【正文】 倉儲商店 專業(yè)店 商品結(jié)構 經(jīng)營方式 本案 商業(yè)功能 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 80 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高 采用柜臺銷售或開架面售方式 注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務 由于交通優(yōu)勢及居住區(qū)消費潛力，可發(fā)展 專賣店 百貨商店 商業(yè) 街 大型購物中心 大型綜合超市 倉儲商店 專業(yè)店 大型專業(yè)市場 商品結(jié)構 經(jīng)營方式 本案 商業(yè)功能 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 81 綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主 采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式 注重服務，設導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全 百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心區(qū)，依賴于人流的聚集進行經(jīng)營。本項目是區(qū)域商圈中的重要一環(huán)，可以發(fā)展，但需要相當時間培育市場。 百貨商店 商業(yè) 街 大型購物中心 大型綜合超市 倉儲商店 專業(yè)店 大型專業(yè)市場 專賣店 商品結(jié)構 經(jīng)營方式 本案 商業(yè)功能 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 82 一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所，為封閉式建筑。 由發(fā)起企業(yè)有計劃的開設、統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理，店鋪分散承租、獨立經(jīng)營 設相當面積的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 設臵于體量及項目硬件條件，難以發(fā)展。 商業(yè) 街 大型購物中心 大型綜合超市 倉儲商店 專業(yè)店 大型專業(yè)市場 專賣店 百貨商店 商品結(jié)構 經(jīng)營方式 本案 商業(yè)功能 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 83 可能由某一個旗艦店或某一類業(yè)態(tài)帶動人氣，多種業(yè)態(tài)共生發(fā)展 店鋪分散承租與銷售，自主獨立經(jīng)營 注重業(yè)態(tài)的豐富化，多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等 具備發(fā)展空間，但要進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與引導 ?此業(yè)態(tài)多為狹長式、開放式建筑群落組合的“街”式風格，本案產(chǎn)品可以規(guī)劃為此風格。 ?商業(yè)街可以多業(yè)態(tài)組合，相互補充，和諧共生，本案可根據(jù)自身特點，在業(yè)態(tài)上有所偏重此帶動人氣。 商業(yè) 街 大型綜合超市 倉儲商店 專業(yè)店 大型專業(yè)市場 專賣店 百貨商店 大型購物中心 商品結(jié)構 經(jīng)營方式 本案 商業(yè)功能 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 84 定位釋由闡述： ?本案所處江寧大學城的核心區(qū)； ?本案周圍人流量與市區(qū)相比還有一定的差距，難以與主城區(qū)商圈在綜合性百貨業(yè)上形成抗衡之勢； ?本案處于江寧大學城未來將崛起的新商圈，在客觀挖掘本板塊的主力及潛在消費客群的基礎上， 科學確定經(jīng)營“主題” ，輔以后期科學的業(yè)種組合及品牌選擇，即可使項目化優(yōu)勢為強勢， 吸引三大類定向消費人群，大學城學生教師、東山客源、江寧開發(fā)區(qū)企業(yè)客源 真正走業(yè)態(tài)互補、和諧發(fā)展的道路； ?適當補充其它商業(yè)子業(yè)態(tài) （品牌店、專賣店、專業(yè)店等）， 可滿足周邊居住人群的消費需求，吸引潛在客戶、鎖住周邊邊際客群從而放大整個項目的商業(yè)功能、提升整個項目的形象檔次； ?在兼顧項目主題推廣及硬件環(huán)境營造的功效下，項目將可能成為江寧乃至南京南部地區(qū)極富特色的消費場所 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 85 通過對項目周邊資源及各商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的甄選，我們建設性提出本案經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為： 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 86 PART Ⅱ 項目分析及業(yè)態(tài)定位 ?基地資源分析 ?SWOT分析及發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?業(yè)種組合建議 ?產(chǎn)品分割及調(diào)整建 議 ?市場定位 ?形象定位 87 業(yè)態(tài)組合 業(yè)種組合 市場角度 招商角度 成本收益角度 綜合評價 餐飲 國際連鎖快餐 ??? ??? ??? ??? 中式連鎖快餐 ??? ??? ??? ??? 小吃 ??? ??? ??? ??? 西點 ??? ??? ??? ??? 特色餐飲（中式） ??? ??? ??? ??? 特色餐飲（西式） ??? ??? ??? ??? 茶餐廳 /咖啡廳 ??? ??? ??? ??? 休閑娛樂 KTV ??? ??? ??? ??? 中端 SPA ??? ??? ??? ??? 美發(fā)美容 ??? ??? ??? ??? 書吧 ??? ??? ??? ??? 音樂休閑吧 ??? ??? ??? ??? 兒童游戲城 ??? ??? ??? ??? 電玩 ??? ??? ??? ??? 業(yè)種組合綜合評價 88 業(yè)態(tài)組合 業(yè)種組合 市場角度 招商角度 成本收益角度 綜合評價 購物 大中型超市 ??? ??? ??? ??? 品牌服裝鞋帽 ??? ??? ??? ??? 家居飾品 ??? ??? ??? ??? 禮品專賣 ??? ??? ??? ??? 兒童用品 ??? ??? ??? ??? 數(shù)碼產(chǎn)品 ??? ??? ??? ??? 體育用品 ??? ??? ??? ??? 服務配套 家政公 /中介公司 ??? ??? ??? ??? 診所 /藥店 ??? ??? ??? ??? 進口休閑食品店 ??? ??? ??? ??? 沖印店 /照相館 ??? ??? ??? ??? 通信營業(yè)廳 ??? ??? ??? ??? 銀行 ??? ??? ??? ??? 五金 ??? ??? ??? ??? 業(yè)種組合綜合評價 89 餐飲 +購物 +社區(qū)配套 4 F 3 F 2 F 1 F 大型超市、品牌餐飲 特色 美食休閑廣場 大眾 美食休閑廣場 A8樓業(yè)種組合定位 A8 90 肯德基（ KFC） + 華潤蘇果 運動休閑服飾 （ NIKE等） 品牌餐飲 +購物 +社區(qū)配套 社區(qū)配套 （銀行、通信營業(yè)廳等） 煙酒專賣 鞋帽箱包 家居飾品 休閑食品專賣 （來一份等） A8樓業(yè)種組合定位 A8 1 F 91 2 F A8 A8樓業(yè)種組合定位 2層定位為： 華潤蘇果 +肯德基 92 3 F A8樓業(yè)種組合定位 A8 特色西餐 茶吧、咖啡吧 音樂棋牌吧、書吧 特色美食、休閑廣場 特色中餐 93 4 F 各類休閑小吃 排檔街 大眾美食休閑廣場 A8樓業(yè)種組合定位 A8 94 品牌購物（ 服飾、家紡、飾品） 網(wǎng)絡線上線下互動購物社區(qū) （如淘淘巷） 休閑娛樂廣場（網(wǎng)吧、KTV、咖啡吧、茶座、游戲廳等） 11樓業(yè)種組合定位 11 2 F 3 F 1 F 95 品牌購物（ 服飾、家紡、飾品等） 11樓業(yè)種組合定位 11 1 F 96 網(wǎng)絡線上線下互動購物社區(qū) (如淘淘巷 ) 11 2 F 11樓業(yè)種組合定位 97 休閑娛樂廣場（網(wǎng)吧、 KTV、咖啡吧、茶座、游戲廳等） 11樓業(yè)種組合定位 11 3 F 98 PART Ⅱ 項目分析及業(yè)態(tài)定位 ?基地資源分析 ?SWOT分析及發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?業(yè)種組合建議 ?產(chǎn)品分割及調(diào)整建議 ?市場定位 ?形象定位 99 產(chǎn)品分割建議說明 根據(jù)前文業(yè)態(tài)、業(yè)種組合建議，以及發(fā)展商已有的招商客戶（肯德基、華潤蘇果），我們得出以下產(chǎn)品分割建議： 100 A8樓分割銷售建議 A8 1 F 發(fā)展商購買 整層出租 分割出售 101 2 F A8 發(fā)展商購買 整層出租 A8樓分割銷售建議 102 3 F 整層分割出售 A8 A8樓分割銷售建議 特色美食休閑廣場 103 4 F 大眾美食休閑廣場 A8 發(fā)展商購買出租 分割出售 A8樓分割銷售建議 104 品牌購物（ 服飾、家紡、飾品等） 11樓分割銷售建議 11 1 F 分割出售 105 網(wǎng)絡線上線下互動購物社區(qū)（如淘淘巷） 11 2 F 分割為半層或四分之一層出售 11樓分割銷售建議 106 休閑娛樂廣場（網(wǎng)吧、 KTV、咖啡吧、茶座、游戲廳等） 11 3 F 整層或為半層出售 11樓分割銷售建議 107 產(chǎn)品問題思考 根據(jù)甲方提供產(chǎn)品方案，即 11號樓 1層、 2層內(nèi)部聯(lián)通， 2層統(tǒng)一銷售，但由于 1層開間相對較小、這樣 2層連賣將會帶來較大的銷售抗性，因此我們認為可以對產(chǎn)品進行如下調(diào)整。 11 2 F 1 F 108 11樓產(chǎn)品分割調(diào)整建議 1 F 2 F ?將 2F四大區(qū)域打通分別與 1F四個端戶捆綁出售。 ?1F除去四個端戶以外的其余各鋪位單獨分割銷售。 將 2層連賣的模式改為以下模式。 ?將 1F剩余小鋪中的衛(wèi)生間與樓梯拆除獨立銷售。 衛(wèi)生間與樓梯拆除 109 PART Ⅱ 項目分析及業(yè)態(tài)定位 ?基地資源分析 ?SWOT分析及發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?業(yè)種組合建議 ?產(chǎn)品分割及調(diào)整建議 ?市場定位 ?形象定位 110 本案市場定位 根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種分析與區(qū)位特征，本項目市場定位為： ★ 江寧大學城商圈核心區(qū)域； ★與周邊商業(yè)具有差異化占位同時又能融入該商圈的有機商業(yè)體； ★集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的開放型、體驗式商業(yè)街區(qū)！ 111 定位組成一：大學城 本項目實際很難做到輻射整個江寧地區(qū)，但對于江寧大學城這樣的一個范圍，在受眾的認知意識中并非是不可達到的范圍，既然本案將打造為江寧大學城商圈的重要一環(huán)，那么在 一開始，需要足夠明確的意識目標，壓倒一切競爭對手，不跟風，不沉默。 所以結(jié)合營銷，“江寧大學城”的輻射稱號就是我們的定位之一，不夠宏大，卻足夠明確。 定位組成二：精致生活綜合體 我們不僅僅服務于大學城人群，同樣周邊社區(qū)也是本案重要的服務對象，因此也是一個為周邊社區(qū)居民服務的生活型資源綜合體，強調(diào)以準確同時具有一定特色的商業(yè)定位，占得區(qū)域大發(fā)展的先機，改變周邊學生、居民、企業(yè)客群生活消費習慣，根本的提升生活品質(zhì)。 所以結(jié)合營銷，“一站式生活休閑綜合體”的新商業(yè)概念就是我們的定位之二，不但體現(xiàn)出項目蓬勃發(fā)展的規(guī)劃藍圖，更體現(xiàn)出項目對片區(qū)發(fā)展的態(tài)度與責任。 江寧大學城中心 ?精致生活暢享未來，一站式生活休閑綜合體 本案市場定位 112 PART Ⅱ 項目分析及業(yè)態(tài)定位 ?基地資源分析 ?SWOT分析及發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?業(yè)種組合建議 ?產(chǎn)品分割及調(diào)整建議 ?市場定位 ?形象定位 113 前言 守正出奇 打造共贏商圈經(jīng)濟的核心理念 一個共贏商圈區(qū)域的經(jīng)濟要崛起，要超越，光守正不夠，關鍵是要出奇。 市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，區(qū)域間的競爭是戰(zhàn)略的競爭、制度創(chuàng)新的競爭，是資源開發(fā)、商業(yè)模式、人才技術等核心能力的競爭。 一句話，是圍繞資源的差異化競爭。 114 一次守正出奇的商業(yè)定位思考 守正不守舊 ， 出奇不出格 在 戰(zhàn)略 層面上 ， 要先謀而后動 ， 正確認識自己是制定戰(zhàn)略的前提 ， 首先要回答的是我們是什么 ？ 我們是商業(yè) ， 從整體市場調(diào)研和區(qū)域規(guī)劃發(fā)展來看：我們目前所處區(qū)域為大學城區(qū)域 ， 一個江寧新區(qū)域 ， 商業(yè)欠缺的有著極大消費潛力和龐大商業(yè)規(guī)模建設的居住新版塊 。 其次要明確我們不是和區(qū)域同類項目競爭 ， 而是 共贏 ， 要跳出區(qū)域看區(qū)域 ， 建立自己的商業(yè)坐標系 。 要在區(qū)域商業(yè)規(guī)模型發(fā)展的背景下 ， 在商業(yè)共贏體系找到本案的亮點 ， 是所謂不謀全局者不足謀一域 ， 只有戰(zhàn)略上高人一等 ， 在實踐上才有可能趕超 ， 否則永遠是一個陪襯 。 115 一次守正出奇的商業(yè)定位思考 從 戰(zhàn)術 層面上看 ， 如果在戰(zhàn)略上藐視敵人 ， 那么在戰(zhàn)術上就要重視對手 。 要重視細節(jié) ， 細節(jié)決定成敗 。 本案從體量上與其他項目無優(yōu)勢 ， 但從地段 、 定位 、 產(chǎn)品上本案自有個性 ， 如何深度挖掘 ， 激情演繹 ， 實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)共贏目標 ？ 促進有形的手與無形的手的結(jié)合 。 區(qū)域市場中同類項目定位自有其風格 ， 在定位上已經(jīng)自成一派 ， 所針對客戶自然也投其所好 ， 但完全靠市場自主選擇對本案并無優(yōu)勢可言 ， 圍繞戰(zhàn)略