【正文】 低噪音影響，鍍膜以降低紫外線的輻射 ?外墻保溫系統(tǒng)可有效降低空調(diào)的使用率 推薦生態(tài)節(jié)能型住宅技術(shù) 節(jié)能技術(shù) 價(jià)格 單位建筑面積價(jià)格 （元 /平方米） 備注 新風(fēng)系統(tǒng) 30~50 變壓式止逆煙道 10元 不銹鋼雙封地漏 60元 /個(gè) 1元 此價(jià)格為直徑 63毫米規(guī)格 外墻保溫系統(tǒng) 85元 中水、直飲水、雨水收集系統(tǒng) 10元 中空鍍膜 LOWE玻璃 650元 /平方米（窗面積） 100元 鍍膜按 150元 /平方米計(jì)算 斷熱鋁材窗框 1500元 /平方米（窗面積） 250元 /平方米 世界頂級(jí)德國(guó)旭格 食物垃圾處理機(jī) 1060元 /戶 10元 /平方米 住宅規(guī)格 地下車(chē)庫(kù)防水層 50元 /平方米（車(chē)庫(kù)地面） 11元 /平方米 包括材料費(fèi)和人工費(fèi) 生態(tài)滅蚊機(jī) 6000元 /臺(tái) /平方米 1臺(tái) /10000平建面 同層排水系統(tǒng) 3500元 /個(gè)衛(wèi)生間 55元 /平方米 住宅規(guī)格 若都采用，則成本約提高 600元 /平方米左右。獨(dú)特的鍍膜層 隔絕紫外線輻射 LOWE鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱 窗框與窗洞之間采用保溫板（美國(guó)歐文斯克寧）做隔熱處理 世界頂級(jí)德國(guó) SCH252。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層 本案建議 75 生態(tài)滅蚊機(jī) “ 生態(tài)滅蚊機(jī) ” （滅蚊磁場(chǎng)），此項(xiàng)技術(shù)經(jīng)美國(guó)疾病控制中心及國(guó)防部實(shí)用驗(yàn)證，能消滅 4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲(chóng)，而對(duì)人體無(wú)任何傷害。不使用任何殺蟲(chóng)劑或電蚊網(wǎng)。 ?能夠大量吸引并捕捉會(huì)產(chǎn)卵的雌蚊 ?自身發(fā)電，采用標(biāo)準(zhǔn)的的液化氣供應(yīng)能源，無(wú)需任何電力。 無(wú)聲 不使用殺蟲(chóng)劑，不釋放任何對(duì)環(huán)境有害的氣體。 77 江陰 珍藏級(jí) 城市豪宅價(jià)值體系之二： “ 體驗(yàn)感 ” 主要表現(xiàn)在： 體 驗(yàn) ?居住的空間改善 ?新技術(shù)的合理運(yùn)用 ?便利的專屬服務(wù) ?充沛的停車(chē)位 78 物業(yè)管理方式選擇：聘請(qǐng) “ 第一太平戴維斯 ” 作物業(yè)管理顧問(wèn) 方式 優(yōu)點(diǎn) 問(wèn)題 市場(chǎng)化專業(yè)物業(yè)管理公司直接參與執(zhí)行 專業(yè)化管理，質(zhì)量保證，發(fā)展商省心，業(yè)主滿意 成本、利潤(rùn)是這種選擇要考慮的重要因素，因此選擇偏向：規(guī)模大、檔次高、容易樹(shù)立品牌的項(xiàng)目。 顧問(wèn)服務(wù)時(shí)間一般是 1～ 2年，費(fèi)用每年高達(dá) 10～ 20萬(wàn)元；顧問(wèn)公司只負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理建議，對(duì)服務(wù)時(shí)間以外物業(yè)管理沒(méi)有責(zé)任。 本項(xiàng)目特點(diǎn)： ?樹(shù)立江陰首席豪宅，社區(qū)物業(yè)管理的重要性突出 ?項(xiàng)目總體規(guī)模大，涉及近千戶人家； ?同時(shí)物業(yè)類(lèi)別多樣，客戶層面廣，需要專業(yè)的物管經(jīng)驗(yàn) 根據(jù)江陰市場(chǎng)現(xiàn)狀、成本及營(yíng)銷(xiāo)推廣價(jià)值綜合考慮，建議采用： 聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司作顧問(wèn) 物業(yè)建議 79 建議物管服務(wù)內(nèi)容除常規(guī)的內(nèi)容外，應(yīng)突出給予客戶品質(zhì)生活感知的專屬服務(wù) ?智能化周界防越報(bào)警系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏 ?對(duì)講訪客系統(tǒng) ?消防系統(tǒng) ?寬帶、電話、有線電視的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ?物業(yè)管理系統(tǒng) ?電表、水表、煤氣戶外遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 周全物管 安保服務(wù) 信息服務(wù) 生活服務(wù) ?公共衛(wèi)生保潔 /生活設(shè)施維護(hù) /綠化、花卉園藝管理 ?車(chē)輛停放管理 ?各類(lèi)費(fèi)用代收代繳 ?鐘點(diǎn)工統(tǒng)一管理 ?定餐、送餐服務(wù) /定票、送票服務(wù) ?干洗上門(mén)送取服務(wù) 客戶為中高收入財(cái)富階層，除對(duì)安全性、停車(chē)管理之外比較關(guān)注的是提供專屬的服務(wù)： 物業(yè)建議 80 專業(yè)的物業(yè)管理是高檔社區(qū)生活品質(zhì)的保證，物業(yè)管理前置可帶來(lái)較高的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值 ?根據(jù)不同物業(yè)類(lèi)別，分組團(tuán)管理 ?基本服務(wù)：保安、消防、衛(wèi)生、車(chē)輛、綠化等管理 ?超值性服務(wù)：會(huì)所的優(yōu)惠消費(fèi)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、及時(shí)家居維修、真情互動(dòng)關(guān)愛(ài)、健康生活等服務(wù) 物業(yè)建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 82 規(guī)劃條件跟客戶需求車(chē)位數(shù)存在一定差距，可靈活解決（預(yù)留改造空間） 車(chē)位建議 規(guī)劃條件 住宅： 1輛 /戶 1600個(gè)停車(chē)位 商業(yè)辦公： 80輛 /萬(wàn)平米 5x80=400 2022x35 = 7萬(wàn)平米 車(chē)位面積 從市場(chǎng)需求看 商業(yè)辦公： 80輛 /萬(wàn)平米 5x80=400 戶型面積 車(chē)位配比 戶數(shù) 車(chē)位數(shù) 140160 1： 1 332 332 170180 :1 916 1190 200 :1 212 318 250以上 2:1 112 224 2500x35 = 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 84 物業(yè)發(fā)展建議二 : 商業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巴索蒂小提琴行、范思哲、 PAUL SMITH、 “ OROP”（歐羅普）首飾行、 FRED首飾行 B區(qū)水岸休閑街 酒吧、紅酒專賣(mài)、咖啡吧、茶坊；冰激凌、 PIZZA、通心粉、巧克力、甜點(diǎn)等 古羅馬咖啡吧、丹桂軒、 SPR咖啡、 Illy咖啡、可頌坊、舞鶴、金莎巧克力、 C區(qū)社區(qū)服務(wù)街 美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等 自由選擇 社區(qū)性超市或 大型超市的社區(qū)店 未引進(jìn) 純水岸商業(yè)功能組合：以精品店、高檔餐飲、行政服務(wù)和社區(qū)服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)為主 A B C 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金色華府由 2棟28層和 8棟 31層圍合而成 ?周邊分布眾多企事業(yè)單位，啟動(dòng)時(shí)商業(yè)形態(tài)不成熟，附近多是較初級(jí)的商業(yè)業(yè)態(tài) 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建議項(xiàng)目商業(yè)街規(guī)劃的原則與特點(diǎn) 品質(zhì)感 就是在建筑風(fēng)格和立面表現(xiàn)上營(yíng)造一種高端的成熟商業(yè)氛圍，與本項(xiàng)目住宅的高端定位相協(xié)調(diào) 景觀性 整體建筑構(gòu)成一個(gè)獨(dú)特景觀，通過(guò)合理規(guī)劃，形成良好的生態(tài)環(huán)境，坐擁 “ 陽(yáng)光、綠樹(shù)、長(zhǎng)廊、廣場(chǎng) ……” 主題式 娛樂(lè)消費(fèi)、休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)等多種消費(fèi)模式逐漸轉(zhuǎn)變成獨(dú)立的主題單元，有利于盤(pán)活整條街區(qū)，并滿足消費(fèi)者多元化的需求 體驗(yàn)性 通過(guò)建筑形態(tài)的創(chuàng)新，把不同的人聚在一起，讓人們?cè)谶@里自由穿梭，這就是最宜人的都市休閑生活體驗(yàn) ?底商面積最大化 ?風(fēng)情商業(yè)集中化 ?充分考慮對(duì)周邊資源的利用 ?對(duì)住宅的影響最小化 ?整體形象品質(zhì)協(xié)調(diào)化 商業(yè)建議 規(guī)劃原則 規(guī)劃特點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)建議 A B 住宅底商 2F 辦公 9F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如圖 : 標(biāo)示，以高端餐飲為主； 商業(yè)街劃分為主題街區(qū)，便于分期分區(qū)進(jìn)行招商和業(yè)態(tài)的規(guī)劃。 區(qū)以銀行、郵政、便利店、干洗店等企事業(yè)或社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主等； 區(qū)以時(shí)尚產(chǎn)品為主的商業(yè)業(yè)態(tài) :如時(shí)裝、珠寶、琴行、紅酒、手表等精品店；與河南岸形成呼應(yīng)的水岸風(fēng)情商業(yè)； 區(qū)以美容美發(fā)、 SPA、汽車(chē)等相對(duì)獨(dú)立商業(yè)為主 水景廣場(chǎng)可考慮做成主題性很強(qiáng)的風(fēng)格，營(yíng)造文化品位，突顯差異化。 底商以體現(xiàn)項(xiàng)目高形象的精品店打造 A B 商業(yè)建議 ?底商兩層，開(kāi)間不小于 6米，進(jìn)深控制在 12米左右，單位面積控制在200平米，一層層高 ，二層層高，以地塊周長(zhǎng)滿鋪設(shè)計(jì)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 商業(yè)在竣工后需立刻做好高品質(zhì)的櫥窗展示和前廳展示，營(yíng)造成熟商業(yè)氛圍，促進(jìn)銷(xiāo)售 商業(yè)建議 ?江南華都 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 由于江陰市場(chǎng)剛性需求弱化，改善性需求也不旺盛，同時(shí)現(xiàn)正發(fā)售的樓盤(pán)多集中在城西，區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)不高，影響市場(chǎng)整體銷(xiāo)售成回落趨勢(shì) 0204060801001201401602022 2022 2022 2022二手房交易面積 一手房銷(xiāo)售面積 交易面積比市場(chǎng)掃描 0204060801001201401601802022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷(xiāo)售面積 竣工面積 銷(xiāo)售面積/ 竣工面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模建議考慮約 5萬(wàn)方（未含商業(yè)） 一個(gè)城市的珍藏 年均去化量在 8萬(wàn)平米 /樓盤(pán)左右 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)總建面約 12萬(wàn)平米，計(jì)劃 07年底回款 ，年度推案 4． 7萬(wàn) m178。 99 建議以 B地塊作為啟動(dòng)區(qū)，并以南向產(chǎn)品作為預(yù)先面市的考慮 ? 啟動(dòng)區(qū)的選取考慮因素： ? 有震撼的展示面 ? 具有昭示性、進(jìn)入條件好 ? 便于工程施工 ? *鑒于洋排巷地塊 平米，限高 80米，對(duì)項(xiàng)目會(huì)造成一定影響，建議以 B地塊南向產(chǎn)品先行面市 啟動(dòng)區(qū)位臵 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107 第五部分 總結(jié) 108 —— 駕車(chē)體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車(chē)庫(kù) 入戶大門(mén) 無(wú)限景觀 109 —— 駕車(chē)體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車(chē)庫(kù) 入戶大門(mén) 無(wú)限景觀 110 —— 駕車(chē)體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車(chē)庫(kù) 入戶大門(mén) 無(wú)限景觀 111 —— 駕車(chē)體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車(chē)庫(kù) 入戶大門(mén) 無(wú)限景觀 112 —— 駕車(chē)體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車(chē)庫(kù) 入戶大門(mén) 無(wú)限景觀 113 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無(wú)限風(fēng)光 114 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無(wú)限風(fēng)光 115 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無(wú)限風(fēng)光 116 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無(wú)限風(fēng)光 117 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無(wú)限風(fēng)光 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保