷節(jié)點 】 ? 2022年大華供應產(chǎn)品主要分為三大塊： ? 一是一期、二期和 C區(qū)存量房面積約 ，主要為剩余房源，戶均面積約 122㎡ /套； ? 二是項目核心板塊 —— 三期即 E區(qū) ，主要由花園洋房構(gòu)成； ? 三是一、二期商鋪面積約 ，三者共計 ，其中 E區(qū)為50%，存量房占 47%，商鋪占 3%，考慮對銷售任務的補充。 – 09年 E區(qū)推售計劃：共計 ； ? 09年 4月：推出 E區(qū) 1417棟電梯花園洋房， ； ? 09年 5月：推出 E區(qū) 15/913棟電梯花園洋房， ； （根據(jù)目前，工作進度，我司估計整體開盤時間需要往后推遲一個月） 【 主要營銷事件節(jié)點 】 2022年各營銷階段如下： ? 售樓處： 09年售樓處主要功能是服務于 E區(qū)銷售，因此整個售樓處內(nèi)外形象布置將圍繞 E區(qū)新形象展開，包裝主要包括但不限于售樓處廣場道旗、廣場大牌、售樓處內(nèi)部展板、整體沙盤更新、 E塊沙盤制作、戶型模型、單體模型等，計劃 2022年 4月全部完成； ? 看房通道： 主要從售樓處 —— 芳香公園 —— 大華路商業(yè)街 —— 榴美頌石榴景觀大道 —— 幼兒園教學示范區(qū) —— E區(qū)樣板區(qū)和樣板房 —— 售樓處。 ? 樣板房： E區(qū)樣板房位于 17幢 2樓為新古典主義風格建筑，樣板房單元門導示牌，樓梯間噴繪包裝看房溫馨提示、入戶房型展示， 4月完成。 ? 樣板區(qū)： 主要為 E區(qū)入口景觀樣板、 17幢樓體里面樣板和樓間綠化樣板，基本達到交付標準，完成時間 2022年 4月。 全城覆蓋計劃 —— 占位、搶奪客源 片區(qū)整合計劃 —— 挖掘片區(qū)價值 關鍵事件營銷 —— 眼球經(jīng)濟 媒體推廣計劃 —— 營銷推廣 重在高形象、掌握話語權(quán) 整合增值舉措 —— 提高產(chǎn)品附加值 【 營銷推廣總策略 】 在城北、城中和江北三個區(qū)域； 針對安徽、蘇北等來寧核心交通要塞進行戶外攔截策略； 針對競爭對手主要交通要塞進行戶外攔截策略； 整合媒體傳播計劃。 【 整合傳播計劃 】 媒體組合策略 建立直效營銷渠道 豪華影院大片的獨家廣告放映權(quán) 立體化 高端客戶 DM直郵、電話直訪 戶外（戶外攔截，形象展示） 電視（重點欄目冠名） 網(wǎng)絡（印象、口碑） 電臺（促進銷售的利器） 樓盤電梯廳海報 /展板 其它小眾傳播渠道 華客會客戶資料寄送 報紙（形象持續(xù)、關鍵節(jié)點） 【 媒體推廣費用預算 】 媒體 比例 金額（萬元） 備注 戶外廣告 固定 19% 100 江北、城北、新街口 階段戶外 6% 30 10四個月綜合考慮 報紙媒體 金陵晚報 11% 60 9～ 12月，彩色半版 現(xiàn)代快報 11% 60 彩色半版 其他 6% 30 其它報紙媒體 品牌活動費用 19% 100 各大品牌活動費用，含部分電視 傳播費用（與電視臺合作） 房展會 6% 30 春 /秋季房展會 電臺廣告 4% 20 15秒電臺廣告，預計 10月投放 銷售物料 4% 20 包括樓市、銷海、單頁等 小眾傳播 7% 35 包括短信、 DM直郵、夾報等 不可預見費 8% 40 小計 % 525 媒體費用安排計劃表 “ 品牌提升，集中推廣，活動引爆” 整合市場攻擊 市場鋪墊期 主題：尾貨促銷、客戶積累維護 時間： 2022. 2~ 內(nèi)部認購期 主題：集中引爆，強勢推廣 時間： ~ 公開發(fā)售期 主題：品牌活動提升強勢引爆，產(chǎn)品強銷 時間： 加推強銷期 主題：二次加推，產(chǎn)品促銷 時間： 2022. 6~ 深化延續(xù)準備期 主題：深化人脈經(jīng)營 時間： ~ 【 項目階段營銷推廣細化方案 】 市場鋪墊期 （ ） 『 推廣目標 』 年度推廣策略確認 +品牌提升傳播 +前期銷售物料準備 +品牌活動前期工作的準備 +尾貨促銷 +現(xiàn)場包裝工作推進；計劃銷售 100套 『 傳播核心策略 』 策略一：戶外攔截策略； 主要圍繞： 1）產(chǎn)品促銷； 2）品牌提升； 3）重點區(qū)域攔截；（城北、江北、城中 +外圍市鎮(zhèn)攔截為主） 策略二：品牌活動炒作策略； 小型業(yè)主活動為主 。（如植樹節(jié)、采茶節(jié)等） 『 媒體表現(xiàn) 』 ：華城中央，醇熟美頌（品牌篇）；不懈追求美頌生活，我們希望做得更好。（產(chǎn)品升級篇）；產(chǎn)品促銷傳播等； ：華城中央，醇熟美頌（品牌提升） （預計 2月開始進行傳播，戶外、車身、報廣形式） 費用預算： 40%； 150萬元（主要以年度戶外大牌投入為主） 品牌提升策略確認 +尾房促銷 【 項目階段營銷推廣細化方案 】 蓄水及公開期 （ ） 『 推廣目標 』 針對丹美頌第一批物業(yè) ，啟動 華客會 全面增值促銷計劃，預計來人 1000組，意向客戶 400組；轉(zhuǎn)定率達到60%以上；累計實現(xiàn) 『 傳播核心策略 』 策略一：軟文炒作策略； 主要圍繞： 1）產(chǎn)品系列軟文 +系列產(chǎn)品硬廣； 2）開盤系列報紙； 策略二：品牌活動炒作策略； 1）“世界花卉品鑒會 — 牡丹之王暨樣板房公開“五一系列活動 2）南京春季房展會 3）其它小業(yè)主活動 策略三：“走出去”策略 +“ 團購”策略； 『 媒體表現(xiàn) 』 — 整合傳播，全面攻擊 1. 公開發(fā)售系列 （ 創(chuàng)意稿） 2. 戶外大牌表現(xiàn)：錦繡華城三期丹美頌 5月 1日盛大公開（活動信息 +增值計劃促銷信息） 3. 電視媒體表現(xiàn)：成功人士，在中央社區(qū)的生活演繹 4. 其他媒體配合；電話直訪、短信、 DM、網(wǎng)絡等 費用預算： 40%， 200萬元 推廣目標：預計完成 400組誠意金客戶積累，品牌系列活動引爆市場；實現(xiàn) 60%轉(zhuǎn)定率。 【 項目階段營銷推廣細化方案 】 『 推廣目標 』 建立的品牌差異性，提高項目市場競爭力和抗風險能力； 9月推出余下 2萬方花園洋房產(chǎn)品，年度力爭實現(xiàn) 『 傳播核心策略 』 策略一：品牌活動策略； — 大華 21周年慶典、家樂福奠基開盤 儀式活動等 策略二：小型 SP活動策略（露演、運動） 策略三：主動出擊策略；（周邊城市派單、路演巡展） 策略四：人脈傳播策略； — 華客會系列升級活動； 策略五： 10月秋季房展會活動 『 媒體表現(xiàn) 』 ，領秀江北品質(zhì)生活（配套篇）； ，居優(yōu)越之上（生活篇）； ：根據(jù)各時期活動進行變更調(diào)整； （預計 10月進行傳播，報紙、電臺、 DM形式） 費用預算： 20%； 100萬元 推廣目標：年度實現(xiàn) 億左右銷售指標 強銷及二批蓄水期 （ ） 【 項目階段營銷推廣細化方案 】 尾貨強銷期 （ ） 『 推廣目標 』 深化大華錦繡華城品牌優(yōu)勢，剩余產(chǎn)品促銷策略。 『 傳播核心策略 』 策略一：軟文炒作策略； 主要圍繞： 1）產(chǎn)品升級系列（ 2稿）； 2）家樂福進駐系列（ 3 篇）； 3）產(chǎn)品促銷系列（根據(jù)產(chǎn)品特點確定） 策略二：繼續(xù)深化人脈傳播策略； — 華客會系列活動 策略三：繼續(xù)執(zhí)行“走出去”策略 +大客戶團購策略； 『 媒體表現(xiàn) 』 1. 根據(jù)實際情況確定；產(chǎn)品促銷策略 戶外大牌表現(xiàn)：華城中央，醇熟美頌 +產(chǎn)品促銷 小眾傳播； 戶外延續(xù)。 費用預算： 10%， 50萬元；另全案預留 25萬不可預見費用。 推廣目標：年度銷售指標達到 ；根據(jù)市場走勢確定是否推出小高層產(chǎn)品 【 項目階段營銷推廣細化方案 】 方式一：固定月度顧問服務費： 7萬元 /月 A、每月 8日前支付上一個月顧問服務費； B、每月扣留 10%作為全案考核費用，年底根據(jù)完成雙方制定年度指標審核發(fā)放； C、如超額完成，則給予 510萬不等獎勵。 方式二、按照每月金額銷售千分之 5提成，作為項目顧問服務費 A、根據(jù)實際到賬金額結(jié)算，每月 8日前支付上一月傭金； B、考核標準同樣扣留 10%作為全案考核費用，根據(jù)年度指標完成情況進行發(fā)放； C、超額完成指標適當給予 510萬獎勵。 【 收費標準和考核建議 】