【正文】 項目 總戶數(shù) 順馳泊林 1440 水印桃源 1400 戀湖家園 3000 升華現(xiàn)代城 980 金銀湖別墅 200 銀湖苑 300 汀香水榭 980 三江銀湖灣 1300 工業(yè)學(xué)院 2萬人 麗水佳園 1500 都市假日 750 佳苑小區(qū) 2500 新澳陽光城 1500 還建小區(qū) 1400 預(yù)計總?cè)丝? 71000 527公交總站 消費人口 商業(yè)屬性 配套匱乏， 馬池片區(qū)需要一個能夠滿足住民日常購物、娛樂休閑需求的小型商業(yè)中心。但區(qū)域不缺商業(yè)建筑，缺乏的是成熟的商業(yè)運營。 馬池片區(qū)需要一個能夠滿足住民日常購物、娛樂休閑需求的小型商業(yè)中心。 區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿形象、差異化產(chǎn)品競爭策略 弱化指標(biāo)劣勢，實行產(chǎn)品創(chuàng)新，選擇合適時機 今天的政策將是明年下一輪房價暴漲的起點。 居 住 時 間 收入層級 高端 中高端 中端 較強經(jīng)濟實力的改善型客戶 受市區(qū)中心房價擠壓，將臵業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移到非工作區(qū)域的首次臵業(yè)客戶 區(qū)域及周邊剛性的婚房需求 經(jīng)過對金銀湖區(qū)域價值和競爭項目客戶的梳理，我司發(fā)現(xiàn)，金銀湖的主流客戶群以受漢口市中心房價上漲，無力支付的 中低收入人群 為主，其次為區(qū)域及周邊剛性婚房需求 ，此外，大戶型高總價產(chǎn)品集中在 區(qū)域環(huán)境的驅(qū)動下的改善型需求。 武廣 商圈 江漢路 商圈 西北湖 商圈 古田板塊 漢口中心區(qū) 常青板塊 吳家山 板塊 金銀湖板塊 客戶來源 地鐵 2號線將拉近項目與漢口市中心的距離，整個線路貫穿西北湖、武廣、江漢路三大商圈，本案的核心客戶定位為漢口中心區(qū)的導(dǎo)入型客源。 基本特征 ?屬 80后年輕人士，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚 ?武漢本地人為主、外地人為輔 ?文化較高，許多武漢高校畢業(yè) 職業(yè)特征 ?泛公務(wù)員群體、部分年輕教師、醫(yī)生 ?中層管理人員、中級技術(shù)人員 臵業(yè)目的 ?基本都是自住 ?婚后獨立成家，首次臵業(yè)成就感，又可變相投資 關(guān)注價值點 ?性價比合適 ?日常工作、生活便利 ?關(guān)注項目未來發(fā)展及教育、生活配套等 ?看中區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展前景 客戶描述 青年新銳階層 家庭年收入在 520萬元左右， 首期款支付能力有限，月供能力較強 有較高的文化層次， 追求生活品位 對居住環(huán)境有較高要求 注重產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌 客戶描述 追求品質(zhì)生活，對商業(yè)配套要求高。 早期 中期 后期 漢口中端客群 地緣性客戶 省籍返鄉(xiāng)臵業(yè)客群 省內(nèi)客群 來源 TIME 泛武廣 — 西北湖商圈高端客群 區(qū)域 導(dǎo)向 資源導(dǎo)向 身份標(biāo)簽 地鐵建設(shè)極大地改變了客戶的來源通路，根據(jù)交通的可達性我們判斷，地鐵將取代公交系統(tǒng)和自駕車，在開發(fā)過程中將成為最大的客戶導(dǎo)入交通方式。來自漢口中心城區(qū)三大商圈的高質(zhì)量客群和新武漢人，將是本案最主要的客群。 漢口客群、局部武昌客群 客戶演變 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 總規(guī)布局建議 物業(yè)類型建議 項目客源定位 住宅產(chǎn)品建議 商業(yè)部分建議 容 積 率 ≤？常規(guī)而言，只有高層公寓一種做法。 我們放眼國內(nèi)頂級公司怎么在做？ 項目容積率的思考，如何用足容積率 ？ 高容積率能做精致園林嗎？ 高容積率和高品質(zhì)不能兼容嗎？ 位臵：地處杭州城西，西溪板塊居住中心，文一西路與蔣村西路交界處。 項目基本經(jīng)濟指標(biāo)： 占地面積： 5萬方 建筑面積： 11萬方 容 積 率： 綠 化 率： 30% 車位配比： 1： 建筑類型：多層（ 56層 板式結(jié)構(gòu)） 面積區(qū)間： 90㎡ —— 190㎡ 產(chǎn)品方向二：情景洋房（西溪蝶園） 5—6層板式結(jié)構(gòu)的全復(fù)式洋房 ?現(xiàn)代建筑 Bauhaus風(fēng)格的演變，適應(yīng)現(xiàn)代生活需要，講求建筑功能、技術(shù)和經(jīng)濟效益的最大化實現(xiàn)； ?錯落分臵陽臺，使整個立面更立體、跳躍 整體立面造型考慮經(jīng)濟適用，造型簡潔明快。墻面材料以涂料為主，在較低造價的前提下以色彩的構(gòu)成與穿插形成豐富的立面效果 立 面 大面積露臺設(shè)計，高空院墅中景觀視野更開闊。 組團式景觀規(guī)劃，單體院落，均設(shè)層進式景觀庭院，形成圍合院落。 入戶 露 臺 ?南北向庭院采光充足，通透； ?保留其大進深、短面寬的原則入戶過道較狹長，給人產(chǎn)生一種視野突然開闊的效果； ?將餐廳設(shè)計在樓梯處更節(jié)省空間； ?一層以公共活動空間為主，入戶的全明書房設(shè)計缺乏一定的安靜性，入戶處會有來來往往的人群，且些對面優(yōu)勢廚房，內(nèi)部是餐廳與客廳，造成了動靜的不合理； 全明 書房 轉(zhuǎn)角 樓梯 ?二樓為居住區(qū)，主臥獨立衛(wèi)生間，盡管進深較大，但合理的將衣帽間安設(shè)在過渡到衛(wèi)生間的區(qū)域，節(jié)省了空間同時加大功能性； ?南北向大露臺設(shè)計，主臥、次臥均可大面積采光、通透實用； 轉(zhuǎn)角 樓梯 主臥 衣帽間 杭州西溪蝶園以超越區(qū)域市場平臺的定位，高端路線的產(chǎn)品品質(zhì)，打造成西溪板塊高端市場上的明星個案，無論從戶型、景觀、還是細節(jié)的表現(xiàn)都能打破傳統(tǒng)抓住建筑與景觀的相互性，滲透性，是兩者正真的融合，為業(yè)主獲取了極大的居住環(huán)境、經(jīng)濟效益及品牌效應(yīng)（萬科、和坤聯(lián)手打造），同時其去化率從 2022年 7月 26日之今以銷售達 60%以上，成為區(qū)域內(nèi)的典范。 ? 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 ?多元化產(chǎn)品，混合分布 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分 90平米以下小戶型 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分 90平米以下小戶型 精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo) 在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo) 北京唐寧 ONE 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的 36% 規(guī)劃少量的東西朝向建筑 邊角地塊的有效利用 北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE ?大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大 ? 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局 項目 數(shù)量 單位 1 總用地面積 56,900 ㎡ 2 建設(shè)用地面積 (不含消防站 ) 46,277 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 1,508 個 5 總建筑面積 276,998 ㎡ 地上 179,996 ㎡ 地下 97,002 ㎡ 6 可租售 建筑面積 255,199 ㎡ 住宅 145,061 ㎡ 公建 110,138 ㎡ 車庫 70,523 7 配套設(shè)施面積 21,799 ㎡ 總圖指標(biāo) 北京唐寧 ONE 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計建面價格 預(yù)計地價外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 50~250㎡ 10000/ ㎡ 1887 / ㎡ 8113元 普通聯(lián)排 13000/㎡ 2022/㎡ 11000元 親地底躍 200~250㎡ 12022/ ㎡ 1960 / ㎡ 10040元 電梯頂躍 200~250㎡ 11000/ ㎡ 1960 / ㎡ 9040元 電梯洋房 100~130㎡ 7500/ ㎡ 2750 / ㎡ 4750元 34高層 83~130㎡ 6800/ ㎡ （精裝） 2505 / ㎡ 4295元 成都郫縣新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： : :30%其中住宅 26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對： 業(yè)態(tài) 合理容積率 覆蓋率 社區(qū)商業(yè) 3層 2~3 55~100% 普通聯(lián)排 ~ 30~35% 底躍 1~3層 電梯頂躍 無電梯頂躍 電梯花園洋房 ≥ 7 ~ 25~30% 無電梯花園洋房 ~ 28~32% 高層（ 12~33層） ~6 15~20% 聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 一般底躍雖然可類別墅，但只有 1~2層的面積可溢價 電梯 7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活 6和頂躍溢價 商業(yè)占足 4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨? 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率 ≥ 20%，少占地，容積率 ≥ 8 聯(lián)排 無電梯洋房 電梯洋房 替代 替代 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 不平衡容積率的規(guī)律： 高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北面和西面 洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置 洋房組團要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團 向 40米綠帶借景 成都郫縣新城案例 功能分區(qū) 多層返遷房 規(guī)劃未建小區(qū) 景尚景（高層） 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 成都郫縣新城案例 效果圖 成都郫縣新城案例 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈） 項目總體容積率約 ，基本上以高層為主，在物業(yè)類型上調(diào)整的空間不大，可在 C地塊東側(cè)設(shè)臵少量低密度產(chǎn)品， B1地塊設(shè)臵酒店式公寓，提升項目調(diào)性。 ?項目南側(cè)和武漢工業(yè)學(xué)院，景觀視野面較好； ?項目西北側(cè)有大規(guī)模的原生態(tài)樹林，自然環(huán)境優(yōu)越； ?各地塊資源條件相似，相對而言 C地塊東側(cè)條件最優(yōu)，建議布臵少量低密度產(chǎn)品。 馬池變電站 527總站 高壓線 高壓線 武漢工業(yè)學(xué)院 原生態(tài)樹林 地塊資源分析 低密度物業(yè) 花園洋房 疊院 聯(lián)排 小獨棟 對容積率貢獻較高，銷售速度快 價值感強，銷售速度快，最容積率貢獻不足 對容積率貢獻不足 密度低，不同價值體系，不利于實現(xiàn)容積率 x x √ x 低密度物業(yè)類型 建議 C地塊東側(cè)布臵少量疊院產(chǎn)品。 7+1電梯洋房 +高層 +酒庖公寓 +風(fēng)情商業(yè) +超高層 物業(yè)類型模型 先解決商業(yè)問題 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 總規(guī)布局建議 物業(yè)類型建議 項目客源定位 住宅產(chǎn)品建議 商業(yè)部分建議 從市場角度，根據(jù)人均輻射面積、消費支出測算本項目商業(yè)規(guī)模為 — ㎡。 商業(yè)開發(fā)規(guī)模建議 建議項目商業(yè)開發(fā)總量為 。 商業(yè)塑造原則： 1. 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。 商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。 主力店及次主力店的主要代表： 超市、中西連鎖快餐、中餐特色酒樓、美容 SPA等 商業(yè)總體思路 ?純銷售策略 ?售后返租策略 ?先租后售策略 ?純租賃 ?租售結(jié)合 優(yōu)點 ?快速 回籠資金 ?操作 相對簡便 ?短期 內(nèi)套現(xiàn)，快速回籠資金 ?投資 門檻較低 ?租金 高，發(fā)展商收益可能最大 ?物業(yè) 升值空間大，容易出售；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營 ?可以按照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求定向招商 ,按需求完善生活配套 ?養(yǎng) 鋪期的扶持能幫助物業(yè)升值，提升投資價值 ?部 份銷售可以增加現(xiàn)緊流。 ?需 設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理 ?招商 能力的要求極高 ?日常 經(jīng)營能力的要求 高 ?需 設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理 ?招商 能力的要求極高 ?日常 經(jīng)營能力的要求 高 ?對