【正文】 。 但距離真正進(jìn)入專業(yè)化市場化運(yùn)作的階段尚需時(shí)日。 ?價(jià)格 08年的市場頹勢決定了泉州市區(qū)房價(jià)下行的趨勢，而 09年整體市場表現(xiàn)良好，價(jià)格趨于平穩(wěn)，而目前次中心板塊的崛起決定了整體房價(jià)將在后市開始反彈。 ?產(chǎn)品 目前市場上大部分產(chǎn)品集中為高層項(xiàng)目，大戶型仍舊占據(jù)相當(dāng)?shù)墓?yīng)比例，但經(jīng)濟(jì)型戶型的成交放量代表了市場以剛性需求為主。但目前居住人氣及周邊配套相對缺乏，大盤高層項(xiàng)目陸續(xù)入市將為該區(qū)域帶來供應(yīng)壓力。 開盤時(shí)間： 2022年 1月； 去化情況：一期已售完，二期先開三棟，目前尚未開盤起售； 容積率： 戶型面積段： 80100（兩房）， 120140（三房） 預(yù)計(jì)售價(jià)： 60006500元 /平米 客源歸屬：洛江本地公務(wù)員、輕工業(yè)園區(qū)管理人員、部分市區(qū)投資客。 大江盛世 ” 坐落于洛江中心區(qū)風(fēng)景秀麗的洛陽江邊，北至萬福街以北，南至萬興街以南，東臨洛陽江邊。本案依附商業(yè)廣場的模式為本案的熱銷提供了先決條件。已去化70%； 客源歸屬：晉江本地公務(wù)員、制造企業(yè)中層管理人員、部分泉州市區(qū)在晉江當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)主。 東海新區(qū)代表個(gè)案 戶型特點(diǎn)：臥室全明設(shè)計(jì)，廚房配備設(shè)備陽臺(tái)，房型方正緊湊。 面積段： 92150平米 層高： 2834層 容積率： 售價(jià)： 70008000元 /平米 客源歸屬：晉江市中型企業(yè)負(fù)責(zé)人、公務(wù)員、部分私營業(yè)主，外來投資客。 橋南片區(qū)代表個(gè)案 東海灣 東海灣緊鄰泉州新市政府，坐擁大泉州發(fā)展核心地帶，總建筑面積 200萬平米，擁有 20萬平米商業(yè)配套，其中規(guī)劃超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、百萬公寓大盤。 ?客源歸屬：晉江地區(qū) 40%、泉州市區(qū) 40%、外省市 20% 作為 “ 城市綜合體 ” —— 百捷 ?1期開發(fā)的 C組團(tuán)首府，規(guī)劃 3棟樓，總建筑面積近 10萬平方米。 ?百捷 依景而建，獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢，產(chǎn)品組合豐富，稀缺性得以體現(xiàn) 西湖片區(qū)代表個(gè)案 西湖 1號(hào) 戶型特點(diǎn)：部分三房戶型主、次臥室分別內(nèi)臵衛(wèi)生間，大面寬客廳，部分樓棟兩梯 3戶， 3面觀景，戶戶通透 西湖 1號(hào) 西湖片區(qū)代表個(gè)案 百捷中央公園 ?福建第一個(gè)豪布斯卡（ HOPSCA） “ 城市綜合體 ”項(xiàng)目。 老城區(qū)代表個(gè)案 經(jīng)典名門 項(xiàng)目坐落于歷史文化名山清源山南麓，西湖公園西側(cè)，總建筑面積 195802平米。 老城區(qū)板塊大戶型復(fù)式豪宅，產(chǎn)品特點(diǎn)突出，稀缺性注定其受市場關(guān)注度較高。 容積率： 主力戶型：四房 面積段： 250320平米 售價(jià)： 1000013000元 /平米 樓層： 2430層 產(chǎn)品特點(diǎn)：老城區(qū)唯一在售的復(fù)式觀景豪宅。 潛在需求戶型將主要以二房、小三房和較少量的大戶型為主。 城東洛川新區(qū) 中高檔 將規(guī)劃小高層住宅及 16層以上的中高層住宅為主及沿江低密度住宅。 橋南新區(qū) 中高檔 將規(guī)劃 16層以上的中高層住宅為主，主力開發(fā)供應(yīng)戶型為三房以上戶型及部分公寓。 高層在該區(qū)目前抗性較大，市場潛在需求有限。 潛在市場需求以高端物業(yè)產(chǎn)品（別墅及觀景豪宅）為主。 由于高價(jià)位原因，導(dǎo)致潛在市場需求主要以大三房、四房、樓中樓高端產(chǎn)品為主和部分單身公寓。 而新區(qū)則由于區(qū)域基礎(chǔ)配套設(shè)施及地段環(huán)境因素， 主要適宜開發(fā)以小高層、多層中端產(chǎn)品為主，開發(fā)戶型以 130平米以內(nèi)的中小戶型為主，大戶型需求比例低，銷售抗性相對較大。大面積戶型主要集中 140平米以上的三房、四房戶型；小面積主要在 3060平米之間的公寓。 套型去化情況 市場剛性需求表現(xiàn)明顯 中心片區(qū) 物業(yè)特征：高層公寓、單身公寓 價(jià)格特征： 900012022元 /平米 東海片區(qū) 物業(yè)特征：高層公寓 價(jià)格特征： 60008000元 /平米 橋南片區(qū) 物業(yè)特征：中高層公寓 價(jià)格特征： 60008000元 /平米 城東洛川新區(qū) 物業(yè)特征：高層、多層公寓 價(jià)格特征： 50006000元 /平米 住宅市場板塊特征 由于價(jià)格的差異，直接導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的差異。 消費(fèi)者的購房行為更趨理性： ?一是市場銷售主要是自住需求為主，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，自住型需求比例約為 80%。而去年同期上市的商品住房中， 130平方米以下的商品住房套數(shù)只占了總量的 50%左右。 泉州房產(chǎn)市場 —— 住宅市場 歷年泉州市商品房市場價(jià)格走勢5527591561026502478635686203588746053313020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年1 9 月市區(qū)商品房價(jià)格（元/ 平米） 市區(qū)商品住宅價(jià)格（元/ 平米）價(jià)格走勢 由于供應(yīng)大的原因，價(jià)格回調(diào)明顯 ? 2022年由于房地產(chǎn)市場低迷，泉州商品房價(jià)格有所回落，至 09年 19月房價(jià)回落有限，逐漸趨穩(wěn)，后市將有反彈趨勢。 經(jīng)過 08年以來的回調(diào)，處于基本正常階段 歷年泉州商品住宅供求 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年供應(yīng)（萬平米） 需求（萬平米）歷年泉州市商品房供求情況 01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年供應(yīng)（萬平米） 需求（萬平米）城市化建設(shè)使供求一度失衡， 09年需求大于供應(yīng) 商品房市場 ? 05年至 06年商品房供求基本趨穩(wěn)， 07年市場需求量呈現(xiàn)上漲，而 08年在整體樓市相對低迷的情況下，商品房市場供應(yīng)量逆市而上，供求完全失衡，09年上半年商品住宅市場表現(xiàn)突出，供求比 1︰ 。 一、項(xiàng)目價(jià)值 三、項(xiàng)目一期具體定位 四、經(jīng)濟(jì)測算 目錄 城市中心功能分解 泉州房產(chǎn)市場 城市綜合體發(fā)展模式研究 項(xiàng)目發(fā)展建議及定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 房地產(chǎn)投資 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2022年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5~5% 5~15% 15~25% 25% % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 % 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% 歷年泉州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況%%8%%%0204060801001201402022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年%%%%%%%%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 比上年增長歷年泉州市固定資產(chǎn)投資%%%%%010020030040050060070080090010002022年 2022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%%%%固定資產(chǎn)投資（億元） 比上年增長?泉州房地產(chǎn)投資歷年處于高速增長期，而 08年由于整體經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致增幅趨緩。 同時(shí)要求項(xiàng)目的開發(fā)與區(qū)域的開發(fā)同步，開發(fā)目標(biāo)一致。 現(xiàn)代化濱海中心組團(tuán) 區(qū)域土地規(guī)劃 規(guī)劃完善； 商辦住游屬性齊全； 高現(xiàn)代化程度； 代表城市形象的區(qū)域。 現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市，中心城區(qū)推二進(jìn)三 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 組團(tuán)名稱 規(guī)劃功能 中心組團(tuán) 市行政、文化、金融、生活、商貿(mào)中心 城東組團(tuán) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、市級(jí)文化體育中心、第三產(chǎn)業(yè)新區(qū)和健康型居住新城 東海組團(tuán) 行政文化中心區(qū)、商務(wù)辦公及信息交流中心、大型外商投資開發(fā)港口區(qū) 北峰組團(tuán) 依托清源山風(fēng)景名勝區(qū)的娛樂游覽區(qū)和居住宅區(qū) 江南 浮橋組團(tuán) 商貿(mào)物流中心區(qū) /電子產(chǎn)業(yè)、高科技輕工業(yè)基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營企業(yè)為主體的工業(yè)商貿(mào)區(qū) 清蒙 池店組團(tuán) 洛秀組團(tuán) 服務(wù)于都市區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、依托秀涂港發(fā)展的港口工業(yè)區(qū) “東進(jìn)、西拓、南下”，建設(shè)濱海型城市 城市發(fā)展規(guī)劃 城市級(jí)別 城際高鐵： 福廈高鐵規(guī)劃中 港口建設(shè)： 后渚港，秀涂港，石湖港 片區(qū)級(jí)別 大橋建設(shè) : 東海大橋，百崎大橋，泉州灣跨海大橋 路面交通： 沿海大道，東海綜合大道，東海隧道 軌道交通： 二號(hào)線（紫色線） 未來城市化高速發(fā)展區(qū)域 基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域 商辦中心區(qū) 居住及商業(yè)區(qū) 行政展示中心 港口建設(shè)規(guī)劃 住宅教育區(qū) 旅游保護(hù)區(qū) 發(fā)展規(guī)劃：以城市行政中心為起點(diǎn)和核心，以桃花山等山體為生態(tài)背景，構(gòu)建串聯(lián)行政中心、文化廣場、休閑景觀廣場節(jié)點(diǎn)，聚集了辦公、文化公共建筑，背山面海的景觀中軸線，著重突出行政中心在東海組團(tuán)的統(tǒng)率作用。 ◆ 基本形成大城市框架： 根據(jù)全省三大中心城市之一進(jìn)行規(guī)劃的，在中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，形成城市資源有效整合、城市設(shè)施統(tǒng)建共享、城市功能較為完善、具有較強(qiáng)集聚和輻射能力的大城市基本框架，框架內(nèi)城市建成區(qū)面積180平方公里，建成區(qū)人口達(dá) 180萬人。 區(qū)域發(fā)展的方向是項(xiàng)目未來的機(jī)遇。 四至及景觀： 地塊南側(cè)及東南側(cè)面海面江，項(xiàng)目地塊目前開發(fā)條件，東側(cè)和北側(cè)為市政建筑目前市政府已經(jīng)建成。 待開發(fā)區(qū)域，道路建設(shè)中， 配套既不成熟，行政中心建設(shè)中 土地現(xiàn)狀： 目前平整可開發(fā)。 區(qū)域配套： 區(qū)域內(nèi)有已經(jīng)建好的市政府大樓和師范學(xué)院，但政府大樓仍未正式運(yùn)營。此外，海景花園為緊鄰區(qū)域的項(xiàng)目。 歷年泉州市城鎮(zhèn)人均住房面積變化 01020304050602022年 2022年 2022年 2022年024681012城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（平米） 比上年增長（平米）城市屬性 人均住房面積增長迅速，居住水平較高 區(qū)域?qū)傩? 道路建設(shè)： 目前區(qū)域內(nèi)的兩條主要干道都在建設(shè)中，區(qū)內(nèi)多片空地和回填地塊，屬于開發(fā)中的區(qū)域。由此，泉州城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過這一標(biāo)準(zhǔn)。 歷年泉州市人口增長較為緩慢，目前是福建省人口排名第一的城市。從上表數(shù)據(jù)中可以看出，三次產(chǎn)業(yè)比重變化的趨勢是第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升。 城市屬性 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，發(fā)展迅速 歷年泉州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年上半年第一產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元）?目前泉州市已初步形成服裝、紡織、鞋業(yè)、石材、機(jī)械電子等特色支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集程度高，對全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起主要支撐作用，同時(shí)逐步發(fā)展石化、物流、電子信息等新興重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。 ?泉州市經(jīng)濟(jì)總量連續(xù) 10年排名福建省首位。全市土地面積 11015平方公里， 2022年常住人口 779萬人（不含金門縣），外來人口 154萬。北承省會(huì)福州，南接廈門特區(qū)，從而形成海西城市群；東望臺(tái)灣寶島。但目前市政生活配套不足，區(qū)域價(jià)值不明晰。操作難度大大上升。 ?資金： 項(xiàng)目占用資金極多，對整個(gè)項(xiàng)目的資金籌集運(yùn)作和回籠要求較高。 ?品牌： 項(xiàng)目有雄厚的企業(yè)實(shí)力和品牌知名度，且地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)極其豐富。 工作方法 ? 青島行政中心 ? 長沙河西行政中心 ? 深圳 ?蔡屋圍金融中心 ? 倫敦 ?加納利碼頭 ? 深圳華潤中心 ? 寧波天一廣場 ? 聯(lián)洋國際社區(qū) ? 南通 CBD 借鑒案例 規(guī)范分析，尋找項(xiàng)目開發(fā)核心問題 現(xiàn)實(shí)條件 尋求目標(biāo) ?品牌目標(biāo)： 打造泉州市場標(biāo)桿產(chǎn)品，形成影響力，樹立企業(yè)品牌； ?利潤目標(biāo) ：保證資金運(yùn)作順利的前提下追求利潤最大化； ?戰(zhàn)略目標(biāo)： 通過項(xiàng)目一期拉動(dòng)整個(gè)片區(qū)價(jià)值，為后期項(xiàng)目運(yùn)作塑造增值空間。 ? 搜集城市和區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃資料。 ? 對主要市政和土地規(guī)劃單位進(jìn)行走訪和座談。 因此我們更傾向于建議開發(fā)商 做土地運(yùn)營商 ， 同時(shí)引進(jìn)多家開發(fā)商共同開發(fā)，加快區(qū)域的成熟度，使本板塊快速升溫。 整體定位： 待區(qū)域成熟度提升后，再逐漸增加商辦功能， 整個(gè)項(xiàng)目定位將成以商務(wù)辦公為核心的城市中心綜合體 。 大量競爭項(xiàng)目不可避免的與項(xiàng)目產(chǎn)生競爭，尤其對辦公產(chǎn)品在短期內(nèi)甚至是造成致命的沖擊。 怎樣開發(fā)這塊土地，也成了我們房產(chǎn)界心中的使命！ 項(xiàng)目開發(fā) 區(qū)域塑造 城市升級(jí) 前言 ?通過對項(xiàng)目屬性和區(qū)域發(fā)展方向進(jìn)行的深