【正文】 濟(jì)體系 ， 因此對(duì)于商務(wù)綜合產(chǎn)品的需求在短期內(nèi)難以出現(xiàn)質(zhì)的飛躍 ， 加之政府的引導(dǎo)功能不足 ， 預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)仍將延續(xù) 。 一、項(xiàng)目價(jià)值 三、項(xiàng)目定位 四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目錄 城市綜合體功能分解 泉州房產(chǎn)市場(chǎng) 城市新中心發(fā)展模式研究 項(xiàng)目發(fā)展建議 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 了解了泉州的市場(chǎng)之后， 我們換一個(gè)角度， 來分析城市新中心綜合體，尋找合適的發(fā)展模式。 GDP由 92年的 250億增加到 95年的 642億； GDP增長速度：搬遷前三年 %，搬遷后三年37% 原中山路地段，物業(yè)價(jià)值快速提升，舊城改造加速，環(huán)境改善，交通緩解；新行政中心區(qū)地塊人氣上升，居住條件改善，物業(yè)價(jià)值快速提升，帶動(dòng)城市全面發(fā)展 長沙河西行政中心 新的行政中心大樓 建設(shè)后的湘江西岸 ? 搬遷前三年 GDP增長速度為 % ? 搬遷后三年 GDP增長速度為 % ? 行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動(dòng)了西岸的發(fā)展，一批世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛投資西岸 ? 3年來西岸地價(jià)上漲 3倍多，人口增加了近 2倍，形成一座“新城” ? 老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動(dòng)地塊物業(yè)價(jià)值提升 1998年提出行政中心搬遷， 2022年完成行政中心整體搬遷 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 以政務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 發(fā)展基因 區(qū)位 因素 地理位置 —— 城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展密切相關(guān) 政府行為 —— 以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) —— 用地面積在 1平方公里以上 用地條件 —— 建設(shè)用地的適宜性、安全性等 可操作性 —— 取地成本低、開發(fā)成本低、操作難度小 建設(shè)條件 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等 配套完善 —— 商場(chǎng)、居住、寫字樓 模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型 項(xiàng)目因素 前期 后期 深圳 ?蔡屋圍金融中心 東門商業(yè)圈 羅湖中心區(qū) 福田中心區(qū) 蔡屋圍金融中心 位置： 羅湖中心區(qū) 交通： 深南大道沿線 /地鐵大劇院站 產(chǎn)業(yè)聚集 : ?友邦保險(xiǎn) ?太平洋保險(xiǎn) ?人保 ?中保 ?華泰保險(xiǎn) ?深圳發(fā)展銀行 ?中信城市銀行 ?建設(shè)銀行 ?工商銀行 ?農(nóng)業(yè)銀行 ?人民銀行 ?商業(yè)銀行 保險(xiǎn) 金融證券 銀行 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 世界金融大廈 地王大廈 華潤大廈 發(fā)展銀行大廈 ?聯(lián)合證券 ?大鵬證券 ?中信證券 ?華鑫證券 ?金元證券 ?南方證券 ?鵬華基金 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 深圳 ?蔡屋圍金融中心 蔡屋圍金融中心 人民南商貿(mào)圈 東門商圈 甲級(jí)寫字樓 星級(jí)酒店 市級(jí)商業(yè) 中心 ?地王大廈 ?華潤大廈 ?深業(yè)中心 ?發(fā)展銀行大廈 ?中信大廈 ?萬德大廈 ?世界金融中心 ?晶都酒店 ?木棉花酒店 ?華潤酒店 ?萬德酒店 ?中信城市廣場(chǎng) ?華潤萬象城 公寓 住宅 ?地王公寓 ?名仕閣 ?世界金融中心服務(wù)式公寓 ?都市名苑 ?城市天地廣場(chǎng) 功能化體系 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 倫敦 ?加納利碼頭 —— 工業(yè)碼頭變身新興 CBD 改變了倫敦市金融和商業(yè)中心的格局 ? 位置：距離倫敦內(nèi)城 5公里，倫敦 Tower Hamlets區(qū)狗島北部 ? 規(guī)模 :占地面積： 寫字樓面積達(dá) ? 交通：輕軌鐵路、高速公路站、地鐵站、 Jubilee地鐵延線 ? 入駐企業(yè)： 60%以上的辦公面積由金融服務(wù)公司出版業(yè)公司租用，包括：匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社、鏡報(bào) ? 空間 /服務(wù)特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面 ? 功能組合 :商務(wù)占 95%，商業(yè)占 5% ? 建筑：現(xiàn)代建筑，英國最高的建筑物都在這里 ? 已成為倫敦的地標(biāo) 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 倫敦 ?加納利碼頭 地理位置 —— 城市核心區(qū) /城市新區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 人文符號(hào) — 區(qū)域標(biāo)識(shí) /步行系統(tǒng) /特色符號(hào)語言 /紀(jì)念性 /風(fēng)格化建筑（群） 一流的合作團(tuán)隊(duì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)營管理 功能化體系 —— 寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場(chǎng)、公寓 模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型 以 商 務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 發(fā)展基因 區(qū)位 因素 項(xiàng)目因素 前期 后期 華潤中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 深圳華潤中心 ?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性； ?區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來激發(fā)活力； ?區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 案例 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 天一廣場(chǎng) —— 寧波城市新中心的誕生 ? 總占地面積： ? 總建筑面積： 22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成 ? 項(xiàng)目總投資： 14億元 ? 項(xiàng)目構(gòu)成： 商鋪 ，停車場(chǎng) 2萬平方米， 64000平方米的綠地，水街 6000平方米，演藝舞臺(tái) 1000平方米。 新商業(yè)中心：天一廣場(chǎng) 舊中心：中山路 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 ? 功能升級(jí)，滿足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求 ? 產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體 ? 功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地” ? 成為了城市地標(biāo) ? 舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 案例 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 需求背景 —— 舊有單一購物功能的商業(yè)中心無法滿足復(fù)合的消費(fèi)需求 地理位置 —— 城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 /便利停車 資源性 —— 擁有自然景觀資源、城市文化資源 規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性 —— 大規(guī)模，持續(xù)開發(fā) 政府背景支持 —— 政府政績工程、形象工程 產(chǎn)生背景 —— 城市 GDP持續(xù)高速增長 /城市房價(jià)增長速度明顯加快 /城市舊城改造進(jìn)程加快 模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型 以 商業(yè) 為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的 發(fā)展基因 區(qū)位 因素 項(xiàng)目因素 商業(yè)產(chǎn)品全面升級(jí) 商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)功能 /其它功能為輔 商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營 前期 后期 一、項(xiàng)目價(jià)值 三、項(xiàng)目一期定位 四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目錄 城市綜合體功能分解 泉州房產(chǎn)市場(chǎng) 城市綜合體發(fā)展模式研究 項(xiàng)目發(fā)展建議及定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 先期 后期及全盤 典型的政府驅(qū)動(dòng)型城市中心 同時(shí)兼有商業(yè)驅(qū)動(dòng)型特點(diǎn) 核心是商務(wù)驅(qū)動(dòng)型城市中心 結(jié)論： 一期項(xiàng)目以政府驅(qū)動(dòng)型兼商業(yè)驅(qū)動(dòng)型為核心發(fā)展模式。 對(duì)比項(xiàng)目與各類發(fā)展模式的匹配度 發(fā)展、轉(zhuǎn)化 板塊發(fā)展定位 板塊定位： 泉州濱海城市新中心 發(fā)展目標(biāo)： 吸引城市的價(jià)值中心流向，打造高品質(zhì)城市中心形象，成為促進(jìn)泉州成為海西經(jīng)濟(jì)圈的核心增長點(diǎn)。 項(xiàng)目整體使命： 提升東海灣區(qū)域價(jià)值，打造泉州地標(biāo)性商務(wù)辦公區(qū)域，建造泉州城市新核心，推進(jìn)城市化進(jìn)程。商辦類先期的體量需要適度控制，主要為住宅服務(wù)（包括人流，同時(shí)也要兼顧區(qū)域形象和后期市場(chǎng)培養(yǎng)的需要。 潯浦地塊區(qū)域特點(diǎn) 依托旅游產(chǎn)業(yè)而發(fā)展的。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：政務(wù)，港口，景觀，交通 差異定位：突出項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)和中心區(qū)辦公商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。 突出項(xiàng)目的商辦綜合功能和未來中心區(qū)位優(yōu)勢(shì) 突出行政中心的帶動(dòng)作用，以景觀突出產(chǎn)品差異 突出項(xiàng)目的現(xiàn)代化城市的新面目，充分利用政府的輿論優(yōu)勢(shì) 突出項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)和中心區(qū)辦公商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。 城市新中心 全新區(qū)域 1000畝規(guī)模 商辦政務(wù)居住核心 海景資源 定位要點(diǎn) 一、項(xiàng)目價(jià)值 四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 競(jìng)爭(zhēng)差異化分析 形象定位 產(chǎn)品功能定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 三、項(xiàng)目一期具體定位 活力“泉”中心，魅力“灣”生活 新鮮而活力的現(xiàn)代化城市中心 品質(zhì)、價(jià)值、便捷、機(jī)遇的代名詞 形象定位 一、項(xiàng)目價(jià)值 四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 競(jìng)爭(zhēng)差異化分析 形象定位 產(chǎn)品功能定位 二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 三、項(xiàng)目一期具體定位 功能定位 根據(jù)一期發(fā)展模式和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 設(shè)定各個(gè)功能分區(qū)的比例 物業(yè)類型 建筑面積 (萬平米 ) 比例 住宅 42 55% 商業(yè) 22% 甲級(jí)寫字樓 5 7% 商務(wù)公寓 9 12% 星級(jí)酒店 3 4% 經(jīng)濟(jì)型酒店 1 1% 合計(jì) 100% 產(chǎn)品功能定位 —— 住宅部分 鑒于泉州住宅市場(chǎng)的整體表現(xiàn)以及周邊項(xiàng)目的具體表現(xiàn)。著重強(qiáng)調(diào)舒適感，品質(zhì)感，價(jià)值感。 普通住宅 利用項(xiàng)目的“東海灣中心”優(yōu)勢(shì)，以普通住宅為主。 客戶： 主要面向社會(huì)的中堅(jiān)人群。加速提升區(qū)域成熟度。 高端住宅建議 立面表現(xiàn)建議 相關(guān)案例借鑒 ?建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格 ?建筑材料：石材，進(jìn)口砂巖等作為重要材料． ?建筑細(xì)節(jié)處理：細(xì)部處理根據(jù)建筑風(fēng)格特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在入口，窗，屋頂造型等處，處理細(xì)膩，且工藝考究． 仁恒河濱城 星河灣 翠湖天地 ?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，簡潔。 ?建筑細(xì)節(jié)：陽臺(tái)處理采用玻璃材料，建筑頂部處理增加造型，且結(jié)合燈光做法。二期：采用簡潔的明快的特點(diǎn)。 立面表現(xiàn)建議 高端住宅建議 相關(guān)案例借鑒 采光地下車庫 北京御園 御翠豪庭 財(cái)富海景 王子晶品 ?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 ?建筑材料：玻璃幕墻，鋁板 ?建筑細(xì)節(jié)處理：細(xì)部處理根據(jù)建筑建筑觀景特點(diǎn)處理，在觀江景位置采用弧型處理，最大化增加觀景面． ?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 ?建筑材料：玻璃幕墻，鋁板 ?建筑細(xì)節(jié)處理：簡潔形體處理 ?建筑風(fēng)格：歐式古典風(fēng)格 ?建筑材料：石材，進(jìn)口砂巖。建筑整體感尊貴奢華。 ?建筑細(xì)節(jié)處理：風(fēng)格延續(xù)上海對(duì) ARTDCO的喜愛，頂部處理造型精細(xì)，為突出建筑尊貴感，局部色彩采用金色處理。 功能設(shè)置，地上部分設(shè)置接待休息區(qū)，電梯廳等，地下部分：休息，信報(bào)投遞等設(shè)置。 大堂區(qū) 公共走道 大堂空間處理建議 高端住宅建議 公共部分表現(xiàn)建 產(chǎn)品功能定位 —— 商業(yè)部分 Q：誰才是泉州未來真正的 CBD? A：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 — 群雄逐鹿，唯我獨(dú)尊 ! [ 泉州再大也容不下一個(gè) “ CBD群 ” ，泉州只能有一個(gè) CBD，而我們就是唯一的市域商業(yè)中心 ] ? 核心問題之一：項(xiàng)目在城市商業(yè)布局中的地位 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 Q：本項(xiàng)目商業(yè)的成熟，是在 23年后 ?還是 46年后 ? A：商業(yè)成熟時(shí)間：商業(yè)需要成長，定位著眼未來！ [ 商業(yè)的成熟時(shí)間應(yīng)同步于整個(gè)東海區(qū)塊在 46年后的發(fā)展成熟，我們的商業(yè)定位必須未雨綢繆！ ] ? 核心問題之二：項(xiàng)目商業(yè)的成熟時(shí)間 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 Q：小泉州 ?大泉州 ?還是大海西 ? A：商業(yè)輻射范圍：泉州 → 廈泉漳都市區(qū) → 海西經(jīng)濟(jì)區(qū)，輻射能量逐級(jí)延伸！ [“ 小泉州 ” 是核心， “ 大泉州 ” 是基礎(chǔ)， “ 大海西 ” 是延伸 ] 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 ? 核心問題之三：項(xiàng)目商業(yè)的輻射范圍 Q：商業(yè)形態(tài)定位：沉淪于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)還是打造獨(dú)樹一幟的地區(qū)商業(yè)標(biāo)桿？ A：商業(yè)形態(tài)定位：倚天既出，誰與爭(zhēng)鋒？海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)標(biāo)桿 ! [不一定是最昂貴的商品，但一定是最現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài) ] 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 ? 核心問題之四：項(xiàng)目商業(yè)的形態(tài)定位 如何讓我們的商業(yè)影響范圍覆蓋大泉州甚至延伸到整個(gè)東南沿海？ 最好的辦法就是打造稀缺性的差異化產(chǎn)品亮點(diǎn)，并提供讓遠(yuǎn)距離消費(fèi)者向而往之的全新組合式消費(fèi)體驗(yàn)！ 核心問題解析與商業(yè)戰(zhàn)略定位 商業(yè)功能與業(yè)態(tài)整體規(guī)劃