【正文】 民店為主，同時(shí)還存在一些休閑及家裝的業(yè)態(tài)。圖：沿街門面房圖：內(nèi)街門面房216。216。216。表：滁州市二手房（商業(yè)——臨路）指導(dǎo)價(jià)格一覽表級(jí)別路名單價(jià)（元/平米）路名單價(jià)（元/平米）一級(jí)天長東路20000天長西路15000明光東路12000明光西路12000瑯琊東路9000瑯琊西路10000鳳凰東路7000紫薇北路7000育新西路6500育新東路6500三八巷5500西門子路8000南譙北路（育新路以南）9500豐樂路7500定遠(yuǎn)路8500————二級(jí)古樓街、古馬路5500文德街5000大成路4500工人路4800三里亭路5500西澗路6800北大街4500清流路7500來安路6800鳳凰西路8500雙擁西路6500雙擁東路6000西澗路7000南譙北路（育新路以北）6000三級(jí)南譙南路8500遵陽路4000鳳陽南路8000湖心路8500豐樂南路8500————四級(jí)瑯琊古道5000花山路4500揚(yáng)子路4000藍(lán)天西路6500小結(jié)地塊周邊路段門面（臨路）二手房銷售指導(dǎo)價(jià)格：216。 地塊北側(cè)（鳳陽南路北延線）——西門子路段：8000元/平方米；216。 地塊南側(cè)——湖心路段：8500元/平方米（湖心雅苑：6500元/平方米）。 銀花西區(qū)：5500元/平方米216。 項(xiàng)目周邊商業(yè)已具備一定的規(guī)模，聚集了一定數(shù)量的人氣，同時(shí)項(xiàng)目先天的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目商業(yè)部分的操作奠定了基礎(chǔ)。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要針對(duì)周邊居民的日常生活，商業(yè)輻射范圍有限，以便民、餐飲、零售業(yè)為主，整體檔次不高，形象不佳。 目前周邊租金：—，—1元/平方米/天。 項(xiàng)目周邊二手沿街門面房銷售價(jià)格基本在7500—8500元/平方米之間，小區(qū)內(nèi)二手門面房銷售價(jià)格基本在5500元/平方米。 商鋪的承租戶主要來自周邊區(qū)域，但也有少量商戶來自城市其他區(qū)域，他們主要考慮的是門面房的地段位置。 在受訪的商戶中，他們都認(rèn)為選擇商鋪的第一要素是地段；在沿街和內(nèi)街做選擇時(shí)，他們都會(huì)首先考慮沿街門面。216。第二篇 項(xiàng)目定位篇第一部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）：u 項(xiàng)目位于老城區(qū)與新城區(qū)的結(jié)合處，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)認(rèn)知度高，潛在價(jià)值高；u 建成的清流公園，將會(huì)提升項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)，并為業(yè)主提供休閑娛樂的好去處；u 區(qū)域開發(fā)成熟，周邊生活配套較為齊全；u 項(xiàng)目臨近城市主干道，交通便利。威脅（Threaten）:u 片區(qū)未來市場(chǎng)供應(yīng)量大，競爭激烈；u 地價(jià)成本相對(duì)較高；u 受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，滁州市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。 借助城市規(guī)劃帶來的資源重整，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；216。 利用“清流麗景”的品牌形象，塑造另一個(gè)高品質(zhì)物業(yè)，提升公司的品牌形象。 在入市時(shí)間上進(jìn)行規(guī)避，在其他項(xiàng)目尚未啟動(dòng)之前，加快進(jìn)入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額；216。核心：樹立項(xiàng)目品牌形象，增加產(chǎn)品附加值二、項(xiàng)目定位鑒于以上對(duì)項(xiàng)目地塊、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，將本項(xiàng)目定位于：精致生活的引領(lǐng)者第二部分 客戶定位一、客戶來源——滁州市區(qū)客戶 特征分析：多為購置婚房的年輕人，他們新鮮事物的接受能力較強(qiáng)，追求健康高品質(zhì)的生活，他們更加注重居住的環(huán)境。他們大多來自老城區(qū)及周邊區(qū)域。他們大多來自老城區(qū)，由于對(duì)老城區(qū)居住環(huán)境不滿意而尋求新的居所，但對(duì)老城區(qū)又充滿眷戀。他們工作穩(wěn)定，家庭年收入較高，屬于滁州的中產(chǎn)以上階層。二、客戶屬性客群戶型 置業(yè)特征年齡分布家庭結(jié)構(gòu)家庭年收入職業(yè)構(gòu)成90平方米以下首次置業(yè)2535歲年輕夫婦或即將成婚的未婚夫婦（婚房）34萬元企事業(yè)單位職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、年輕白領(lǐng)90平方米以上二次或多次置業(yè)3555歲改善型或兩代居5萬元以上政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理人員、教師、醫(yī)生、商人三、客戶定位基于對(duì)本項(xiàng)目的理解以及對(duì)滁州市場(chǎng)的認(rèn)知，通過以上分析，客戶定位如下：向往高品質(zhì)生活空間的中端成長性客群第三篇 產(chǎn)品篇第二部分 商業(yè)方案比較一、商業(yè)方案制定在項(xiàng)目整體方案選擇中，我們建議采用純多層+商業(yè)的開發(fā)模式。 方案一：多層+沿街門面216。 滁州項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，部分樓盤立面細(xì)部有歐式、中式元素等表現(xiàn)形式；216。二、建筑風(fēng)格建議鑒于上述的現(xiàn)狀，本項(xiàng)目可以考慮采用現(xiàn)在比較流行的西班牙建筑風(fēng)格，不論從設(shè)計(jì)和施工上都比較成熟，而且可以有別于滁州市場(chǎng)目前的建筑風(fēng)格，西班牙風(fēng)格的建筑文化感更容易凸顯，從而體現(xiàn)本項(xiàng)目的產(chǎn)品差異性和領(lǐng)先性。第四部分 戶型定位一、定位依據(jù)1.《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》的規(guī)定2006年5月，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)九部門聯(lián)合制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（簡稱“90/70”政策）?！?根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，本項(xiàng)目90平方米以下戶型比例應(yīng)達(dá)到70%，90平方米以上戶型比例最高可達(dá)到30%。由于“90/70”政策的實(shí)施對(duì)戶型舒適性有一定限制，因此我們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)時(shí)要注意把握戶型的尺寸感和空間布局，力圖最大限度的提高戶型的舒適度。另外，在滿足“90/70”政策的條件下，充分利用“30%的90平方米以上的戶型”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品細(xì)分，擴(kuò)大受眾面，不僅有利于產(chǎn)品的迅速去化，而且有利于項(xiàng)目利潤的實(shí)現(xiàn)及品質(zhì)的提升（花園洋房、疊拼等物業(yè)形態(tài)可以提升小區(qū)的品質(zhì)及提高項(xiàng)目的利潤）。因此，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，既要考慮戶型的利用率同時(shí)也要考慮舒適度。二、定位原則216。 總價(jià)控制原則三、戶型定位戶型舒適兩房經(jīng)濟(jì)三房花園洋房/疊拼面積范圍（平方米）89115125140160比例70%30%（根據(jù)規(guī)劃實(shí)施的可行性細(xì)分）備注主力戶型控制總價(jià)，快速去化城市豪宅，提升品質(zhì)，提高利潤總體原則：采用市場(chǎng)上成熟主流戶型的布局（市場(chǎng)接受度高，產(chǎn)品容易去化，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低）以下戶型僅供參考：216。 三房戶型：216。 西班牙園林風(fēng)格容易凸顯，識(shí)別性較強(qiáng)，與其他樓盤景觀形成差異化；216。 結(jié)合西班牙風(fēng)格的建筑文化塑造小區(qū)的景觀，做到景觀與建筑風(fēng)格合二為一；216。 在控制成本的同時(shí)選用的材料要能凸顯建筑文化感。滁州市場(chǎng)目前多數(shù)樓盤物業(yè)公司由開發(fā)公司自行組建，針對(duì)本項(xiàng)目，我司不建議自行組建物業(yè)，可考慮聘請(qǐng)一家知名物業(yè)顧問公司擔(dān)任顧問，同時(shí)招標(biāo)聘請(qǐng)滁州當(dāng)?shù)刂锕芄?，并采用一些智能化管理系統(tǒng)，從而能迅速提高項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)置業(yè)者的購買信心，而后期的物管費(fèi)方面也存在突破的可能性。 可視對(duì)講系統(tǒng)；216。 電視監(jiān)控系統(tǒng)；216。 電子巡更系統(tǒng)；216。 南京萬德房產(chǎn)投資顧問有限公司2008630 附件一：2006年至今滁州市掛牌出讓土地一覽表地塊位置出讓土地面積（㎡）規(guī)劃用途容積率綠地率建筑層數(shù)拍賣起叫價(jià)（萬元）掛牌時(shí)間豐樂南路與花園路交叉口東南側(cè)75638住宅商業(yè)30%多層、高層110002008年城東工業(yè)園緯四路與東外環(huán)路交叉口西南側(cè)81800住宅商業(yè)30%多層、高層8350菱溪路東側(cè)，緯四路與緯三路之間151216住宅商業(yè)30%多層、高層17000腰鋪工業(yè)園新滁全路東側(cè)，天雨小區(qū)南側(cè)64237住宅商業(yè)30%多層6200鳳陽南路東側(cè)、霞客環(huán)保色紡公司北側(cè)22995住宅商業(yè)30%多層、高層4800沙河鎮(zhèn)西陽路西側(cè)、盈福路東側(cè)（原沙河工程隊(duì)用地）3884住宅30%多層76南譙北路A地塊，位于南譙北路西側(cè)、北大街東側(cè)、北湖變電所以南、雙擁西路北側(cè)26534，毛地面積2179凈地面積4739住宅商業(yè)25%多層、高層豐樂南路東側(cè)、全椒路西側(cè)28270住宅商業(yè)25%高層39000鳳陽路與會(huì)峰路交叉口西南側(cè)93551住宅商業(yè)30%多層、高層全椒路東側(cè)、南營房南側(cè)45076住宅商業(yè)30%多層、高層全椒路與會(huì)峰路交叉口東北側(cè)7907住宅商業(yè)3　—高層南譙南路東側(cè)、藍(lán)天小區(qū)北側(cè)27193住宅商業(yè)30%多層、高層南譙南路東側(cè)、藍(lán)天小區(qū)南側(cè)42628住宅商業(yè)230%多層、高層（毛地出讓）位于鳳陽北路東側(cè)、寶塔花園南側(cè)、人民廣場(chǎng)西側(cè)13720（）其中凈地2917㎡商 業(yè)住 宅30%中高層—2007年環(huán)滁西路與清流西路交叉口東北側(cè)54643商 業(yè)住 宅30%多層、高層6200菱溪路東側(cè)、緯四路北側(cè)66524商 業(yè)住 宅30%多層、高層3500烏衣鎮(zhèn)滁寧路東側(cè)（烏衣派出所原用地）2740商 業(yè)住 宅30%多層150南譙區(qū)腰鋪工業(yè)園新滁全路東側(cè)45869商 業(yè)住 宅35%多層2100衛(wèi)校巷東側(cè)11232（）其中毛地82㎡商 業(yè)住 宅30%多層1400原滁州市糧油食品總廠廠區(qū)土地，位于西門子路西側(cè)12579（其中毛地313）商 業(yè)住 宅30%多層18802006年天長西路與豐樂北路交叉口東北側(cè)5045（其中毛地697）商 業(yè)住 宅225%多層620石林路東側(cè)、清流監(jiān)獄南側(cè)商 業(yè)住 宅235%多層、高層5600104國道與東環(huán)路交叉口東北側(cè)26362商業(yè)、公寓式辦公、賓館、郵政、金融等46%寫字樓、賓館18層102048055住宅42%多層、中高層1880附件二：滁州戶型研究綜述我們主要挑選了項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目和滁州市區(qū)知名項(xiàng)目的代表戶型進(jìn)行分析，了解滁州戶型的相關(guān)特點(diǎn)，期望能為本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)提供一些方向性的參考。在分析中發(fā)現(xiàn)，滁州在售項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)大部分只是停留在滿足居住需求的初級(jí)階段，而在居住舒適性的設(shè)計(jì)上尚有欠缺。而且面積利用的效率、戶型空間尺度的準(zhǔn)確把握也是本項(xiàng)目戶型做出彩需重點(diǎn)關(guān)注的方面。 2房2廳1廚1衛(wèi)設(shè)計(jì)，面積范圍基本控制在8899平方米，與南京等二線城市相比，戶型面積相對(duì)較大。 戶型進(jìn)深較長，南北不夠通透；部分戶型做到全明設(shè)計(jì)、干濕分離。 主臥、客廳朝南，次臥朝北；主臥飄窗設(shè)計(jì)。 ，其中有一半戶型雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。 主臥、次臥面積相差不大，基本在12平方米左右。3房2廳1廚1衛(wèi)216。216。216。216。216。（主臥面積不包括主衛(wèi)面積）3房2廳1廚2衛(wèi)216。216。216。216。216。（主臥面積不包括主衛(wèi)面積）216。216。216。216。216。216。表：項(xiàng)目周邊戶型性能標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)主臥室使用面積（平方米）次臥室使用面積（平方米） 維也納春天次臥室較小，小臥室使用面積（平方米）——其它臥室使用面積（平方米）——————客廳使用面積 （平方米）客廳開間（米）餐廳使用面積 （平方米）廚房使用面積 （平方米）單間衛(wèi)生間使用面積（平方米）————雙衛(wèi)生間總使用面積（平方米）————★備注：三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)的主臥室不包括主衛(wèi)生間的面積82