房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算-閱讀頁
2025-03-20 06:51本頁面
【正文】 基本方案增減 4 財務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR 較基本方案增減 5 動態(tài)投資回收期 較基本方案增減 選取的指標可以根據(jù)項目實際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標。 敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。 三 租賃項目經(jīng)濟測算 操作指引 理論依據(jù) 重要假設(shè) ?開發(fā)期的相關(guān)假設(shè)參考常規(guī)項目 ?租賃抵扣項目 主要包括營業(yè)稅、教育附加費、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、招租費用、維修管理費、保險費等。 ?折舊年限及方法 不動產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，應(yīng)計提折舊并有殘值收入，應(yīng)確定折舊年限及方法、殘值率。 投資與資金籌措計劃 序號 項目 一 建設(shè)投資總額 建設(shè)投資 建設(shè)期財務(wù)費用 二 經(jīng)營期財務(wù)費用 三 資金擁有量 自有資金 可運用資金 銀行借款 四 銀行借款償還 累計償還 五 盈余資金 六 累計盈余資金 建設(shè)期財務(wù)費用應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值進行折舊。 由于還款期較長，增加累計償還項，此行的最后一期數(shù)值應(yīng)等于銀行借款總額。 本期新增借款及本金償還均是從投資與資金籌措計劃表中鏈接得來。 所得稅的計稅基數(shù)應(yīng)為租賃收入減去租賃扣除項、財務(wù)費用和固定資產(chǎn)折舊后的余額。 常用于兩個方面，即根據(jù)租金測算房地產(chǎn)價值和根據(jù)酒店經(jīng)營收益測算酒店價值。 理論依據(jù) 操作指引 序號 項目內(nèi)容 計算說明 一 月租金收益 單位面積月租金 建筑面積 1 空臵損失收益 空臵率 月租金收益 2 年租金收益 (月租金收益 空臵損失） 12 二 扣減項目 A+B+C+D+E+F+G+H+I+J 年租金收益 5% 營業(yè)稅 3% 營業(yè)稅 1% 年租金收益 2% 年租金收益 12% 年租金收益 % 建購價 1% 年租金收益 2% 建購價 % 土地面積 收費標準 三 年純收益 年租金收益 扣減項目 四 年稅后收益 年純收益 所得稅 計算說明中相關(guān)稅費及費用計提比例僅供參考。 測算過程 單位面積租金 年租金收益 年純 收益 年稅后收益 酒店價值測算一般根據(jù)經(jīng)營期內(nèi)酒店取得的經(jīng)營凈收益來測算酒店價值，測算過程的重點是如何確定酒店經(jīng)營期內(nèi)的經(jīng)營凈收益。 經(jīng)營凈收益為酒店取得的稅后利潤，即為經(jīng)營收益與支出項之差扣除所得稅后的余額。 但一般來說，我們進行價值預(yù)測時酒店都處于尚未經(jīng)營階段，相關(guān)數(shù)據(jù)需依據(jù)類似酒店經(jīng)營情況和經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行估計。 序號 項目 二 經(jīng)營成本 客房經(jīng)營成本 餐飲成本 商品成本 其他成本 三 酒店裝修及維修成本 四 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 房產(chǎn)稅 土地使用稅 支出項 一般按照相應(yīng)收入的比例計算，比例的確定同樣需依據(jù)類似酒店和經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行估計。 稅費應(yīng)按照當(dāng)時當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。 測算過程 經(jīng)營 收益 支出項 所得稅 經(jīng)營 凈收益 The End Thanks! 演講完畢，謝謝觀看！
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