【正文】 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 私營業(yè)主 外商高管 政府官員 外資企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、 企事業(yè)中層 公務(wù)員、政府職員、小規(guī)模私營業(yè)主 普通購買群體 購買目的－－以居住為主 客戶來源－－以當(dāng)?shù)貐^(qū)域客為主，周邊城鎮(zhèn)及上海、蘇州等 城市為補(bǔ)充 客戶基本特征描述 中高端客戶 中端客戶 主力購買群體 本案客戶界定 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 主力客戶：新區(qū)及老城區(qū)的當(dāng)?shù)乜驮? 65% 在新區(qū)或老城區(qū)工作的公司白領(lǐng) : 公司普通白領(lǐng)：年齡 2530歲 家庭結(jié)構(gòu)：二人世界 45% 以婚房“首次臵業(yè)”為主，擁有穩(wěn)定的收入。關(guān)注經(jīng)濟(jì)型兩房、三房戶型，由于資金有限注重總價(jià)及生活、交通配套。 在新區(qū)工作的外地人（新太倉人） 年齡 2530歲 家庭結(jié)構(gòu)：單身 /二人世界 20％ 新區(qū)經(jīng)商的私營業(yè)主，這部分客戶一般就夫婦二人在太倉打拼，由于總價(jià)的限制，選擇兩房居多； 其次，附近擁有多個(gè)園區(qū)，在園區(qū)工作的外地來太倉的年青人及新婚夫婦在太倉首次臵業(yè)，關(guān)注總價(jià)因此青睞小面積一房及兩房。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 次要客戶：太倉地區(qū)客戶 25% 居住在老城區(qū)的改善型客戶及動(dòng)遷客戶：年齡 3035歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 /三代同堂 現(xiàn)有小區(qū)陳舊戶型老式，面臨動(dòng)遷或者子女到了已婚年齡需要改善住房條件。普遍關(guān)注小區(qū)配套設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及交通出行。戶型設(shè)計(jì)講求南北通透，喜朝南向的戶型。 一般三口之家傾向于 100120㎡ 的小三房，三代同堂則更為關(guān)注 130㎡ 以上的大三房或是復(fù)式房源。 太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 生活于太倉周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一直希望住宅太倉城區(qū)內(nèi)的一部分客戶； 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 偶得型客戶：外省市投資客 /改善類客戶 10% 近鄰太倉的上海周邊區(qū)域客戶 以嘉定為主，價(jià)差投資是他們臵業(yè)太倉的主要因素，同時(shí)包括工作、商務(wù)產(chǎn)生的居住、度假等因素。對(duì)本項(xiàng)目而言，價(jià)差導(dǎo)入性較為明顯； 當(dāng)?shù)毓局袑庸芾砣藛T： 30歲左右 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家 一般家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，有一定文化層次、事業(yè)小有成就擁有一定積蓄，平時(shí)關(guān)注理財(cái)投資；對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)有一定要求，關(guān)注小區(qū)周邊的教育配套。一般屬于改善型“二次臵業(yè)”為主。傾向于 110㎡ 140㎡ 的三房。 客戶基本特征描述 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 客戶消費(fèi)偏好描述 項(xiàng)目 客群偏好特征 主力 臵業(yè)客戶群 2535歲，目前工作居住在新區(qū)或市區(qū)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔 購買用途 自用為主，以首次臵業(yè)為主，投資性需求為輔（低總價(jià)） 對(duì)基本生活配套有較高的要求 行業(yè)可能 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職員、工業(yè)企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、 政府職員、小型私營業(yè)主 購房者愿 承擔(dān)的總價(jià) 40萬 60萬 主力戶型需求 2房、 3房 主力面積區(qū)間 8090M2 ， 100120M2 配套需求 對(duì)于未來升值潛力較為看重，注重區(qū)域發(fā)展 風(fēng)格需求 要求風(fēng)格的出挑及與眾不同，現(xiàn)代風(fēng)格居多 景觀需求 綠地 水景 附加需求 室內(nèi)：陽臺(tái)、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì) 室外：景觀、商業(yè) 需求：總價(jià)控制，車位充足 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 項(xiàng)目總體定位及產(chǎn)品選型 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 東太倉 —— 說明本案并非是新區(qū)邊緣的一個(gè)項(xiàng)目，而是屬于太倉東部的項(xiàng)目，從而弱化地域的劣勢(shì)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前景； 城市精英 —— 以客戶為核心訴求點(diǎn)，同時(shí)說明本案的時(shí)尚性與現(xiàn)代感； 專屬領(lǐng)地 —— 由于是商業(yè)用地，在推廣上無法以住宅形象宣傳，因此，需要模糊住宅與商業(yè)的概念，實(shí)則更偏向于住宅； 東太倉 〃 城市精英專屬領(lǐng)地 項(xiàng)目總體定位 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 從區(qū)位價(jià)值來看，本案地處新區(qū)邊緣，且由于商業(yè)用地的限制，本案更適合打造投資型產(chǎn)品及首次臵業(yè)類產(chǎn)品； ?別墅的引進(jìn)提升整個(gè)地塊的價(jià)值的同時(shí)，也可吸引周邊高端產(chǎn)業(yè)客群及市區(qū)客群，從而擴(kuò)大輻射面； ?高層復(fù)式 TOWNHOSE為創(chuàng)新型產(chǎn)品，面積控制在 90m2的情況下，做到上下兩層，引入入戶花園及挑空的概念，由于其高附加值以及產(chǎn)品上的諸多亮點(diǎn)，成為本案吸引客戶關(guān)注的核心產(chǎn)品； ?高層住宅為市場(chǎng)主力，接受度高，以首次臵業(yè)的自住類客群為主； ?商業(yè)為地塊硬性指標(biāo)，后續(xù)開發(fā)，等待升值； 產(chǎn)品選型 商業(yè) +高層復(fù)式 TOWNHOSE+高層公寓 +少量別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 產(chǎn)品配比 地塊指標(biāo) 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 53333m2 總建筑面積： 106666 容積率： 建筑密度： 40％ 綠地率： 20％ 建筑限高： 【 10米， 80米 】 物業(yè)形態(tài) 用地面積 容積率 建筑面積 比例 商業(yè) 17500 35000 ％ 高層公寓 16000 48000 45％ 高層 TOWNHOUSE 7500 15000 ％ 別墅 12333 8666 ％ 合計(jì)（平米） 53333 106666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 別墅 / 190210 20 4000 / 230260 18 4666 合計(jì) 8666 高層公寓 1/1/1 4060 150 7500 2/2/1 7090 60 5000 3/2/1 100110 220 21000 3/2/2 110130 120 14500 合計(jì) 48000 高層 TOWNHOUSE 2/2/1 8090 166 15000 合計(jì) 15000 戶型 面積段 總建筑面積 比例 1R 4060 7500 ％ 2R 7090 20220 ％ 3R 100130 35500 ％ 別墅 190260 8666 ％ 合計(jì) 71666 100％ 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高 市場(chǎng)增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 別墅 /高層TOWNHOUSE 推廣時(shí)給予包裝主題 ,市場(chǎng)提高接受度。 商業(yè) 目前市場(chǎng)供應(yīng)過剩，但未來看好，等待時(shí)機(jī)； 公寓 總價(jià)較低，可自住可投資，市場(chǎng)主流產(chǎn)品； 具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛摺⒖蓪?shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。 成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。 需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為現(xiàn)金牛產(chǎn)品。即目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 問題產(chǎn)品 瘦狗產(chǎn)品 包裝，旗幟！ 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 盡早出貨 開發(fā)策略 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?以公共建筑的形態(tài)設(shè)計(jì)； ?采用坊塊的形式合圍，形成公共的道路空間；合圍坊塊內(nèi)部私秘空間營造出豐富多彩的生活空間； ?充分考慮商、辦、住功能的轉(zhuǎn)換，采取多種功能預(yù)留； ?可以沿街形成底商，營造出商業(yè)氛圍及提升臨街面的開發(fā)價(jià)值； ?宣傳上可以酒店式公寓、 SOHO、精裝修公寓等作為賣點(diǎn)； 產(chǎn)品規(guī)劃原則 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 規(guī)劃布局建議 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 高層 TOWNHOUSE 陽臺(tái)與臥室 客廳采光面 建筑風(fēng)格建議 共建化的立面，小面積復(fù)試空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?北向入戶，北向可以直接采光，使明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)成為可能； ?入戶處設(shè)臵開放式入戶花園， 既是獨(dú)特玄關(guān)，也是靜謐庭院，更可放臵洗衣機(jī)、儲(chǔ)藏柜等，形成獨(dú)特的收納系統(tǒng)； ?，不僅擁有挑空客廳，體現(xiàn)舒適的尺度感，更使得動(dòng)靜區(qū)域自然分隔； 不再局限于平面的生活空間，而能享受更多的空間附加值。 ?，且空間可塑性強(qiáng)， 2房可變 3房； E1戶型二房 可以做成一個(gè)房間， 2房變 3房 戶型建議 高層 TONWHOUSE 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 8m2挑高入戶花園 大面積附加陽臺(tái) 戶型建議 高層 TONWHOUSE 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?公建化的外立面 —— 簡潔的外立面效果，塑造品質(zhì)感； ?以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式美。 建筑風(fēng)格建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 2/2/1， 92m2 2/2/1， 82m2 3/2/2， 122m2 戶型建議 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?各功能空間布局合理，面積控制較好； ?整體形象上比較符合寫字樓立面形象，且現(xiàn)代感較強(qiáng)； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 （中間套） 89平米（邊套） （邊套） 高層公寓 高層 2梯 3戶 ?90m2兩房與 60m2一房，面積控制較好； ?大面積陽臺(tái)，且邊套擁有雙陽臺(tái)，空間附加值高； ?2房可變 3房，房型較為靈活； ?主臥、客廳等主功能空間設(shè)臵合理，尺度較好； 通過增大陽臺(tái)面積，從而給與客戶更多的附加值以及功能空間； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 邊套 117m2（ 3/2/1） 中間套 80m2（ 2/2/1） 高層 2梯 4戶 ?117平米小三房設(shè)計(jì)，主臥轉(zhuǎn)角窗的設(shè)臵新穎，多面采光，彰顯豪華； ?客廳與餐廳無縫相連，保持南北通透性； ?中間套空間尺度把握較好，且設(shè)臵儲(chǔ)藏室，陽臺(tái)雙向通入； 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?2梯 3戶布局，兩個(gè)邊套不影響采光與通風(fēng)，從房型上看相對(duì)獨(dú)立，且私秘性較好； ?中間套次臥采光較差，但客廳與主臥尺度較好，且都設(shè)臵大面積轉(zhuǎn)角飄窗，且陽臺(tái)較大，總體采光較好； ?各房型分?jǐn)偯娣e較大；各房型均好性較佳； 2梯 3戶，面積分別為 110m 100m2 戶型建議 高層公寓 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 240m2 二層主臥處設(shè)臵轉(zhuǎn)角大露臺(tái)； 三層設(shè)臵南北聯(lián)通露臺(tái)，且主臥室設(shè)臵飄窗； 253m2 二層擁有轉(zhuǎn)角大露臺(tái)； 三層北向露臺(tái)； 立面材質(zhì)：面磚，花崗巖貼面，局部采用黃金斑花崗巖，據(jù)稱每平米單價(jià) 500600； 斷橋鋁合金窗 +LOWE中空玻璃 頂層用金屬瓦，可反射熱 建筑風(fēng)格建議 雙拼別墅 E網(wǎng) 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 ?雙拼別墅優(yōu)勢(shì)在于能夠抓住邊套的山墻做文章，而金地灣流域則最大程度的發(fā)揮了邊套的優(yōu)勢(shì)，從而在采光、露臺(tái)等方面做得較好； ?而完全的人車分流則使得原本的地面交通道路可以變?yōu)樗郊一▓@，只留人行道，從而充分?jǐn)U大私家花園的面積，形成近 50m2的私家花園； ?整體建筑開間達(dá)到 12米，形成三個(gè)功能區(qū)； 253m2， 5/4/4 3米 地下室南北兩個(gè)采光天棚； 客廳 ，并于西側(cè)設(shè)臵窗，多面采光； 轉(zhuǎn)角大露臺(tái)； 南北雙露臺(tái)； 戶型建議 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 城市淺灘別墅 B， 240m2， 5/4/4 ?各功能區(qū)布局與 A戶型大致相同，于東、北兩側(cè)開設(shè)入戶口； ?二層轉(zhuǎn)角露臺(tái)相對(duì) A戶型較小，沒有延伸至?xí)浚@樣做的目的是在三層書房處設(shè)臵飄窗，拓展面寬形成三層的主臥；且于三層的露臺(tái)形成錯(cuò)落； ?于三層設(shè)臵大面積南北通的露臺(tái)； 戶型建議 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 253m2， 5/4/4 地下室 一層 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 253m2， 5/4/4 二層 三層 雙拼別墅 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 景觀建議 ?建議內(nèi)部景觀空間設(shè)計(jì)聯(lián)廊，一方面使得景觀層次更為立體且增強(qiáng)景觀的通透性，另一方面加強(qiáng)內(nèi)部社區(qū)的交流及居住氛圍； ?景觀以現(xiàn)代風(fēng)格為主，與本案形象相符； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 景觀建議 ?以一些個(gè)性化、時(shí)尚化的建筑小品，以增強(qiáng)社區(qū)居住氛圍； 上海龍?zhí)浦翘珷I銷策劃有限公司 THE END！ 謝謝觀賞！