房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算-閱讀頁(yè)
2025-06-03 21:45本頁(yè)面
【正文】 土地增值稅 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 五 凈現(xiàn)值 六 累計(jì)凈現(xiàn)值 顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。 將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。比較方案的選擇一般為成本和售價(jià)各增加、減少10%，也可根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行其他方案的比較。目的就是要在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判斷其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度 。 ?租賃期經(jīng)營(yíng)安排 主要包括租金及增長(zhǎng)率、出租率。 租賃收入與扣除項(xiàng) 序號(hào) 項(xiàng)目 一 租金收入 出租率 租金增長(zhǎng)率 二 租賃扣除項(xiàng) 營(yíng)業(yè)稅 教育費(fèi)附加 城市建設(shè)維護(hù)稅 房屋租賃管理費(fèi) 房產(chǎn)稅 印花稅 維修管理費(fèi) 招租費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi) 土地使用稅 三 可運(yùn)用資金 此處可運(yùn)用資金為租金收入與扣除項(xiàng)之差，即因租賃帶來(lái)的凈收入。 銀行借款的借入及償還為手動(dòng)輸入，原因同常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算。 貸款還本付息表 序號(hào) 項(xiàng)目 一 期初銀行借款余額 二 本期新增借款 三 本期利息 四 本期償還 本金償還 利息償還 五 期末借款余額 本表的主要作用是計(jì)算各期支付的利息。 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 一 現(xiàn)金流入 租金收益 殘值收入 二 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 財(cái)務(wù)費(fèi)用 租賃扣除項(xiàng) 所得稅 三 固定資產(chǎn)折舊 四 現(xiàn)金凈流量 累計(jì)現(xiàn)金凈流量 五 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 殘值收入在經(jīng)營(yíng)結(jié)束的最后一期作為現(xiàn)金流入。 三 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算 操作指引 重要假設(shè) 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)為其為占有者帶來(lái)的未來(lái)收益，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，為了用未來(lái)的收益體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，必須將未來(lái)收益進(jìn)行折現(xiàn)。 收益還原法即是將在資產(chǎn)未來(lái)每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原至測(cè)算時(shí)點(diǎn)，以求取房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。 測(cè)算出收益期內(nèi)每年的稅后收益，并折現(xiàn)至測(cè)算時(shí)點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。 酒店經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源大致分為四種，即客房收入、餐飲收入、商品收入和其他收入，其中前兩項(xiàng)收入占主體部分； 酒店支出項(xiàng)包括經(jīng)營(yíng)成本、酒店裝修及維修成本、相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)。 序號(hào) 項(xiàng)目 一 營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元） 其中：客房收入（萬(wàn)元） 占總收入比重 餐飲收入（萬(wàn)元） 占總收入比重 商品收入（萬(wàn)元） 占總收入比重 其他收入（萬(wàn)元） 占總收入比重 經(jīng)營(yíng)收益 如果酒店已開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，則根據(jù)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)情況確定經(jīng)營(yíng)凈收益，并依據(jù)預(yù)期對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)凈收益加以調(diào)整。 =房?jī)r(jià) 客房數(shù) 入住率 餐飲、商品、其他收入數(shù)據(jù)的取得比較困難，但同類(lèi)酒店這三項(xiàng)收入與客房收入之比相對(duì)穩(wěn)定，因此在無(wú)法直接調(diào)查獲取的情況下，可以據(jù)此推斷這三項(xiàng)收入。 酒店的日常維修成本較高，且每經(jīng)過(guò) 58年需重新裝修一次，這部分成本應(yīng)分?jǐn)偟矫磕辍? 推算出經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年的經(jīng)營(yíng)凈收益，并折現(xiàn)至測(cè)算時(shí)點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為酒店的
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