精品文案-雄縣匯淼國(guó)際酒店項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告ppt-資料下載頁(yè)
2025-03-22 07:34本頁(yè)面
【正文】 合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價(jià)目 標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價(jià)方法。也就是 說(shuō)，價(jià)格策略首先必須針對(duì)影響價(jià)格定位的 因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。 ? 本項(xiàng)目在價(jià)格思考上主要從各個(gè)項(xiàng)目的土地 成本價(jià)格和在售項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格比較這兩個(gè) 角度進(jìn)行考察本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格。而因本項(xiàng) 目的特殊性在周邊縣、市都沒(méi)有同類(lèi)型產(chǎn)品 可比較價(jià)格，所以我們建議采用成本加合理 利潤(rùn)定價(jià)及市場(chǎng)消費(fèi)群體的心理承受值來(lái)進(jìn) 行價(jià)格的最終確定。 （三）價(jià)格體系及經(jīng)營(yíng)財(cái)政指標(biāo) 匯淼酒店客房總套數(shù) 261套，我們暫定為兩期發(fā)售。一期首推 7— 12層，共計(jì) 168套客房，面積合計(jì)：㎡ ，預(yù)售總價(jià)為： 53276341元，均價(jià)為： 6498元 /㎡ 。 見(jiàn)價(jià)格體系表一、二 酒店 7— 11層售價(jià)明細(xì)見(jiàn)后表一 （ 1）單層總面積： ㎡ （ 2）單層銷(xiāo)售價(jià)格： 8970553元 價(jià)格體系表一（ 7— 11層 ) 戶(hù)型 N01 N02 N03 N04 N05 N06 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6600 6600 6600 6600 6600 6700 總價(jià) (元 ) 273306 37856 37856 37856 37856 398851 戶(hù)型 B01 B02 B03 B04 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6400 6400 6400 6400 總價(jià) (元 ) 307968 307968 307968 314368 戶(hù)型 J01 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6800 總價(jià) (元 ) 399568 戶(hù)型 D01 D02 D03 D04 D05 D06 D07 D08 D09 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6600 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 總價(jià) (元 ) 374154 266825 323960 323960 323960 323960 323960 323960 277225 戶(hù)型 X01 X02 X03 X04 X05 X06 X06 X07 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6400 6400 6400 6400 6400 6400 6400 6400 總價(jià) (元 ) 314368 314368 314368 314368 314368 314368 314368 326592 酒店 12層售價(jià)明細(xì)見(jiàn)后表二 （ 1）單層總面積： ㎡ （ 2）單層銷(xiāo)售價(jià)格： 8423576元 價(jià)格體系表二（ 12層 ) 戶(hù)型 N01 N02 N03 N04 N05 N06 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6600 6600 6600 6600 6600 6700 總價(jià) (元 ) 273306 264198 264198 264198 264198 398851 戶(hù)型 B01 B02 B03 B04 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6400 6400 6400 6400 總價(jià) (元 ) 307968 307968 307968 314368 戶(hù)型 J01 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6800 總價(jià) (元 ) 399568 戶(hù)型 D01 D02 D03 D04 D05 D06 D07 D08 D09 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6600 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 6500 總價(jià) (元 ) 374154 266825 268320 268320 268320 268320 268320 268320 277225 戶(hù)型 X01 X02 X03 X04 X05 X06 X07 X08 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 ) 6400 6400 6400 6400 6400 6400 6400 6400 總價(jià) (元 ) 314368 314368 314368 314368 314368 314368 314368 326592 單方成本表 項(xiàng)目 費(fèi)用 備注 一：土地分?jǐn)偝杀? 二：前期工程成本 （ 1）：臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 臨水： /平米，臨電： 512千瓦 /臺(tái) 8萬(wàn) （ 2）：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 11元 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 1元 /平米，建筑設(shè)計(jì)： 10元 /平米 （ 3）：勘測(cè)費(fèi) 建安 *% （ 4）：報(bào)建費(fèi) 招投標(biāo)（ %+%)*建安造價(jià) +圖審費(fèi)（ 2元 /平米） （ 5）：監(jiān)理費(fèi) 5元 估 （ 6）：消防測(cè)試驗(yàn)收費(fèi) 3元 估 （ 7）：環(huán)保評(píng)估驗(yàn)收費(fèi) 2元 估 三：配套工程成本 （ 1）：大配套費(fèi)用 180元 （ 2）：供電工程建設(shè)費(fèi) 60元 （ 3）：供水工程建設(shè)費(fèi) 15元 （ 4）：供熱工程建設(shè)費(fèi) 80元 四：工程建設(shè)成本 （ 1）：建安工程建設(shè)費(fèi) 900元 （ 2）： 基礎(chǔ)處理費(fèi) 80元 （ 3）：精裝修費(fèi) 500元 接 上 表 五：場(chǎng)外環(huán)境設(shè)施費(fèi) （ 1）：環(huán)境設(shè)計(jì) 無(wú) （ 2）：標(biāo)志器具，小品 估 （ 3）：綠化建設(shè)費(fèi) 1元 估 （ 4）：沿路，廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi) 3元 估 （ 5）：場(chǎng)內(nèi)外路燈照明 2元 估 六：銷(xiāo)售費(fèi)用 （ 1）：平面設(shè)計(jì)制作，廣告宣傳 4500*% （ 2）：委托銷(xiāo)售 90元 4500元 /平米 *2% 七：利息 自有資金 八：管理費(fèi) 78 2500*3% 九：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 130元 2600*5.% 十：營(yíng)業(yè)稅 估： 252元 4500*%*？ (縣優(yōu)惠政策返稅） 十一：大修基金 50元 消費(fèi)者交納 十二：印花稅 2元 合計(jì)： 經(jīng)營(yíng)財(cái)政指標(biāo) 一期（ 7～ 12層）預(yù)計(jì)利潤(rùn) 5327萬(wàn)元（一期總售價(jià)）－ 1935萬(wàn)元（一期總面積 單方成本）＝ 3392萬(wàn)元； 我們按每套房款總價(jià)值的 8%的年回報(bào)率計(jì)算包租經(jīng)營(yíng)收益，我們每年要支付 4261600元，按10年返還包租總金額為 42616000元； 綜上所述 。進(jìn)駐的酒店管理公司每年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不得少于每年開(kāi)發(fā)商支付投資者的年收益4261600元； 酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 7～ 12層總計(jì) 168套客房，我們初步按照每間客房日租金 200元計(jì)算，酒店管理公司每年入住率必須保證 55%以上，才能保障開(kāi)發(fā)商支付投資者的年收益： 168套客房 200元 /天 365天＝ 12264000元 12264000元 （ 55%入住率） （ 12264000 ）＝ 4384380元 第五部分、交工標(biāo)準(zhǔn)建議： ? 1．四星級(jí)酒店全套精裝、全配套，家具及配飾標(biāo)準(zhǔn)如下： ? 2．主入戶(hù)門(mén)：高檔入戶(hù)門(mén)。 ? 3．地面材料：天然石材或高級(jí)地毯。 ? 4．墻面：高級(jí)墻紙或涂料。 ? 5．天花：高級(jí)涂料；局部輕鋼龍骨石膏板吊頂。 ? 6．衛(wèi)生間：墻和地面高級(jí)瓷磚、高檔裝飾套件。 ? 7．潔、浴具：高檔品牌座便器、洗手盆、浴缸或淋浴房、品牌龍頭及花灑。 ? 8．室內(nèi)照明；鏡燈、頂燈、筒燈、臺(tái)燈；高檔品牌開(kāi)關(guān)面板。 ? 9．臥室家電家具：合資品牌電視機(jī)； ? 大床、床頭柜、沙發(fā)、茶幾、寫(xiě)字桌、椅子、梳妝鏡、大衣柜、餐桌、餐臺(tái)燈。 報(bào) 告 完 畢
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