【正文】 由22座具有歐陸風情的現(xiàn)代建筑組成 ? 項目總投資： 14億元 ? 項目構成： 商鋪 ，停車場 2萬平方米， 64000平方米的綠地，水街 6000平方米，演藝舞臺 1000平方米。 ? 基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。 新商業(yè)中心：天一廣場 舊中心：中山路 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 ? 功能升級，滿足了消費者復合型消費需求 ? 產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級為具有多種功能的綜合體 ? 功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗式的消費“目的地” ? 成為了城市地標 ? 舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復合的消費需求 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 案例 關鍵驅(qū)動因素 需求背景 —— 舊有單一購物功能的商業(yè)中心無法滿足復合的消費需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價增長速度明顯加快 /城市舊城改造進程加快 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 以 商業(yè) 為核心驅(qū)動力的城市中心的 發(fā)展基因 區(qū)位 因素 項目因素 商業(yè)產(chǎn)品全面升級 商業(yè)為核心驅(qū)動功能 /其它功能為輔 商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動商業(yè)經(jīng)營 前期 后期 一、項目價值 三、項目一期定位 四、經(jīng)濟測算 目錄 城市綜合體功能分解 泉州房產(chǎn)市場 城市綜合體發(fā)展模式研究 項目發(fā)展建議及定位 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 先期 后期及全盤 典型的政府驅(qū)動型城市中心 同時兼有商業(yè)驅(qū)動型特點 核心是商務驅(qū)動型城市中心 結(jié)論： 一期項目以政府驅(qū)動型兼商業(yè)驅(qū)動型為核心發(fā)展模式。 隨著項目區(qū)域的成熟度提高逐漸轉(zhuǎn)化為以商務辦公為核心驅(qū)動型發(fā)展模式。 對比項目與各類發(fā)展模式的匹配度 發(fā)展、轉(zhuǎn)化 板塊發(fā)展定位 板塊定位： 泉州濱海城市新中心 發(fā)展目標： 吸引城市的價值中心流向，打造高品質(zhì)城市中心形象，成為促進泉州成為海西經(jīng)濟圈的核心增長點。 項目整體使命： 推進泉州的城市化建設和產(chǎn)業(yè)升級，使泉州在海西經(jīng)濟圈中發(fā)揮更大的作用 項目整體定位 項目整體定位： 以商務辦公為核心的城市中心綜合體 發(fā)展目標： 行政文化中心區(qū)、商務辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū)。 項目整體使命： 提升東海灣區(qū)域價值，打造泉州地標性商務辦公區(qū)域，建造泉州城市新核心，推進城市化進程。 項目一期定位 項目一期定位： 以住宅為主體開發(fā)部分，以商辦為基礎的宜居宜商大盤 發(fā)展目標： 利用住宅提升區(qū)域地塊的成熟度，從而帶動區(qū)域內(nèi)的購物需求及其他需求。商辦類先期的體量需要適度控制，主要為住宅服務（包括人流，同時也要兼顧區(qū)域形象和后期市場培養(yǎng)的需要。 項目一期的主要使命： 提升區(qū)域成熟度，使東海區(qū)域真正成為城市中心區(qū)域 板塊發(fā)展定位 項目整體定位 項目一期定位 濱海城市新中心 以商務辦公為核心的城市中心綜合體 以住宅為主體開發(fā)部分，以商辦為基礎的宜居宜商大盤 板塊定位決定 項目整體定位 項目的發(fā)展體現(xiàn) 板塊的發(fā)展 項目一期為整體定位服務 整體定位必須依靠一期的成功 板塊現(xiàn)狀決定一期定位 一期發(fā)展直接促進板塊發(fā)展 定位關系 一、項目價值 四、經(jīng)濟測算 目錄 競爭差異化分析 形象定位 產(chǎn)品功能定位 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 三、項目一期具體定位 板塊間競爭 板塊內(nèi)競爭 橋南片區(qū) 城東片區(qū) 中心片區(qū) 東海灣項目區(qū)域 潯浦地塊區(qū)域 尋找項目 發(fā)展空間 城東區(qū)域 主推點 項目區(qū)域 價格優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 交通規(guī)劃優(yōu)勢 發(fā)展趨勢 中心區(qū)以健康型 居住為核心功能 對比優(yōu)勢 商務功能 綜合體 泉州灣中心區(qū)位 突出項目的商辦綜合功能和未來中心區(qū)位優(yōu)勢 差異定位 橋南區(qū)域 主推點 項目區(qū)域 大規(guī)模商辦住 綜合規(guī)劃 周邊產(chǎn)業(yè)依托 發(fā)展趨勢 城市副中心 對比優(yōu)勢 政府帶動 交通規(guī)劃 景觀優(yōu)勢 突出行政中心的帶動作用，以景觀突出產(chǎn)品差異 差異定位 中心區(qū)域 主推點 項目區(qū)域 商業(yè)生活配套 人口基礎 發(fā)展趨勢 金融中心 部分老城保護 對比優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 交通優(yōu)勢 行政資源 突出項目的現(xiàn)代化城市的新面目，充分利用政府的輿論優(yōu)勢 差異定位 東海灣項目特點 項目一期 體量巨大，但主體為住宅， 居住社區(qū)的定位，酒店和商業(yè)以配套形象出場，并且高端辦公產(chǎn)品。 潯浦地塊區(qū)域特點 依托旅游產(chǎn)業(yè)而發(fā)展的。未來規(guī)劃有酒店，辦公，住宅等。 競爭優(yōu)勢：政務，港口，景觀，交通 差異定位：突出項目的景觀優(yōu)勢和中心區(qū)辦公商業(yè)的優(yōu)勢。 競爭優(yōu)勢：政務，規(guī)模，產(chǎn)業(yè)依托，位置 差異定位：突出項目的中心位置，規(guī)模優(yōu)勢和政務依托、產(chǎn)業(yè)依托。 突出項目的商辦綜合功能和未來中心區(qū)位優(yōu)勢 突出行政中心的帶動作用，以景觀突出產(chǎn)品差異 突出項目的現(xiàn)代化城市的新面目，充分利用政府的輿論優(yōu)勢 突出項目的景觀優(yōu)勢和中心區(qū)辦公商業(yè)的優(yōu)勢。 突出項目中心位置，規(guī)模優(yōu)勢和政務依托、產(chǎn)業(yè)依托。 城市新中心 全新區(qū)域 1000畝規(guī)模 商辦政務居住核心 海景資源 定位要點 一、項目價值 四、經(jīng)濟測算 競爭差異化分析 形象定位 產(chǎn)品功能定位 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 三、項目一期具體定位 活力“泉”中心，魅力“灣”生活 新鮮而活力的現(xiàn)代化城市中心 品質(zhì)、價值、便捷、機遇的代名詞 形象定位 一、項目價值 四、經(jīng)濟測算 競爭差異化分析 形象定位 產(chǎn)品功能定位 二、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 三、項目一期具體定位 功能定位 根據(jù)一期發(fā)展模式和競爭優(yōu)勢分析 設定各個功能分區(qū)的比例 物業(yè)類型 建筑面積 (萬平米 ) 比例 住宅 42 55% 商業(yè) 22% 甲級寫字樓 5 7% 商務公寓 9 12% 星級酒店 3 4% 經(jīng)濟型酒店 1 1% 合計 100% 產(chǎn)品功能定位 —— 住宅部分 鑒于泉州住宅市場的整體表現(xiàn)以及周邊項目的具體表現(xiàn)。初步定位，住宅產(chǎn)品分為兩部分： 高端住宅 利用項目自身的區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，定位為高端住宅。著重強調(diào)舒適感，品質(zhì)感，價值感。 客戶： 面向城市的高端人群 目的：打造區(qū)域的品質(zhì)感，提升項目價值。 普通住宅 利用項目的“東海灣中心”優(yōu)勢，以普通住宅為主。強調(diào)適用，經(jīng)濟；控制總價。 客戶： 主要面向社會的中堅人群。 目的： 人口導入，為商業(yè)及辦公提供基礎。加速提升區(qū)域成熟度。 產(chǎn)品配比建議 產(chǎn)品 面積段（㎡） 總面積比例 預計套數(shù)（套） 高端住宅 300 10% 160 200 20% 400 普通住宅 130160 20% 600 110130 30% 1000 110以下 20% 800 項目戶型建議 復式下 復式上 5/3/3 建筑面積 180200 空中庭院面積 2030 1 雙層挑高庭院 ,最 限度引入美景 2 南北雙庭院設計 , 輕松收藏私家美景 3 挑高大客廳 ,盡顯 主人不凡氣度 高端住宅建議 戶型建議 高端住宅建議 戶型建議 高端住宅建議 平層產(chǎn)品建議 528㎡ 五房四廳五衛(wèi) +工人房 戶型設計： ?主傭交通路線分開，通過“十字”、“ T字”內(nèi)廊合理劃分，使禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動區(qū)、休息區(qū)等各功能合理分隔又有效連通，避免功能區(qū)干擾 戶型建議 風格建議：現(xiàn)代風格融合古典元素 色系：米黃色系為主 材料：底部石材，上部面磚 /砂巖 /真石漆 別墅區(qū)不高端公寓區(qū)在風格和建筑材料上相互融合。 高端住宅建議 立面表現(xiàn)建議 相關案例借鑒 ?建筑風格：新古典主義風格 ?建筑材料：石材，進口砂巖等作為重要材料． ?建筑細節(jié)處理：細部處理根據(jù)建筑風格特點，主要體現(xiàn)在入口，窗，屋頂造型等處，處理細膩，且工藝考究． 仁恒河濱城 星河灣 翠湖天地 ?建筑風格：現(xiàn)代風格，簡潔。 ?建筑材料：下層采用花崗石，上部采用質(zhì)感涂料。 ?建筑細節(jié)：陽臺處理采用玻璃材料，建筑頂部處理增加造型，且結(jié)合燈光做法。 ?建筑風格：一期：ＡＲＴＤＥＣＯ建筑風格 二期：融合現(xiàn)代風格 建筑細節(jié)：一期在頂部和局部處理采用古典風格元素。二期：采用簡潔的明快的特點。 建筑材料：外墻巴西金山麻（ SAHARS GOLD）花崗石 /高級仿真石漆 ，材料運用高檔。 立面表現(xiàn)建議 高端住宅建議 相關案例借鑒 采光地下車庫 北京御園 御翠豪庭 財富海景 王子晶品 ?建筑風格：現(xiàn)代風格 ?建筑材料：玻璃幕墻，鋁板 ?建筑細節(jié)處理：細部處理根據(jù)建筑建筑觀景特點處理，在觀江景位置采用弧型處理，最大化增加觀景面． ?建筑風格：現(xiàn)代風格 ?建筑材料：玻璃幕墻，鋁板 ?建筑細節(jié)處理：簡潔形體處理 ?建筑風格：歐式古典風格 ?建筑材料：石材，進口砂巖。 ?建筑細節(jié)處理：細節(jié)營造突顯開發(fā)商對施工工藝的精細度。建筑整體感尊貴奢華。 ?建筑風格： ARTDECO建筑風格 ?建筑材料：石材，砂巖。 ?建筑細節(jié)處理：風格延續(xù)上海對 ARTDCO的喜愛，頂部處理造型精細，為突出建筑尊貴感，局部色彩采用金色處理。 高端住宅建議 立面表現(xiàn)建議 取徑通幽小道設計 取徑通幽小道設計 結(jié)合地形差異作出水景效果 結(jié)合地形差異作出水景效果 高端住宅建議 景觀表現(xiàn)建議 泛會所架空層處理建議 ? 公共部位的精致裝修充分體現(xiàn)高檔樓盤的品位 高端住宅建議 公共部分表現(xiàn)建 采光地下車庫 坡地景觀營造 公共部分建議 : ?本項目原則上丌建議采用全裝修房 ,但建議在公共部位處理上 ,如入口大堂 ,入戶空間 ,公共走道等處 ,走豪華裝修概念 . ?大堂部分 雙大堂，挑高 6米 9米， 裝修風格標準：高星級酒店裝修標準。 功能設置，地上部分設置接待休息區(qū)，電梯廳等，地下部分：休息，信報投遞等設置。 其他： 24小時大堂經(jīng)理 /管家接待服務。 大堂區(qū) 公共走道 大堂空間處理建議 高端住宅建議 公共部分表現(xiàn)建 產(chǎn)品功能定位 —— 商業(yè)部分 Q：誰才是泉州未來真正的 CBD? A：項目戰(zhàn)略定位 — 群雄逐鹿，唯我獨尊 ! [ 泉州再大也容不下一個 “ CBD群 ” ，泉州只能有一個 CBD，而我們就是唯一的市域商業(yè)中心 ] ? 核心問題之一：項目在城市商業(yè)布局中的地位 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 Q：本項目商業(yè)的成熟，是在 23年后 ?還是 46年后 ? A：商業(yè)成熟時間：商業(yè)需要成長，定位著眼未來！ [ 商業(yè)的成熟時間應同步于整個東海區(qū)塊在 46年后的發(fā)展成熟，我們的商業(yè)定位必須未雨綢繆！ ] ? 核心問題之二：項目商業(yè)的成熟時間 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 Q：小泉州 ?大泉州 ?還是大海西 ? A：商業(yè)輻射范圍：泉州 → 廈泉漳都市區(qū) → 海西經(jīng)濟區(qū)，輻射能量逐級延伸！ [“ 小泉州 ” 是核心， “ 大泉州 ” 是基礎， “ 大海西 ” 是延伸 ] 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 ? 核心問題之三：項目商業(yè)的輻射范圍 Q：商業(yè)形態(tài)定位：沉淪于同質(zhì)化競爭還是打造獨樹一幟的地區(qū)商業(yè)標桿？ A：商業(yè)形態(tài)定位：倚天既出，誰與爭鋒？海峽西岸經(jīng)濟區(qū)商業(yè)標桿 ! [不一定是最昂貴的商品，但一定是最現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài) ] 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 ? 核心問題之四：項目商業(yè)的形態(tài)定位 如何讓我們的商業(yè)影響范圍覆蓋大泉州甚至延伸到整個東南沿海？ 最好的辦法就是打造稀缺性的差異化產(chǎn)品亮點，并提供讓遠距離消費者向而往之的全新組合式消費體驗！ 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 商業(yè)功能與業(yè)態(tài)整體規(guī)劃